Крис Бенет: Бихме купили почти всякакъв вид бизнес имоти
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Крис Бенет: Бихме купили почти всякакъв вид бизнес имоти

Крис Бенет

Крис Бенет: Бихме купили почти всякакъв вид бизнес имоти

Директорът "Придобивания" в Europa Capital Emerging Market Fund пред "Капитал"

Радостина Маркова
6759 прочитания

Крис Бенет

© Мария Съботинова


Профил

По време на ноемврийската конференция за имоти BalREc Крис Бенет съобщи, че фондът Europa Capital подготвя нова сделка в страната. Той посочи, че очаква тя да бъде приключена до началото на 2012 г. и да е на стойност 30-40 млн. евро. Все още няма яснота в кой сегмент от пазара на имоти ще е следващата инвестиция на фонда. Според източници на "Капитал" представители на Europa Capital са оглеждали базата на транспортно-логистичната компания и проект за жилищна сграда, но от споменатите български компании не потвърдиха това.

През последната година Europa Capital е сред малкото активни купувачи на българския пазар. До момента фондът притежава два актива в страната – Retail park Plovdiv и Mall of Sofia, като инвестициите му надхвърлят 120 млн. евро.

Europa Capital управлява шест фонда за недвижими имоти, които инвестират средствата на над 70 инвеститори от Северна Америка, Европа, Близкия и Далечния изток, Австралия. Дружеството е част от Rockеfeller Group и до момента е приключило транзакции за над 7 млрд. евро в 17 европейски държави. Europa Capital Emerging Market Fund се занимава с инвестиции в имоти в страните от Източна Европа, в това число и България.

Как изглеждат Югоизточна Европа и България в очите на инвеститорите в Лондон в момента?

На първо място, нека да подчертая, че хората във Великобритания по принцип гледат на Европа като нещо отделно, отвъдморска територия. Чисто географски България се намира далеч от тях и те не знаят много за нея. Свързват я главно с това, което четат във вестниците. За съжаление повечето публикации са свързани с корупционни скандали и това като че ли оформя основното възприятие за България и региона. От инвестиционна гледна точка обаче по-големият проблем на България е, че е малък пазар с малко сгради, които отговарят на международните стандарти като местоположение, архитектура и изпълнение. А това може да се окаже проблем за даден инвеститор, когато реши да излезе от инвестицията си, защото потенциалните купувачи са ограничен брой.

Можете ли да дадете пример за добри и лоши от инвестиционна гледна точка имоти?

Бих искал да се огранича с добрите примери. Такъв е Mall of Sofia, който придобихме тази година заедно с офис сградата към него. Това е добре управляван проект, много добър като местоположение и разпределение на площите, който привлича сериозен поток от посетители и купувачи. Доволни сме и от другата си инвестиция - "Ритейл парк Пловдив". В офис сегмента бих посочил European Trade Center (ETC) на бул. "Цариградско шосе" – комплекс, който харесвам като локация и архитектурно решение. В София обаче има и редица сгради с лошо местоположение, труден достъп или нефункционално разпределение – например много етажи, малки етажни площи, недостатъчно големи асансьори и т.н.

Оглеждали сте различни офис сгради - European Trade Center (ETC), както и някои наскоро продадени активи. Да очакваме ли следващата сделка на Europa Capital да бъде в офис сегмента?

Може би да, може би не... Вярно е, че оглеждахме ETC, както и "Камбаните бизнес център", която наскоро бе продадена, и това са наистина добри сгради. Истината е, че искаме да купим офис сграда, но все още не сме намерили такава с добро качество и на приемлива цена. Големият проблем на българския пазар на офис площи в момента са високите нива на незаетост и наемите, които са под натиск. Тази комбинация прави изключително трудно определянето на реалната цена на един имот, защото е трудно да прогнозираш какви парични потоци ще генерира през следващите години.

Каква доходност търсят купувачите на този пазар в момента?

Зависи от паричните потоци, които генерира сградата във времето. Например, ако в момента наемните нива в една сграда са 15 евро/кв.м, но пазарните цени са 11 евро/кв.м, не е логично да финансираш покупката на този имот при доходност от наеми, изчислена при 15 евро/кв.м. Дори да имаш високи наеми, няма сигурност, че ще останат такива, и математиката е трудна. Като цяло обаче при добре замислен и изпълнен офис проект, отдаден на първокласни наематели, доходността се движи около 9-9.5%. Но и на тези числа гледаме с едно наум, защото не е ясно как ще се променя цената на финансирането. Ние например обикновено ползваме 60-65% заемен капитал, а не е ясно как ще се променя неговата цена в бъдеще. Банките изпитват затруднения и това вече доведе до поскъпване на кредитния ресурс, съпроводено със затягане на режима за кредитиране.

Какви типове имоти планирате да включите още в портфолиото си?

Интересуват ни почти всички типове бизнес имоти – търговски, офисни, индустриални, както и жилищни проекти. Не планираме покупки на земя, включително и земеделска, както и на хотели. При индустриалните имоти проблемът е, че тези, които се предлагат на пазара, са прекалено малки, а от наша гледна точка е нерентабилно да купуваш имоти под 20-30 млн. евро. Другата ни задача в момента е да намерим добро дружество за управление на имоти, защото няма как да вършим това от Лондон. Тази дейност е важна, тъй като имотите не са нещо, което купуваш и зарязваш. Трябва да се стремиш наемателите да са доволни и сградата да остане в добро състояние, а това се постига само с качествено управление.

След покупката на Mall of Sofia съобщихте, че няма да променяте начина на управление. Каква е визията ви за развитие на търговския център?

Това е много добър търговски център, управляван допреди нас от опитен инвеститор, какъвто е GE Real Estate. За момента обектът върви добре, но това не значи, че няма да променяме някои неща, например в микса от наематели. Неизбежно е, защото и самият пазар се променя. Преди пет години, когато отвориха първите молове, пазарът не беше наситен с наематели. Сега влизат големи ритейлъри като H&M, вече е тук и Zara. Не знам как точно ще изглежда миксът в мола след пет години, но със сигурност ще е различен. За това има и външни причини, например електронната търговия. В Западна Европа тя вече набира сили. Вземете продажбите на книги. Аз самият имам Kindle и си купувам електронни книги – по-евтино е и по-удобно, докато по отношение на музиката съм малко старомоден и си купувам дискове. Дъщеря ми обаче вече купува музика в интернет. Това показва колко динамичен е пазарът – някои бизнеси изгряват, други залязват и това е причина миксът от наематели в моловете периодично да се освежава.

Доколко електронната търговия ще влияе на бизнеса на моловете в бъдеще?

Търговските центрове ще продължат да имат своето място на пазара, защото книга или музика може да си купиш по интернет, но ако искаш рокля – отиваш в магазина и пробваш. Освен това за много хора шопингът е преживяване и вид социализиране, така че те просто ще продължат да пазаруват в моловете, защото там могат да пият кафе, да отидат на кино, да се видят с приятели... Изобщо търговските центрове създават среда.

Какви брандове ще се стреми да привлича Mall of Sofia, за да задържи интереса на посетителите?

Основната причина да купим Mall of Sofia беше локацията – близо до работещи хора, до жилищни райони, с лесен достъп... В момента молът е модно място за пазаруване и аз смятам, че ще остане такова. Моето персонално виждане е, че това, което няма дълго да се задържи на софийския пазар, са скъпите брандове. Доходите на хората са ниски и не позволяват това. На подобен пазар много по-добре се развиват по-нискобюджетни брандове като Zara и H&M. Моето лично очакване е този мол да продължи да се развива като място, където хората ще се наслаждават на пазаруването, ще ходят на кино, ще пият кафе... Още повече че за момента продължаваме да нямаме директен конкурент като локация. Вярно е, че се говори за много проекти, но не всички ще бъдат реализирани.

Какъв е инвестиционният хоризонт на Europa Capital?

Първо искам да уточня, че фондът, за който аз работя, е само един от тези под шапката на Еuropa Capital. Нашият инвестиционен хоризонт е около 3-4 години, време, през което ние задържаме и управляваме доходоносни активи. Не знам доколко сме прави, но очакваме след 3-4 години да се появи интерес от дългосрочни инвеститори към добри имотни активи в България и по-специално в София.

Имате ли определен бюджет за България?

Не, не и за конкретни страни.

Какви са планираните инвестиции на Europa Capital като цяло за тази и следващата година?

Не мога да отговоря.

Какво ще е отражението на дълговата криза върху имотните пазари в Европа?

Честно казано, не мога да отговоря. Причината е, че не виждам някой в еврозоната да е стигнал до решение как да се излезе от дълговата криза. Големият проблем е, че страни, като Гърция дълго време са водили охолен живот, без да могат реално да си го позволят. Но не са само те. Всъщност гръцката криза е крайното проявление на тази, обхванала цяла Европа. В момента еврозоната има сериозен проблем с финансовото подсигуряване на здравната, социалната и пенсионната си система. В тази ситуация за имотните пазари големите рискове са свързани с бъдещето на еврото и с цената на финансирането. Например българският лев е вързан за еврото и всички наеми са в евро, лихвите по кредитите са в евро... От друга страна, банките вече загубиха пари покрай отписването на гръцкия дълг, а трудности има и около Испания и Италия. След всичко това някои банки вече дават сигнали, че ще ограничат кредитирането само до първокласни имотни пазари като Германия и Полша. Останалите ще ги последват и за по-рисковите пазари като българския в момента просто няма да има ресурс. Освен това за България като цяло е ключово какво ще се случи с германската икономика. Българската икономика е малка и експортно ориентирана, а Германия е един от най-големите търговски партньори. Ако тя е добре, и българската икономика ще е добре. Но това е нещо, което е извън вашата власт.

И все пак какво може да се направи?

Не можете да повлияете на развитието на германската икономика, но можете да вземете мерки за по-голяма прозрачност на пазара, за справяне с корупцията, за подобряване на инфраструктурата, за по-добро образование... Всичко това привлича инвестиции.

Профил

По време на ноемврийската конференция за имоти BalREc Крис Бенет съобщи, че фондът Europa Capital подготвя нова сделка в страната. Той посочи, че очаква тя да бъде приключена до началото на 2012 г. и да е на стойност 30-40 млн. евро. Все още няма яснота в кой сегмент от пазара на имоти ще е следващата инвестиция на фонда. Според източници на "Капитал" представители на Europa Capital са оглеждали базата на транспортно-логистичната компания и проект за жилищна сграда, но от споменатите български компании не потвърдиха това.

През последната година Europa Capital е сред малкото активни купувачи на българския пазар. До момента фондът притежава два актива в страната – Retail park Plovdiv и Mall of Sofia, като инвестициите му надхвърлят 120 млн. евро.

Europa Capital управлява шест фонда за недвижими имоти, които инвестират средствата на над 70 инвеститори от Северна Америка, Европа, Близкия и Далечния изток, Австралия. Дружеството е част от Rockеfeller Group и до момента е приключило транзакции за над 7 млрд. евро в 17 европейски държави. Europa Capital Emerging Market Fund се занимава с инвестиции в имоти в страните от Източна Европа, в това число и България.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    finland avatar :-|
    Finland

    Военното НДК :D?

  • 2
    vladimiryosifov avatar :-?
    Владимир Йосифов

    Крис Бенет: ... " Не планираме покупки на земя, включително и земеделска, както и на хотели." ...

    Това е странно.
    Нали в България има развит туризъм ?
    Защо инвеститори не искат да купуват хотели тук ?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Търсят се жилища за живеене

Търсят се жилища за живеене

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.