В гравитацията на лошите новини
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

В гравитацията на лошите новини

Спадът на жилищния пазар продължава и тази година

В гравитацията на лошите новини

Жилищният пазар влиза в четвърта поредна година на слаби продажби, падащи цени и ръст на лошите кредити

Радостина Маркова
6350 прочитания

Спадът на жилищния пазар продължава и тази година

© Надежда Чипева


Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.

За жилищния пазар в България 2012 г. ще е четвъртата поред на трудни сделки и колебливи купувачи. Лошата новина за продавачите е, че цените ще продължат да падат, добрата – че вече ще е с относително малко (7-10%). Големият риск - очакваният пик на лошите кредити, който ще е сериозно изпитание и за банките, и за пазара. Най-оптимистичните очаквания са просто да няма икономически сътресения.

На този фон, ако трябва да откроим няколко тенденции при сделките с жилища през 2012 г., повечето ще са в негативна посока.

Внимание падащи цени

Три години след първите сигнали на кризата спадът на жилищния пазар продължава. Данните на големите агенции за имоти показват над 40% по-ниски цени спрямо пиковата 2008 г. Само през последната година в София те са намалели с 9%, а в страната – средно със 7%, по данни на "Адрес недвижими имоти". От друга агенция - "Бългериан пропертис", отбелязват по-сериозен спад в столицата – 14%, през 2011 г. Оперативният директор Полина Стойкова уточни, че до края на лятото очакванията са били намалението на цените да е в рамките на 5%. Новото развитие на кризата през последните месеци обаче е задълбочило негативните трендове.

Все пак според нея част от тези проценти са следствие и от преориентирането на пазара към сделки в най-ниския ценови сегмент. При аналогични имоти поевтиняването за година е 10%.

"Спадът на жилищните цени миналата година продължи, защото очакваното подобрение на европейските икономики така и не се случи. Вече сме свидетели на второ дъно на кризата", коментира изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов.

На практика оптимизмът от първите месеци на 2011 г. към края на годината преля в прогнози за забавяне на икономическото възстановяване. А за много купувачи това е сигнал, че все още са далеч от финансова сигурност. Следователно подхождат внимателно към покупката на имот, особено ако е финансирана с дългосрочен кредит. Резултатът е търсене на по-евтини жилища (за София границата е 50 000 евро), както и стремеж да се плаща предимно със собствени средства. Другият ефект е продължаващ натиск върху цените.

Според брокерите техният спад ще продължи през 2012 г. в рамките на миналогодишните 7-10%. Естествено, ако няма сериозни икономически сътресения. Тази прогноза подкрепи и икономистът от Industry Watch Красен Йотов също с мотива, че не се очаква влошаване на икономическата среда в страната. Дори напротив – прогнозата на Министерството на финансите е за растеж от 2.9%, който е сред относително високите в ЕС.

Пикът на лошите кредити

Ръстът на лошите кредити (с просрочие над 90 дни) продължава, а пикът ще е в края на 2012 г. Прогнозата е на "Уникредит Булбанк", като банката очаква дотогава делът на необслужваните заеми да стигне 17.5-19% от общия обем при 14.5% към края на септември (данните са на БНБ).

Макар зад тази статистика да стоят не само жилищни кредити, влошаването засяга и тях и така влияе върху имотния пазар. Доколко силно, ще зависи от отговорите на два въпроса: какъв е делът на проблемните имоти от общото предлагане и до каква степен може да бъде овладяно масираното им излизане на пазара.

"Да, очакванията наистина са с пика на лошите кредити през 2012 г. за продажба да излезе повече недвижима собственост в сравнение с предната година. Не става обаче въпрос за десетки хиляди имоти, които да наводнят пазара. Увеличението ще е в проценти, не в пъти", прогнозира Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк. Тя допълни, че и в момента текат продажби на проблемни активи, но те не водят до съществено изкривяване на пазара.

Самите банки могат да влияят върху този процес с активна политика по предоговаряне на проблемните заеми. От МКБ Юнионбанк например посочиха, че една месечна вноска може да бъде редуцирана с до 70% само с удължаване на срока или с гратисен период. Друга опция е длъжникът сам да потърси купувач за жилището още при първите проблеми с вноските по кредита. В тези случаи банките също съдействат, като предлагат имота чрез клоновата си мрежа или през агенциите за имоти.

Крайната мярка е публична продажба, при която нерядко купувачи са свързани с банките дружества. Според запознати с практиката в много случаи те управляват имота, като го отдават под наем, а в ролята на наемател остава именно бившият собственик.

Според представители на имотния бранш това е приемлива алтернатива, защото масираното излизане на жилища от необслужвани кредити на имотния пазар, може рязко да свали цените с над 25%. Общото мнение е, че изчистването на тези активи ще продължи с години.

Купувам само при нужда

Тенденцията продължава и тази година – повечето купувачи излизат на пазара, за да решат жилищен проблем. Паказва го статистиката на "Адрес", според която това е водещ мотив за над 56% от клиентите, а други 10% са избрали момента за покупка на по-голямо жилище. Тези купувачи търсят сделки заради относително ниските цени (нивата се върнаха около 2006 г.) и са преобладаваща част от пазара, защото имотите загубиха инвестиционната си привлекателност.

През последните месеци обаче това не е съвсем така. Брокерите отбелязват появата на малка група инвеститори, които приемат имотите като удачна алтернатива за спестяванията си на фона на неясното бъдеще на еврото и нестабилните валутни пазари. По данни на "Адрес" опасенията за срив на еврото са били в основата на 12% от сделките през последните три месеца.

"През декември наши клиенти споделяха, че развалят евровите си депозити и вкарват парите в злато и имоти. Явлението не е масово, но на пазара определено има купувачи с такава нагласа", коментира и управителят на агенция "ERA Люлин" Вяра Апостолова. Тя очаква този интерес да продължи и през 2012 г., защото много хора още оглеждат за подходяща сделка.

Интересът им е насочен основно към топ центъра на София – района около бул. "Витоша" и НДК. Там има засилено предлагане на качествени имоти, а цените са почти наполовина на тези от силните години, когато започваха от 2000-2500 евро/кв. м.

За Вяра Апостолова това е нормално в криза, когато инвеститорите се връщат към реалните активи – злато, имоти, суровини... Красен Йотов от Industry Watch също определя явлението като разбираемо, особено предвид факта, че нов рязък спад в цените на жилищата е слабо вероятен. "Алтернативата са доходи от акции, но това е пазар, от който разбират и могат да печелят малко хора. Лихвите по депозитите също намаляват", коментира той.

Ключовото в случая е, че тези инвеститори разглеждат жилищните имоти не като източник на бързи печалби, а като относително стабилно вложение. Вяра Апостолова ги описва като хора над 45 години, с добро финансово състояние – собствен бизнес или стабилни позиции в голяма компания. Съответно и сделките, които търсят, нерядко са над 100 000 евро.

Масовият пазар обаче остава в ниските ценови нива, а купувачите – преобладаващо хора до 35 - 40 години. Техните нужди ще се опитват да противодействат на гравитацията на лошите новини и през тази година.

Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    bgmw avatar :-|
    БМЗ

    Свършиха баламите.

  • 2
    eurorealiste avatar :-|
    еврореалист

    Балонът вече е спукан. А отгоре на това по всичко личи, че и през тази година кризата ще ни изненада... неприятно за всички, включително и за продавачите и брокерите :)

    1. Сега им се привижда спад само от 7%. А миналата година им се присънваше само лек спад и стабилизация на пазара до лятото. Сега колко ли ще е спадът? :)
    2. Фантазират и за това имотите да станат спасителна инвестиция против обезценка на валутите - отново розови мечти... Еврото няма да се срине - залогът е прекалено голям - бъдещето на ЕС. Няма как да си загуби и стойността спрямо долара - просто САЩ няма да си жертват износа и икономическия растеж, като допуснат слабо евро. Вярно, някои могат и да си купят имоти, но това ще са хора с много пари и те няма да търсят нещо средно, а скъпо и луксозно. Впрочем, пазарът на луксозните скъпи имоти винаги се е водил по различна логика.

  • 3
    petpetrov789 avatar :-|
    petpetrov789

    Днес бих си вложил парите в земеделска земя, а не в некачествено строителство. Цената на нивите расте въпреки кризата.
    Затова брокерите няма да ги огрее и този път.

  • 4
    kosovar avatar :-|
    kosovar

    До коментар [#2] от "еврореалист":

    еврото може да не се срути спрямо долара или други книжни валути, но може да се обезцени спрямо реалните активи - злато, суровини, жилища. Единственият реален начин да спасят Еврозоната е да продължат да печатат.

  • 5
    eurorealiste avatar :-|
    еврореалист

    До коментар [#4] от "kosovar":

    Еврото няма да се обезцени толкова бързо.
    Вярно е, че инфлацията е необходима за излизане от кризата. И така ще стане, но това няма да е голяма инфлация или не дай си Боже хиперинфлация, която да подплаши хората да купуват панически. Дори и да има инфлационен натиск, пак не е сигурно, че потребителите ще си вложат парите в жилища. Прав е petpetrov789, че земята е добра инвестиция. Това не го отчитах толкова добре до момента.
    Да си представим обаче, че се случи крайно невероятното. Възможно ли е и при това положение хората да се втурнат да купуват имоти? Както казах, този, който има много пари, може и да си купи имоти - но това няма да са средностатистическите жилища, а луксозни имоти. А средният човек няма достатъчно пари, та да си купи имот и вероятно ще предпочете да ги вложи другаде.

  • 6
    tedif avatar :-P
    tedif

    Къде си др.Иванов?!?Липсваш ни!!!
    P.S.Може би си на митинг срещу шистовия газ?!?

  • 7
    bonzoo avatar :-|
    Vladimir Todorakov

    Нивата от 50 000 евро за необзаведен и недовършен апартамент не са ниски. Толкова би трябвало да струва апартамент около 75-80 кв.м., който може да се отдава под наем за около 300 евро/месец. Това прави нетна годишна доходност от около 5,2% (след приспадане на данъци и време на "незаетост"). В уравнението не влизат разходи за капитални ремонти (необходими поради амортизация).
    В този смисъл, за 50 000 евро човек би трябвало да може да си купи голям двустаен/малък тристаен в отлично състояние на ш/з с местоположение, което може да му носи месечен приход от отдаване под наем от 300 евро.
    Имайте в предвид, че поради факта, че пазара на имоти е с изключително бавен тренд и зависи в огромна степен от покупателната способност на населението (няма как човек да дава 70% от дохода си за наем/ипотечен кредит), не може да се очаква, че капиталовата стойност на един имот купен сега ще бъде много по-различна след 5-7, а може би и 10 г.

  • 8
    aisajder avatar :-|
    aisajder

    До коментар [#6] от "tedif":

    що пък да не е на митинг?! И въобще в "Капитал" коментарите, които не са по дискусията така ли стоят?!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Airbnb и други загуби

Airbnb и други загуби

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK