В гравитацията на лошите новини
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

В гравитацията на лошите новини

Спадът на жилищния пазар продължава и тази година

В гравитацията на лошите новини

Жилищният пазар влиза в четвърта поредна година на слаби продажби, падащи цени и ръст на лошите кредити

Радостина Маркова
6251 прочитания

Спадът на жилищния пазар продължава и тази година

© Надежда Чипева


Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.

За жилищния пазар в България 2012 г. ще е четвъртата поред на трудни сделки и колебливи купувачи. Лошата новина за продавачите е, че цените ще продължат да падат, добрата – че вече ще е с относително малко (7-10%). Големият риск - очакваният пик на лошите кредити, който ще е сериозно изпитание и за банките, и за пазара. Най-оптимистичните очаквания са просто да няма икономически сътресения.

На този фон, ако трябва да откроим няколко тенденции при сделките с жилища през 2012 г., повечето ще са в негативна посока.

Внимание падащи цени

Три години след първите сигнали на кризата спадът на жилищния пазар продължава. Данните на големите агенции за имоти показват над 40% по-ниски цени спрямо пиковата 2008 г. Само през последната година в София те са намалели с 9%, а в страната – средно със 7%, по данни на "Адрес недвижими имоти". От друга агенция - "Бългериан пропертис", отбелязват по-сериозен спад в столицата – 14%, през 2011 г. Оперативният директор Полина Стойкова уточни, че до края на лятото очакванията са били намалението на цените да е в рамките на 5%. Новото развитие на кризата през последните месеци обаче е задълбочило негативните трендове.

Все пак според нея част от тези проценти са следствие и от преориентирането на пазара към сделки в най-ниския ценови сегмент. При аналогични имоти поевтиняването за година е 10%.

"Спадът на жилищните цени миналата година продължи, защото очакваното подобрение на европейските икономики така и не се случи. Вече сме свидетели на второ дъно на кризата", коментира изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов.

На практика оптимизмът от първите месеци на 2011 г. към края на годината преля в прогнози за забавяне на икономическото възстановяване. А за много купувачи това е сигнал, че все още са далеч от финансова сигурност. Следователно подхождат внимателно към покупката на имот, особено ако е финансирана с дългосрочен кредит. Резултатът е търсене на по-евтини жилища (за София границата е 50 000 евро), както и стремеж да се плаща предимно със собствени средства. Другият ефект е продължаващ натиск върху цените.

Според брокерите техният спад ще продължи през 2012 г. в рамките на миналогодишните 7-10%. Естествено, ако няма сериозни икономически сътресения. Тази прогноза подкрепи и икономистът от Industry Watch Красен Йотов също с мотива, че не се очаква влошаване на икономическата среда в страната. Дори напротив – прогнозата на Министерството на финансите е за растеж от 2.9%, който е сред относително високите в ЕС.

Пикът на лошите кредити

Ръстът на лошите кредити (с просрочие над 90 дни) продължава, а пикът ще е в края на 2012 г. Прогнозата е на "Уникредит Булбанк", като банката очаква дотогава делът на необслужваните заеми да стигне 17.5-19% от общия обем при 14.5% към края на септември (данните са на БНБ).

Макар зад тази статистика да стоят не само жилищни кредити, влошаването засяга и тях и така влияе върху имотния пазар. Доколко силно, ще зависи от отговорите на два въпроса: какъв е делът на проблемните имоти от общото предлагане и до каква степен може да бъде овладяно масираното им излизане на пазара.

"Да, очакванията наистина са с пика на лошите кредити през 2012 г. за продажба да излезе повече недвижима собственост в сравнение с предната година. Не става обаче въпрос за десетки хиляди имоти, които да наводнят пазара. Увеличението ще е в проценти, не в пъти", прогнозира Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк. Тя допълни, че и в момента текат продажби на проблемни активи, но те не водят до съществено изкривяване на пазара.

Самите банки могат да влияят върху този процес с активна политика по предоговаряне на проблемните заеми. От МКБ Юнионбанк например посочиха, че една месечна вноска може да бъде редуцирана с до 70% само с удължаване на срока или с гратисен период. Друга опция е длъжникът сам да потърси купувач за жилището още при първите проблеми с вноските по кредита. В тези случаи банките също съдействат, като предлагат имота чрез клоновата си мрежа или през агенциите за имоти.

Крайната мярка е публична продажба, при която нерядко купувачи са свързани с банките дружества. Според запознати с практиката в много случаи те управляват имота, като го отдават под наем, а в ролята на наемател остава именно бившият собственик.

Според представители на имотния бранш това е приемлива алтернатива, защото масираното излизане на жилища от необслужвани кредити на имотния пазар, може рязко да свали цените с над 25%. Общото мнение е, че изчистването на тези активи ще продължи с години.

Купувам само при нужда

Тенденцията продължава и тази година – повечето купувачи излизат на пазара, за да решат жилищен проблем. Паказва го статистиката на "Адрес", според която това е водещ мотив за над 56% от клиентите, а други 10% са избрали момента за покупка на по-голямо жилище. Тези купувачи търсят сделки заради относително ниските цени (нивата се върнаха около 2006 г.) и са преобладаваща част от пазара, защото имотите загубиха инвестиционната си привлекателност.

През последните месеци обаче това не е съвсем така. Брокерите отбелязват появата на малка група инвеститори, които приемат имотите като удачна алтернатива за спестяванията си на фона на неясното бъдеще на еврото и нестабилните валутни пазари. По данни на "Адрес" опасенията за срив на еврото са били в основата на 12% от сделките през последните три месеца.

"През декември наши клиенти споделяха, че развалят евровите си депозити и вкарват парите в злато и имоти. Явлението не е масово, но на пазара определено има купувачи с такава нагласа", коментира и управителят на агенция "ERA Люлин" Вяра Апостолова. Тя очаква този интерес да продължи и през 2012 г., защото много хора още оглеждат за подходяща сделка.

Интересът им е насочен основно към топ центъра на София – района около бул. "Витоша" и НДК. Там има засилено предлагане на качествени имоти, а цените са почти наполовина на тези от силните години, когато започваха от 2000-2500 евро/кв. м.

За Вяра Апостолова това е нормално в криза, когато инвеститорите се връщат към реалните активи – злато, имоти, суровини... Красен Йотов от Industry Watch също определя явлението като разбираемо, особено предвид факта, че нов рязък спад в цените на жилищата е слабо вероятен. "Алтернативата са доходи от акции, но това е пазар, от който разбират и могат да печелят малко хора. Лихвите по депозитите също намаляват", коментира той.

Ключовото в случая е, че тези инвеститори разглеждат жилищните имоти не като източник на бързи печалби, а като относително стабилно вложение. Вяра Апостолова ги описва като хора над 45 години, с добро финансово състояние – собствен бизнес или стабилни позиции в голяма компания. Съответно и сделките, които търсят, нерядко са над 100 000 евро.

Масовият пазар обаче остава в ниските ценови нива, а купувачите – преобладаващо хора до 35 - 40 години. Техните нужди ще се опитват да противодействат на гравитацията на лошите новини и през тази година.

Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    bgmw avatar :-|
    БМЗ

    Свършиха баламите.

  • 2
    eurorealiste avatar :-|
    еврореалист

    Балонът вече е спукан. А отгоре на това по всичко личи, че и през тази година кризата ще ни изненада... неприятно за всички, включително и за продавачите и брокерите :)

    1. Сега им се привижда спад само от 7%. А миналата година им се присънваше само лек спад и стабилизация на пазара до лятото. Сега колко ли ще е спадът? :)
    2. Фантазират и за това имотите да станат спасителна инвестиция против обезценка на валутите - отново розови мечти... Еврото няма да се срине - залогът е прекалено голям - бъдещето на ЕС. Няма как да си загуби и стойността спрямо долара - просто САЩ няма да си жертват износа и икономическия растеж, като допуснат слабо евро. Вярно, някои могат и да си купят имоти, но това ще са хора с много пари и те няма да търсят нещо средно, а скъпо и луксозно. Впрочем, пазарът на луксозните скъпи имоти винаги се е водил по различна логика.

  • 3
    petpetrov789 avatar :-|
    petpetrov789

    Днес бих си вложил парите в земеделска земя, а не в некачествено строителство. Цената на нивите расте въпреки кризата.
    Затова брокерите няма да ги огрее и този път.

  • 4
    kosovar avatar :-|
    kosovar

    До коментар [#2] от "еврореалист":

    еврото може да не се срути спрямо долара или други книжни валути, но може да се обезцени спрямо реалните активи - злато, суровини, жилища. Единственият реален начин да спасят Еврозоната е да продължат да печатат.

  • 5
    eurorealiste avatar :-|
    еврореалист

    До коментар [#4] от "kosovar":

    Еврото няма да се обезцени толкова бързо.
    Вярно е, че инфлацията е необходима за излизане от кризата. И така ще стане, но това няма да е голяма инфлация или не дай си Боже хиперинфлация, която да подплаши хората да купуват панически. Дори и да има инфлационен натиск, пак не е сигурно, че потребителите ще си вложат парите в жилища. Прав е petpetrov789, че земята е добра инвестиция. Това не го отчитах толкова добре до момента.
    Да си представим обаче, че се случи крайно невероятното. Възможно ли е и при това положение хората да се втурнат да купуват имоти? Както казах, този, който има много пари, може и да си купи имоти - но това няма да са средностатистическите жилища, а луксозни имоти. А средният човек няма достатъчно пари, та да си купи имот и вероятно ще предпочете да ги вложи другаде.

  • 6
    tedif avatar :-P
    tedif

    Къде си др.Иванов?!?Липсваш ни!!!
    P.S.Може би си на митинг срещу шистовия газ?!?

  • 7
    bonzoo avatar :-|
    Vladimir Todorakov

    Нивата от 50 000 евро за необзаведен и недовършен апартамент не са ниски. Толкова би трябвало да струва апартамент около 75-80 кв.м., който може да се отдава под наем за около 300 евро/месец. Това прави нетна годишна доходност от около 5,2% (след приспадане на данъци и време на "незаетост"). В уравнението не влизат разходи за капитални ремонти (необходими поради амортизация).
    В този смисъл, за 50 000 евро човек би трябвало да може да си купи голям двустаен/малък тристаен в отлично състояние на ш/з с местоположение, което може да му носи месечен приход от отдаване под наем от 300 евро.
    Имайте в предвид, че поради факта, че пазара на имоти е с изключително бавен тренд и зависи в огромна степен от покупателната способност на населението (няма как човек да дава 70% от дохода си за наем/ипотечен кредит), не може да се очаква, че капиталовата стойност на един имот купен сега ще бъде много по-различна след 5-7, а може би и 10 г.

  • 8
    aisajder avatar :-|
    aisajder

    До коментар [#6] от "tedif":

    що пък да не е на митинг?! И въобще в "Капитал" коментарите, които не са по дискусията така ли стоят?!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK