Не само за отпуската
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Не само за отпуската

Не само за отпуската

Руските купувачи първо влязоха на ваканционния пазар, но все повече се оглеждат за собственост и в морските градове

Радостина Маркова
8072 прочитания

Във ваканционен комплекс или в града. След три години доминиращи позиции на ваканционния пазар пред подобна дилема се изправят все повече руски купувачи на имоти в България.

Ако изберат първия вариант, получават добра среда, охрана и поддръжка. Недостатъците – къс сезон и високи разходи. Особено за хора с все по-изтъняващи бюджети, каквито са напоследък повечето руски клиенти на агенциите за имоти. За втората възможност – жилище в града, се заговори от година-две. Търсят я купувачи, които искат имот в България не само за отпуската. Например хора в напреднала възраст, чийто стремеж е да подсигурят старините си на място с много слънце, удобства и по-евтин живот от този, който им предлагат големите руски градове.

Броят им расте, като за миналата година само във Варна и Бургас руски говорещите купувачи са били общо малко под 1500 души (в таблицата). В малките градчета по Южното Черноморие не е по-различно – местните жители все по-слабо се изненандват от появата на поредните си руски съседи. А по всичко личи – съжителството им ще е все по-дълго.

В курорта или в града

Той е руски пенсионер, който иска да прекарва в България със сина си – ученик, месеците между април и септември. Непретенциозен е, търси малко жилище до 30 000 евро, близо до морето. В град, защото бюджетът му е ограничен и не може да си позволи 400-500 евро на година за охрана, почистване и басейн, предлагани в комплексите в курортите.

Профилът е от форум за руски говорещи купувачи на имоти, а предложенията към него варират в широк диапазон – от Бургас, Варна и Несебър до Царево. Според брокерите подобни запитвания напоследък са все по-обичайни, тъй като и самите купувачи се променят.

"Руснаците, които търсят ваканционни жилища в курортите, определено са различен тип от тези, които купуват в градовете", коментира Никола Стоянов, съдружник в агенция "Бългериан пропертис".

В първия случай интерес проявяват хора, които планират да ползват имота основно за почивка през летните месеци. Масовото явление е майката с децата, а често и бабата, да прекарат цялата лятна ваканция на морето, а бащата да ги навестява на няколко седмици.

Градските имоти от своя страна попадат повече в полезрението на пенсионери и хора в по-напреднала възраст, които планират да се установят трайно в България. Обичайно в тези случаи е търсенето не само в големите градове по Черноморието, като Бургас и Варна, но и в по-малки населени места, където има живот и през зимата. Никола Стоянов изброява Поморие, Равда, Приморско, Черноморец, Созопол, Царево... "Несебър също е харесван, но е малко скъп за тази категория купувачи", обобщава той.

Интерес към градовете проявяват и хора, които често пътуват по работа до България. Мариана Даскалова, търговски директор на инвестиционната компания "Грийнлайф", дава за пример и случаи, в които цели семейства започват бизнес в страната, преместват се тук и търсят училища с руски за децата си. Според нея обаче те са относително малка част, докато масовото търсене остава насочено към имотите тип втори дом.

За разлика от Юга, Северното Черноморие в момента трудно може да привлече руснаците като ваканционен пазар, най-вече заради високите цени. Самата Варна обаче има какво да предложи.

Управителят на местния офис на агенция "Явлена" Христо Цветков отбелязва ръст в търсенето именно на градски имоти.

"Пикът на руските покупки на ваканционния пазар беше през 2009 г. Оттогава потокът, поне по Северното Черноморие, намалява. А интересът се измества към града", коментира той.

Руските купувачи във Варна разделя на две категории. Първата са тези с над 100 000 евро, които държат на центъра и на старите квартали до морето – Гръцката махала и "Чайка". Втората са хора с 30 000 - 40 000 евро, които често са подведени от рекламите за евтини имоти.

"Такива на морето има, но във Варна пазарът е по-различен. С 30 000 евро е трудно да намериш жилище в престижните райони. Обикновено тези купувачи правят компромис и се ориентират към покрайнините на града, къщи по пътя за Златни пясъци или в селата наоколо. В някои случаи се стига и до покупки на панелни апартаменти", обобщи Христо Цветков.

Един на десет

Думите на брокерите на имоти се потвърждават и от данните на Агенцията по вписванията. В регистъра БУЛСТАТ, където са длъжни да подават информация чужденците, придобиващи недвижима собственост като физически лица в България, има ръст на вписванията на руски граждани в Бургас и Варна.

В Бургас през 2011 г. той е двоен – от 234 година по-рано на 464 купувачи, макар и броят им да остава около 2.5 пъти по-нисък от този във Варна. В северния град ръстът е значително по-слаб, но новорегистрираните купувачи през 2011 г. за първи път надминават 1000 души (в таблицата). При общо 10 125 сделки с имоти, отчетени от Агенцията по вписванията във Варна през миналата година, излиза, че една на всеки десет продажби е била на руски гражданин. Подобно е съотношението в Бургас. Делът на тези покупки може да е и по-голям, като се има предвид, че част от тях минават през фирми, които не се вписват в БУЛСТАТ. А също така, че един регистриран купувач може да сключи неограничен брой покупко-продажби на собственост.

Успоредно с това от БУЛСТАТ отчитат, че само до края на август в Бургаска област (Южното Черноморие) са регистрирани 6245 руски купувачи на имоти. Голяма част от тях са инвестирали в собственост именно в малките градчета и села по крайбрежието. При всички положения присъствието им на жилищния пазар по морето не е за подценяване.

Нещо до 30 000 евро

Наблюденията на брокерите са, че активните сезони за сделки с руски говорещите клиенти са пролетта и есента. Лятото е време за почивка и оглеждане на пазара, зимата – за изложения. Специализираното за българския пазар - "Болгарский дом", вече мина, а най-голямото – "Дом Экспо", започва до дни в Москва.

Очаква се и то да потвърди тенденцията: на руския пазар страната ни все повече се очертава като нискобюджетна дестинация.

"Допреди две години преобладаващата част от руските клиенти бяха с бюджети над 100 000 евро. В момента 90% търсят имоти до 30 000 евро. Това са хора средна ръка и не могат да си позволят повече", коментира Никола Стоянов наблюденията си от "Болгарский дом".

Описва ги като пъстра по отношение на местоживеене и социален статус група – Москва, Санкт Петербург, Екатеринбург, Новосибирск... Учители, хора с малък бизнес, пенсионирани военни... Христо Цветков от "Явлена" допълва картината с работещите в сферата на добива на петрол и газ – в Сибир, Тургут, Нижни Новгород...

В Русия много от тези хора попадат в графата "среден доход", но в България могат да си позволят и по-висок стандарт. По-младите например нерядко получават заплати от 700-1000 евро месечно, а пенсиите на военните започват от 600 евро, обобщават представители на имотния сектор.

За много от тях новината, че България влиза в групата на нискобюджетните пазари за руснаците не е добра, но е обяснима. Никола Стоянов, който е партньор и в предприемаческата компания "Чобанов и Стоянов", обяснява, че много инвеститори вече продават около себестойност. Особено в случаи, когато правят големи пакетни сделки или опитват да изчистят последните останали жилища в даден проект.

В затворения комплекс "Сънсет" край село Кошарица на "Чобанов и Стоянов", например последните оферти започват от под 400 евро/кв.м и това не е изолиран случай. Пазарът вече регистрира и сделки за 300-350 евро/кв.м.

Допълнителен натиск върху цените оказват и британците, които през последните 2-3 години присъстват по Черноморието главно като продавачи. При това – нерядко на 50-60% от цената, на която са придобили имота.

"Ако инвеститорът продава на 800 евро/кв.м, а до него англичанинът – на 400 евро/кв.м, ясно е кого ще предпочетат купувачите", коментира Никола Стоянов.

Според него макар и в малък обем продажби на ваканционни имоти във високия сегмент все пак има. Те обаче са около 5% от общите и обхващат не повече от 10-15 луксозни комплекса.

Мариана Даскалова от "Грийнлайф", в чиито комплекси край Созопол цените започват от над 1000 евро/кв.м, също смята, че и за високата категория имоти има купувачи.

"Руснаците в България се познават помежду си, ходят си на гости и виждат какво си е купил другия, как е построено... И проблемите на евтиното строителство лъсват", коментира тя. Според нея през последните месеци се наблюдава връщане на купувачите с малко по-високи бюджети – около 70 000 - 80 000 евро, и това е добър сигнал за по-високия клас имоти.

Масовото предлагане обаче остава в ниския ценови сегмент.

Само Шенген не стига

Подобно на туристическия сектор и имотният залага на ръст покрай очакваните визови облекчения за руските граждани. В края на януари правителството реши руснаците, които имат т.нар. шенгенски визи да получат правото да пребивават с тях и в България. Експерти поясниха, че става въпрос за краткосрочни визи, които дават право за престой до 3 месеца в рамките на едно 6-месечие. Според руското издание "Турпром" обаче от решението не става ясно дали от облекчението ще могат да се възползват всички притежатели на шенгенски визи, или само тези с право за многократно влизане.

От своя страна имотният бранш в България коментира решението като крачка в правилната посока, но недостатъчна. Никола Стоянов дава пример с Турция и Кипър, които предлагат облекчени възможности за влизане в страната и престой на руснаците дори само на базата на притежаваните от тях имоти. Според него подобна стъпка ще доведе до чувствителен ръст на руските сделки и в България.

Друг проблем, който в имотния бранш виждат, е малкият капацитет на летищата във Варна и Бургас, както и нуждата от повече евтини полети от и до Русия. Според Христо Цветков затворената аерогара във Варна ще удари по бизнеса в близките месеци.

На фона на тези опасения индикациите от руския пазар са, че интересът към България, поне засега, продължава (виж карето). За момента – заради близостта, езика, културата и ниските цени. Последното обаче не е предпоставка за дългосрочен успех. Така че, ако държим руската вълна към градове и курорти да остане трайна, ще трябва да решим и горните проблеми. За да нямаме след години руски продавачи на имоти, както това вече се случва с британците.

Като Испания, но не съвсем

Когато става въпрос за имотни и туристически класации на руския пазар, България и Испания все по-често си поделят челните места. Такъв е случаят и с една от най-големите руски бази с оферти за имоти зад граница Tranio.Ru. Според анкета сред 370 участници на пазара, работещи в над 60 страни, Испания е най-предпочитаната дестинация от руснаците с 15.7% интерес за покупки, следвана от България – с 14.3%. Сред страните с над 10% дял попадат също Италия (11.4%) и Турция (10.8%). Прави впечатление и друго – 81% от анкетираните работят на един, най-много на два пазара – най-често в страни, близки като цени, географско разположение и културни особености. Съответно България най-често папада в една група с Кипър, докато работещите в Испания покриват и пазара в Италия. Любопитното е, че въпреки челните си позиции България и Испания не се засичат като пазари при нито една от агенциите.

Показателно за руския интерес към Испания бе и последното изложение за ваканционни имоти Barcelona Meeting Point. Според Антония Вирт, управител на "Столица - обединени агенции" (променено на 21 февруари), то е минало под знака на Русия.

Тя го определя като червена лампа за България, която влиза в капана на евтината дестинация. "Цените на ниската категория имоти в Испания, а и в други европейски страни вече се доближават до нашите. Страната ни трябва да търси нов имидж", посочи Вирт.

Тя цитира данни на испански брокери, според които цените са паднали с до 70% в сравнение с пика на пазара. Като най-изгодни посочи луксозните имоти. "Вила около Валенсия и Коста Бланка, която е струвала 1.5 млн. евро, сега се продава за 900 хил. евро", даде пример Антония Вирт. В Испания обаче вече има имоти и за 800 евро/кв.м.

На по-близки до България пазари, като Черна гора, цените на имотите са надолу с 30 до 50% и се предлагат апартаменти от 1200 до 1500 евро/кв.м. В известните турски курорти – Мармарис, Фетхие, Дидим, Бодрум, двустаен апартамент на 100 м от морето започва от 52 000 евро. Според Антония Вирт в този контекст България трудно ще се продава като най-евтина дестинация, затова трябва да се предлага като страна с уникална природа, минерални води и история.
Центърът на Варна е непостижим за купувачи с бюджет до 30 000 евро
Фотограф: Мария Съботинова

Във ваканционен комплекс или в града. След три години доминиращи позиции на ваканционния пазар пред подобна дилема се изправят все повече руски купувачи на имоти в България.

Ако изберат първия вариант, получават добра среда, охрана и поддръжка. Недостатъците – къс сезон и високи разходи. Особено за хора с все по-изтъняващи бюджети, каквито са напоследък повечето руски клиенти на агенциите за имоти. За втората възможност – жилище в града, се заговори от година-две. Търсят я купувачи, които искат имот в България не само за отпуската. Например хора в напреднала възраст, чийто стремеж е да подсигурят старините си на място с много слънце, удобства и по-евтин живот от този, който им предлагат големите руски градове.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

5 коментара
  • 1
    kardinalat avatar :-?
    kardinalat

    Едно ручейче откъдето тече :-)

  • 2
    oror avatar :-P
    Orchid

    Варна отдавна е била запазена територия за руския нечист бизнес. вно братушките се разселват из цялото черноморие, което скоро може и колония да им стане...

  • 3
    1con avatar :-P
    1con

    "Отпуск"-ът :-)

  • 4
    tsonkooo avatar :-?
    Тsonkooo

    До, руснаците купуват най-много по морските курорти!

  • 5
    sqrt avatar :-|
    Daria

    България е интересна на руснаците главно с това, че е славянска страна и че цените са сравнително ниски. Природа, минерални води и др. ала-бала играят малко или никакво значение. Богати руснаци в България никога няма да дойдат, но това не е проблем стига да привличаме средната ръка. Англичаните идваха заради "инвестицията", руснаците защото им харесва.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Първият от верига складове

Първият от верига складове

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK