Прогнозите за 2012 г. варират от задържане на цените до ръст в рамките на 10-15%. Истинският тренд обаче ще проличи едва наесен след прибирането на реколтата.

Треска за земя

Две поредни години на силни реколти и високи цени в зърнения сектор съживиха пазара на земеделски имоти в страната.

По оценка на специализирания сайт zemi.bg само миналата година са продадени обработваеми площи за над 500 млн. лв. и се е сменила собствеността върху 1.3 млн. декара. Цените са нараснали средно с 20%. За същия период от Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) изчисляват пазара на 1.5 млн. декара, а ръстът на цените – между 15 и 17%. Независимо от разликата в статистиката изтъргуваните количества земя бяха рекордно високи за историята на този пазар – от първите върнати земи през 90-те години до момента.

Тази година също започна силно като сделки, а цените продължиха леко нагоре. И докато анализаторите очакват обемът на продадените декари да повтори този от предната година, по отношение ръста на цените не са единодушни.

"Активността на пазара се запази, като арендаторите продължиха агресивно да купуват земя и през зимните месеци", отчете управителят на "Софта", дружеството, собственик на zemi.bg, Веселин Петров. Според него тази инерция ще продължи до лятото, а новият тренд на пазара ще проличи с прибирането на реколтата (основно на зърно).

"Цените на земята стават все по-зависими от добивите и цените на селскостопанската продукция в черноморския регион. Последните две години реколтата, специално при зърнените култури, беше добра и земята поскъпваше. Връзката между двата пазара е лесно обяснима, тъй като 90% от купувачите са арендатори", посочи Веселин Петров. Тази година обаче той определи пазара на обработваеми площи като колеблив най-вече заради непредвидимите реколти в земеделието.

Почти цялата рапица загина, площите са разорани и ще бъдат засети с царевица или слънчоглед. Какви ще са добивите на пшеница още не е ясно, а цените в черноморския регион и тази година ще се определят от големите производители, като Украйна, Беларус и Казахстан, коментира Марин Шишев от агенция "Лудогорска земя". Това ще определи и цените на земята тук – ако се вдигнат обаче, ще е най-рано наесен, при това с не повече от 15%.

По-скоро задържане на цените очаква един от големите производители на зърно – управителят на "Агро Бел 2001" Павел Стоименов. Арендаторът обработва 45 000 дка зърнени култури в Плевенско и около 25 000 дка в района на Стара Загора. Определя миналата година като много добра за бизнеса, но тази – като очаквано слаба заради есенната суша. По тази причина прогнозира и застой в цените на земеделската земя. Самият той обаче притежава около 30% от площите, които обработва, и планира да увеличава инвестициите си.

Продавачи

Дали заради тежката зима или по друга причина, в много землища тази година започна със слаб първичен пазар на земя (продажба на малки наследствени имоти). Според Марин Шишев от "Лудогорска земя" основната причина са лошите метеорологични условия, които попречиха на много собственици да се съберат за приключване на сделките.

"Преди години, като продавахме наследствена земя, пристигаха правнуци. Сега пристигат праправнуци, а броят на продавачите на един имот нерядко е 10-15 души", описа сложната организация брокерът.

По тази причина в много райони като по-активни продавачи се очертаха фондовете за земя. А търговията на вторичния пазар (препродажба), който те формират, вече набира скорост.

Според председателя на БАСЗЗ Борислав Петков, ако миналата година този пазар е бил около 40% от сделките, тази година ще надхвърли 50% от изтъргуваните количества земя. Още повече че сред активните продавачи са две от дружествата с най-големи земеделски портфейли - "Еларг фонд за земеделска земя" АДСИЦ и "Адванс терафонд" АДСИЦ. В края на февруари акционерите на първото от тях гласуваха ликвидацията му в едногодишен срок, като в портфейла към този момент влизаха 191 хил. дка земеделска земя. Вторият фонд също е активен продавач, като миналата година приключи сделки за 62 840 дка при средна цена 598 лв./дка.

Влизането на земеделските фондове в ролята на продавачи обаче си има цена. Първите такива дружества бяха регистрирани през 2005 г. с цел да спечелят от пазарната комасация (окрупняване) на земеделските земи. В продължение на 3-4 години активно изкупуваха обработваеми площи в страната и концентрираха собственост в различни райони. Така в момента повечето разполагат с готови за продажба масиви от по няколко хиляди декара в рамките различни землища на страната.

"За арендаторите тези площи са ценни, защото им дават контрол при комасационните споразумения, с които всяка година се определя кой каква част от землището ще обработва", коментира Борислав Петков. По думите му това е причина много фермери да плащат надпазарна премия за земята на фондовете. Така, макар и на по-висока цена за два часа придобиват площи, които на първичния пазар, където средният парцел е 4-5 дка, ще изкупуват около година.

Според участници на пазара премиите, които фермерите плащат за концентрирани пакети земя в рамките на едно землище, са с 15 до 30% над средната цена в даден район. Но може и повече.

Марин Шишев дава по-детайлна разбивка за Лудогорието. Ако първичният пазар на малки парцели там е в рамките на 550-650 лв./дка, цените на големите масиви започват от 800 лв./дка според площта, а на тези над 500 дка в едно землище надхвърлят 1000 лв./дка.

Натрупване

За фермерите натрупването на земя – собствена или дългосрочно наета, е важно, защото така обезпечават производството си. За години напред именно това ще движи пазара на земя.

Според Веселин Петров като едни от най-крупните собственици в момента фондовете за земя до голяма степен определят посоката на пазара. През следващите години обаче това ще се промени, тъй като все повече площи ще минат в ръцете на арендаторите.

"В ЕС около 54% от земята е собственост на фермерите, които я обработват, докато в България те притежават едва 20% от тези площи. Моята прогноза е, че към 2020 г. делът на собствените имоти и при нашите арендатори ще достигне около 50% и това ще направи стопанствата им по-устойчиви", коментира той. Очакванията му са през това време цените на земя да растат средно със 7-8% годишно, като в някои години не са изключени и леки спадове.

Борислав Петков посочва като важен фактор за пазара и новият начин за изчисляване на европейските субсидии в земеделието – от 2014 г. плащанията на единица площ ще бъдат заменени от т.нар. права на подпомагане. Те ще се търгуват отделно от земята, а кой стопанин какви права ще получи, ще зависи от количеството обработвана земя през 2014 г. Т.е. сега е период за натрупване на площи и може да се очаква силен пазар на аренди и покупки. И съответно нови форми на търговия след това: не просто на декари, а на права за субсидии, както и на цели разработени стопанства.

Така, ако последните години земята беше сред малкото изключения на жив сегмент при недвижимите имоти, бъдещето ще е на сделки за вече разработен бизнес. С история и доказан потенциал.

Преглед на оригинала