Цени почти на дъното

Цени почти на дъното

Жилищата продължават да поевтиняват, но много по-бавно

Радостина Маркова
16082 прочитания

© Мария Съботинова


Годината започна с добра и лоша новина за жилищния пазар. Лошата е, че цените продължават да спадат, добрата – че темпът на намаление вече е значително по-слаб и усещането на пазара е, че дъното вече е близо.

Данните на Националния статистически институт (НСИ) показват, че през първото тримесечие жилищата в страната са поевтинели с 0.4%. Средната пазарна цена за периода януари - март е достигнала 883.9 лв./кв. м срещу 887.6 лв./кв. м в края на 2011 г.

За сравнение - 2011 г. е започнала с 2.3% намаление на цените през първите три месеца. Със същия процент са поевтинели жилищните имоти и в началото на 2010 г. спрямо последните месеци на 2009 г.

Според брокери на имоти слабото понижение, с което започва тази годината, е знак, че жилищният пазар вече е близо до равновесната си точка. Икономическата среда обаче не дава сигнали за потенциален нов ръст на пазара. Поне до края на 2012 г.

В страната

Жилищната статистика показва продължаващ спад на цените в 17 областни града спрямо последната четвърт на 2011 г. Най-силно в сравнение с тогава е намалението в Северозападна България – Враца (4.4%) и Видин (3.2%). В останалите 10 града жилищата отбелязват лек ръст, като най-силен е той в Благоевград (2.8%). София също е сред населените места, където жилищата леко поскъпват за тримесечието – с 0.8%.

В сравнение с година назад обаче спадът на пазара продължава, като спрямо първите три месеца на 2011 г. цените са намалели с 4.3% (виж таблицата). Тогава средната цена на жилищата е била 923.7 лв./кв.м, сочат данните на НСИ. Но темпът и в този случай е по-слаб - в началото на 2011 г.поевтиняването на жилищата е било с 5.6% на годишна база.

Нагоре-надолу

По наблюдения на големи агенции за имоти от есента насам спадът в цените на жилищата е символичен.

"Това определено е сигнал, че пазарът е близо до равновесна точка", коментира Младен Митов, анализатор в "Явлена". Според него, ако миналата година при преговори отстъпките от началните оферти са достигали 10-15%, сега повечето имоти вече излизат на пазара на продаваеми стойности. Очакванията на агенцията са намаляването на цените да продължи, но да остане в рамките на 1-2% през 2012 г.

Управителят на GVA Sollers Solutions Добромир Ганев смята отслабващото колебание в цените за знак, че те наближават дъното си. Около него много собственици изтеглят имотите си от продажба и изчакват, но се активизират купувачите, които дълго са отлагали сделките си.

"На теория случващото се би трябвало да означава, че се върви към равновесие между търсене и предлагане. В действителност обаче не е така. На жилищния пазар му тежат много свободни площи, част от които трудно ще намерят купувачи, защото са с лошо качество и вътрешно разпределение", коментира Добромир Ганев.

Според него търсенето на жилища определено се събужда. Икономическата обстановка в страната обаче остава нестабилна – висока безработица, намаляващ износ, наближаващи плащания по външния дълг догодина, слаб растеж... Така най-реалистичното очакване е цените на жилищата да продължат да намаляват, но със значително по-слаб темп от предни години.

Рисковете

Въпреки успокояването на цените жилищният пазар остава подвластен на сериозни рискове – например нарастващият дял на лошите ипотечни заеми. Очакванията на редица банки и икономически анализатори са 2012 г. да е пикова в това отношение.

Данните на БНБ показват, че към февруари лошите и преструктурирани жилищни кредити на домакинствата са достигнали 1.74 млрд. лв., или 19.9% от ипотечните портфейли на банките. Няма точна информация колко от тях са необслужвани, а точно те са най-сериозната заплаха жилищният пазар да бъде залят от предлагане.

Според представители на имотния и финансовия сектор това е малко вероятно по няколко причини. Банките като цяло опитват да преструктурират проблемните заеми и едва като краен вариант прибягват до продажба през частен съдебен изпълнител. Самата процедура е тромава, изисква кешово плащане на имота и в повечето случаи цените са равни, дори по-високи от пазарните. В допълнение често, когато има опасност цената на жилището да спадне под стойността на кредита, банките участват на търговете на съдебните изпълнители чрез свързани дружества и придобиват проблемните имоти. След това ги дават за управление и така печелят време, като избягват принудата да продават при слаб пазар.

В резултат от тези механизми при липса на значими сътресения в икономиката и банковата система прочистването на жилищния пазар от лошите ипотеки се очертава като бавен процес, който ще отнеме години.

Затова и прогнозите за тази година са в посока към стабилизация. И само с малки отклонения в цените и предлагането.

Годината започна с добра и лоша новина за жилищния пазар. Лошата е, че цените продължават да спадат, добрата – че темпът на намаление вече е значително по-слаб и усещането на пазара е, че дъното вече е близо.

Данните на Националния статистически институт (НСИ) показват, че през първото тримесечие жилищата в страната са поевтинели с 0.4%. Средната пазарна цена за периода януари - март е достигнала 883.9 лв./кв. м срещу 887.6 лв./кв. м в края на 2011 г.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


75 коментара
  • 1
    kardinalat avatar :-P
    kardinalat

    Каква стабилизация, какви 5 лева? Предстоят допълнителни държавни фалити в ЕС, национализация и преструктуриране на финансови институции. Какво изкупуване от банковио дъщерни дружества, че къде им останаха свободни пари дори и за въртележки?

  • 2
    drake avatar :-|
    drake

    Честно казано, не разбирам журналистическият изказ. Когато някой каже "цени близо до дъното" той трябва да е пророк защото има ясна представа, кога ще започне повишаването на цените щом ни казва, че дъното е стигнато. А такива пророци на мен не са ми известни. А какво ще стане с цените при някакъв икономически шок: примерно фалит на Гърция, война срещу Иран , не дай си боже фалит на Испания или Италия водещ до разпад на еврозоната. Това "цени близо до дъното" го четем от три години в "Капитал" и дъното още не е стигнато. Имам чувството ,че статиите по тази тема се пишат с едно клише " цените са ниски , купувай народе" и темата се рециклира периодично. Просто е добра идея Капитал да публикува част от имотните си прогнози от миналото и да ги сравним със сегашното положение. Все пак мотото на вестника беше "прогнози , които се сбъдват" ,а не "Прогнози ,които искаме да се сбъднат".

  • 3
    trezven avatar :-|
    Трезвен

    Какво дъно, какви 800-900 за квадратен метър? Във областните градове цените не са по-малко от 1000-1200 и то за доста смотани жилища.

    Това са нереални цени на картелен пазар изцяло държан от мутрите. Реалните цени са поне наполовина по-малки. За държава с намаляващо възрастно население е редно да се направи едно добро проучване кой точно стои зад балона.

  • 4
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Като сложат нормален данък имоти.. цените ще си дойдат на мястото. Дотогава жилищата ще се ползват като куче касичка.. ще стоят неизползвани и рушащи се, в тях ще живеят мизерстващи богати хора/собственици на жилище от над 200 хиляди, не знам как по друг начин да определя/. Да не говорим за земеделските земи и горите - сега само разораха земеделските земи колкото да вземат рентата и толкова.

    Дотогава ще бъдем мизерстващи хора със собственост за милиарди, които стоят и нищо не правят. И всеки лев вместо в поддръжка на имота, отиват за нов неподдържан имот. А да и като следствие.. градовете и селата стават гета. Щото няма с какво да се поддържа инфраструктурата. И се чака само на еврофондовете.

  • 5
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    грешка - не рентата, а субсидията.

  • 6
    kak_taka avatar :-P
    kak_taka

    От има няма година излизат подобни статии, които може би трябва да ни успокоят и насърчат да почнем да купуваме и харчим. Вече 12 месеца все се достига дъното и като се обърнеш - ценит епак паднали...

    Капиталци, дъното няма да се достигне докато хората не се почувстват сигурни и не почнат да инвестират. Не във жилища а във всичко. А не виждам никакви, ама никакви признаци да наближава това време - хората продължават да съкращават, безработните се увеличават - кво дъно кви 5 лева :)

  • 7
    yerdna avatar :-|
    Crux

    Стабилизация може да има само тогава, когато броят на сделките започне да се увеличава. Засега подобна тенденция не се наблюдава, даже напротив.

  • 8
    gligi avatar :-|
    gligi

    Капитал, моля, бъдете професионалисти и дайте графика с цените И оборотите, пък ние ще си я тълкуваме!

  • 9
    daks avatar :-|
    ДАКС

    Аве усещам някакво желание у Брокерите цените да са високи. И не мога да разбера не усещат ли самите те, че това не е в техен интерес. Просто защото хората не могат да си позволят такива цени, съответно няма да има сделки. И като казвам, че не могат да си го позволят тук се включват маса от фактори. Аз дори и да мога да получа сега кредит на тези нива на цените и лихвите, и дори да мога за момента да го изплащам, това не означава, че мога да си го позволя. И не само защото не се чуввствам сигурен дали и за в бъдеще ще имам този стандарт (вкл. дали лихвите няма да се покачат, дали ще имам работа и др.), но и защото съм сигурен, че дори нищо от това да не се промени, то инфлацията ще изяжда дохода ми и все повече средства ще отиват за задоволяване на елементарни нужди. Съответно няма да остава за вноската по кредита. А със сигурност имам намерение да имам и деца. А дори и само това да е промяната - тя пак означава още много разходи.

    Та не разбирам, защо брокерите искат цените да са високи? Те и в САЩ проповядваха, че цените на имотите само ще растат, и навиваха всеки авантюрист да си купи. И ги видяхме до къде я докараха. Само дето там можеш да си оставиш ключа на масата и да си тръгнеш а и имат закон за банкрута на физическите лица. А в България - тук банката си търси парите, които ти е дала със все натрупаните лихви. И ако не можеш да плащаш - продава ти имота, но ако цената не стигне на Банката, за да си прибере всички, което й дължиш (главница, лихви, такси, наказателни лихви, лихви за просрочие, разходи по събиране на дължимото - държавни такси, такси за частен съдебен изпълнител, юрисконсултски възнаграждения и прочие) ...... Та ако цената, която банката вземе за ипотекирания ви имот не й стигне, за да си покрие всички тези вземания, то вие продължавате да й дължите разликата. И така до гроб. Щото тука и няма банкрут на физически лица. Та ако тука някой сега си вземе жилище с ипотека може да се окаже, че е и луд, а не просто авантюрист.

  • 10
    bestbuy avatar :-|
    За да останат ХОРА в България.

    Скъпи коментиращи, заглавието е абсолютно точно...... :) Когато копаеш едно дъно, ти винаги ще оставаш...."близо до дъното".


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал