Новият живот на ул. 202
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Новият живот на ул. 202

"Ритейл парк Средец" - построеното до момента

Новият живот на ул. 202

Фондът Europa Capital е на път да приключи най-голямата имотна сделка за годината - тази за "Ритейл парк Средец"

Радостина Маркова
16428 прочитания

"Ритейл парк Средец" - построеното до момента

© Надежда Чипева


Улица 202-ра. Преди няколко години това беше едно от най-безлюдните места в София. Зад централната гара и на територията на бившия жп завод. Рядко можеше да се види друго освен някоя заблудена кола по не особено популярния маршрут от гробищата в "Орландовци" към "Надежда", преминаваща край работниците по влаковете. Сега те са заместени от консултанти, специалисти по търговски площи, банкери и адвокати, които завършват може би най-голямата имотна сделка през годината.

Преди близо година един от малкото инвеститори на българския имотен пазар – Europa Capital, обяви планове за нова придобивка. Тогава те звучаха така: през първите месеци на 2012 г. фондът да закупи имот в София на стойност между 30 и 40 млн. евро. Замисленият срок очевидно не бе спазен. Останалите параметри на сделката обаче вероятно ще бъдат. Или накратко: срещу 35 млн. евро Europa Capital е очакваният нов собственик на "Ритейл парк Средец" - комплекс от няколко хипермаркета на споменатата улица 202. Продавач е "АГП дивелопмънт", която от няколко години развива проекта.

Според източници на "Капитал" финансовите и юридическите детайли по продажбата вече са изчистени и тя е на финалната си фаза, но плащанията по сделката ще продължат до 2014 г. успоредно със завършването на последния етап от ритейл парка.

Проектът зад гарата

Инвестициите в "Ритейл парк Средец" започнаха преди няколко години с амбицията той да се превърне в най-големия проект от този тип в София. Плановете бяха комплексът да се развие на терен от 90 000 кв.м на ул. 202 между квартал "Орландовци" и надлез "Надежда".

Районът не е сред най-атрактивните за имотни проекти, тъй като е разположен в зона с предимно промишлено строителство и слаби транспортни връзки в северната част на града. По време на имотния бум обаче за кратко стана център на големи инвестиционни намерения, включващи строителство на хиляди жилища, огромен търговски център и 100-метрова офис кула. Накратко: малък градски център заедно с цялата необходима инфраструктура.

Инвеститори в грандиозните начинания трябваше да бъдат две испански компании – Riofisa и Urbas, като второто дружество влезе в партньорство с "АГП дивелопмънт". С идването на кризата обаче надеждите за милиардите испански капитали се изпариха, а повечето от начертаните проекти останаха на хартия. Единственият реализиран сред тях се оказа именно "Ритейл парк Средец".

Първият завършен магазин в търговския парк беше този на "Технополис". Той обаче бе купен от веригата за техника и от години само формално е част от проекта. За района по-активно се заговори в началото на 2010 г., когато започна строителството на първия и в крайна сметка единствен магазин Tempo – марка на сръбската "Делта макси", която по това време бе собственик и на веригата "Пикадили". Успоредно с това инвеститорите в търговския парк заговориха за втори етап, който включваше отварянето на строителен хипермаркет. Намерението стана факт тази пролет, когато на територията на "Ритейл парк Средец" заработи първият магазин на германската верига Bauhaus за България.

В момента се подготвя третата, последна част от търговския парк. Тя включва един или няколко по-малки магазина с допълващ профил към вече изградените. Според източници на "Капитал" в тази посока са водени разговори с датската верига за мебели и обзавеждане Jysk, която към момента има обекти в София, Пловдив и Велико Търново. Резултат обаче няма, тъй като компанията временно спря експанзията си.

В крайна сметка ритейл паркът посрещна кандидат-купувача в лицето на Europa Capital с един завършен хипермаркет, втори в строеж и трети – в етап на планиране. Договорката бе фондът да придобие вече построеното, а продавачът да реализира проекта в крайния му вид.

В хода на преговорите обаче настъпиха промени при наемателите на част от площите, основно покрай смяната на собствеността в "Пикадили" и последвалото решение на купувача – белгийската Delhaize Group, да закрие хипермаркета Tempo. Одобрението на финансовите параметри по сделката също отне повече време от очакваното.

Така в крайна сметка от анонса на очакваната сделка на Europa Capital минаха поне три пъти по обещаните три месеца, но тя още не е приключила. Докато това не стане факт, и двете страни по нея отказват коментар.

Брой до три

Поне в България на Europa Capital им върви на търговски площи (виж карето). Фондът стъпи на пазара с покупката на "Ритейл парк Пловдив" в началото на 2011 г. В средата на годината придоби Mall of Sofia, като с тези две сделки формира над половината от оборота на инвестиционния пазар на имоти за годината. Третата явно отново ще е в сегмента на търговските площи, които при подходящ микс от наематели и дългосрочни наемни договори поне за София се очертаха като относително стабилна инвестиция в кризата.

Според близки до сделката за "Ритейл парк Средец" източници Europa Capital ще придобие не самите имоти, а дружествата, които ги притежават. В случая с хипермаркетите на Tempo и Bauhaus става въпрос за компаниите "Техно-резиденшъл парк" и "Техно резиденшъл парк 2", чиято собственост през верига от дружества води към "АГП дивелопмънт" и банкера Цветан Василев.

В уравнението обаче има и друг участник – лизинговата компания "Ерсте груп иморент България", която към момента е юридически собственик на двата изградени магазина и прилежащата към тях земя в "Ритейл парк Средец". Дружеството финансира проекта за търговския парк и миналата година придоби чрез лизингови договори част от активите в него. Справка в партидите на "Техно резиденшъл парк" и "Техно резиденшъл парк 2" в Търговския регистър показва, че в полза на "Ерсте груп иморент България" са учредени особени залози на стойност съответно 13 млн. евро и 12.5 млн. евро.

Така, придобивайки двете дружества, Europa Capital поема и задълженията им към лизинговата компания. Съответно и финансовите параметри по сделката минаха за одобрение през съвета на директорите на Еrste Group във Виена.

На пазар за техника

Интересна развръзка около сделката за "Ритейл парк Средец" се очертава и в друга посока. А именно съдбата на освободените от хипермаркет Tempo площи.

След като Delhaize Group обяви намерението си да закрие този формат, в продължение на месеци бе търсено решение какво да го замести. В крайна сметка на част от заеманите от Tempo квадратни метри влиза супермаркет "Пикадили". Останалата площ ще бъде преотдадена.

Според източник на "Капитал" сред обсъжданите варианти за наематели са били китайската верига за облекла и стоки за дома Denzel и мебелната компания "Еником -М". В крайна сметка обаче от Delhaize Group са се спрели на трети вариант и почти сигурно свободната част в съседство на "Пикадили" ще заеме магазин на веригата "Техномаркет". Новината бе потвърдена от собственика на веригата - "К енд К електроникс", като намеренията са в търговския парк зад гарата да се премести магазинът на "Техномаркет" от квартал "Илиянци".

Така веригата за техника влиза в един от малкото директни сблъсъци с основния си конкурент - "Технополис", чийто обект ще е на броени метри в търговския парк. От "К енд К електроникс" обаче смятат тази конкуренция за здравословна.

"Всъщност потребителите отдавна следят страниците на веригите в интернет и на тази база вземат решения за покупки. В случая с "Ритейл парк Средец" близостта на двете конкурентни вериги е плюс, тъй като ще превърне мястото в голям център за продажба на техника", коментира Николай Китов от борда на директорите на компанията. Според него търговският парк се очертава като локация със силни брандове на големи площи, а синергията между марките ще доведе повече посетители.

А оттук накъде

За бъдещия инвеститор в "Ритейл парк Средец" - Europa Capital, влизането на нови наематели е повече от добра новина, тъй като ще осигури дългосрочен доход при максимална заетост на площите.

Продавачът в лицето на "АГП дивелопмънт" също има повод да е доволен, тъй като става въпрос за инвестиционна сделка, при която цената и плащанията са обвързани със заетостта на площите в проекта и очакваната доходност от наеми. В случая с "Ритейл парк Средец" тя се оценява на приблизително 9.5%, което е добър процент предвид кризата, нагласите на инвеститорите за по-висок риск и очакването им за по-бърза възвращаемост.

Ефект ще има и за самия инвестиционен пазар на имоти, който тази година е движен предимно от принудителни продажби заради необслужвани кредити, докато реалните сделки се броят на пръсти. В областта на търговските площи например единствената друга бе покупката на плевенския магазин на веригата "направи си сам" Baumax от гръцкия фонд Bluehouse Capital.

Преди няколко години, когато плановете за изграждането на "Ритейл парк Средец" бяха съобщени, мнозина не вярваха в потенциала на улица 202-ра. Очевидно обаче това се оказа успешен проект. Или поне за някои от играчите.

Europa Capital: Самотният купувач на имоти

Освен с принадлежността си към Rockefeller Group и инвестициите си за над 7 млрд. евро в 18 европейски страни до момента фондът Europa Capital е известен и със стриктния подбор на активите, които придобива. Според консултанти на имотния пазар, преди да се спрат на сделката за търговския парк зад Централна гара, представители на Europa Сapital са огледали почти всички предлагани имоти в София, и то не само в сферата на бизнес проектите. Първата сделка на фонда в България – за "Ритейл парк Пловдив" (20 млн. евро), бе приключена в началото на 2011 г. В средата на годината бе обявена покупката на Mall of Sofia за малко над 100 млн. евро. На миналогодишната конференция за имоти BalRec директорът "Придобивания" в Europa Capital Emerging fund Крис Бенет очерта кръга от интересните за фонда имоти: да са в София, с лесен достъп и качествена архитектура. А като сегменти от пазара извън търговските площи очерта също офисите и жилищните проекти.

 
"АГП дивелопмънт": Купи, построй, продай

"АГП дивелопмънт" и компаниите около нея се свързват с българина с австрийско гражданство Петър Танков. Първите си активи групата придоби от приватизационни сделки като тази за "Инкомс телеком холдинг", завод ВАМО във Варна и завод "Електроника" в София. Част от тях бяха в партньорство с банкера Цветан Василев и финансирани от управляваната от него Корпоративна търговска банка (КТБ). Впоследствие близки до банката компании бяха засечени и в друг бизнес с участието на "АГП дивелопмънт" – "Костенец ХХИ". Хартиената фабрика, както и бившият завод на "Инкомс" в Банско са сред бизнесите, които "АГП дивелопмънт" запази и доразвива (в Банско в момента се произвеждат морски радари). Други активи обаче бяха трансформирани в имотни проекти. Пример за това е "Бизнес парк Запад" на мястото на централата на "Инкомс" в София, също така и офис площите на мястото на завод "Електроника" (впоследствие придобит от израелската група BSR Europe).

От "АГП дивелопмънт" не съобщиха в какво ще инвестират средствата от продажбата на "Ритейл парк Запад", но вариантите са няколко. Единият е с тях да подкрепят част от бизнеса си като "Костенец ХХИ", а другият – да ги насочат отново към имотни проекти. Групата е партньор на строителните хипермаркети Bauhaus и според източници на имотния пазар вече търси подходящ терен за следващия обект в София. За момента вариантите са два – на южната дъга на околовръстното шосе и до магазина на "Метро" на бул. "Цариградско шосе".

Улица 202-ра. Преди няколко години това беше едно от най-безлюдните места в София. Зад централната гара и на територията на бившия жп завод. Рядко можеше да се види друго освен някоя заблудена кола по не особено популярния маршрут от гробищата в "Орландовци" към "Надежда", преминаваща край работниците по влаковете. Сега те са заместени от консултанти, специалисти по търговски площи, банкери и адвокати, които завършват може би най-голямата имотна сделка през годината.

Преди близо година един от малкото инвеститори на българския имотен пазар – Europa Capital, обяви планове за нова придобивка. Тогава те звучаха така: през първите месеци на 2012 г. фондът да закупи имот в София на стойност между 30 и 40 млн. евро. Замисленият срок очевидно не бе спазен. Останалите параметри на сделката обаче вероятно ще бъдат. Или накратко: срещу 35 млн. евро Europa Capital е очакваният нов собственик на "Ритейл парк Средец" - комплекс от няколко хипермаркета на споменатата улица 202. Продавач е "АГП дивелопмънт", която от няколко години развива проекта.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    joanap avatar :-|
    joanap

    "Улица 202-ра. Преди няколко години това беше едно от най-безлюдните места в София. Зад централната гара и на територията на бившия жп завод. Рядко можеше да се види друго освен някоя заблудена кола по не особено популярния маршрут от гробищата в "Орландовци" към "Надежда"

    Никога ул.202 не е била безлюдна, и едва ли я ползват заблудени автомобили от край време. Радостина Маркова най-вероятно не е от София или не е шофьор, друго оправдание за тая глупост не намирам.

  • 2
    sensi avatar :-|
    Асен Петров

    Наистина е неудобен достъпа до тази улица. Само през надлез Надежда. От другата страна няма как да се оправи тапата която се образува с ул. Каменоделска. Гледах ОУП на София и там е дадено по проект, бул. Христо Ботев да продължава и да минава под гарата и от там да се свърже с ул. 202. Което доста ще допринесе за транспортната комуникация на района.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Търсят се жилища за живеене

Търсят се жилища за живеене

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.