Първият на юг
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Първият на юг

Първият на юг

Bulgaria Mall засега е единствен в южната част на София, но се задават още два конкурента

Радостина Маркова
23980 прочитания

© Надежда Чипева


Bulgaria Mall е инвестиция на две компании – LSProperty чрез дружеството "Мъркюри" ЕАД и Salamanca Capital. Проектът е финансиран с кредит от Уникредит Булбанк и Unicredit Bank Austria, като експозицията на "Мъркюри" към тях в края на 2011 г. е над 100 млн. евро. Първата копка на търговския център бе направена в средата на 2008 г., но същинското строителство започна едва в началото на 2011 г. Изпълнител е българското дружество на белгийската компания Cordeel.

На финалния си етап Bulgaria Mall включва търговска част с 34 хил. кв.м, а офисната е около 25 хил. кв.м. Нейното строителство обаче ще завърши след година и половина. Молът и офисната част ще разполагат с над 1100 подземни места за паркиране

За някои това ще е просто поредният мол. За други – дългоочаквано място за кино, пазаруване и развлечения близо до дома. За търговците – пробив в гъсто населената и платежоспособна южна част на София. За инвеститорите – крайният продукт на повече от четири години преговори, сметки, строителство и вложени близо 150 млн. евро в мола и офис кулата в съседство. Резултатът от всичко това е Bulgaria Mall – търговският център, който отваря в началото на декември на кръстовището на булевардите "България" и "Тодор Каблешков".

Подобно на други имотни проекти и този преживя трудни моменти, включително дълга строителна пауза в първите години на кризата. Започва работа при все още свито потребление, ниски наеми и очертаваща се след по-малко от година конкуренция на още два огромни мола в южната част на София. Шансовете му за успех обаче не са малки предвид факта, че има няколко месеца аванс пред конкурентите си плюс силната комбинация от дизайн, местоположение и микс от наематели. Част от тях – с първи обекти на българския пазар.

Видими отвсякъде

Обикновено разговорите около старта на един търговски център се въртят около наематели, местоположение и конкурентни проекти. Маркетинг мениджърът на Bulgaria Mall Брайън Търнър обаче е убеден, че има и още нещо – да накараш посетителите да се чувстват добре и да дойдат отново. "Активностите след откриването на един търговски център са дори по-важни от тези в началото. Колкото и рекламни билбордове да платим, те ще привлекат хората еднократно. Докато нашата цел е те да се чувстват добре тук и да се върнат", обяснява той.

А това, което според него връща посетителите, е нивото на обслужване и вниманието към дребните детайли. Например детски колички, които ще се дават срещу лична карта на рецпецията на мола, и специалната стая за майки, които искат да нахранят децата си, разположена в близост до сектора със заведенията. В централната зона, оформена като обширен атриум, ще има и сцена за различни събития – фотоизложби, концерти. Брайън Търнър добавя неделната йога за деца и с тази нестандартна идея списъкът далеч не е изчерпан.

Максимата, че дизайнът продава, също е валидна в случая. Този на Bulgaria Mall е изчистен и измислен да създава настроение – с изобилие от дневна светлина през огромен остъклен покрив и ослепително бели стени, "оцветени" от дискретно осветление в сини, зелени и лилави тонове.

Ключовият замисъл обаче е лесната ориентация. Магазините и заведенията са разположени по етажите в околовръст на централния атриум, могат да бъдат обхванати с поглед и лесно да се стигне до тях. Без объркващи коридори и досадно лутане. Концепцията е на израелското бюро с над 60-годишна история MYS Architects и българския му партньор "Студио 17,5".

"Замисълът е този мол да стане място за срещи, хората да се чувстват добре и да се ориентират лесно", обобщава Брайън Търнър. Като контрапример дава вече работещи проекти, където търговският микс е много добър, но дизайнът е такъв, че "можеш да се загубиш". А това рядко кара потребителите да пазаруват повече, по-скоро изнервя.

Един от ключовите наематели в Bulgaria Mall – собственикът на Hippoland Мариан Колев, също смята лесната ориентация за предимство. Според него видимостта към всички обекти изключва наличие на т.нар. слаби зони в един мол – места, които обикновено потокът от хора подминава. Така намалява и вероятността да има ощетени и недоволни от позицията си търговци.

Трудна битка

Първите молове в София отвориха с опашка от чакащи наематели. Сега е обратното – при три нови проекта само в южната част на града, търговците не бързат да растат и подписват избирателно само с търговските центрове, които според тях имат най-добър потенциал.

В тази ситуация добър знак за Bulgaria Mall е високата заетост – над 80% отдадени площи при откриването. Очакването е до края на идната пролет техният процент да достигне 100. Другият знак на доверие е решението на част от търговците да разположат в мола ключовите си обекти, а на някои – да влязат през него на българския пазар. Пример за първото са брандове като Hippoland, който отваря на над 1200 кв.м с изцяло нови концепция и вътрешно оформление. Мариан Колев мотивира избора си с прогнозата, че този търговски център определено ще влезе в топ три на софийските молове. Като други успешно представящи се той посочва Serdika Center и The Mall в източната част на столицата.

Technopolis също ще е на голяма площ – 2000 кв.м на две нива, с вътрешен ескалатор. Британският бранд Debenhams, който тества българския пазар с първи и единствен засега обект, също залага на мола на бул. "България". Магазинът на веригата е на три етажа, на площ от 2800 кв.м, където ще се предлагат детски, дамски и мъжки облекла, козметика и аксесоари на различни марки. Нови за българския пазар са и италианските модни брандове Liu Jo и Fornarina, както и мултибранд магазинът за бижута Paradise.

"Стремежът бе да оформим силна селекция от модни марки, предимно от средния и високия клас. Както и да оформим микс от услуги не само за жителите на района, но и за работещите в бъдещата офисна част от проекта", посочи Драгомир Марков от "Лендмарк пропърти България". Дружеството бе ангажирано с отдаването на площите в Bulgaria Mall, а друга компания от групата - "Лендмарк пропърти мениджмънт", поема поддръжката след завършването им.

Сред ключовите наематели са също H&M, които отварят в съседство до Debenhams, както и Sport Depot, Geox, Guess, Stefanel, Andrews, Camper, Humanic. Esprit също влиза в мола, след като затвори обекта си в Serdika Center. Хипермаркетът ще е на Carrefour (виж карето).

Като недостатък се сочи отсъствието на Zara, която обичайно е в моловете успоредно с основния си конкурент H&M. Източници от пазара обясниха липсата с изискването на компанията майка Inditex за прекалено голяма площ, на която да влезе с повече брандове. В случая с Bulgaria Mall обаче това не е било изпълнимо, отчасти и заради ограничената квадратура на целия търговски център – 34 хил. кв.м.

При развлекателните площи молът залага на традиционната концепция: кино плюс голям детски център. На последния етаж е оформен мултиплекс с осем екрана и модерно оборудване, чийто наемател е кино "Арена". На 900 кв.м в съседство ще е разположен детският център Extremе Kids.

Фотогалерия: Bulgaria Mall

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Цялата галерия

И замириса на конкуренти

Резултатът от тази концентрация на търговия е повече от добър за жителите на южната част на София. Тази година те ще имат ново, удобно и близко място за коледно пазаруване с над 120 магазина на разположение. Ако обаче всичко върви по план, догодина изборът ще е още по-голям. С отварянето на нови два проекта – Paradise Center (на бул. "Черни връх" и "Сребърна") и Sofia Ring Mall (на околовръстното шосе до IKEA), търговските площи в района ще нараснат с още 150 хил. кв.м.

В тази ситуация прогнозите как ще се промени пазарът са в различна посока. Всички обаче сочат като директен конкурент на Bulgaria Mall Paradise Center, тъй като и двата са градски тип молове, при това в относителна близост един до друг.

Голямото предимство на Bulgaria Mall е лесният достъп откъм кварталите по протежение на бул. "България" и "Тодор Каблешков", като очакванията са това да му донесе стабилен поток от клиенти. В същото време районът около Paradise Center изисква повече усилия за подобряване на инфраструктурата, а очакваното продължение на метрото дотам ще отнеме няколко години.

Давид Давидов, управляващ партньор в консултантската компания 3D Retail Management, изтъкна като предимство на Bulgaria Mall и факта, че е адекватен като размер в момент, когато на пазара няма много търговци и апетит за растеж. Докато за големи концепции, като тази на Paradise Center с над 80 хил. кв.м търговска част, е по-трудно да постигнат оптимална заетост.

Според Стефан Косев от Regent's Propеrty Advisors обаче отварянето на Paradise Center през пролетта на 2013 г. ще измести трафика от посетители към него заради по-широкия кръг от търговски марки и възможностите за развлечения. "Очаквам Paradise да привлече силен поток от туристи и гости на София. Ако искат пазаруване и развлечения, тези хора логично ще отидат в най-големия мол в града. Вземете за пример Westfield в Лондон", посочи консултантът. Според него в тази ситуация Bulgaria Mall ще запази позиции по-скоро сред посетителите, които живеят в непосредствена близост до него.

Инвеститорите в проекта на бул. "България" обаче изглеждат уверени в бъдещето му дори при очертаващата се конкуренция. "Практиката показва, че и търговски центрове в близост един до друг и голям процент припокриващи се наематели могат да работят успешно. Вижте The Mall и Serdika Center в източната част на града. И при тяхното отваряне имаше подобни опасения", посочи Брайън Търнър. Неговата прогноза е, че ще има пазар за новите проекти, защото "София се развива и дори доходите да не са на нивото на други страни, хората тук обичат да излизат и да се забавляват".

На пазара има и обратни нагласи - прогнози, че София е надеценена като потенциал за нови търговски площи. А ефектът от това става все по-видим: нарастващата конкуренция между моловете води до спад на наемите (с най-малко 20-30% спрямо 2008 г.) и все по-големи отстъпки към търговците. Това поставя под въпрос стабилността на паричните потоци, които търговските центрове генерират, а с нея - и способността им да обслужват кредитите си в близките години. Всъщност това ще е измерителят на успеха и неуспеха в ритейл сектора.

Billa vs Carrefour

Една от големите интриги, съпътстващи отварянето на Bulgaria Mall, е навлизането на Carrefour в южната част на София. Хипермаркетът с 5600 кв.м площ е първият за търговската верига в района на бул. "България" и определено ще наруши комфорта на Billa, която години наред бе почти единствена алтернатива за жителите в района. Отговорът на австрийската верига не закъсня – седмици преди откриването на мола тя вдигна стена с рекламни пана и така закри рекламата на Carrefour на фасадата на Bulgaria Mall за идващите по бул. "България". От мола оставиха без коментар акцията. "Това, че не се виждаме добре, не значи, че ни няма", лаконичен бе Брайън Търнър.
Bulgaria Mall е инвестиция на две компании – LSProperty чрез дружеството "Мъркюри" ЕАД и Salamanca Capital. Проектът е финансиран с кредит от Уникредит Булбанк и Unicredit Bank Austria, като експозицията на "Мъркюри" към тях в края на 2011 г. е над 100 млн. евро. Първата копка на търговския център бе направена в средата на 2008 г., но същинското строителство започна едва в началото на 2011 г. Изпълнител е българското дружество на белгийската компания Cordeel.

На финалния си етап Bulgaria Mall включва търговска част с 34 хил. кв.м, а офисната е около 25 хил. кв.м. Нейното строителство обаче ще завърши след година и половина. Молът и офисната част ще разполагат с над 1100 подземни места за паркиране

За някои това ще е просто поредният мол. За други – дългоочаквано място за кино, пазаруване и развлечения близо до дома. За търговците – пробив в гъсто населената и платежоспособна южна част на София. За инвеститорите – крайният продукт на повече от четири години преговори, сметки, строителство и вложени близо 150 млн. евро в мола и офис кулата в съседство. Резултатът от всичко това е Bulgaria Mall – търговският център, който отваря в началото на декември на кръстовището на булевардите "България" и "Тодор Каблешков".


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

28 коментара
  • 1
    trezven avatar :-(
    Трезвен

    Колко пари откраднаха тия хора, дори прането им е монументално...!

  • 2
    ppancho avatar :-|
    ppancho

    Да си свалям ли каскета като влизам?Тези постройки са просто невероятни.Хвърлянето на 150милиона евро в подобна финансова дупка е потресаващо.
    Как прочее да наема бутик за каскети до входа ,на "пъпа"ако може.Модерни са ,оригинални китайски (каскетите: ))).Моля от Фортън да ми се обадят,държа и франчайз за каскети...Анализите на Фортън и колегите им са още по невероятни и от постройките...
    Къде печелят парите си тези хора...тук са напълно неадекватни.
    Кино за 12 лв ,пуканки за 4лв,кола за 3...потник от промоция(китайски)за 147.99...това не се ли поизчерпа?

  • 3
    honey.bee_1 avatar :-|
    bee

    Не разбрах с какво този мол е по-различен от останалите?!? С белите си стени, с лесната ориентация в него или със забавленията, които щял да организира. Всички търговски центрове организират всякакви забавления, чрез които се стремят да направят пребиваването на посетителите интересно, с което пък да ги накарат да се върнат отново, а разположението едва ли би било ключов проблем за магазин с добра ценова политика. Останаха само белите стени, дано собствениците не разчитат на тях.

  • 4
    idrazil avatar :-|
    dinko

    Изглежда като интересен мол - най интересното нещо в мола до колкото знам ще е ресторантът wagamama, аз съм голям фен след като привикнах към него от Великобритания. Локацията на този мол е отлична в комбинация с грижите за децата и добрия дизайн без мъртви зони - има голям шанс за успех като бизнес начинание и приятно мяст оза посещения. Може би ще привличà доста хора от Люлин също. Като конкуренция виждам единствено Парадайс център мола в Хладилника.

    От трите южни мола имам най-големи съмнения за успеха на този до Икея, но ще видим с какво ще могат да се диференцират.

  • 5
    izabell avatar :-|
    izabell

    Прилича на библиотеката в Щутгарт:)

  • 6
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    МОЛ = музей. Софиянци отиват да се поразходят там. Тук там някой се излъгва да купи нещо, на цена дето и в Лондон няма.

    Така ще е, след като музеят отиде извън София...

  • 7
    m_style avatar :-P
    m_style

    Всичко хубаво, ама не видях надписа "платена публикация".

  • 8
    a_lizzard avatar :-|
    a_lizzard

    Това с лесната ориентация не е никак маловажно... и в The Mall и в Mall of Sofia редовно се губя и трябва да обикалям като гламав докато намеря каквото търся, а указателни табели почти няма. А във всеки от тях има по нещо, което в другия не мога да намеря...

  • 9
    epoc avatar :-|
    epoc

    Хиполенд ключов инвеститор? Ужас.... Повече от две години не съм ходил там заради високите цени имслабия асортимент.

    До коментар [#4] от "UK graduate":

    Люлин? Ти на кой свят живееш? То от Овча купел е далече, а ти - Люлин....

  • 10
    borabora54 avatar :-P
    borabora54

    Много красиво изглежда... като хотел из Емирствата... и напълно ненужно! Докато Светът вече се ориентира към по-практични и пестеливи решения, тук грандоманщината тепърва се завихря...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK