Не очаквам драстични намаления при офис наемите

Визитка Австрийската компания Robul е инвеститор в един от най-големите бизнес комплекси в София – Megapark на бул. "Цариградско шосе". Партньори в него са още две австрийски компании – CA Immo и дружество на Bank Austria – Real invest. Първоначално в проекта участваше и Soravia. Megapark включва 45 000 кв.м първокласни офиси, 3000 кв.м търговска част и 500 паркоместа. Следващите етапи от проекта предвиждат хотелска част с конферентен център и по-малка офис част на обща стойност близо 40 млн. евро. Извън тях плановете на Robul включват и инвестиции в селище от пасивни къщи край Банкя, чието строителство започва през лятото на 2013 г. Също и строителство на завод за биогорива край София в съдружие с други компании. Дружеството е собственик и на фотоволтаичен парк край Пирдоп. Заедно с разширението на Megapark инвестиционните му планове за следващите години са за близо 60 млн. евро.

Каква е заетостта на площите в Megapark в момента?
Комплексът отвори преди две години, когато бяха трудни времена за офис пазара. Доволни сме, че за това време сключихме наемни договори за около 35 000 кв.м от общо 45 000 кв.м, т.е. гоним 80% заетост. В момента преговаряме по два допълнителни големи договора. Бизнес планът ни беше сградата да достигне оптимална заетост – над 90% от площите, до 3 години. Това е амбициозна програма при сегашните условия, но късметът отива при старателните. Надявам се до лятото следващата година това да е факт.

Какво беше търсенето на наемния пазар на офиси през 2012 г.?
За нас годината беше добра, постигнахме добър микс от наематели от различни браншове –  телекомуникации, информационни технологии, фармация, финансов сектор, застрахователни услуги, енергетика... Подписахме една от големите наемни сделки – за 7400 кв.м, с един от световните лидери в областта на фармацията и клиничните изследвания. Наскоро сключихме наемен договор за 3000 кв.м и с Experian – едни от експертите във финансовите информационни услуги. Друг голям договор е този за над 2000 кв.м с Interoute, които предлагат в глобален мащаб информационни услуги чрез собствена система от оптични кабели. Те базираха в Megapark централата си, която наблюдава всички връзки между Азия и Близкия изток, от една страна, и Европа. Като цяло изкристализираха две основни групи наематели. Едната са тези, които се местят от сгради с по-лошо местоположение и качество... Другата са клиенти, които сега влизат на пазара. Определено се вижда тенденция за изнасяне на глобални компании към България, които позиционират тук кол-центрове и центрове за услуги. Страната предлага стабилността на държава в ЕС заедно с обучени хора и добра цена на труда. Някои  компании местят центровете си от страни като Чехия и Унгария. Така че има потенциал.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

В ценово отношение успокои ли се офис пазарът и на какви нива?
Като че ли да. И в нашия сегмент качествените продукти не са толкова много. На пазара има изобилие от по-нисък клас офиси. Сградите, които отговарят на стандартите на един голям международен наемател, обаче не са много – с нашата са 4-5 в София. Естествено всички преразгледахме кардинално бизнес плановете си в сравнение с годините, когато започнахме да строим. Ние започнахме Megapark през 2007-2008 г., а оттогава наемите доста се промениха. Наложи се, от една страна, да се борим за наематели, от друга – не можем да си позволим договори, за които знаем, че години наред ще носят загуба. Сега цените се поуспокоиха. Не очаквам драстични намаления. При нас наемите са 11-12 евро/кв.м, но предлагаме и бонуси – голям бюджет за вътрешно оборудване на офисите, по-нисък наем по време на ремонта или няколко месеца гратисен период. След това обаче договорите влизат в пълен размер. Това ни позволява да сме в добри отношения с банките и да си обслужваме редовно кредитите.

Кои са слабите страни на проблемните офис проекти?
Две са причините за проблемите. Едната е при подготовката – зле избрана локация, лошо проектирана сграда, която не отговаря на изискванията на пазара. Възможно е в процеса на реализация да възникнат проблеми между собствениците или между тях и финансиращата банка... От друга страна, има добри продукти, но лошо позиционирани на пазара и недобре управлявани.

• 1
• 2
• 3
• Следваща страница » "Наемният пазар е слаб, но строителството също. Има ли ниша за нови офиси?"