В ценово отношение успокои ли се офис пазарът и на какви нива?

Като че ли да. И в нашия сегмент качествените продукти не са толкова много. На пазара има изобилие от по-нисък клас офиси. Сградите, които отговарят на стандартите на един голям международен наемател, обаче не са много – с нашата са 4-5 в София. Естествено всички преразгледахме кардинално бизнес плановете си в сравнение с годините, когато започнахме да строим. Ние започнахме Megapark през 2007-2008 г., а оттогава наемите доста се промениха. Наложи се, от една страна, да се борим за наематели, от друга – не можем да си позволим договори, за които знаем, че години наред ще носят загуба. Сега цените се поуспокоиха. Не очаквам драстични намаления. При нас наемите са 11-12 евро/кв.м, но предлагаме и бонуси – голям бюджет за вътрешно оборудване на офисите, по-нисък наем по време на ремонта или няколко месеца гратисен период. След това обаче договорите влизат в пълен размер. Това ни позволява да сме в добри отношения с банките и да си обслужваме редовно кредитите.

Кои са слабите страни на проблемните офис проекти?

Две са причините за проблемите. Едната е при подготовката – зле избрана локация, лошо проектирана сграда, която не отговаря на изискванията на пазара. Възможно е в процеса на реализация да възникнат проблеми между собствениците или между тях и финансиращата банка... От друга страна, има добри продукти, но лошо позиционирани на пазара и недобре управлявани.

Наемният пазар е слаб, но строителството също. Има ли ниша за нови офиси?

Ние лично в момента сме в преговори с нашите съдружници и финансиращата банка, за да видим какво ще правим с втората фаза на Megapark. Принципно планът ни е за хотелска част, но офисите тръгнаха добре и е възможно втората фаза също да е офисна. Трендът, който посочих - големи международни компании да изнасят в България центрове за услуги, според мен ще се задържи. Така че има пазар за професионално направени проекти. Друг е въпросът доколко инвеститорите в имоти ще се върнат в България, след като в кризата се обърнаха към по-спокойни пристанища – Северна и Централна Европа. Към южната и източната част още са скептични.

Има ли подходящ продукт на пазара?

Завършените и запълнени с наематели сгради вече намериха купувач. Малко от тях все още са в ръцете на първоначалните собственици. В същото време мисля, че инвеститорите постепенно ще обърнат поглед насам, защото в Централна Европа възвращаемостта падна до нечувано ниски нива. Доходността от инвестиционни сделки в Западна Европа вече е 2-3% годишно. Докато на нашия пазар се очакват нива от 8-9%.

Очаквате ли големи инвестиционни сделки с офис сгради през 2013 г.?

В момента проблем е разликата във възвращаемостта, която търсят инвеститорите и продавачите на нашия пазар. Знаете, че цената на един инвестиционен имот се определя от доходността, която носи. На нас обаче се гледа като по-рисков пазар и новите инвеститори очакват около 10% доходност при сделка. Докато собствениците най-често искат да я свалят до около 8%, което означава по-висока цена. Тези 2-3% разлика, ако се стопят и двете страни се съберат по средата, може да се очакват сделки. Пазарът не е замрял. Въпросът е да се предложи добър продукт със стабилни наемни договори и да се срещнат купувач и продавач. Също и световната икономика да се стабилизира, за да може глобалните фондове да погледнат и към пазари като нашия.

Megapark на пазара ли е в момента?

Не бързаме да продаваме, по-скоро се стремим да направим продукта атрактивен. Имаме да запълним още 20-25% от сградата. Мислили сме с партньорите ни различни варианти. Megapark е добър продукт и те са склонни да го запазят по-дълго в портфолиата си. Не сме под натиск да продаваме. Но ако има много добра оферта, ще седнем и ще говорим. От друга страна, проектът е голям и предвид обема му цената би била висока. Да се вложат на едно място толкова пари не е по силите на много купувачи на нашия пазар. Така че оглеждаме пазара, но основната ни стратегия не е излизане от проекта, по-скоро – за развитие на следваща фаза от него. Решението за нея обаче ще вземем следващата година.

Обмисляте ли сертифициране по системите за зелено строителство?

Megapark има енергиен паспорт, както се изисква по закон. Освен това вече започнахме консултации за сертифициране по LEED. Когато започнахме строителството, още не бяха навлезли този тип сертифициращи системи по нашите географски ширини. Но за нови проекти те вече са задължителни. Още повече че самите наематели вече се интересуват какви ще са разходите им в една сграда освен наема. Това е бъдещето не само на офис пазара. Енергоносителите са много скъпи, цените им ще растат, така че инвестицията в енергийна ефективност ще става все по-важна. Следващите ни проекти също са в посока на енергийната ефективност и зелената енергия.

Какви са те?

В няколко посоки са. В сферата на имотите планираме инвестиция в малко селище от т.нар. пасивни къщи (с нулеви разходи за отопление и охлаждане - бел. ред.) край Банкя. Вече имаме фотоволтаичен парк край Пирдоп и сега обмисляме изграждането на мощности за производство на биогорива край София.

Не ви ли притеснява променящата се нормативна рамка при изкупуването на зелена енергия?

Ние мислим дългосрочно. Проекта за фотоволтаичен парк го започнахме миналата година и го реализирахме през тази. Инвестицията в него е изцяло на Robul. Вярно е, че законовите рамки се менят бързо и често неочаквано. За нас обаче пред този сектор има големи перспективи. Планираме различни проекти, включително производство на биодизел. В Австрия има много ноу-хау в тази посока и сме в постоянен контакт по темата с наши партньори. В средносрочен и дългосрочен план това е бизнес, който съчетава много добре икономическата изгода и зелената идея да пазим природата. От друга страна, по време на криза, когато си специалист в една област и виждаш, че дори когато даваш всичко от себе си, средата просто е трудна, започваш да се замисляш за алтернативи. А при тези проекти – дали ще са фотоволтаици или централи за биогаз, може да се използват много неща от сектора на имотите. Сега имаме втора опора в развитието на бизнеса и стоим по-стабилно.

Кога ще се случи проектът за производство на биогорива?

В момента преговаряме с български фирми, които имат ресурси, но нямат ноу-хау, и в същото време - с наши австрийски партньори, които имат технология, но не познават пазара тук. Надяваме се следващата година да започнем реализацията. Това ще е първият проект от този тип на българския пазар. Ще бъдат комбинирани мощности с производство на горива, рециклиране на отпадъчни продукти, турбини за производство на електроенергия... Инвестицията ще е под 10 млн. евро, но още не сме уточнили размера. Едни от българските ни партньори имат и подходящ парцел. Още дискутираме и финансирането, най-вероятно ще ползваме съвместно кредитиране от български и австрийски банки. Все пак финансирането стана доста по-сложно през последните години и банките са в правото си да разглеждат по-стриктно проектите. Изисква се много високо самоучастие. На нас обаче ни помага това, че финансиращите институции ни познават като инвеститор със стабилна биография от добри проекти. Има доверие в нас и се надяваме да намерим най-удачната форма.

Интервюто взе Радостина Маркова