Не очаквам драстични намаления при офис наемите
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Не очаквам драстични намаления при офис наемите

Мирослав Танчев

Не очаквам драстични намаления при офис наемите

Управляващият партньор в "Робул България" Мирослав Танчев пред "Капитал"

10912 прочитания

Мирослав Танчев

© Георги Кожухаров


Визитка

Австрийската компания Robul е инвеститор в един от най-големите бизнес комплекси в София – Megapark на бул. "Цариградско шосе". Партньори в него са още две австрийски компании – CA Immo и дружество на Bank Austria – Real invest. Първоначално в проекта участваше и Soravia. Megapark включва 45 000 кв.м първокласни офиси, 3000 кв.м търговска част и 500 паркоместа. Следващите етапи от проекта предвиждат хотелска част с конферентен център и по-малка офис част на обща стойност близо 40 млн. евро. Извън тях плановете на Robul включват и инвестиции в селище от пасивни къщи край Банкя, чието строителство започва през лятото на 2013 г. Също и строителство на завод за биогорива край София в съдружие с други компании. Дружеството е собственик и на фотоволтаичен парк край Пирдоп. Заедно с разширението на Megapark инвестиционните му планове за следващите години са за близо 60 млн. евро.

Каква е заетостта на площите в Megapark в момента?

Комплексът отвори преди две години, когато бяха трудни времена за офис пазара. Доволни сме, че за това време сключихме наемни договори за около 35 000 кв.м от общо 45 000 кв.м, т.е. гоним 80% заетост. В момента преговаряме по два допълнителни големи договора. Бизнес планът ни беше сградата да достигне оптимална заетост – над 90% от площите, до 3 години. Това е амбициозна програма при сегашните условия, но късметът отива при старателните. Надявам се до лятото следващата година това да е факт.

Какво беше търсенето на наемния пазар на офиси през 2012 г.?

За нас годината беше добра, постигнахме добър микс от наематели от различни браншове –  телекомуникации, информационни технологии, фармация, финансов сектор, застрахователни услуги, енергетика... Подписахме една от големите наемни сделки – за 7400 кв.м, с един от световните лидери в областта на фармацията и клиничните изследвания. Наскоро сключихме наемен договор за 3000 кв.м и с Experian – едни от експертите във финансовите информационни услуги. Друг голям договор е този за над 2000 кв.м с Interoute, които предлагат в глобален мащаб информационни услуги чрез собствена система от оптични кабели. Те базираха в Megapark централата си, която наблюдава всички връзки между Азия и Близкия изток, от една страна, и Европа. Като цяло изкристализираха две основни групи наематели. Едната са тези, които се местят от сгради с по-лошо местоположение и качество... Другата са клиенти, които сега влизат на пазара. Определено се вижда тенденция за изнасяне на глобални компании към България, които позиционират тук кол-центрове и центрове за услуги. Страната предлага стабилността на държава в ЕС заедно с обучени хора и добра цена на труда. Някои  компании местят центровете си от страни като Чехия и Унгария. Така че има потенциал.

В ценово отношение успокои ли се офис пазарът и на какви нива?

Като че ли да. И в нашия сегмент качествените продукти не са толкова много. На пазара има изобилие от по-нисък клас офиси. Сградите, които отговарят на стандартите на един голям международен наемател, обаче не са много – с нашата са 4-5 в София. Естествено всички преразгледахме кардинално бизнес плановете си в сравнение с годините, когато започнахме да строим. Ние започнахме Megapark през 2007-2008 г., а оттогава наемите доста се промениха. Наложи се, от една страна, да се борим за наематели, от друга – не можем да си позволим договори, за които знаем, че години наред ще носят загуба. Сега цените се поуспокоиха. Не очаквам драстични намаления. При нас наемите са 11-12 евро/кв.м, но предлагаме и бонуси – голям бюджет за вътрешно оборудване на офисите, по-нисък наем по време на ремонта или няколко месеца гратисен период. След това обаче договорите влизат в пълен размер. Това ни позволява да сме в добри отношения с банките и да си обслужваме редовно кредитите.

Кои са слабите страни на проблемните офис проекти?

Две са причините за проблемите. Едната е при подготовката – зле избрана локация, лошо проектирана сграда, която не отговаря на изискванията на пазара. Възможно е в процеса на реализация да възникнат проблеми между собствениците или между тях и финансиращата банка... От друга страна, има добри продукти, но лошо позиционирани на пазара и недобре управлявани.

Наемният пазар е слаб, но строителството също. Има ли ниша за нови офиси?

Ние лично в момента сме в преговори с нашите съдружници и финансиращата банка, за да видим какво ще правим с втората фаза на Megapark. Принципно планът ни е за хотелска част, но офисите тръгнаха добре и е възможно втората фаза също да е офисна. Трендът, който посочих - големи международни компании да изнасят в България центрове за услуги, според мен ще се задържи. Така че има пазар за професионално направени проекти. Друг е въпросът доколко инвеститорите в имоти ще се върнат в България, след като в кризата се обърнаха към по-спокойни пристанища – Северна и Централна Европа. Към южната и източната част още са скептични.

Има ли подходящ продукт на пазара?

Завършените и запълнени с наематели сгради вече намериха купувач. Малко от тях все още са в ръцете на първоначалните собственици. В същото време мисля, че инвеститорите постепенно ще обърнат поглед насам, защото в Централна Европа възвращаемостта падна до нечувано ниски нива. Доходността от инвестиционни сделки в Западна Европа вече е 2-3% годишно. Докато на нашия пазар се очакват нива от 8-9%.

Очаквате ли големи инвестиционни сделки с офис сгради през 2013 г.?

В момента проблем е разликата във възвращаемостта, която търсят инвеститорите и продавачите на нашия пазар. Знаете, че цената на един инвестиционен имот се определя от доходността, която носи. На нас обаче се гледа като по-рисков пазар и новите инвеститори очакват около 10% доходност при сделка. Докато собствениците най-често искат да я свалят до около 8%, което означава по-висока цена. Тези 2-3% разлика, ако се стопят и двете страни се съберат по средата, може да се очакват сделки. Пазарът не е замрял. Въпросът е да се предложи добър продукт със стабилни наемни договори и да се срещнат купувач и продавач. Също и световната икономика да се стабилизира, за да може глобалните фондове да погледнат и към пазари като нашия.

Megapark на пазара ли е в момента?

Не бързаме да продаваме, по-скоро се стремим да направим продукта атрактивен. Имаме да запълним още 20-25% от сградата. Мислили сме с партньорите ни различни варианти. Megapark е добър продукт и те са склонни да го запазят по-дълго в портфолиата си. Не сме под натиск да продаваме. Но ако има много добра оферта, ще седнем и ще говорим. От друга страна, проектът е голям и предвид обема му цената би била висока. Да се вложат на едно място толкова пари не е по силите на много купувачи на нашия пазар. Така че оглеждаме пазара, но основната ни стратегия не е излизане от проекта, по-скоро – за развитие на следваща фаза от него. Решението за нея обаче ще вземем следващата година.

Обмисляте ли сертифициране по системите за зелено строителство?

Megapark има енергиен паспорт, както се изисква по закон. Освен това вече започнахме консултации за сертифициране по LEED. Когато започнахме строителството, още не бяха навлезли този тип сертифициращи системи по нашите географски ширини. Но за нови проекти те вече са задължителни. Още повече че самите наематели вече се интересуват какви ще са разходите им в една сграда освен наема. Това е бъдещето не само на офис пазара. Енергоносителите са много скъпи, цените им ще растат, така че инвестицията в енергийна ефективност ще става все по-важна. Следващите ни проекти също са в посока на енергийната ефективност и зелената енергия.

Какви са те?

В няколко посоки са. В сферата на имотите планираме инвестиция в малко селище от т.нар. пасивни къщи (с нулеви разходи за отопление и охлаждане - бел. ред.) край Банкя. Вече имаме фотоволтаичен парк край Пирдоп и сега обмисляме изграждането на мощности за производство на биогорива край София.

Не ви ли притеснява променящата се нормативна рамка при изкупуването на зелена енергия?

Ние мислим дългосрочно. Проекта за фотоволтаичен парк го започнахме миналата година и го реализирахме през тази. Инвестицията в него е изцяло на Robul. Вярно е, че законовите рамки се менят бързо и често неочаквано. За нас обаче пред този сектор има големи перспективи. Планираме различни проекти, включително производство на биодизел. В Австрия има много ноу-хау в тази посока и сме в постоянен контакт по темата с наши партньори. В средносрочен и дългосрочен план това е бизнес, който съчетава много добре икономическата изгода и зелената идея да пазим природата. От друга страна, по време на криза, когато си специалист в една област и виждаш, че дори когато даваш всичко от себе си, средата просто е трудна, започваш да се замисляш за алтернативи. А при тези проекти – дали ще са фотоволтаици или централи за биогаз, може да се използват много неща от сектора на имотите. Сега имаме втора опора в развитието на бизнеса и стоим по-стабилно.

Кога ще се случи проектът за производство на биогорива?

В момента преговаряме с български фирми, които имат ресурси, но нямат ноу-хау, и в същото време - с наши австрийски партньори, които имат технология, но не познават пазара тук. Надяваме се следващата година да започнем реализацията. Това ще е първият проект от този тип на българския пазар. Ще бъдат комбинирани мощности с производство на горива, рециклиране на отпадъчни продукти, турбини за производство на електроенергия... Инвестицията ще е под 10 млн. евро, но още не сме уточнили размера. Едни от българските ни партньори имат и подходящ парцел. Още дискутираме и финансирането, най-вероятно ще ползваме съвместно кредитиране от български и австрийски банки. Все пак финансирането стана доста по-сложно през последните години и банките са в правото си да разглеждат по-стриктно проектите. Изисква се много високо самоучастие. На нас обаче ни помага това, че финансиращите институции ни познават като инвеститор със стабилна биография от добри проекти. Има доверие в нас и се надяваме да намерим най-удачната форма.

Интервюто взе Радостина Маркова

Визитка

Австрийската компания Robul е инвеститор в един от най-големите бизнес комплекси в София – Megapark на бул. "Цариградско шосе". Партньори в него са още две австрийски компании – CA Immo и дружество на Bank Austria – Real invest. Първоначално в проекта участваше и Soravia. Megapark включва 45 000 кв.м първокласни офиси, 3000 кв.м търговска част и 500 паркоместа. Следващите етапи от проекта предвиждат хотелска част с конферентен център и по-малка офис част на обща стойност близо 40 млн. евро. Извън тях плановете на Robul включват и инвестиции в селище от пасивни къщи край Банкя, чието строителство започва през лятото на 2013 г. Също и строителство на завод за биогорива край София в съдружие с други компании. Дружеството е собственик и на фотоволтаичен парк край Пирдоп. Заедно с разширението на Megapark инвестиционните му планове за следващите години са за близо 60 млн. евро.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    opinionated avatar :-|
    opinionated

    Заети на 80%??? Да, ама с духове. Минете към 17ч и ще видите как само 2-3 етажа светят.

    Публикувано през m.capital.bg

  • 2
    milkoyanakiev avatar :-|
    maxx

    наемателите си лепят вестници по прозорците, защото по договор нямат право да си монтират щори


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Устойчив на вируси

Устойчив на вируси

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK