По много от всичко

На пазар, където клиентите са с ограничен бюджет, а местата за пазаруване – все по-многобройни, трябва да впечатлиш – с мащаб и с концепция, за да успееш.

Инвеститорът в Paradise Center – "Бул дом" (чрез дружеството "Булфелд"), зад който стоят руски капитали, очевидно има подобна амбиция. Поне според мотото: по много от всичко, което дълго време стоеше на оградите, опасващи гигантския строеж на бул. "Черни връх" и ул. "Сребърна". Сега тях ги няма, строителството е на финала и търговският център изглежда още по-огромен с внушителните 196 000 кв.м разгъната площ. И с не по-малко амбициозен списък от наематели.

"Всички големи имена, които вече са стъпили в България, са при нас. При това с най-големите си и представителни обекти", обяснява Марин Караколев от Forton International, консултант по отдаването на площите в мола.

Сред ключовите наематели са Carrefour и "Технополис". В модната секция влизат H&M и най-големият им конкурент – Zara, заедно с всички брандове на испанската компания Inditex на обща площ от над 5000 кв.м (магазините на Inditex ще отворят със закъснение в края на април, но с нова концепция за Балканите). Полската LPP ще е представена с четири магазина, сред които Reserved с нов формат и първи самостоятелен обект на Mohito. Сред големите модни наематели са New Yorker, L.C. Waikiki, Kenvelo, Deichmann, GAP, както и дрогериите dm... Британската Marks & Spencer също изненадва с първи обект под марката Concept 11 – магазинът е на 1600 кв.м площ и със значително по-богат асортимент от досега. В секцията с високи марки влизат брандове като Canali, Polo Ralph Lauren, Vogue и за пръв път в България Dirk Bikkembergs.

С повече от стандартните си концепции са представени и операторите на развлекателните площи. Така например Cinema City отваря кино с 14 салона, включително и пръв в България оборудван за 4D прожекции. Производителят на стени за катерене Walltopia е избрал мола за първи по рода си център за забавление на възрастни и деца под марката Funtopia.

Веригата Playground също влиза със семеен развлекателен център на 4000 кв.м, двойно по-голяма площ от обичайното. Проектът включва боулинг зала с писти за деца и възрастни, голф-тренажори, билярд, 5D кино, аркадни игри, спорт кафе, детски център... Отделно от това собственикът на марката – варненският предприемач Красимир Узунов, е партньор и в концепцията за тематичен парк на покривната тераса на Paradise Center заедно с инвеститора в мола "Бул дом". Проектът е разработен от дизайнера Валерио Мацоли (EuroDisney край Париж) и включва 11 атракциона за всички възрастови групи, разположени на 6000 кв.м. Паркът отваря през лятото, а по думите на Узунов инвестицията е 6 млн. евро.

Включването на фитнес не е ново за моловете в България, но и в този случай в Paradise Center залагат на необичайна комбинация. Фитнес центърът на Orange в мола включва също басейн с олимпийски размер плюс зали за скоуош, йога и зона за СПА и релакс.

Да уцелиш формулата

Софийският пазар и към момента е наситен с търговски площи. Така че отварянето на два нови мола тази година – Paradise Center сега и Sofia Ring Mall на южната дъга до IKEA наесен, ще увеличи конкуренцията за привличане на търговци и посетители до пределни нива.

Факт, който за много хора прави трудно обяснимо строителството и откриването на нови търговски центрове. За инвеститорите в подобни проекти обаче нещата стоят различно. Кризата и спадът на покупателната способност завариха повечето предприемачи с вече купени терени и в немалко случаи – със започнато строителство. Логичното развитие бе в една посока: да завършат започнатото и да търсят най-конкурентната и устойчива във времето концепция.

Такъв беше и случаят с Paradise Center, чието изграждане започна през 2010 г. на терен от 36 000 кв.м на някогашното дружество "Мототехника и механизация". На тях "Булфелд" избраха да построят най-големия мол в България с търговска площ 80 000 кв.м (първенството досега бе на The Mall с 65 000 кв.м). Проектът бе замислен като център за цялото семейство, както го определя и управителят на компанията инвеститор Давид Михайлович Коблианидзе.

Според консултантите на обекта при мащабите на Paradise Center и при сегашната пазарна ситуация това е на практика единственият работещ модел.

"Концепцията ще издържи във времето, защото е мащабна и комплексна. Освен това голямата площ осигурява много повече място за маневриране при по-нататъшно развитие на пазара", коментира Стефан Косев от консултантската компания Regent's Property Advisors.

Марин Караколев добавя, че в глобален план търговските центрове стават все по-големи и с все по-разнообразни площи. Тенденция, която съответства на разширяващия се кръг от посетители.

"Моловете вече са много повече от места за пазаруване. Търси се широка комбинация от магазини, развлечения и услуги, за да бъдат привлечени потребители с различни интереси и те да прекарат повече време там. Има хора, които ходят в моловете на кино, на кафе, на срещи и покрай това пазаруват... По сходен начин може да дойдат в Paradise Center не само за обиколка по магазините, но и на басейн, фитнес или за развлечения", даде пример той.

За да се развие подобна концепция обаче, е необходим критичен минимум от площи. И това според Forton е отговорът на опасенията, че търговски център с мащабите на Paradise Center е неадекватно голям в условията на свит пазар.

"В действителност усещането идва от акцента върху развлекателната част, който е елемент от лайфстайл концепцията. В Paradise Center тя е над 25 000 кв.м. Ако ги извадите от 80 000 кв.м отдаваема площ, търговската част вече не изглежда толкова голяма", обяснява Марин Караколев.

В подкрепа на думите си посочва, че молът отваря с 81% отдадени обекти. Макар и след известно отлагане – първоначалният срок беше есента на 2012 г.

Конкурентен сблъсък

Преди години откриването на нов мол би породило само ентусиазъм за разрастване сред търговци и оператори на развлекателни площи, но в момента чувствата са по-скоро смесени.

За някои, като Красимир Узунов, проект с концепцията на Paradise Center е правилният избор за бизнес, защото "магазини дал Господ, но трябва и място за семейни забавления"... Росен Филимонов от "Комсед" също смята силната развлекателна част за предимство, още повече че тя кореспондира с концепция като тази на управляваната от него верига за детски стоки.

Други, като търговския директор на Humanic Венцислав Огнянов, обаче са на мнение, че новата вълна търговски площи идва прекалено рано предвид свитите бюджети на купувачите. Не липсват и мнения на негови колеги, че така пазарът се разводнява.

Видимият ефект е, че с всеки нов мол част от останалите губят посетители, а търговците – обороти. Иначе казано: пазарът не расте, а само се преразпределя между конкуренти.

В случая с Paradise Center очакванията са за силен конкурентен сблъсък с двата мола със сходни мащаби – The Mall и Serdika Center. И по-специално – с втория. Причината е, че той залага на микс от модни марки, сходен с този на новия гигант. А заради липсата на голям търговски център в южната част на София Serdika Center дълго време "покриваше" и част от тези райони.

"Въпросът е доколко новият мол ще отнеме клиенти от вече работещите, след като вълната на първоначалния интерес отмине", смята Давид Давидов, управляващ партньор в консултантската компания 3D Retail Management. Според него има подобна вероятност, тъй като Paradise Center конкурира Serdika Center като концепция за пазаруване, а The Mall с развлекателната част.

Повече от силен обаче се очаква да е ефектът на Paradise Center върху разположения в близост City Center Sofia, тъй като в непосредствения обхват и на двата търговски центъра попада гъсто населеният район на квартал "Лозенец".

Тесни места

Редом със силните си страни обаче новият мол на юг, има и слаби места. Едно от най-видимите е, че изпревари развитието на околната инфраструктура. А това, поне в началото, може да затрудни достъпа и да отблъсне посетители.

Продължението на бул. "Тодор Каблешков", който ще минава непосредствено пред търговския център и ще облекчи достъпа от някои южни квартали, още е само на хартия. Единствената завършена част е тази, асфалтирана от самите инвеститори в мола, но тя на първо време ще се ползва за паркинг.

Разширението на бул. "Черни връх" в частта около Paradise Center също все още не е факт и в момента при светофара в района често стават задръствания. Най-рано към края на 2014 г. се очаква да е готова и планираната метростанция при кв. "Хладилника". По проект тя ще има топла връзка с мола и ще облекчи достъпа до него, но за момента също е само проект.

Все пак очакванията са до няколко години достъпът до най-големия софийски мол да се подобри значително. Не такива са обаче нагласите по отношение на пазарната ситуация и потреблението. Така че конкуренцията за наематели и клиенти ще остане ожесточена за всички търговски центрове в София. Независимо от размера им.