Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Продава се - за n-ти пъти

На пазара по принуда

Продажбите на жилища от частни съдебни изпълнители понякога разкриват изгодни оферти, но често са спъвани от тромави процедури

Радостина Маркова, Бисера Станева
11014 прочитания

Продава се - за n-ти пъти

© Надежда Чипева


Проблем или изгодна сделка? Отговорът на този въпрос обикновено зависи от гледната точка. Така е и с продажбите на имоти на неизрядни длъжници, които обаче откриват интересни възможности за потенциални купувачи. Макар и встрани от масовия поглед и все още малко на брой, продажбите на жилища чрез частните съдебни изпълнители растат и вече са над 2000 годишно. Няма как да е иначе, след като цените на имотите изпуснаха въздуха, който ги напомпа в годините на растеж, доходите се свиха, безработицата скочи. А това постави в патова ситуация много длъжници: в края на 2012 г. обемът на жилищните кредити с просрочия от над 90 дни достигна 1.5 млрд. лв., или 16% от общия. Банките все по-активно търсят начини да изчистят проблемните кредити и да осребрят обезпеченията по тях, а заради стагнацията на пазара понякога излизат изненадващо добри оферти. Има я обаче и обратната страна. За много участници и наблюдатели на сегмента на публичните продажби има какво да се желае - както по отношение на оценките на предлаганите имоти, така и на сложните и често продължителни процедури. Посоки, в които е добре да се помисли, за да се превърнат тези сделки в наистина работещ механизъм за прочистване на пазара от проблемните имоти и кредити.

Има ли продажби При повече от четири години стагнация на жилищния пазар по-активното прочистване от проблемни активи започна едва през последните две. Приблизително по това време набраха популярност и продажбите през частни съдебни изпълнители, а по думите на председателя на контролния съвет към браншовата им камара Георги Дичев за момента те са и единствените, които растат с по 20% годишно. Отдава го на по-добрата разгласа на търговете, особено през набиращия популярност сайт, където той и колегите му публикуват обявите си.

Статистиката на камарата показва, че през 2011 г. чрез публични търгове са продадени около 6000 имота - основно земеделска земя и жилища (над 1/3 от сделките). За 2012 г. точни данни още няма, но тези за първото шестмесечие показват 4000 продажби, а прогнозата е за ръст и през годината като цяло. За Георги Дичев публичните продажби са напълно конкурентна алтернатива на свободния пазар на къщи и апартаменти както по отношение на цените, така и на условията и на профила на клиентите. "Купувачи са най-често семейства със спестявания, но има и българи от чужбина, търсещи инвестиции в България", описва той. Дава пример с българин от САЩ, който за година е купил три имота в родината си чрез публични продажби. Въпреки това сделките с къщи и апартаменти през частните съдебни изпълнители традиционно не надхвърлят 2-3% от тези в жилищния сегмент, а на фона на общо 218 151 продажби на имоти в страната през миналата година те се равняват и на под 1% от общия пазар. Една от причините за лимитирания обем на тези продажби е, че самите банки търсят начин да забавят процеса и да не наводняват пазара с имоти, което допълнително би свалило цените. Друга спирачка е, че съдебният изпълнител се приема като краен вариант от страна на банките към длъжниците им.
"Един разумен собственик рядко допуска да се стигне дотам жилището му да бъде предложено на публична продан", казва Цветелина Чакърова, главен брокер "Банки" в агенция "Явлена". По думите й хората използват всички възможни механизми, за да не допуснат подобно развитие на нещата. "Първото е да  преструктурират кредита си, след това да обявят имота за продажба на свободния пазар", обяснява Чакърова. Едва когато всички възможности са изчерпани, се прибягва до публична продан. Според посредниците на пазара обаче, ако имотът е качествен, а собственикът - разумен в исканата цена, е малка вероятността да се стигне до този вариант.

На все още високи цени В първите години от развитието на пазара на проблемни имоти цените, на които се предлагаха жилищата в търговете на частните съдебни изпълнители, бяха определяни като "уникално високи" и "неадекватни". Проблем, който не е напълно преодолян и до момента. Причината е, че се продават имоти, финансирани с кредити в пика на пазара през 2006-2008 г. Така, ако банката е отпуснала 80% от стойността на жилището, а впоследствие цената му е паднала наполовина, продажбата няма как да покрие дори необслужвания кредит. За да не се стига до масово отписване на задължения, пазарът на проблемни имоти се завъртя в кръга на високите оценки, въпреки привидно ясните правила, по които се формират те. По закон оценките на продаваните имоти се възлагат на вещи лица и на тази база се определят началните цени в търговете - 75% от пазарната стойност. Ако липсват купувачи, следва втора продан, където цената вече е 80% от тази на първата. Какво обаче се случва с цената, ако имотът не бъде продаден и след второто обявление? Според съдебните изпълнители именно тук има правна празнота, която спъва процедурите и вкарва публичните продажби в омагьосан кръг.

"След две неуспешни продажби взискателят има право да поиска от съдебния изпълнител да определи нова начална цена, но никъде не е регламентирано на какво да се базира тя", обяснява представител на гилдията. Има вариант, при който се прави нова експертна оценка, но това е допълнителен разход за кредитора. Има и възможност той да се съгласи цената от втората процедура да бъде намалена с определен процент, но и това също често се отхвърля. Ето защо много съдебни изпълнители се придържат към първоначалната оценка на вещото лице и на базата на нея определят цената за вече "поредната" продан. Така някои жилища минават през пет, шест и дори осем процедури, престояват повече от година на пазара и отново не намират купувачи. "На практика се влиза в един порочен кръг, в който се редуват висока-ниска, висока-ниска цена, а реално жилището става непродаваемо", твърдят съдебни изпълнители. Те очакват тълкувателно решение от Върховния касационен съд, което да даде яснота относно формирането на цената на всяка следваща продажба. Очакванията са всяка следваща продан да е на по-ниска цена от предната и така пазарът на публични продажби да се отпуши.
Според представители на консултантския сектор обаче проблем има и при самите оценки.  "И в момента най-често използваният метод от оценителите е този на пазарните аналози, който се базира на информация за сделки с имоти със сходни характеристики или оферти за такива. Проблемът е, че повечето вещи лица нямат достъп до реални бази данни за сключени сделки и ползват като източник сайтовете с оферти за продажби. А това изкривява пазара", обяснява изпълнителният директор на компанията за кредитно консултиране "КредитЦентър" Тихомир Тошев. Така, по негови наблюдения, вместо наддаването в търговете на частните съдебни изпълнители да тръгва от 25% по-ниски цени, то често тръгва от пазарните нива и интерес няма. Георги Дичев също смята, че ниските начални цени привличат повече участници в търговете и така увеличават шансовете за бърза и успешна продажба. "Когато се тръгне от достатъчно ниска цена, се явяват наддавачи и става сделка. В такива случаи цените на такива продажби може да надхвърлят значително и тези на свободния пазар", посочва той.  
Немалко от колегите му обаче отдават високите оценки и на натиск от банките, които често ползват услугите на частни съдебни изпълнители за осребряване на вземания. Все пак смятат, че напоследък и банките са склонни да преразглеждат политиката си и имотите излизат на все по-продаваеми цени. Опитите на "Капитал" да получи позиция от банковите среди по темата приключиха с отказ за коментар.

Търси се кредит

На пръв поглед да се купи жилище на търг на частен съдебен изпълнител изглежда достъпно за всеки. Има обаче и специфични неща, които ограничават броя на възможните участници до тези с готови пари. Основната причина е краткият срок за плащане по сделките - седмица след излъчване на победител в наддаването. А това е време, през което няма как да бъде договорен кредит. Отделно стои въпросът с обезпеченията, тъй като за разлика от тези, купувани със стандартните ипотечни заеми придобиваните на публична продан жилища няма как да се ползват като такива. Следователно купувачите трябва да ипотекират свои имоти. И тъй като финансовите проблеми често са най-сериозната спънка за даден пазар, някои банки побързаха да намерят решение. Преди година се появи специален кредит, финансиращ покупки на имоти от търгове на частни съдебни изпълнители. По ред причини обаче продуктът не заработи с очакваните темпове, а тези сделки и до момента се финансират предимно със спестени средства.
"При нас рядко идват клиенти, които са харесали имот, продаван от частни съдебни изпълнители. До момента сме консултирали едва няколко такива сделки и във всички случаи купувачите са разполагали с по-голямата част от сумата. За да я допълнят, най-често теглят потребителски заем, примерно за 30 000 лв.", посочи Тихомир Тошев от "КредитЦентър". Подобни съвети дават и самите купувачи, за които сделките при публични продажби невинаги са протичали без усложнения. Инвестиционният консултант Владислав Панев е сред хората, които имат опит на пазара на проблемни имоти. След около 2 години, десетки прехвърлени обяви и огледи си е купил жилище и офис чрез продажби на частни съдебни изпълнители. Категоричен е в две неща: на този пазар се излиза само с готови пари и най-добре е да се купуват фирмени имоти. "При мен и в двата случая предният собственик беше фирма. Надали бих тръгнал да купувам жилище, ако знам, че за да вляза в него, трябва да изхвърля друг човек", обяснява той. Мнението си за финансовата страна Панев мотивира с неприятния опит от втората си сделка. Тогава търгът бил обжалван и влизането му във владение се забавило с над шест месеца. Междувременно парите му били блокирани по партидата на имота. "В такава ситуация може да се окаже, че хем си дал пари за покупка на нов офис, хем продължаваш да плащаш наем за стария. Ако си финансирал покупката и с кредит, трябва да обслужваш и него", коментира той.
Посоченият риск очевидно не е рядкост при този тип сделки. Частен съдебен изпълнител, с когото "Капитал" разговаря, обясни, че има продажба от миналия ноември, при която купувачът още не може да влезе във владение на жилището си. В същото време платената цена е блокирана по сметката на имота.   Макар и също да е убедена, че този пазар е за хора с готови пари Цветелина Чакърова от "Явлена"  все пак смята, че по-разумни условия за кредитиране на покупки през частни съдебни изпълнители биха подкрепили развитието му. Според нея ключовият момент е да се удължи срокът за плащане по сделките, за да може да се договарят кредити по-спокойно. "При нормалния пазар на имоти между подписването на предварителния и окончателния договор минава около месец. Това за мен е и разумният срок за плащане при публичните продажби", смята тя.

Време за промяна Свободният пазар на недвижими имоти вече дава признаци за възстановяване. Цените и броят на сделките през последните две години са стабилни, без резки промени. Като част от този пазар публичните продажби също имат своята роля най-малкото защото, за да се стигне до неговото пълно оздравяване, ще трябва да се мине през прочистване на проблемните активи, което дори при появата на търсене ще действа задържащо. За да се ускори този процес, ще трябва да се облекчат процедурите по търговете и да се преосмисли начинът, по който се формират цените на имотите. При намиране на правилния баланс може изведнъж да се окаже, че сделките стават изгодни и за купувачите, и за кредиторите, които благодарение на засиления интерес ще могат да изчистят обезпеченията си и да си освободят ценен ресурс за кредитиране. Все пак именно това е основният им бизнес, а не да конкурират имотните агенции.

Достъпът блокиран

Част от проблемите при жилищата, които се продават на публична продан, са извън процедурните и финансови въпроси, а навлизат по-скоро в сферата на емоциите. Съдебните изпълнители споделят, че има случаи, в които процедури са се проваляли не заради липсата на интерес, а поради невъзможността потенциалните участници в търга да направят оглед на имота. Причината е, че собственикът живее в апартамента и според Гражданскопроцесуалният кодекс той е негов "пазач". Нещо повече - в закона е разписано, че той е длъжен да го пази като добър стопанин, което също често не се случва. Дори напротив, след продажба новият собственик може да завари жилището без паркет, с раздрани тапети или дори наводнено. Наред с това е възможно купувачът да се окаже и наследник на неизплатени сметки и неуредени партиди. Всичко това допълнително затруднява бъдещето на публичните продажби. Още повече че и към момента не са много хората, които са склонни да участват на него заради отрицателния емоционален заряд, който носи насилственото отнемане на имот.

 

7 коментара
  • 1
    nsu16354744 avatar :-|
    nsu16354744

    Много се спекулираше с тези търгове-организирани от ЧСИ!

    Виждам,че най-накрая се говори и за скритите "бомби" при тези търгове!

    Често се получава така -

    че вместо да си купи евтино жилище на търг -
    Купувачът си купува разбито жилище+сметки,дългове и Агресия от страна на стария собстевник

    Истината е , че на тези търгове се продават жилища- които Никой не би си купил . просто архитектурни недоразумения и откровени боклуци

    хубавите жилища-отнети от Банка не стигат до ЧСИ - за тях има други купувачи!

    във форума на в. "Сега" Купувач на отнето жилище сподели какво му се е случило - намазани дръжки на врати и кранове в банята с хербицид (силна отрова) + разбити дограми +.......

    3 мин след тоза пост Администраторите на сайта го изтриха , защото купувачите трябваше да чуват само хубави неща

  • 2
    sdoto...to avatar :-|
    Sdoto...to

    както винаги -Дяволът е в детаилите

  • 3
    superbg avatar :-|
    superbg

    Ако заложиш на добри имотни адвокати можеш да направиш много добри покупки на имоти продавани от ЧСИ.

  • 4
    nsu16354744 avatar :-P
    nsu16354744

    [quote#3:"superbg"]Ако заложиш на добри имотни адвокати можеш да направиш много добри покупки на имоти продавани от ЧСИ[/quote]

    А Хонорарите на Добрите адвокати - не обезсмислят ли "добрите" покупки ?

    а и Адвокатите НЕ губят дела - Делата ги губят алчните

    Имотите от ЧСИ бяха рекламирани с друга цел:

    явно тази цел остана невидима за населението !

    както се казва: не питай старило-питай патило

    Адвокатите НЕ компенсират притесненията и скъсаните нерви - Адвокатите работят за Пари

  • 5
    qmh avatar :-P
    ямх

    М.да...фирмите на ЧСИ са от най-оборотните на пазара и едва ли имате представа за доходите им.....ако научите, вероятността да попаднете в спешното е твърде голяма! ....затова весело от мен

  • 6
    carmello avatar :-|
    carmello

    гледал съм такива имоти - само боклуци, и то на пазарни цени, ако не и леко по високи!
    Трябва да си тотално полудял да си куписх нещо такова по този на4ин

  • 7
    djdimi avatar :-|
    djdimi

    "Така някои жилища минават през пет, шест и дори осем процедури, престояват повече от година на пазара и отново не намират купувачи.
    "На практика се влиза в един порочен кръг, в който се редуват висока-ниска, висока-ниска цена, а реално жилището става непродаваемо"... Необходима е промяна в закона, цената на всеки следващ търг да е с 20% по-ниска, без ограничение на броя търгове, докато се продаде имота. Дори и имотите да са тотално занемарени, при достатъчно изгодна цена все ще се намери кой да ги купи.
    "Съдебните изпълнители споделят, че има случаи, в които процедури са се проваляли не заради липсата на интерес, а поради невъзможността потенциалните участници в търга да направят оглед на имота. Причината е, че собственикът живее в апартамента и според Гражданскопроцесуалният кодекс той е негов "пазач". Нещо повече - в закона е разписано, че той е длъжен да го пази като добър стопанин, което също често не се случва. Дори напротив, след продажба новият собственик може да завари жилището без паркет, с раздрани тапети или дори наводнено." ... И тук е необходима промяна в закона, от момента на изнасяне на имота на публична продан, имота се запечатва и достъп до него трябва да има само съдебния изпълнител и евентуалните участници в търга при огледите.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Собствеността на жилища намалява

Собствеността на жилища намалява

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK