Пазарна активност

Мениджърът по отдаване на площите в офисния и логистичен комплекс Sofia Airport Center Олга Стоичкова е сред тези, които виждат сериозно отражение на политическите събития от последните месеци върху пазара на офис площи.

"През януари и февруари имаше изключителна активност от страна на наематели, които искаха да се преместят при нас. След падането на правителството обаче всичко секна като с магическа пръчка", посочва тя. Бизнесът е в стрес, компаниите са притеснени колко бързо ще бъде съставен нов кабинет след изборите и каква икономическа политика ще следва, изброява Олга Стоичкова. На подобно мнение е Красимир Димитров, управляващ партньор в Source Real Estate Advisors. По негова оценка заради тази неяснота фирмите променят бизнес плановете си, включително и такива за смяна или разширение на офисите си. "Имаме огледи, но договори се подписват много трудно, защото всички изчакват", обобщава той.

До февруари агенцията е имала заявки за наем на 3200 кв.м офис площи, предимно от чужди компании. Впоследствие обаче всички отложили плановете си за след изборите и сега бизнес активността е сведена до нула, посочи Димитров. Консултантите на пазара на имоти споделят, че клиентите им реагират особено чувствително на послания като "национализация" и "вдигане на данъци", които се чуха при вълната от протести, а напоследък се прокрадват и в политическите изказвания. И това ги прави още по-предпазливи при взимането на решения. От друга консултантска компания – Forton International, също не изключват напрежение на пазара, ако страната влезе в дълга политическа криза след изборите на 12 май. За момента обаче не усещат особена промяна.

"Само един от клиентите ни се отказа от договор за наем на 300 кв.м. В същото време работим по договори с 3-4 други, които не са променили плановете си", обясни Владислав Кайзеров, мениджър "Офис площи" във Forton. Изпълнителният директор на компанията Сергей Койнов също не очаква сериозни промени в плановете на наемателите, поне за момента. "Компаниите планират ходовете си месеци преди да ги извършат, затова не сме изненадани от липсата на натиск върху пазара в резултат на едномесечната нестабилност", посочи той. Според него обаче в момента е важно да се запази благоприятният бизнес климат, за да не се почувстват инвеститорите, независимо в каква сфера на бизнеса са, без почва под краката и без ясна перспектива в средносрочен план.

Управителят на бизнес комплекса ETC (European Trade Center) Таня Косева-Бошова също засега не вижда директна връзка между политическата ситуация и плановете на наемателите. "Протестите през февруари бяха продиктувани от недоволството на крайни потребители, докато при нас влизат големи международни компании, чиято дейност е ориентирана към външни пазари. В този смисъл политическата активност тук слабо ги засяга", коментира тя. По думите й през последните месеци част от наемателите в ETC дори са разширили заеманите от тях площи в бизнес комплекса, както са планирали още от началото, а заетостта вече е над 85%.

Центърът губи позиции

Дори трудната среда да забави възстановяването на офис пазара, на негова страна остава натрупаната инерция от предходната година. През изминалите месеци брокерите отбелязаха две основни тенденции – стабилизиране на наемните цени и появата на големи компании от секторите на високите технологии и фармацията, които изнасят в България центровете си за услуги и бекофисите си. Според анализ на консултантите от Colliers този тип наематели често заемат големи площи и няколко подобни компании могат бързо да усвоят съществена част от наличните офиси клас А към даден момент. Така например извън обичайните за последните години премествания на фирми наемният пазар през 2012 г. бе движен и от навлизането на нови имена като Ingram Micro в ETC, компанията за клинични изследвания PPD в Megapark на бул. "Цариградско шосе" и Coca Cola в Adora Business Centre до "Бизнес парк София".

И в трите случая става въпрос за сгради, разположени на големи софийски булеварди извън центъра на града - факт, който дава основание на консултантите от Source да говорят за нова сегментация на пазара. Според Красимир Димитров центърът на София губи позиции на офис пазара за сметка на големите булеварди като "Цариградско шосе" и "България". Той цитира и статистика, според която ако допреди година - две търсенето на офиси в централните райони е било около 25% от общото, сега е едва около 10%. Причината е, че сградите в центъра рядко отговарят на специфичните нужди на по-големи наематели – свободни площи от по няколко хиляди квадрата на едно място, висок клас оборудване, достатъчно места за паркиране и лесен достъп с градски транспорт и автомобили.

Вместо това в центъра има разрастваща се синя зона, която задълбочава проблема с паркирането. А той не е за подценяване, защото при някои компании може да доведе до текучество на кадри, посочи Димитров. По данни на Source цените на офисите в централната част на София вече са с 15-20% надолу в сравнение с година – две по-рано (виж карето). Докато данните на Colliers за миналата година показват по-скоро задържането им, но за сметка на лек ръст по големите булеварди.

От Forton наблюдават по-скоро успокояване на цените. Въпреки че тенденцията е към търсене на по-големи площи под наем, средно 800 - 1000 кв.м, Владислав Кайзеров смята, че малките проекти с добро разпределение на площите и разумни цени в централната част на София също имат шанс. Още повече че част от бързо запълващите се бизнес сгради по основните пътни артерии на София вече дават сигнали за леко увеличение на наемите при по-нататъшна стабилизация на пазара и това неизбежно ще пренасочи някои клиенти към алтернативни проекти.

Крехък баланс

Ако има нещо, в което посредниците на офис пазара са единодушни, то е, че балансът между търсене и предлагане вече е постигнат. Причините са не толкова в силната активност от страна на наемателите (през последните години тя се установи около стабилни, но ниски нива). По-скоро – в намалялото офис строителство.

Данните на Forton например показват, че през 2012 г. новонаетите офиси са били с обща площ от близо 97 000 кв.м, а за същия период на пазара са излезли около 140 000 кв.м. Тази година обаче не се очаква завършване на големи проекти и предлагането ще нарасне със значително по-слаб темп – с 81 000 кв.м, е прогнозата на компанията. От Националния регистър за ново строителство и реконструкции www.bcc.bg също отчитат намаляваща предприемаческа активност през последните години. От данните се вижда, че ако през 2008 г. са били завършени близо 309 000 кв.м офиси, през 2012 г. площта им се е стопила до 154 000 кв.м (виж таблицата). А това са нива, които много по-лесно може да бъдат усвоени от пазара.

Освен това при общ обем от над 1.6 млн. кв.м на офис пазара в София предлагането вече се сегментира и нивата на незаетост варират силно според вида и локацията на сградите. Така например делът на свободните площи в първокласните имоти по големите булеварди е паднал до 18% миналата година при средно ниво на незаетост за пазара от 33%. Подобни са наблюденията на Source, които отчитат ръст на заетостта в по-периферните райони на София и спад в центъра. Средните нива на свободни площи според агенцията са около 29%. "Ако приемем, че по големите булеварди делът на незаетите площи е значително под този процент, това означава, че в центъра на София има и изцяло празни сгради. И това наистина е така", коментира Красимир Димитров. По думите му става въпрос най-вече за офис сгради с недобра локация и изпълнение, които трудно намират наематели при нарастващото предлагане на пазара.

Като цяло обаче и той смята, че офис пазарът е близо до равновесната си точка като търсене и предлагане и тази година ще се установи около нея. А оттук следва, че и драматични промени са малко вероятни, дори търсенето на площи под наем да е под очакваното.

Фотограф: Мария Съботинова

Преглед на оригинала