Въпрос на визия

Статистиката, че за последните десет години цените на земеделската земя в България и продадените декари са нараснали в пъти, едва ли изненадва някого.

Сега обаче основният въпрос пред инвеститорите е докъде ще стигне този ръст. От отговора му зависи и стратегията, която ще следват големите играчи в полето на земеделската земя. В частност - инвестиционните фондове, които в силните за фондовия пазар години набраха капитал и привлечени средства и сформираха портфейли от десетки и стотици хиляди декари. А през последните години влязоха в орбитата на сериозен инвеститорски интерес.

Сред примерите за такъв са част от дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), като "Агро финанс", "Булленд инвестмънтс" и "ФЗЗ Мелинвест" (сега "Агроенерджи инвест"), които бяха "превзети" от големи акционери. АДСИЦ дават достъп до земеделския пазар на дребни инвеститори, които нямат желание реално да придобиват и обработват имоти - вместо това те могат да придобият акции и да чакат покачване на цените им или дивиденти (по закон минимум 90% от печалбата на дружеството, след като се приспаднат преоценките на портфейла). Последните две години те бяха една от най-атрактивните инвестиции на позамрялата борса, като при някои цените практически се удвоиха, донасяйки приятна доходност.

Миналата година на пазара на земя се оформи и нов силен играч в лицето на фармацевтичната компания "Ромфарм компани". Тя придоби портфейл от 180 000 дка при ликвидацията на "Еларг фонд за земеделска земя" АДСИЦ, а успоредно с това чрез дъщерни дружества натрупа около 350 000 дка. В началото на май тази година се появи и друг малък, но амбициозен играч - фондът "Риъл Булленд" АД, създаден от бившите мениджъри на "Булленд инвестмънтс" АДСИЦ.

Всички тези трансформации бяха съпътствани от прогнози за силен пазар и дългосрочен тренд за поскъпване на земеделската земя в България. Посоката и сега остава такава, но редом с това анализите на някои мениджъри показват и друго: силният ръст в цените на земята вече е изконсумиран и за някои инвеститори е време за изход от пазара.

Навън...

"Много от големите играчи с времето създадоха добри портфейли от земя и сега усещат, че цените са стигнали пика си. Ако останат като чисто спекулативни инвеститори на пазара, доходността им от покупки рязко ще падне и откупуването на инвестициите им отива на 20 години", смята Борислав Петков, директор на "Уинслоу ленд инвестмънт". Дружеството е новият собственик на "Омега агро инвест", което заедно с портфейла си от 160 000 дка обработваема земя преди седмица бе продадено от "Винпром Пещера".

Версията на алкохолния производител е, че излиза от бизнеса със земеделска земя, за да се фокусира върху основната си дейност. Обяснението звучи логично, макар и коментарите на пазара да са, че не е ясно реално кой кого придобива. А причината за тях - лошото финансово състояние на "Уинслоу груп" и липсата на яснота как финансират сделката. От "Уинслоу" пазят мълчание по темата въпреки неколкократните уговорки за разговор.

Въпреки тези детайли решението за изход от пазара на земя звучи логично. Според Борислав Петков в момента от него излизат финансовите инвеститори и спекулативните играчи - тези, които са влагали в земеделски имоти с цел доходност от арендни плащания и последваща препродажба.

Подобна теза споделят и консултанти в имотния сектор. В подкрепа на това един от тях обясни, че само за последните месеци му е възложена продажбата на големи портфейли земеделска земя с общо 300 000 дка в тях.

"Много инвеститори вече изконсумираха ефекта от поскъпването на земята. В същото време виждат достатъчно алтернативи за капиталите си, например подценени активи", коментира управителят на "Явлена" Страхил Иванов.

По тази причина той и колегите му не изключват и други сделки за големи портфейли земеделски имоти, макар и да не посочват имена.

Такава вече реално се очертава при фонд "Серес", където един от основните акционери - "Рослин кепитъл партнърс", планира изход от инвестицията. Според запознати в случая става въпрос за финансов инвеститор, който вече е стигнал тавана на възвръщаемост от инвестицията си и търси изход от нея.

"Мениджърите на фонда прецениха, че ако останат, не могат да очакват доходност над 5-6% годишно. А това очевидно не ги удовлетворява", обясни източник, пожелал анонимност.

От ръководството на "Серес" отказват коментар по евентуална сделка. На пазара на земя обаче се говори, че продажбата е въпрос на месеци, дори седмици. А като най-вероятен купувач е сочена "Ромфарм компани". Според един от източниците сделката няма да е за целия пакет земя на "Серес" (186 000 дка), а само за площите, които фондът не обработва и отдава под аренда (които са над половината). Засега обаче всичко е в сферата на предположенията.

...или по нов начин

Прегрял ли е пазарът на земя? Отговорът на този въпрос е ключов за начина, по който ще се управляват много имотни портфейли в близките години.

Според Борислав Петков – отговорът е да, и това ще се усети още тази година с връщането на цените назад. Обемът изтъргувани площи също ще е с около 30% под миналогодишния главно заради замрелия първичен пазар (на малки наследствени имоти - бел. ред.), прогнозира той.

"В сделките със земя влезе много спекулативен капитал и наду цените. На места сред продавачите се появиха очаквания за 700-800 лв./дка, докато при сегашното състояние на земята реалната цена за малки наследствени имоти е 350-500 лв./дка", посочи той.

Други анализатори обаче очакват по-скоро задържане на цените за момента, а дори да има известно намаление, то ще е с не повече от 10%.

Не липсват и прогнози за продължаващ ръст. Като тази на изпълнителния директор на най-голямото дружество със специална инвестиционна цел за земеделска земя "Адванс терафонд" Радослав Манолов.

"Не смятам, че пазарът на земя е прегрял или върви натам", коментира той.

В подкрепа на думите си посочи, че управляваният от него фонд продължава да продава при цени над 1000 лв./дка, дори относително малки пакети земя. Няма как това да е таванът на цените, при положение че земеделските субсидии в България ще растат, допълни Манолов.

На тази база той смята, че моделът на фондовете, които разчитат на доходност от арендоването и препродажбата на окрупнена земя, продължава да е работещ.

"Стратегията на "Адванс терафонд" например е да поддържа портфейл от 250-300 000 дка земя, който е оптимален за управление. Продължаваме с инвестициите в земя, като успоредно с това годишно продаваме между 30 000 и 50 000 дка, за да осигурим очакваната от нашите акционери дивидентна доходност", обобщи Радослав Манолов. Според него темата за ликвидация на дружеството за момента не е на дневен ред, тъй като моделът е работещ.

Видимо зад него застават и учредителите на новото дружество за инвестиции в земя "Риъл Булленд", което също планира да набира капитал на борсата. Според устава на компанията нейните планове са да печели именно от покупка на земеделски земи, отдаването им под наем или аренда и продажбата на концентрирани и комасирани земи. Любопитно е, че новият фонд решава да се регистрира като обикновено АД, което го лишава от основното предимство на АДСИЦ - отпадането на корпоративния данък.

За някои борсови анализатори обаче очакваното забавяне в ръста на земята ще рефлектира и върху доходността на дружествата, които секюритизират земеделски имоти. Причината е затварящата се ножица между покупната цена и тази при последващата препродажба на окрупнените имоти. В подобна посока са и анализите на някои извънборсови играчи.

"Препоръката ми към инвеститорите, които остават на този пазар, е да заложат на стратегия, включваща не само сделки със земя, но и добавена стойност от земеделско производство", коментира Борислав Петков.

Той посочи, че след обединението между "Омега агро инвест" и "Уинслоу ленд инвест" те ще следват именно такъв път на развитие. Още повече че и към момента "Уинслоу груп" има опит в тази посока. Групата обработва около 44 000 декара собствени и наети площи в района на Първомай, като отглежда основно зърнени култури, рапица и слънчоглед.

Успоредно с това обаче новото обединение няма да се откаже от инвестиции в земеделска земя. Доходността, която очаква от тях обаче, е в рамките на 6-7%.

Или иначе казано, добрата новина е, че в по-голямата си част прогнозите вещаят с настъпването на новия сезон да дойде захлаждане, но не и арктическата вълна, заливаща другите сегменти на имотния пазар в годините на кризата.

По темата работи и Христо Съйнов