Нов дом, стара цена
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Нов дом, стара цена

Нов дом, стара цена

Сделките с имоти в големите градове растат, но свитите доходи и лихвите по кредитите не сочат скорошно възстановяване на пазара

Радостина Маркова
14736 прочитания

© shutterstock


След четири години лоши новини пазарът на имоти излъчи плахи положителни сигнали. Спадът на цените вече се забавя до 2-3% годишно, а броят на сделките нараства за второ поредно тримесечие тази година. При това не само заради покупките на земеделска земя.

Статистиката на Агенцията по вписванията за полугодието показва активен пазар на имоти и в големите градове, което говори за връщане на купувачите в жилищния сегмент. В подобна посока са и анализите на специализираните агенции, които отбелязват стабилизиране на цените и нарастваща активност при хората, които до момента са отлагали покупки.

Доколко обаче ръстът на сделките ще бъде последван от такъв и при цените? Отговорът на този въпрос, поне за момента, е отрицателен. Причината – високата безработица, слабият ръст на доходите и ниската кредитна активност. Фактори, които не дават основание да се очаква скорошно възстановяване на имотния пазар.

С малко нагоре

След като кризата, продължителният спад на цените и свитото кредитиране прогониха купувачите от жилищния пазар, сега те плахо се завръщат. Отбелязват го агенциите за имоти, които повече от година отчитат незначителни колебания в цени след спада с над 40% спрямо 2008 г. А това е в основата на нарастващия интерес за покупки сред хора, които през последните години са изчаквали с това решение.

Логично беше тази тенденция да доведе и до повече сделки. И това, изглежда, се случи през първата половина на иначе бурната откъм политически събития 2013 г. Данните на Агенцията по вписванията за периода показват 99 890 продажби на имоти в страната, което е 11.3% ръст в сравнение с първите шест месеца на предходната година.

Агенцията не дава информация за сделките по видове имоти. По тази причина е трудно да се определи каква част от покупките са в традиционно силния през последните години сегмент на земеделската земя и каква – в тези на жилищата и другите видове имоти. Косвен белег са данните за продажбите в София и големите градове, където се предполага по-значителен дял на жилищата. Там през последните месеци има и ръст на вписванията (виж графиката).

Данните на агенциите за имоти също са в тази посока.

"Нашата статистика също показва ръст на сделките в София и големите градове, още повече, че и цените на имотите вече се колебаят около едни и същи стойности", коментира директорът на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов. Според него през последната година пазарът е стабилен и това е причина много хора да пристъпят към дълго отлаганото решение за покупка.

"След четири години изчакване купувачите се активизират", коментира и Младен Митов, анализатор в "Явлена". Ако преди те все още се колебаеха заради спада на цените, от миналата година се забелязва връщането им на пазара, подплътено с приемливи оферти, смята той.

Изводите от докладите за полугодието на агенции като "Форос" и "Бългериан пропертис" също са в посока стабилизиране на цените и съживяване на пазара на имоти.

От "Форос" цитират и по-подробна извадка на Агенцията по вписванията за периода февруари 2009 – февруари 2013 г., според която 65.5% от сделките са били със земеделска земя. Останалите са за части от сгради (26.6%) и цели сгради (7.3%).

От агенцията насочват и към друга взаимовръзка: продавачите на земеделска земя често насочват получените средства към придобиване на друг вид собственост, като най-често това са жилищни имоти. Тоест оживлението на единия пазар в някаква степен прелива и на другия. По наблюдения на брокерите по-изявена е тази тенденция в големи градове, заобиколени от силни земеделски райони. Примерът е Варна, където активни купувачи са и големи земеделски производители от Североизточна България.

Има ли оживление

След знаците на начално оживление на пазара въпросът сега е дали то има потенциал да прерастне в трайна положителна тенденция. Още повече, че през първата половина на 2011 г. вече бяхме свидетели на осезаем ръст на сделките. Той обаче затихна бързо на фона на рецесията, която обхвана европейската икономика само няколко месеца по-късно.

Сега извън видимия ръст на сделките няма знаци за икономическо пробуждане. Агенциите за имоти не отбелязват и осезаема промяна в профила на купувачите спрямо последните 1-2 години. Водещи остават сделките в ниския ценови клас – за София и Варна – до 50 000 - 60 000 евро, докато в Бургас и Пловдив границата е по-скоро около 40 000 евро. Влагат се предимно собствени средства, а делът на кредитите е нисък – ползват се едва при 30% от покупките.

Отделно от това агенциите по места отчитат и не толкова жив пазар, колкото изглежда от статистиката. Управителят на бургаския клон на "Явлена" Стефка Томова например смята, че ръстът на сделките с имоти в града за шестмесечието (11%) се дължи основно на руските купувачи. През последната година много от тях се пренасочиха от курортите към градските имоти по Южното Черноморие, като този интерес включва и самия Бургас.

"Като цяло пазарът е стабилен, но благодарение на тези покупки. Руското присъствие компенсира факта, че местните хора купуват по-малко", обобщи тя. Като други по-активни напоследък купувачи Стефка Томова посочи българите в чужбина, които влагат в недвижими имоти, за да защитят спестяванията си.

Въпреки че Пловдив е бил сред най-силните пазари на имоти за шестмесечието с 23% ръст на сделките, местни агенции не отчитат особено оживление.

Според управителя на "Виел" Владимир Лафчиев през последните години продажбите на имоти в града се колебаят около едни и същи нива – и като цени, и като сделки. "Купува се предимно в ниския сегмент – между 25 000 и 40 000 евро, като по-активни напоследък са по-младите хора до 35 години", отбеляза той.

Неговите очаквания са за трайно възстановяване на пазара на имоти едва след като се съживи и този на ипотечни кредити. Статистиката за града сега показва, че при 3406 покупки през второто тримесечие тази година са учредени само 449 договорни ипотеки. Сходна е картината и в останалите по-големи градове, като единствено в София броят на ипотеките надхвърля 15 - 20% от този на продажбите, но също остава нисък.

Според брокерите това говори за продължаваща несигурност на купувачите в доходите и в работните им места и като цяло е спирачка пред възстановяването на имотния пазар.

Младен Митов от "Явлена" допълва като щрих и практиката от последната година за допълващо финансиране по имотни сделки да се използват потребителски, а не ипотечни заеми. Причини са по-краткият срок на изплащане и липсата на ипотека върху имота. Според него обаче това също е знак за продължаващо притеснение сред хората да поемат дългосрочни задължения.

Икономиката, хора

Всяко по-трайно покачване на сделките с имоти, поне на теория, води след себе си и ръст на цените. Това е причината все пак някои мениджъри на агенции за имоти да не изключват такъв вариант, ако тенденцията към повече продажби се запази.

Според Георги Павлов от "Адрес" тенденцията към повече сделки е стабилна, макар и през последния месец да има лек отлив от пазара заради изборите и политическите вълнения. "Дори в тази ситуация обаче покупките са с 10% над миналата година", посочи той. Според него цените не могат да стоят на едно място и не е изключено до края на годината спадът в големите градове да се обърне в лек ръст. Той обаче ще е в рамките на 1 до 3%.

Преобладаващото мнение обаче е в друга посока.

Макар че също очаква тенденцията за повече сделки с имоти да продължи, Младен Митов от "Явлена" е категоричен, че в близък план тя няма да доведе до покачване на цените, а по-скоро лекият спад ще продължи.

На сходно мнение е икономистът от Industry Watch Красен Йотов. Според него имотният пазар е близо до дъното и това привлича повече купувачи. Все още обаче е рано да се очаква оттласкване от него.

"Икономическият ръст е символичен, кредитният пазар е слаб, а нарастващият политически риск може да увеличи цената на привлечения от чужбина финансов ресурс, което води и до по-високи лихви по кредитите", изброи икономистът. Според него в подобна обстановка няма откъде да дойде импулс за поскъпване на имотите.

Подобен е и анализът на главния икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов. Според него цените на имотите ще продължат да падат с темпове, близки до наблюдаваните през последните две години.

"Причините са свързани най-вече със случващото се на пазара на труда. Заетостта остава на много ниски нива в сравнение с преди четири години, а ръстът на доходите продължава да се забавя дори в експортно ориентираните сектори, където икономическата активност вече е значително над нивата отпреди началото на кризата", посочи той.

По думите му пазарът на жилища ще се възстанови трудно и заради бавното изчистване на лошите ипотечни кредити, а и на междуфирмената задлъжнялост в случаите, когато става въпрос за неуредени фирмени задължения, свързани с недвижимости.

"Вярно е, че лихвите по ипотечните кредити намаляват и това при равни други условия би създало предпоставки за по-високи цени на жилищата", коментира Павлов. Според него обаче негативните фактори продължават да доминират общата картина и това сочи към намаление на цените в краткосрочен и средносрочен план.

След четири години лоши новини пазарът на имоти излъчи плахи положителни сигнали. Спадът на цените вече се забавя до 2-3% годишно, а броят на сделките нараства за второ поредно тримесечие тази година. При това не само заради покупките на земеделска земя.

Статистиката на Агенцията по вписванията за полугодието показва активен пазар на имоти и в големите градове, което говори за връщане на купувачите в жилищния сегмент. В подобна посока са и анализите на специализираните агенции, които отбелязват стабилизиране на цените и нарастваща активност при хората, които до момента са отлагали покупки.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

9 коментара
  • 1
    offshore avatar :-|
    Offshore Banking

    На пазара се наблюдава друга тенденция за която никой не споменава. Банките с европейски подразделения, масово отказват да рефинансират жилищни кредити към клиенти на "Българско-мутренски" финансови групировки. Въпроса е от страх ли го правят, или от това, че не искат да наливат свеж ресурс в тях. Би било добре Капитал да разгледа този казус.

    Публикувано през m.capital.bg

  • 2
    stoiank avatar :-P
    stoiank

    Най-накрая нещо приблизително вярно като обобщение да излезне на тезгяха....
    ....Статистиката за града сега показва, че при 3406 покупки през второто тримесечие тази година са учредени само 449 договорни ипотеки......
    Тоест близо 90% купуват имотите с пари -кеш, коментара го оставям на Вас и съответните изводи. Кой, как и защо купува дадени имоти. Отделно наближава времето банките все пак да излезнат на пазара сериозно, защото колкото и да правят отделни дружества за управления на имотите, те реално не носят никакъв доход. Пък и техния основен бизнес е друг, а примерно с наеми както е по света, у нас не може да се докараш дори на разумна загуба.

  • 3
    rapidfire avatar :-|
    gigabyte

    Тенденцията е лакомията да продължава. В по-малък град търсих ново жилище. Продавачът се опита да ми пробута като жилище от 68 квадратни метра някакъв зайчарник от има-няма 48-50 квадрата и 28 квадрата общи части. Цената също беше странна, все едно прадава някъде из централната част на Варна. Толкова бях шокиран от наглостта му, че само благодарих учтиво и изтрих телефонния му номер.

  • 4
    tmax500 avatar :-|
    tmax500

    Много е важно да попаднеш на читав строител. Като гледах тая година на морето как се строи ме достраша за хората дето ще си купят имот там. После като измажат блока и професионалист няма да може да предположи каква бъркотия цари отдолу

  • 5
    finala avatar :-|
    ===.....

    До коментар [#2] от "stoiank":

    -----------

    за съжаление си 100 % прав
    имотите пак поскъпват , колкото и да не ни харесва

    банките започнаха да кредитират ,дори на по-ниски лихви отпреди 2008 год

    Не пуснаха евтини имоти на вторичен пазар- както се говореше !

    имоти за продажба имат - но продават на Техните си цени

  • 6
    goranyordanov avatar :-|
    goranyordanov

    И капитала и имот-а, в голямата си част, са в ръцете на банките.
    Т.е. за банките е най-добре, ако цените на имотите не падат, и ще направят всичко по силите си да задържат цените.

  • 7
    vat69 avatar :-|
    Dwight Schrute

    [quote#1:"Offshore Banking"]На пазара се наблюдава друга тенденция за която никой не споменава. Банките с европейски подразделения, масово отказват да рефинансират жилищни кредити към клиенти на "Българско-мутренски" финансови групировки. Въпроса е от страх ли го правят, или от това, че не искат да наливат свеж ресурс в тях. Би било добре Капитал да разгледа този казус[/quote]

    Друга причина за отказ за рефинансиране може да е все още надценената валюация на имотите - такъв актив има сериозен потенциал да се превърне в токсичен.

  • 8
    leontin avatar :-|
    leontin

    "След четири години изчакване купувачите се активизират", коментира и Младен Митов, анализатор в "Явлена". Ако преди те все още се колебаеха заради спада на цените, от миналата година се забелязва връщането им на пазара, ПОДПЛЪТЕНО с приемливи оферти, смята той."

    ПОДПЛЪТЕНО да се чете подлъгани :)

  • 9
    godaime avatar :-|
    godaime

    кото видя някъде, че Г.Павлов от скапаната агенция "Адрес" се е изказал и зле ми става...... толкова поръчкови изказвания прави той, че изобщо не може да се вярва на неговата стъкмистика


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK