Планове на склад
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Планове на склад

Планове на склад

Няколко проекта за логистични бази с площи под наем са пред строеж. Но инвеститорите още са предпазливи

14619 прочитания

© Красимир Юскеселиев


Старо хале, ръждясали ламарини, потънали в мръсотия прозорци, буренясал двор... Ако търсите помещение под наем за склад или производство в който и да било по-голям български град, много вероятно е да налетите именно на подобна картина. Заради кризата и икономическия застой инвестициите в нови индустриални площи (складови и производствени) от последните години не впечатляват с размах. Старото строителство преобладава – според статистиките на консултантските компании в София такъв тип са два от всеки три индустриални имота. А доколкото има ново, то е предимно за собствени нужди. Офертите на свободния наемен пазар действително се броят на пръсти.

Така, дори при ограниченото търсене в момента, в някои райони на страната започва да се усеща липса на добри складови площи под наем. А това е повод някои от инвеститорите с подобни проекти вече да планират първа крачка от реализацията им.

За момента това е по-скоро тест за пазара, движен от лекото раздвижване сред обичайните наематели – търговци на дребно, фармация, както и нарастващия интерес от последните години за базиране на малки производства от леката промишленост в различни точки на страната. Засега обаче ключовата дума е предпазливост.

Леко разместване

На пръв поглед търсенето на складови и производствени имоти в София тази година е нараснало значително. Според доклада на консултантската компания MBL през първото шестмесечие новоподписаните договори са за 64 608 кв.м – с 235% повече спрямо същия период на предходната година.

Сред по-големите договори през полугодието са този на H&M и българското дружество на логистичната компания DB Schenker, което поема доставките на търговската верига. За целта операторът нае 8000 кв.м в северната част на София за централен склад на H&M за региона. От логистичната компания отказаха коментар, но потвърдиха, че са спечелили нов голям проект, който включва цялостно обслужване на веригата на доставките.

С наем на 4500 кв.м в квартал "Дружба" е свързано и прехвърлянето на логистичните операции на търговската верига "Пикадили" към Univeg. Друг търговец с бърза експанзия – дрогериите DM, също централизира доставките си. За целта обаче ще ползва собствена база от 4000 кв.м, която се строи по поръчка в района на Елин Пелин.

Размествания има и при част от веригите бензиностанции - OMV възложи снабдяването на магазините по обектите си на Havi Logistics, а Shell – на "Метро". И в двата случая обаче не е ясно доколко тези договори са свързани и с наем на нови площи.

От примерите дотук може да се обобщи, че на наемния пазар, както и досега, най-активни остават търговските и логистичните компании. Едните – заради реорганизация на дейността си или смяна на оператора по доставките, другите – заради договори с нови клиенти. В същото време от пазара излизат по-малките дистрибуторски фирми, чийто бизнес пострада покрай навлизането на големите търговски вериги и затварянето на редица малки квартални магазинчета.

Силен двигател остава фармацевтичният бранш, но там по-голямата инвестиция през последното шестмесечие е в собствени площи. Пример: новият склад от 20 000 кв.м на "Софарма" в столицата.

От едно място на друго

Общата картина обаче показва и друго: въпреки впечатляващия ръст пазарът остава движен от премествания на наематели и в по-слаба степен – от ново търсене.

Подобно обобщение прави Владимир Гюрджиев, директор "Логистични и индустриални площи" в консултантската компания Forton International. Според него активността е била по-скоро в края на 2012 г. покрай изтичането на много 5-годишни договори, сключвани през 2008-2009 г.

"Това доведе до известен ръст в търсенето на площи, главно от фармацевтични компании. Повечето обаче останаха в старите си бази, но при по-добри условия", обобщи той.

Според директора "Парцели и индустриални площи" в MBL Христо Асенов във фармацевтичния сектор чест стимул за размествания сред наемателите са строгите регулации за съхранение на продуктите. "Изискванията в тази посока растат и големите компании постоянно са в търсене на складови площи, които ги покриват", обобщи той.

Като цяло обаче фармацията се нарежда сред малкото сектори, които не пострадаха от сериозни спадове в годините на криза. Не така стоят нещата в търговията на дребно. Оборотите там намаляват и това не предполага навлизане на нови играчи или увеличение на площите за складиране. Ако има интерес към нови наеми, той е свързан по-скоро със стремежа на търговците да организират по нов начин доставките си.

По оценки на инвеститори в момента наемният пазар на складове е движен по-скоро от средните по мащаб търговци. Повечето от големите вериги обслужват доставките си от собствени бази, които изградиха в годините на силен пазар преди кризата.

"Тогава кредитната активност беше висока и компаниите майки в търговията на дребно не се колебаеха да инвестират в собствени складове", обобщи Велизар Проданов, проджект мениджър в "К енд К инженеринг".

По думите му сега, дори при достигане на по-големи обеми на дейност, които предполагат подобна инвестиция, търговските вериги трудно се решават да затворят средства в собствени складови площи. Влагат по-скоро в развитие на мрежата си от магазини и в стокооборот.

Според Проданов пасивността на нови складови инвестиции на търговците е стимул за развитие на проекти с площи под наем. Подобно начинание обаче би било в относително скромни размери.

Място за производство

По-голям потенциал за търсене на индустриални площи участниците на пазара единодушно виждат в изнасянето на производства към страната.

Според консултантските компании интересът в тази посока бе по-осезаем миналата година. В момента е колеблив заради политическата нестабилност, но все пак се очертава като тенденция. А с него върви и търсене на площи за производство и складиране на продукция.

Владимир Гюрджиев посочва като водещи в запитванията производители от леката промишленост – автомобилни компоненти, електроника, текстил... Сред примерите за изнесени производства от последните години са базата на южноафриканската ALC край София, сервизният център на Pentax в Пловдив, както и тази на гръцката компания за елементи за соларни системи Nobel Xilinakis в Елин Пелин. Тази година на пазара стъпи и швейцарската компания за производство на електронни компоненти LEM, която нае 4500 кв.м в София. Междувременно бе обявена и сделката за бившата фабрика за преработка на вълна на ADF в Първомай, купена от турския производител на какако Altinmarka.

Интерес към изнасяне на производства в България и региона заявяват основно инвеститори, които работят за европейския пазар. Предимствата на страната са в няколко посоки – географска близост, членството в ЕС, което спестява редица митнически процедури, евтината земя и работна ръка... Недостатък, който често работи в полза на конкурентни дестинации като Румъния в тези случаи, е малкият вътрешен пазар.

Веднъж взели инвестиционно решение за България обаче, тези компании се сблъскват и с друг проблем – липсата на подходящи площи за реализация на плановете им.

"Кризата спря инвестициите в складови и логистични бази. Особено такива, предлагани под наем на свободния пазар, а не строени по поръчка на инвеститор или за собствени нужди", обобщи Христо Асенов от MBL.

По думите му това е причината в момента свободните площи да са под 5% от общото предлагане. Това обаче не изключва и наличието на трудно отдаваеми имоти – от една страна, заради наличието на стари и нефункционални бази, от друга, заради специфичните изисквания на наемателите. В София и сателитните селища например сега има интерес към производствени имоти, докато повече бази са сертифицирани за складова дейност и в тези случаи се налага промяна на предназначението.

"Ако в момента търсиш 2000 - 3000 кв.м склад, няма къде да влезеш", коментира и Владимир Гюрджиев от Forton. По думите му на пазара има големи запаси от стари постройки за по 1-2 лв./кв.м, но в тях не е инвестирано и дори при компромис не биха покрили изискванията на наемателите.

В такива случаи т.нар. строителство по поръчка на клиент (build to suit) също не е вариант, тъй като обикновено отнема около година. А инвеститорите често изискват решения, които да им позволят да започнат операции до 3-4 месеца.

Според Владимир Гюрджиев това е една от причините повечето от новите производства да прохождат в наети площи.

"По-малките компании от самото начало търсят бази под наем, докато големите влизат с договори за 1-2 години и ако бизнесът потръгне, инвестират в собствено строителство", обобщи той. За момента обаче всички са предпазливи в плановете си.

С малки стъпки

Дори при сигналите за недостиг на качествени складови и производствени площи инвеститорите не рискуват с мащабни проекти.

Амбициозно замислените индустриални зони край София все още чакат големи наематели, които да дадат начален тласък в развитието им (за момента като такъв се очертава само германската Behr-Hella Thermocontrol в държавната зона в Божурище). За рестарт се готвят по-скоро за малки бази, при това на етапи.

През есента започва строителството на първата част от логистичния парк East Ring на "К енд К инженеринг". Компанията, в която дялове държат бившите мажоритарни собственици на магазините "Техномаркет" Христо Кусев и Николай Китов, ще строи върху терен от 200 дка до самите строителни граници на София (след отбивката за Нови хан от магистрала "Тракия").

Първият етап от логистичния парк обаче ще бъде реализиран върху 30 дка от общата площ и ще включва 6000 кв.м складове, осем рампи за разтоварване и 150 кв.м прилежащи офиси.

"Проектът, подобно на още 4-5 в района на София, стоеше на масата през последните години. От началото на 2013 г. обаче има раздвижване в търсенето на модерни складови бази и решихме да започнем реализацията му", коментира Велизар Проданов.

Според него интересът е именно към площи под наем, тъй като много компании ги е страх да планират дългосрочно и търсят 2-3-годишни договори. Това не позволява и реализацията на строителство по поръчка, тъй като то обвързва клиентите за дълъг период от време.

Плановете на "К енд К инженеринг" са новоизградената база да бъде отдадена на между един и трима наематели, като минималната единица ще е 2000 кв.м. Вече са водени и предварителни разговори с търговски вериги, които проявяват интерес към проекта.

"Ако до следващата пролет сградата бъде отдадена, ще започнем втори етап от инвестицията", обобщава Велизар Проданов.

Също в източна посока, но край околовръстното шосе на София, до месеци започва строителството на логистичен център на "Бългериан пропърти дивелопмънтс". Според директора "Бизнес развитие" в инвестиционната компания Минко Борджуков до месец-два ще има разрешение за строеж, а самото строителство се очаква да приключи до есента на 2014 г.

Парцелът е с лице на околовръстния път в района на Кривина. На него ще бъдат изградени 10 000 кв.м модерни складови площи, отговарящи на стандартите за този тип строителство като междуколонни разстояния, височина, настилки, климатизация, площи за маневриране и др.

Плановете на "Бългериан пропърти дивелопмънтс" също са да предложи по-голямата част от складовите площите – около 8000 кв.м, на свободния наемен пазар. За половината от тях вече се водят разговори и с някои от наемателите в останалите проекти на компанията – логистичните паркове във Варна и Русе. На останалите 2000 кв.м тя ще оперира сама.

За момента обаче компанията оценява този проект по-скоро като инвестиция с дългосрочна възвращаемост. Стратегическата й цел е да покрие страната с мрежа от логистични центрове. След тези във Варна, Русе и София ще се инвестира в такъв и в Южна България.

На сегашния етап Минко Борджуков вижда потенциал за инвестиции в складове под наем основно в София, докато в страната перспективите са по-скоро за строителство по поръчка на производствени бази. Подобен проект "Бългериан пропърти дивелопмънтс" предстои да реализира в Северна България, но за момента не дава подробности около него.

На етапи ще бъде реализиран и проектът за "Логистичен парк Родопи" до село Белащица край околовръстното шосе на Пловдив. Инвеститор е собственикът на козметичната компания "Роза импекс" Димитър Георгиев чрез компанията Ди Ей Джи. В окончателния си вид логистичният парк ще има 8 терминала с около 100 000 кв.м стелажни складови площи, но плановете за момента са да се строи на малки части, в зависимост от търсенето. Концепцията и тук е площите да се предложат на свободния наемен пазар.

Макар и започваните проекти за момента да изглеждат смели, реализацията им определено ще е бавна и много премислена. От една страна търсенето е свито, а цените на първокласните складови площи в София трудно надхвърлят 4-4.50 евро/кв. м, т.е. възвръщаемостта от инвестициите ще е трудна. В същото време началната инвестиция в подобни проекти винаги е висока, тъй като се строят на гола поляна и обикновено са свързани с високи първоначални разходи за докарване на ток, вода, канализация и прилежаща инфраструктура. По всичко личи, че поне в близките години пазарът ще е труден, а инвеститорите на него  ще останат единици.

Старо хале, ръждясали ламарини, потънали в мръсотия прозорци, буренясал двор... Ако търсите помещение под наем за склад или производство в който и да било по-голям български град, много вероятно е да налетите именно на подобна картина. Заради кризата и икономическия застой инвестициите в нови индустриални площи (складови и производствени) от последните години не впечатляват с размах. Старото строителство преобладава – според статистиките на консултантските компании в София такъв тип са два от всеки три индустриални имота. А доколкото има ново, то е предимно за собствени нужди. Офертите на свободния наемен пазар действително се броят на пръсти.

Така, дори при ограниченото търсене в момента, в някои райони на страната започва да се усеща липса на добри складови площи под наем. А това е повод някои от инвеститорите с подобни проекти вече да планират първа крачка от реализацията им.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    m37_unseen avatar :-|
    M37_Unseen

    Инвеститорите стават все по-предпазливи.

  • 2
    finala avatar :-P
    ===.....

    [quote#1:"M37_Unseen"]Инвеститорите стават все по-предпазливи.[/quote]

    Предпазливите винаги се включват накрая , в Еуфорията ....

    когато Смелите са приключили ;)

    за това от предпазлив човек не става спекулант


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

В градската строителна джунгла

В градската строителна джунгла

Намери ми наемател

Намери ми наемател

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.