Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Спас Русев

Купувачът на хотели

С покупката на Hilton Спас Русев приключи втора сделка, а на пазара се подготвят още продажби

Радостина Маркова
24531 прочитания

Спас Русев

© Надежда Чипева


Срещу 24 млн. евро столичният хотел Hilton вече има нов собственик. Бившият царски лобист Спас Русев придоби имота в края на октомври след неколкомесечни преговори с продавача – ирландската Quinn Group. Сделката е важна поне по две причини. Първата е, че след покупката на Radisson Blu миналата година и тази на Hilton сега Спас Русев и близки до него инвеститори вече контролират малко под 30% от 5-звездната база в София. Подобно прегрупиране се случва за първи път на софийския хотелски пазар, но още може само да се гадае как ще се отрази.

Вторият ефект от продажбата на Hilton е в имотен план. През последните години подобни по мащаб и значимост транзакции са рядкост и на тази се гледа като ценови репер за бъдещи продажби. Очаквания за такива не липсват. Акционерите в "Кемпински хотел Зографски" дават сигнали за планирано излизане от собствеността, а до края на годината се очаква нова процедура за продажба на четиризвездния хотел "Родина" заради дългове.

Като цяло фокусът на инвеститорите е във високата категория градски хотели – сегмент, който пострада от кризата, но в последните години показва стабилност като приходи от нощувки и заетост. А в ценово отношение за купувачите едва ли има по-подходящ момент.

Кой и колко

Плановете на Quinn Group да се раздели със софийския Hilton бяха обявени в началото на годината заради тежкото й финансово състояние. Продажбата бе възложена на консултантската компания Jones Lang Lasalle и след пресяване на кандидатите в началото на лятото започнаха преговори с избрания купувач – Спас Русев.

Бизнесменът вече беше получил одобрението на друга хотелска верига - в сделка за Radisson Blu миналата година. Продавач на петзвездния хотел бе "Горт секюритис" на британеца Хенри Гуин-Джоунс, но кой е купувачът все още се съди само по косвени белези. През 2012 г. собственик стана офшорката "Горт хотелс", регистрирана на британския остров Гърнси.

Сега, при покупката на хотел Hilton, е различно. Спас Русев е едноличен собственик на "Глобъл пропъртиз България", което придоби "Компания за луксозни хотели", в чиито активи е хотелът. Сделката е от края на октомври, а цената от 24 млн. евро бе потвърдена от купувача.

Подобно на Radisson Blu и при покупката на Hilton финансирането е с кредит от Пощенска банка. В полза на финансовата институция е учреден особен залог върху "Глобъл пропъртиз България". Заемът е 14.7 млн. евро.

На имотния пазар определят платените за столичния хотел 24 млн. евро като напълно приемливи за качеството на актива и настоящата пазарна ситуация.

"Преди шест години подобен имот щеше да струва двойно, но тогава и пазарът беше друг. За мен цената за Hilton е добра и логична за момента", коментира управителят на агенция "Явлена" Страхил Иванов. Той определи сделката като важна и в още едно отношение: тя маркира ценовите граници при бъдещи преговори и предлагане на активи на хотелския пазар.

Изпълнителният директор на консултантската компания Forton International Михаела Лашова също коментира договорените за Hilton 24 млн. евро като добра цена. По нейни изчисления това се равнява на средно 100 000 евро на стая (Hilton-София има 245 стаи), което към момента е приемливото ниво за градски бизнес хотел в София.

Силен играч

Hilton е сред емблематичните имена в категорията на градските бизнес хотели и неизменно е в челната тройка по заетост според статистиката на столичното Общинско предприятие "Туристическо обслужване". Пред него по нощувки са "София Принцес хотел" и "Кемпински хотел Зографски", но при двойно повече стаи.

Голям плюс на хотела е 20-годишният договор за управление с веригата Hilton, който бе сключен при завършването му през 2001 г. Друго предимство е централната локация.

В същото време и в неговите финансови отчети се вижда ефектът от свития хотелски пазар в София. Статистиката на Forton показва, че в сравнение с предкризисната 2008 г. цените на нощувките в 5-звездния клас са паднали с 30%. От 2010 г. насам пазарът се стабилизира, но при цени около вече достигнатите ниски нива.

За същия период отчетите на Hilton показват, че при 18.25 млн. лв. приходи в предкризисната 2008 г. през 2012 г. те са били 13.69 млн. лв. В диапазона около 13 млн. лв. са се движили продажбите на хотела и две години по-рано. В сравнение с година назад печалбата му през 2012 г. леко е намаляла до 1.92 млн. лв.

Според финансовия отчет през 2012 г. хотелът е реализирал 62% заетост. Това е 6.5% ръст в сравнение с година по-рано и като цяло е над средното ниво за неговата категория. Друг ключов за оценката му показател е приходът от налична стая (RevPar), който също леко е нараснал (с 3.3%) до 99.3 лв. Той е важен, защото отразява съотношението между цени на нощувките и заетост и се взима предвид при сделките в хотелския бизнес.

За място на пазара

В бранша приемат сделката за Hilton като част от прегрупирането на софийския пазар на градски хотели, което тече в последните години. Най-активни са трансформациите в категориите 4 и 5 звезди, тъй като там са концентрирани бизнес пътуванията и над 60% от нощувките по статистика на НСИ.

Логично при свит пазар на хотелски услуги и липса на близка перспектива за ръст повечето инвеститори фокусират усилията си за пазарен дял именно в този сегмент. Сред примерите са последните инвестиции в нови хотели – 4-звездният Novotel и 5-звездният бутиков Sense hotel в центъра на София.

Във високия клас са позиционирани и бъдещи хотелски проекти. Например плановете за продажба на Телефонната палата и превръщането й в делукс хотел (най-високата категория). В строящия се комплекс "Милениум център" на НИКМИ също се предвиждат 5-звездна хотелска част и конгресен център.

Наблюденията на Forton са в същата посока. Михаела Лашова цитира пример с проведен от компанията търг за оператор на нова локация, при който е отчетен силен интерес от световни вериги за откриване на висококатегориен хотел в София. Тя обаче смята, че с подобна инвестиция пазарът няма да порасне, а по-скоро част от клиентите ще се преориентират. 

Очакваните хотелски сделки също са в посочените две категории (виж карето).

В същото време е показателно и обособяването на големи български хотелски групи, като НИКМИ и "Феърплей интернешънъл", всяка от които има в портфолиото си и градски обекти 4 и 5 звезди. При това групиране стратегията е ясна – икономия от мащаба, налагането на единни стандарти в дейността и по-ефективно управление, както и стремеж да се печелят пазарни позиции с изграждането на силно портфолио от обекти.

По друга схема

Концентрирането на собствеността в хотели като Radisson Blu и Hilton обаче не може да се сложи под този знаменател. Най-малкото защото са обекти от една и съща категория, но под управление на конкурентни вериги.

В света това не е непозната практика, но за българския пазар е нова и е трудно да се прогнозира какъв ще е ефектът от нея. За момента Спас Русев отказва коментар около плановете за развитие на двата хотела. Заявява само, че не обмисля нови придобивания.

В същото време трансформациите в купения от свързани с него инвеститори Radisson Blu вече са видими. Дълго отлаганият ремонт вече е факт – приключи обновяването на конферентния център и фоайето, а пристрояването на крилото откъм ул. "Аксаков" с нови стаи тече в момента.

Реконструкцията е интересна и по други причини – за първи път показва публични отношения между Спас Русев като представител на инвеститорите в Radisson Blu и групата на "Винпром Пещера". Според последния финансов отчет на дружеството-собственик на хотела "Интерхотел гранд-хотел София" ремонтите са финансирани с кредит от 3 млн. евро от "Галакси пропърти груп" (дружество от групата на собствениците на "Винпром Пещера" Атанас Петров и Антон Щерев). Заемът е отпуснат през 2012 г. след промяната в собствеността на хотела и успоредно с преструктуриране на кредитите и лизинговите му задължения към групата на Пощенска банка.

На въпрос относно връзките си със собственика на Radisson Blu и решението да го кредитират от "Галакси пропърти груп" коментираха, че единствените им договорни отношения с него са в областта на проджект мениджмънта и консултирането на реконструкцията.

В случая обаче прави впечатление привилегированото положение на компанията като кредитор. Според договора за особен залог между Пощенска банка и "Интерхотел гранд-хотел София" вземането на "Галакси пропърти груп" е изключено от заложеното пред банката имущество. Така при просрочие тя може да прихване своето задължение само над дължимите към "Галакси" средства от сметката на хотелското дружество.

Какво още

Засиленият интерес към хотелски активи не се усеща само в България. Доклад за европейските и близкоизточните пазари от консултантската компания Cushman&Wakefield (неин партньор е Forton) показва 38% ръст на сделките през първото полугодие в сравнение с 2012 г. Интересът за момента е предимно към Западна Европа, но с изчерпването на инвестиционните възможности се очаква инвеститорите все повече да гледат на изток. За момента България е изключение от тази тенденция – тук чуждите инвеститори са по-скоро в ролята на продавачи. Купувачите са български компании и групи.

Превесът на хотелските сделки на инвестиционния пазар обаче е тенденция и тук. Отчасти заради очакването, че когато пазарът отново тръгне сегментът на градските бизнес хотели ще е сред най-бързо възстановяващите се. Вдигането на пазара още е отдалечено, но моментът за сделки изглежда назрял. Очакват се и още.

 

В търсене на нов собственик

Подобно на хотелските сделки до момента, и тези с близък хоризонт на приключване са в по-високия сегмент на пазара. Става въпрос за "Кемпински хотел Зографски" и за четиризвездния "Родина".

За 15 ноември бе насрочено общо събрание на акционерите в "Частно акционерно дружество Зографски", което се очакваше да покаже има ли развитие по евентуалната продажба на "Кемпински хотел Зографски". По неофициална информация на вестника обаче преговорите все още не са приключили окончателно. Източници на "Капитал" приписват интерес към него на собствениците на "Химимпорт" (според някои в ролята на междинен купувач), макар и те да отричат. В потвърждение на тази информация обаче е продажбата на държавния дял от 7.58% в "ЧАД Зографски" на фондовата борса. Той бе придобит за 1.9 млн. лв. от компанията "Бизнес център Изгрев", която е близка до Централна кооперативна банка. Именно от нея контролираната от "Химимпорт" банка купи софийския хотел "Плиска" преди няколко месеца, което бе оценено от пазара като вътрешногрупова сделка.

Продажбата на хотел "Родина" всъщност е принудителна заради дългове към ОББ. Цената на хотела започна от висока база – 44.4 млн. лв. Оферти обаче нямаше и на втори публичен търг имотът излезе при начална цена от 35.5 млн. лв. След липсата на купувачи очакванията са до седмици да бъде обявена нова процедура при още по-ниска цена. А прогнозите на имотния пазар са, че купувачите биха се активирали при цена близка до задълженията на собственика "Родина турист" към кредиторите. Според източници на "Капитал" дружеството дължи на най-големия си кредитор – ОББ, близо 10 млн. евро, но заради съдебни спорове те не фигурират във финансовите му отчети.

9 коментара
  • 1
    oyh53308658 avatar :-|
    oyh53308658

    "ТАКА Е ПРИ КАПИТАЛ ИЗЪМ А "

  • 2
    ktbnakude avatar :-P
    .......

    Такива като Спас Русев не купуват сега........

    те купуваха през 2011 когато всички бяха умрели от страх и сваляха цени .

    нещата обаче се промениха , сега купуват тези които са чакали да се "избистри водата"........

    защото не знаят , че риба се лови в мътна вода

  • 3
    2.5 avatar :-P
    2.5

    Реконструкцията е интересна и по други причини – за първи път показва публични отношения между Спас Русев като представител на инвеститорите в Radisson Blu и групата на "Винпром Пещера"."

    Ако във Винпром Пещера нямат свободни пари, кой друг?!
    Пък и дори да изгубят от сделката(в което се съмнявам) ще си останат с банкноти, които миришат на чисто!
    :-)

  • 4
    zumz avatar :-|
    zumz

    "сега Спас Русев и близки до него инвеститори вече контролират малко под 30% от 5-звездната база в София"

    Hilton попада в стандартната категория бизнес-хотели, нито лукс, нито туристически, 5 звезди са измислица или реклама.

    Истински пет-звездни хотели са, примерно, Four Seasons, Ritz Carlton, обаче Hilton (?) Такива в София, разбираемо, няма.

  • 5
    georgi960 avatar :-|
    КМЕТ В СЯНКА

    за едни играч, за други перач !

  • 6
    mart.in avatar :-|
    mart.in

    В тази сфера се спекулира доста, така че е хубаво сериозните и уважавани от читателите си медии като "Капитал" да се придържат изцяло и само към фактите, без да навлизат в полето на догадките и непотвърдените слухове, което е практика на булевардната преса.

  • 7
    karik avatar :-|
    karik

    RevPar-a е брутално нисък, което говори за едно единствено нещо - автобусни групички за смешни пари, ниски цени за корпоративни клиенти през GTA и други GDS-и.
    Както и да го смятаме, за 50 евро няма как да има 5 звезден хотел.
    От друга страна, това е един от няколкото хотела на Хилтън в цял свят, които са 5 звездни, т.е. те са голяма верига, но този бранд е цпециализиран в обслужването на бизнес клиенти (Waldorf Astoria и Conrad са ъпскелй хотели), които в никакъв случай не са лукс клиенти.
    За потвърждение вижте обзавеждането на стаите - много ергономичено, с доста ноу хау в него, но в никакъв случай луксозно.
    И последно по отношение на персонала - дразнещо надути и изключително трудни за работа.

  • 8
    skyfighter avatar :-|
    skyfighter

    Малко висока ми се вижда цената при условие, че конкуренцията не спи, а растеж не се вижда. Капитал, слагаите поне малко финансови данни в тия таблички, да видим множители за сравнение, иначе три страници за нищо.

  • 9
    eyf30306659 avatar :-|
    eyf30306659

    Добра кариера за шофьор...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Завръщане на село

Завръщане на село

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK