Една нелоша година

За инвеститорите в офис сгради силните пазарни времена преди кризата едва ли скоро ще се върнат. Тогава годишното търсене надхвърляше 160 000 кв.м, а новите проекти се запълваха с наематели месеци преди завършването им.

След подобен възход пазарът прие тежко годините, когато сделките се свиха наполовина и редица проекти бяха замразени. От две години насам обаче има леко оживление. Първоначално покрай търсенето от IT сектора, фармацията и финансови компании, а впоследствие и благодарение на все по-видимо развиващия се бизнес с центровете за изнесени услуги.

Статистиката на Colliers International показва, че през 2013 г. са били сключени сделки за наем на 116 хил. кв.м офиси, като близо 70% от първокласните площи са наети от аутсорсинг индустрията.

Сходна картина очертават от Forton (партньор на Cushman&Wakefield), макар и компанията да отчита по-малък пазар – 101 хил. кв.м (виж таблицата). Разликата в данните идва основно от договорите за преместване на държавни институции като Софийския районен съд и Комисията за финансов надзор, които фигурират в статистиката на Colliers.

И от Forton обаче отчитат силен пазар и значителен дял на IT и аутсорсинг индустрията сред наемателите – около 40%.

"Всяка седмица палим свещ на аутсорсинг бизнеса, защото той движи пазара", шегува се Красимир Димитров от Source Real Estate Advisors. Компанията, специализирана в офис площите, отчита по-скромен обем на подписаните наемни договори за миналата година – около 90 000 кв.м. Въпреки това и по нейни данни основен двигател остават IT секторът и аутсорсингът.

Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton, обръща внимание и на друг показател. През миналата година компанията е регистрирала и ръст на нетните наети площи (разликата между наети и освободени офиси), като те са достигнали 55 000 кв.м.

"Това говори, че фирмите не просто преместват офисите си в по-добри сгради, но и се разрастват, на пазара влизат нови компании... Очакваме тенденцията да се задържи и тази година", коментира тя.

В основата на тази прогноза до голяма степен стои перспективата аутсорсинг индустрията да продължи да се развива и да търси офиси. Според председателя на Българската аутсорсинг асоциация Стефан Бумов това очакване е реалистично, като се има предвид, че през последните години секторът бележи ръст от над 20% годишно.

Наблюденията са, че към България се изнасят основно центрове за обслужване на клиенти и техническа поддръжка или т.нар. BPO сектор (Business Process Outsourcing). Напоследък към страната се прехвърлят и финансово-счетоводни услуги, а в IT индустрията е популярно базирането на центрове за разработка на софтуер.

По думите на Стефан Бумов повечето от тези бизнеси имат специфични изисквания към сградния фонд и липсата на подходящи офиси може да е бариера за навлизането им на даден пазар. Дава пример със София, където допреди 5-6 години почти нямаше площи. В момента същият проблем стои пред някои градове в страната с потенциал за развитие на центрове за услуги.

В търсене на сграда

Бързото развитие на аутсорсинг сектора бе усетено от ограничен кръг инвеститори на офис пазара. Причината е, че търсенето на тези наематели е съсредоточено в първокласния сегмент и малко имоти покриват изискванията им.

"Стратегически погледнато, в София има много свободни офиси. Но ако доведете голям клиент, ще се окаже, че има не повече от 4-5 подходящи оферти плюс 2-3 сгради в строеж", обобщава Верка Петкова, мениджър "Офис площи" в Colliers.

Компанията отчита, че основното предлагане е в рамките на 250-1000 кв.м, докато търсенето на големите компании от BPO сектора започва от 1200 кв.м. Сега такива площи на едно място има във все по-малко сгради, посочва Петкова.

Олга Стоичкова, която отдава комплекса Sofia Airport Center край летището, добавя като важен критерий голямото етажно пространство.

"Едно от водещите изисквания на компаниите е всички екипи да са на един етаж и да има ефективна комуникация между свързаните служители. Ако приемем, че на човек се падат 10 кв.м брутна площ,  компании от 50 и повече служители първоначално имат необходимост от поне 500 кв.м. Много от тях искат и възможност за разширяване през следващите години, защото едно преместване коства доста ресурси", отчита тя.

Сред останалите изисквания са добрата локация, транспортна обезпеченост и наличие на места за паркиране, също технически параметри като вентилация и климатизация, оптично окабеляване, електрическо захранване от независими източници и др.

Според представител на аутсорсинг индустрията много компании в този бизнес са част от големи международни групи, които имат идентични критерии към офисите си в цял свят. Затова най-честият подход е да се направи сравнителна таблица по критерии и на тази база да се пресяват офертите, обясни той. В неговия случай изборът бил сведен до три сгради в София, като при идентични цени и параметри на две от тях надделяла близостта до метрото.

Процедурата може да изглежда излишно усложнена, но наборът от изисквания си има практическо обяснение.

Според Станимира Пашова от Forton нерядко при решенията за наем на офис думата имат и отделите по човешки ресурси.

"Аутсорсинг бизнесът се разраства, започва да се усеща недостиг на кадри и компаниите вече привличат служители от конкурентите си. Затова всички се стремят да запазят хората си, включително като се съобразяват с техните потребности при избора на офис", обобщава тя.

Нови локации, нови проекти

До момента компаниите от IT и аутсорсинг сектора пълнеха основно офисите по големите булеварди като "България" и "Цариградско шосе", както и проектите по линията на метрото (основно по бул. "Черни връх" и "Тодор Александров").

Постепенно обаче добрите сгради изчерпват капацитета си, а ново строителство почти няма. В същото време имотните консултанти очакват търсенето на офиси да запази нивата си от миналата година. Това би означавало наемни договори за 90 000 - 100 000 кв.м.

Като първи ефект прогнозите са, че големите наематели ще се насочат към добри сгради на по-отдалечени и доскоро не толкова атрактивни локации. Например в района на летището, в горната част на "Цариградско шосе", също около "Бизнес парк София" и в южната част на околовръстното шосе. Важен фактор в тези случаи е близкото пускане на метрото, което ще направи локациите много по-достъпни.

Към част от проектите в тези райони вече има интерес от компании, чиито бизнес е свързан с IT сектора и аутсорсинга. Сред примерите е летището, което по традиция се смята за запазена територия на логистичните и спедиторските компании.

Олга Стоичкова от Sofia Airport Center в този район отчита, че около 60% от запитванията за офисната част на комплекса вече са от наематели с бизнес в IT сектора и центровете за изнесени услуги. "Много компании в тези сфери вече са установили своите операции в България, сега се разрастват чрез поемането на нови проекти и търсят площи", отчете тя. По думите й се очаква до средата на годината да бъдат приключени преговорите за близо половината от площите в първата офис сграда на Sofia Airport Center. Тя бе завършена в края на 2012 г. и е с площ 18 000 кв.м.

Две от големите сделки за миналата година също бяха за по-отдалечени локации. Coca-Cola Hellenic Company нае 4700 кв.м в Alfa Business Centre на околовръстното шосе, а Call Point New Europe договори втори офис в строящата се Bulgaria Tower към едноименния мол на бул. "България" (виж големите сделки).

Офис сградата, чието завършване е въпрос на седмици, е и сред малкото нови проекти на софийския пазар. Другият по-голям е Capital Fort, чието строителство приключва през втората половина на годината до метростанцията на бул. "Цариградско шосе".

По изчисления на Forton двата проекта ще добавят общо 50 000 кв.м нови площи на пазара. Като се има предвид и все още наличният капацитет в други сгради, тази година едва ли ще се стигне до недостиг на офиси в търсените от наемателите локации.

Недостигът на добри оферти е сочен от консултантските компании като перспектива за следващите 1-2 години.

"По наша оценка запасите от площи на атрактивните локации са за година-година и половина. Така че при цялата предпазливост, която налага пазарът, смятам, че има място за започване на проекти, още повече че реализацията им ще отнеме поне две години", коментира Станимира Пашова от Forton. Според нея част от инвеститорите в офис сгради, с които компанията работи, вече обмислят реализация на втори или трети етап от проектите си.

Красимир Димитров от Source също вижда подобна възможност, но за малки офис сгради с отдаваема площ между 8 хил. и 15 хил. кв.м. Според него започването на проекти с 40-50 хил. кв.м офиси, както в силните времена за пазара, в момента е немислимо, тъй като отдаването им под наем ще отнеме години.

Сходна перспектива виждат и самите инвеститори. Сред примерите е австрийската компания Robul, която изгради и управлява комплекса Megapark на бул. "Цариградско шосе". Според управляващия партньор в дружеството Мирослав Танчев перспективата е до края на годината заетостта в проекта с 45 000 кв.м офиси да надмине 90%, като сред ключовите наематели отново са фирми от IT бизнеса и клиентските услуги. Вече се преговаря с финансиращата банка при интерес от големи компании да започне строителство на втора част, но с много по-малки размери – 15 000 кв.м отдаваема площ. Решение обаче ще има най-рано напролет.

По-уверено с цените

Другият по-видим ефект от засиленото търсене на офиси в някои локации е стабилизирането на цените. Данните на Colliers показват, че сградите клас А с по-висока заетост по големите булеварди вече твърдо държат офертни нива от 10-12 евро/кв.м. Сходни граници за тази категория сгради поставят и от Forton.

Според Верка Петкова ефектът от стабилизирането на наемния пазар ще е, че собствениците на такива проекти вече по-трудно ще са склонни на отстъпки в преговорите с наематели и при сделките ще отстояват наемни нива близки до офертните.

На подобно мнение е Станимира Пашова от Forton. Според нея, макар и инвестициите на аутсорсинг компаниите да са ориентирани към пестене на разходи, този тип фирми търсят пазарни наеми и са склонни да ги плащат за площи, които покриват изискванията им. Още повече че ценовите сравнения се правят в международен контекст, а там софийският пазар е напълно конкурентен, посочи Пашова.

Общо нагласите в имотния бранш са за поредна добра година за офис сегмента, доколкото и бизнесът на ключовите наематели обещава да расте. Слабото звено е, че добрият потенциал засега са основно за софийския пазар. Малко градове в страната имат шанс да се възползват от работните места, които аутсорсинг индустрията отваря, макар и да разполагат с образовани и езиково грамотни хора. Според Стефан Бумов, докато проблемът с липсата на подходящи площи не бъде решен, тази картина трудно ще се промени.