До 2-3 години чуждите инвеститори ще се върнат на пазара на имоти
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

До 2-3 години чуждите инвеститори ще се върнат на пазара на имоти

До 2-3 години чуждите инвеститори ще се върнат на пазара на имоти

Членът на борда на директорите във Forton Марк Джагър пред "Капитал"

Радостина Маркова
10552 прочитания

© Велко Ангелов


Визитка

Марк Джагър става член на борда на директорите на Forton с цел да подпомогне компанията в изпълнението на плана й да се превърне в лидер в услугите за бизнес имоти в България и Югоизточна Европа. Той има повече от 25 години опит в управлението и инвестициите в недвижима собственост. Прекарал е над 20 години на ръководни позиции в глобалната консултантска фирма Jones Lang LaSalle. Бил е регионален директор, базиран в Русия, с отговорност за експанзията в Централна и Източна Европа, бизнес, който е нараснал десеткратно за три години. След това е бил изпълнителен директор, отговорен за международното развитие в Regus - компания за гъвкави офис решения. Под негово ръководство за три години тя добавя 800 нови бизнес центъра в цял свят. В момента консултира няколко дружества от сектора и ръководи Trust Estates, фирма за имоти, която инвестира във Великобритания и на развиващите се пазари.

Къде изчезнаха чуждите инвеститори на пазара на имоти?

През последните години те инвестираха консервативно с цел запазване на стойността на активите си и поради това страняха от малки и нисколиквидни пазари. Но ситуацията се променя и апетитът им за риск и по-висока възвращаемост нараства. На първо място, в международен мащаб пазарите се възстановяват и капиталите се връщат към недвижимите имоти. Миналата година обемът на този пазар нарасна с 20% и инвестициите достигнаха 560 млрд. долара. Тази година очакваме нов ръст, така че обемът на пазара в глобален план ще надмине 600 - 650 млрд. долара. България формира една малка част от сделките в световен мащаб. Ако миналата година сделките са били на стойност близо 75 млн. долара, то потенциалът за тази е минимум толкова.

Откъде ще дойдат капиталите?

Има нови източници – много пари идват от Близкия изток, Китай и Югоизточна Азия. Създадени бяха редица нови фондове за инвестиции в имоти, които проучват възможностите на развиващите се пазари. Миналата година основната част от тези капитали бяха насочени към зрелите пазари – Великобритания, и Лондон в частност, Германия, също Северна Америка... Причината е, че това са пазари с нисък риск, които осигуряват стабилна възвращаемост на инвестициите. Това доведе до покачване на цените. Сега вече се усеща натиск върху доходността от подобни инвестиции, като за първокласни офис сгради в Лондон тя се сви до 4-4.5%, а в глобален план - до 7.5%. Така че в момента свободните капитали започват да търсят нови места за инвестиции.

Накъде се насочват?

Първата стъпка беше да запазят фокуса си към ключовите за тях пазари, но да се преориентират към по-нисък клас активи. Започнаха да се оглеждат за имоти, които да диверсифицират портфейлите им от офис площи в Централен Лондон или във Франкфурт. Такива например може да бъдат индустриални имоти, при които обемът на сделките в европейски мащаб миналата година нарасна със 70%. Същото се случи с хотелския пазар, чийто обем в Европа отбеляза 40% ръст. Това бе първата крачка. Следващата е свободните капитали да се насочат към първокласни активи, но на периферни за инвеститорите пазари. България, подобно на много други страни в Централна и Източна Европа, е разглеждана именно като такъв. Затова очаквам инвеститорите да се насочат насам, защото има редица индикатори, които показват, че пазарът връща привлекателността си за тях. Има добри активи, доходността от инвестиции в имоти към момента е между 9 и 10%, което не може да се постигне на зрелите европейски пазари, макроикономическата обстановка се стабилизира и тази година прогнозата е за 1.6% растеж...

Защо тези инвеститори да дойдат точно в България, а не в Русия, Румъния или друга страна, която предлага висока доходност и приемливи нива на риск?

Инвеститорите в момента търсят пазари, където могат да постигнат висока доходност и България е един от тях. В същото време страни, като България, Румъния, Русия, Чехия, Полша са такива, в които с годините се развиха пазари на инвестиционни имоти и постепенно се появиха добри активи. Това е реално предимство и вече видяхме примери за сериозни сделки. Такава миналата година бе продажбата на хотел Hilton в София.

Да, но купувачът бе местен инвеститор.

Така е, но тази година не е изключено да видим и сделки с чужди инвеститори. Естествено има и рискове – еврозоната още e в процес на стабилизиране, не изключвам поскъпване на финансовия ресурс, в САЩ вече намалиха печатането на пари… Всички тези фактори увеличават риска. Но ако гледаме общата картина, инвеститорите започват да търсят възможности да диверсифицират портфейлите си както по отношение на локацията, така и на видовете имоти.

Кога ще видим завръщането им?

До миналата година всички погледи бяха обърнати към в Западна Европа. Очаквам през тази да започнат да проучват развиващите се пазари на изток, включително България и Румъния. Това е процес, който отнема време. Но в близките две-три години ще видим реални сделки. Тази преориентация е следствие от два фактора – наличието на добри доходоносни активи и подобряването на макроикономическите показатели на страните от региона. Така че нагласата като цяло е оптимистична, но без да подценяваме потенциалните рискове.

Какъв тип активи биха били интересни?

Външните инвеститори търсят първокласен продукт, например офис сгради в София. Проекти в развитие, особено по-рисковите извън столицата, едва ли ще влязат в полезрението им. Това, което повишава привлекателността на офис пазара, е нарастващото търсене на площи под наем. То е сред ключовите индикатори, които инвеститорите следят на интересните за тях пазари, защото от него зависи и доходността от вложенията им. В София това търсене вече се усеща, открояват се качествени проекти с добра заетост. А инвеститорите на този пазар търсят качество - на сградата, на локацията, както и потенциал за нарастващ доход във времето. От тази гледна точка, активите, към които е най-вероятно да се насочат първо, са офисите. Евентуално - и някои търговски центрове.

Какъв тип търговски площи биха били интересни?

И в София, и в страната има такива и те вече са в полезрението на ритейл специалистите. Повечето обаче се нуждаят от репозициониране на пазара, за да работят ефективно.

Работили сте дълго в Източна Европа. Кои бяха основните грешки от годините на имотния бум?

За съжаление пазарите на имоти често повтарят грешките от миналото. Все пак мисля, че различното сега е нивото на задлъжнялост. Една от основните причини за кризата бяха неустойчивите нива на дълг при инвестициите. Сега на международния пазар банките отново кредитират, но под нивата отпреди кризата. Делът на дълга в общата инвестиция е по-нисък в сравнение с тогава.

В какви граници се движи сега?

Между 50 и 70% от общата стойност на инвестицията. В момента можеш да стигнеш до сделка, ако си в състояние да осигуриш 30 до 50% собствено финансиране. Това прави купувачите по-предпазливи и проучванията на придобивания актив отнемат повече време. Същото важи за банките. Всъщност един от основните проблеми преди кризата бе, че банките бяха готови да кредитират, без достатъчно добре да са проучили актива.

В момента някои банки в България контролират сериозни портфолиа от проблемни имоти, които трудно ще намерят пазарна реализация. Виждате ли риск в това?

Да, този риск съществува и на други пазари. Банките понесоха много загуби от лоши кредити и натрупаха проблемни имоти, от които нямаше как да се освободят, защото при цените на пазара не виждаха смисъл да продават. Сега започват да търсят пазарна реализация на тези активи, защото цените тръгват нагоре. Всичко е въпрос на търсене и предлагане: капиталите се насочват към нови пазари, това увеличава търсенето на имоти и цените растат. В подобна среда нарастват и възможностите за банките да се освободят от ненужни активи, които до момента са задържали, за да не отчитат допълнителни загуби. Сега обаче се засилва обратната тенденция. Това вече се случва на други пазари, ще се усети и тук. Въпрос на време е.

Да, стига банките да могат да изчакат.

Така е, но няма как да прогнозираме какво ще се случи при всяка конкретна продажба на проблемни имоти. В момента по-скоро опитвам да очертая общата картина на пазара, а тя е, че цените се подобряват, а също и средата за подобни сделки.

Доколко обаче подобни активи ще са интересни за инвеститорите на по-рискови пазари като нашия?

За по-опортюнистично настроените – определено ще са. Като цяло има потенциал за проекти, които са добре планирани, но зле управлявани и не стоят добре на пазара. По-рисково настроените купувачи може да видят възможност в придобиването на подобни имоти, промяна на концепциите им и подобряване на пазарните им позиции. Но пак казвам, това е възможно само за проекти, които не са генерално объркани още при планирането им – например с неподходяща локация или лошо проектирани... Подобни активи крият прекалено голям риск и като цяло не смятам, че инвеститорите биха го поели.

Ако съм собственик на парцел с отлична локация в София, какво бихте ми препоръчали да построя на него?

От гледна точка на възможностите за пазарна реализация бих заложил на висок клас офис сграда, която покрива международните стандарти и има потенциал да привлече първокласни наематели. Такъв продукт би бил интересен за покупка от международен инвеститор и като цяло ще е устойчив във времето. Не е за пренебрегване и възможността за качествен жилищен проект.

Допреди пет-шест години България беше зараждащ се пазар на имоти. Как бихте го определили в момента?

Определено попада сред тези пазари в региона, които се развиват в положителна посока. Ситуацията в страната бавно се подобрява, макроикономическите показатели са добри, но трябва да се извърви още път към подобряване на стандарта на живот и условията за бизнес в страната. Също така е важна политическата стабилност. Ако тези индикатори са добри, инвеститорите ще дойдат. Но като цяло в сравнение с няколко години назад ситуацията се подобрява.

Ако разглеждаме София в регионален план, кои са най-откроимите плюсове и минуси като дестинация за инвестиции в бизнес имоти?

Добрите страни са членството в ЕС, както и фактът, че българският пазар вече е доказал, че е добро място за инвестиции. Преди кризата нивото на преки чужди инвестиции бе високо и това е предпоставка за привличане на нови инвеститори. Освен това бих посочил като предимство макроикономическата и политическата стабилност на страната през последните години. Недостатък е, че е малка и това поставя ограничения като капацитет на пазара. Като цяло обаче инвеститорите търсят баланс между риск и възможности и в момента международните капитали определено поемат на изток. Първата им спирка ще бъдат големите, установени пазари, след това ще обърнат поглед и към по-малките в региона. Определено настоящата година ще е повратната за този интерес.

Интервюто взе Радостина Маркова

Визитка

Марк Джагър става член на борда на директорите на Forton с цел да подпомогне компанията в изпълнението на плана й да се превърне в лидер в услугите за бизнес имоти в България и Югоизточна Европа. Той има повече от 25 години опит в управлението и инвестициите в недвижима собственост. Прекарал е над 20 години на ръководни позиции в глобалната консултантска фирма Jones Lang LaSalle. Бил е регионален директор, базиран в Русия, с отговорност за експанзията в Централна и Източна Европа, бизнес, който е нараснал десеткратно за три години. След това е бил изпълнителен директор, отговорен за международното развитие в Regus - компания за гъвкави офис решения. Под негово ръководство за три години тя добавя 800 нови бизнес центъра в цял свят. В момента консултира няколко дружества от сектора и ръководи Trust Estates, фирма за имоти, която инвестира във Великобритания и на развиващите се пазари.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

7 коментара
  • 1
    daskal1 avatar :-|
    daskal1

    Браво, арабски съседи са мечтата ми... Допълнени с китайски.

  • 2
    frank_ninov avatar :-|
    Нинов

    А някакви изисквания относно уседналост ще има ли? Все пак тези купуват бълг.тухли, бетон и ценен терен на топ локации.

  • 3
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Трябва ни нормален данък имоти. Щото без него богатите не плащат данъци, другите се скатават. Отделно така имаме неефективна икономика и мизерна инфраструктура.

  • 4
    voklev avatar :-|
    voklev

    Да бе ! Няма такъв нормален бизнесмен да инвестира тук в отровена и безсмислена като вложение земя !

  • 5
    leo_k avatar :-|
    Лео

    Чудя се докога тези мошеници ще се наричат инвеститори? Идват, купуват земята, стоят нещо, продават го на някой с пари и си заминават с печалбата. А ние се радваме, че 20 майстори са имали работа една година. През прозореца си виждам завършен търговски център с РЗП около 10 000 кв. м, който от 4 години е затворен. Виждам и детска градина, която вероятно е рестутуирана, от нея се ползва може би 1/10, а останалото наскоро беше разглобено до тухла и изнесено, вероятно в очакване на "инвеститор" и разрешително за строеж на жилищна сграда, въпреки, че на съседната пресечка има "луксозна" жилищна сграда с поне 30 празни апартамента, които си стоят така от 2 години. И на фона на това очакваме "инвеститори" да строят? Какво? За кого?

  • 6
    kepler3b avatar :-|
    kepler3b

    Бла бла бла...този само блака и нищо не казва!

    За 2013 г. парите, изпратени в страната от българи, работещи в чужбина, надхвърлят с над 40% преките чуждестранни инвестиции в България.

    Ето ви ги фактите,....а те са Грозни другати комунисти. Ууупс! Капиталисти :)

  • 7
    oyh53308658 avatar :-|
    oyh53308658

    Купувут,купуват , ние
    Продаваме.
    Ето най- вероятно в родното ми село 20 дка гора, ще трябва да я продам на турци.
    Ми,едно време имало турско робство. Сега вече няма да ни колят, ие сами ще изчезнем .
    Колкото до Бг в чужбина ,които пращали--стига се хвалихте . Оставили сте поне 1 млн. родители и деца в България. И 1 млрд да изпратите, разделено на 1 млн и на 12 месеца, това си е по 100 / човек на месец .
    Че само осигуровките на дъщеря ми са повече ...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK