Подобно на хората и пазарите имат своите звездни мигове. За този на земеделска земя те бяха два – присъединяването към ЕС и поредицата силни години за зърнения сектор.
И двата доведоха до значителен ръст на цените. Първо заради земеделските субсидии, а след това заради съчетанието от добра реколта и високи изкупни цени, което добави ресурс за инвестиции в обработваеми площи.
Така буквално допреди година възходът на пазара на земя изглеждаше предначертан. Отминалата 2013 г. обаче се оказа преломна – една от малкото, прекъснали ръста на сделките и цените. Купувачите останаха активни, но данните на Системата за агропазарна информация (САПИ) показаха над 16% спад на продажбите и задържане при цените на земята.
Според пазарни участници потенциалът за ново голямо поскъпване за момента е изчерпан. Земеделската земя все повече изглежда като поле, където доходността ще идва от обработка и професионално управление. И все по-малко – като ниша за доскорошните спекулативни печалби. По всичко личи, че тези капитали вече се изтеглят от сектора.
По-скоро нормална година
С близо 1.17 млн. продадени декари пазарът на земеделска земя през 2013 г. едва ли може да се нарече слаб. Данните на САПИ показват, че като обем и брой сделки той е близо до нивата си от 2007-2008 г., смятани за едни от активните години.
Участници на пазара отбелязват и друго – отчетените продажби са основно на първичния пазар (от първоначален собственик). Големи сделки, като продажбата на фонд "Серес" (186 хил. дка) на "Ромфарм компани" (1 млн. дка), минаха през придобиване на самото дружество, а не през прехвърляне на декари. Следователно няма как да са отчетени в статистиката на САПИ, която се базира на данни от земеделските служби по места в страната. По сходен начин през годината мина и промяната в собствеността на "Омега агро инвест", което управляваше инвестициите в земеделски имоти на "Винпром Пещера" и бе придобито от "Уинслоу ленд инвест". В случая обаче ставаше въпрос по-скоро за окрупняване на площи, отколкото за реална смяна на собственост. Така в края на годината "Уинслоу ленд инвест" се върна при собствениците на винпрома Антон Щерев и Атанас Петров, след като концентрира земя и стана вторият по големина частен собственик на пазара (близо 350 хил. дка).
По посочената по-горе причина вероятно и част от по-малките продажби на портфейли окрупнена земя са останали извън обхвата на статистиката на САПИ. Проследяването на подобни сделки допълнително ще се усложни и заради подготвяните от БСП законови промени, които ограничават фирмите с по-малко от тригодишна история да придобиват обработваеми площи в България (виж текста "Обадете се пак след три години").
Като цяло обаче изводът от 2013 г. е, че първичният пазар се свива. От една страна, заради намаляващото предлагане на земя от първи собственик или наследници, от друга – заради по-трудните сделки. Прогнозата на председателя на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ) Борислав Петков е, че така ще е и занапред.
"На пазара останаха проблемните сделки с много наследници, част от които са в чужбина. Често те дори нямат мотив да продават, защото делът, който ще получат от земята, не си струва разходите за пълномощно в посолството", коментира той.
Същата причина посочва и Стайко Стайков, съсобственик и изпълнителен директор на един от най-активните купувачи на земя, "Ставен", част от групата на "Ромфарм компани". Според Стайков причина за намалелия брой продавачи е също покачването и стабилизирането на рентите през последните години, заради което собствениците вече по-трудно се разделят с имотите си.
В ценови план коментарите също са в една посока. За миналата година САПИ отчита леко връщане назад на средните цени за страната – до 429 лв./дка при 435 лв./дка през 2012 г. В повечето райони с изключение на югозападния обаче има по-скоро задържане или леко поскъпване на земеделските имоти в рамките на 5 - 10%.
От БАСЗЗ виждат в успокояването на пазара влияние на по-ниските цени на пшеницата и слънчогледа в сравнение с предходните две години. Причината е, че основните купувачи и арендатори на земя вече са земеделските производители (основно в зърнения сектор), а техният финансов ресурс пряко зависи от пазара на продукцията им.
"През 2013 г. добивите бяха добри, но цените паднаха с 30 - 40% под предходната година, когато тон пшеница се продаваше за 500 - 550 лв.", посочи Борислав Петков.
Изпълнителният директор на "Агромениджмънт" (мениджърско дружество на компанията за земеделски лизинг "Елана Агрокредит") Георги Георгиев е съгласен с това, но определя изминалата година по-скоро като нормална за пазара.
"Видяхме връщане на цените на зърното под 300 лв./тон, което е реално. Ненормални бяха предхождащите две години, когато заради външни фактори цените рязко се покачиха. Тези времена – на високи добиви и високи цени, скоро няма да се повторят", смята той.
Влез, излез
Редом с успокояването на цените голямата новина през 2013 г. бе излизането на спекулативните капитали от пазара на земеделска земя. От него започнаха да се изтеглят инвеститорите, които търсеха (а в повечето случаи и постигнаха) високи маржове на печалба през годините.
Георги Георгиев поставя началото на този интерес около 2005-2006 г. успоредно със създаването на публичните дружества със специална инвестиционна цел за инвестиции в земеделска земя. Извън фондовата борса също се появиха силни играчи.
"Тогава земята беше силно подценен актив и продажните цени бяха 100 - 150 лв./дка. Земеделските фондове бяха най-активните купувачи, направиха добри портфейли и към днешна дата инвеститорите в някои от тях постигнаха над 700% доходност от тези площи", обобщи той.
Най-видимо тази трансформация се усети при сделката за фонд "Серес", където първоначално ключовите акционери бяха финансови инвеститори. Впоследствие той бе придобит от "Ромфарм компани" - група с интереси в окрупняването и управлението на обработваеми площи.
Изпълнителният директор на най-голямата борсова компания за земя "Адванс терафонд" АДСИЦ Радослав Манолов дава примери и с малки инвеститори, които през последните години са направили портфейли от 200 - 300 дка земя и сега търсят изход от пазара. Допълва обаче, че има и такива, които остават. Например различни структури, които искат да направят портфейли от земеделски имоти, също и българи, живеещи в чужбина, които влагат спестяванията си.
Логиката на този интерес е, че при 1000 лв. продажна цена и 50 лв. рента се получават 5% доходност на фона на банковите лихви от порядъка на 0.6-1% в Европа.
Подобни нива на доходност посочват и останалите участници на пазара на земеделска земя. Според Георги Георгиев и Стайко Стайков при продажните цени и рентите в момента малките купувачи могат да влязат на пазара при средна 4 до 6% годишна доходност от управление. Докато Борислав Петков определя търсените от инвеститорите нива по-скоро над 6-7%, а земеделските производители се целят и в още по-благоприятно съотношение цена - рентни плащания.
За малките играчи, които искат да влязат на този пазар, обаче има и значителни рискове.
"Ако външен за сектора купувач се насочи към земеделска земя, препоръчвам му да си наеме добър консултант. В противен случай може да му продадат необработваеми площи на цената на обработваеми. Освен това може да плати необосновано високо за земите", изброява Стайко Стайков.Георги Георгиев допълва и съпътстващите разходи по управление на подобна инвестиция, свързани с прехвърлянето на купените площи и събирането на рентите. Според него за по-малки инвеститори те допълнително може да свалят доходността.
Кой прави пазара
По различни оценки арендаторите и различни дружества, заети с обработване на земя, са формирали около 90% от пазара на земя през миналата година.Без точни числа, но в същата посока са и наблюденията на производителите. Според изпълнителния директор на Асоциацията на земеделските производители в България Ивайло Тодоров през последната година има отлив на външни за сектора инвеститори от пазара на земя и все по-концентрирани покупки от хора, които я обработват.
От финансовия сектор също отчитат ръст в търсенето на земеделски кредити както за инвестиции в земеделски площи, така и за развитие на стопанствата. Според Димитър Пенков, старши мениджър "Бизнес клиенти" в Уникредит Булбанк, последните три години са много силни за кредитирането на земеделски производители, като за миналата има двуцифрен ръст на отпуснатите заеми.
В същото време големите фондове - собственици на обработваеми площи, отчитат слаба активност на първичния пазар на земеделска земя. Причината е, че след като натрупаха обем от обработваеми площи, сега те по-скоро заменят имоти и изкупуват по-големи портфейли земя в стремежа си да окрупнят масиви в определени землища.
Георги Георгиев от "Агромениджмънт" определя като естествено развитие на пазара земеделските производители, които все още работят основно площи под аренда, постепенно да концентрират земя и да окрупнят стопанствата си.
"Нормалното състояние в Европа е 50% от земеделската земя да е собственост на фермерите. В България още вървим в тази посока, защото те са активни купувачи едва от 2-3 години", коментира той.
Според него през следващите години на пазара на земя все повече ще виждаме сделки за земеделски стопанства с прилежащата техника, земя и бази. И все по-ограничено – сделки за малки разпокъсани парцели, каквито доскоро преобладаваха.
Стайко Стайков от "Ставен" също вижда перспективата пред фондовете за земя в тази посока. Според него пътят е към концентрация на площи и окрупняване на масиви в отделните землища, които, от една страна, ще увеличат продажните цени на земята, а от друга – потенциалната доходност от управление.
"Новият програмен период дава възможност за допълнителни субсидии извън директните плащания в земеделието. Такъв пример са мерките за агроекология. Но при тях субсидирането е обвързано с изискване поне 5 години да се обработват едни и същи земи, което при сегашния модел на ползване няма как да стане", поясни той.
По думите му концентрацията на земя от фондовете ще даде повече сигурност за арендаторите, които обработват земите им. Те ще могат по-лесно да направят по-големи парцели, да развият интензивно земеделие и съответно да повишат добивите си и доходността от земята.
Като цяло прогнозите и на земеделските производители, и на фондовете за земя са и тази година пазарът да остане активен, но с умерени очаквания за броя на сделките и цените.
По-предпазлив е Борислав Петков, основно заради високата задлъжнялост в земеделския сектор и по-ниските изкупни цени на зърното, които доведоха до финансови трудности при много производители.
"Показателно е, че субсидиите за близо 1 млрд. лв., които правителството отпусна авансово през есента, отидоха за обслужване на кредити и покупка на торове. Очаквахме част от тях да се влеят в пазара на земеделска земя, но това не се случи", посочи той. Димитър Пенков от Уникредит Булбанк обаче не забелязва спад в търсенето на кредити в сектора, което е заявка и за продължаваща активност при покупките на земя. В същото време отчита, че земеделието остава в добро финансово здраве, като делът на лошите кредити остава значително по-нисък от този в останалите сектори.Неговата прогноза също е за силен пазар на земя и стабилни цени и през тази година.
По темата работи и Гергана Михайлова
Землище по землище
Допреди няколко години бе ясно, че цените на земята ще растат. Въпросът беше с колко. Сега прогнозите са по-шарени и по-детайлни. Общото очакване е да се активизира търговията на вторичен пазар – между инвеститори, тъй като с разпокъсаните имоти на първичен пазар няма как за кратко да се придобие много земя. По тази причина Стайко Стайков от "Ставен" очаква след март ръст на сделките за пакети земеделска земя. Според него арендаторите ще останат основни купувачи и по-активна търговия и тази година ще има в землищата, където има конкуренция между тях. В някои региони, където през последните години цените се покачиха, сега се очаква по-скоро задържане. Стайков посочва като такива Плевен и Силистра, където миналата година земята надмина 1000 лв./дка, но сега търговията се върна в диапазона 900 - 1000 лв./дка. Сходна е ситуацията в Ямболско, където земеделска земя се продава за 700 - 1100 лв./дка. В друг подценен преди време район – Видинско, като нормална Стайков посочва цена от 500 - 600 лв./дка. От "Ставен" виждат потенциал за леко поскъпване само в крайдунавските райони на областта, където почвите са по-плодородни заради речните наноси. В Добруджа очакването също е за задържане на цените около достигнатите нива 1000 - 1500 лв. Според Стайко Стайков все още подценена е земята в равнинната част на Хасковско и в района на Сакар поради голямата разпокъсаност и ниската доходност от ренти. Председателят на БАСЗЗ Борислав Петков също през последните години сочи Хасковско като подценен район за земеделска земя. Неговата теза обаче е, че цените на първичния пазар в страната като цяло са високи спрямо рентите и на много места ще има корекции надолу. По-скоро успокояване на цените и активен вторичен пазар очаква Радослав Манолов от "Адванс терафонд". Според него в райони като Добруджа покупките ще останат "бутикови", докато във Видин и Хасково още има потенциал за поскъпване. Други места, където има раздвижване на пазара, са Плевен, Бургас и Стара Загора. Като цяло той очаква 10 - 15% поскъпване на земеделската земя тази година.
Подобно на хората и пазарите имат своите звездни мигове. За този на земеделска земя те бяха два – присъединяването към ЕС и поредицата силни години за зърнения сектор.
И двата доведоха до значителен ръст на цените. Първо заради земеделските субсидии, а след това заради съчетанието от добра реколта и високи изкупни цени, което добави ресурс за инвестиции в обработваеми площи.
2 коментара
Време е да се въведе нормален данък имоти. Собствениците на имоти са длъжници на България. Заради тях дълбаем живеем в мизерия. Справка - неподдържаната инфраструктура, високите цени на имотите, неотговарящи на доходите. Липсата на доходи - щото са бетонирани или просто стоящи в имоти, използвани единствено за спекула. И за получаване на субсидии.
Печалбите през 2011 и 2012 бяха по 150-200 лева на декар, арендаторите плащаха по 50-100 лева на декар рента, и за тях оставаха чисто по 100. Обаче много укриват данъци, и лъжат собствениците. Особено по Видин/Монтана/Плевен/Бяла Слатина направо ги разцепват. Плащат рента по 25 лева, при положение, че само европейската субсидия е 28, и още 5 е българската, т.е. арендатора получава задължително по 33 лева, а плаща само 25. От там нататък вече каквото си изкара от добива си остава чисто за него.
Прост народ!