След десет години около Sofia Ring Mall ще има цяло градче

Търговският директор на Sofia Ring Mall Сотирис Янакудакис пред "Капитал"

Радостина Маркова

Визитка

Сотирис Янакудакис е търговски директор на Sofia Ring Mall от 2012 г. Завършил е икономика в Университета за икономика и бизнес в Атина. През 2005 г. получава магистърска степен по бизнес администрация от Университета в Съндърленд, Великобритания. От 1997 до 2002 г. е работил последователно в компаниите Dia Hellas и Grigoris Mikrogevmata. Има осемгодишен опит в Carrefour Marinopoulos, където се е занимавал с маркетингови проучвания и бизнес развитие. През последните седем години е бил директор на гръцкото поделение на Inditex Group.

Sofia Ring Mall е инвестиция на гръцките компании Fourlis Group и Danaos Development. Строи се в непосредствена близост до магазина на IKEA (също инвестиция на Fourlis) на южната дъга на околовръстното шосе на София.

Вече има насрочена дата за откриване на Sofia Ring Mall в началото на септември. С каква заетост на площите ще отворите?

- До момента сме привлекли няколко силни бранда, както и модни марки, които влизат за първи път в България. Целта ни е да предложим нещо различно на пазара, защото София има достатъчно молове и останалите имат почти едни и същи марки. Така че нашата цел е да предложим малко по-различни модни марки и до момента успяваме. Към момента имаме подписани договори и писма за намерения за 78% от площите. Очакваме до официалното отваряне през септември да надминем 80%.

Откриването на Sofia Ring Mall бе отложено няколко пъти. Каква е причината?

- Причините са свързани основно с това, че ние сме последният мол, който отваря в София. Така че ни трябваше повече време да се ориентираме какво липсва на пазара и какво повече можем да предложим от нашите конкуренти. Целта ни беше не просто да отворим мол, а да създадем дестинация. При това не само за хората от София, но и за преминаващите транзитно през района… Да предложим нещо различно и единствено по рода си. Един от ключовите ни наематели е Notos - гръцка верига универсални магазини, която ще влезе с уникална за българския пазар концепция на площ от 6200 кв.м.

Имаме и голяма открита част със заведения, също голяма развлекателна зона, различна от тези в останалите молове. За нас е шанс, че конкурентен проект като Paradise Center отвори преди нас. Той е отличен продукт, с добра локация и също със силна развлекателна зона. Тенденциите в нашия бизнес се променят и целта вече е да се създават места, където хората не просто пазаруват, а остават и да прекарват повече време. Paradise Center се ориентира към тази концепция. Ние също. Но ако бяхме отворили преди година, щяхме да имаме същата развлекателна зона като него и това щеше да е грешка. Затова създадохме различен продукт, макар и с цената на известно забавяне.

В перспектива обаче това ще работи, защото с отварянето на Sofia Ring Mall в южната част на София ще бъдат разположени най-големите молове с най-добрите развлечения, докато до момента търговски центрове се отваряха в други зони. С това и отношението към района ще се промени, хората ще го припознаят като място за пазаруване, развлечения и изобщо за прекарване на свободното време…

Paradise Center ли е основният ви конкурент?

- Не, той е най-близкият, но не основният. Дори в бъдеще може да не се окажем съвсем конкурент, защото каквото липсва при него, го има при нас и обратното. Това ще е здравословна комбинация. Те имат добра селекция от модни марки, ние също, но нашата е различна от тяхната. Но двете заедно са добра причина хората да дойдат към южната част на града. Не забравяйте също, че продължава разширяването на околовръстното шосе и когато то приключи, дори от по-отдалечените части на София до нашия мол ще се стига за 5-10 минути. Малко молове могат да се похвалят с по-голяма зона на обхват, която не е ограничена в рамките на града… IKEA също помага в това отношение.

Да, но това важи основно за почивните дни. Как ще постигнете посещаемост през работните дни от седмицата?

- Така, както я постигат и останалите молове по света. Навсякъде основният трафик от посетители е през почивните дни. През останалите се набляга на организацията на различни събития, включително за училищата, и така се привличат посетители.

Каква е очакваната посещаемост на мола през първата година?

- Между 7 и 7.5 млн. посетители, което прави средно по 25 хил. души на ден. В това число обаче не включвам посетителите на IKEA, част от които също очаквам да идват в мола. Годишно само IKEA привлича повече от 3 млн. посетители, част от които очаквам да минават и през мола. На практика я разглеждаме като най-големия ни ключов наемател.

Много хора, след като са прекарали няколко часа в IKEA, трудно ще намерят сили за други магазини след това...

- Зависи. Знаете ли колко посетители прекарват два-три часа в IKEA? Има и такива, но има и хора, които отиват до IKEA за нещо конкретно. Дори да прекарат повече време в магазина, след това искат да пият кафе, а ние ще предложим чудесни кафенета в близост. Или пък искат допълнително да пазаруват в магазин от типа "направи си сам". Ние ще им предложим Mr. Bricolage в съседство и общо 20 хил. кв.м в Sofia Ring Mall със стоки за дома. Комбинацията между тези площи и IKEA превръща нашата дестинация в най-големия център за мебели, битова електроника и стоки за дома в България и един от най-големите на Балканите. Що се отнася до синергията между IKEA и обектите в близост, опитът ни в Гърция показва, че между 16 и 20% от посетителите в IKEA след това влизат и в мола в съседство. Очаквам тук този процент да е дори по-висок, защото става въпрос за много по-голям търговски център в сравнение с този в Солун.

Колко време ще отнеме разгръщането на целия потенциал на мястото?

- Конкретно за търговските площи - между 6 месеца и година и половина. Това е времето, за което очаквам потребителите да научат за проекта и да свикнат да идват тук. Но ако говорим за района около IKEA и мола като цяло - това ще е много продължителен процес. Това, което развиваме тук сега като концепция, вече сме го правили в Солун. Вероятно познавате района на Пилеа - там преди 12 години се появи първата IKEA. След това се разположиха Mediterranean Mall, Intersport, McDonald's, магазин на Delhaize Group, обект на веригата "направи си сам" Leroy Merlin, хотел на Kempinski, една от най-добрите частни болници… Сега хората не само от Солун, но и от Кавала пътуват до този район, който е на 12 км извън града, защото знаят, че там ще намерят всичко, което им трябва. Нещо подобно започва да се случва и тук година след година. Още повече че в близост са и станция на лифта, магазин на Decathlon, "Бизнес парк София" и разрастваща се жилищна и офисна зона край околовръстния път... Всъщност това е нещо, което се случва навсякъде в Европа, когато има комбинация от IKEA, голям мол и други проекти в близост. Няма как да го видите още през първата година, но ако се върнете след 10 години, ще видите, че наоколо се е оформило цяло градче.

Един от инвеститорите в Sofia Ring Mall - Danaos Development, има планове и за строителство на жилищни и офис сгради до мола. Кога ще започне то?

- Плановете са до 2-3 години да започне строителство. Имаме ясна концепция за жилищната част - виждаме ниша за комплекс от висок клас самостоятелни къщи с дворове. Мястото е едно от най-добрите за подобно строителство - близо е до планината, до лифта, до все по-развиваща се зона с търговски центрове и офиси… Много предприемачи вече също проявяват интерес към проекта, но никой от тях не предлага да построи болница, хотел и други обслужващи сгради. А добра частна болница или хотел липсват в района. Все пак за момента още обсъждаме концепцията и е много рано да обявяваме конкретни планове.

Каква ще е инвестицията?

- За крайна сума също още е рано да говорим. Вложението в мола ще е около 150 млн. евро. Половината от тези пари са собствени средства на инвеститорите - Fourlis и Danaos, за останалата част вече са подписани договори за заем с три големи гръцки банки.

Тези средства ще се връщат основно през наемите. Как се отрази на техните нива нарастващата конкуренция на пазара на търговски площи?

- В момента търговците в модния сектор още преживяват криза, докато останалите браншове са относително стабилни. Това се отразява на наемите, защото те обикновено са обвързани с продажбите. Пазарът още е повлиян от кризата в еврозоната. Особено този в модния сектор, където водеща за продажбите е психологията - ако десет пъти отидете на шопинг, само в два от тях реално имате нужда от дреха. В останалите го правите за удоволствие или да се почувствате по-добре. Така че е нормално наемните нива при модните търговци да са под натиск в момента. Аз обаче не смятам, че пазарът в София е пренаситен. Ако разделите търговската площ на населението, ще видите, че съотношението е едно от най-ниските в Европа.

Но и покупателната способност не е висока...

- Това ще се промени. Спомнете си каква беше София преди 10-20 години и каква е сега. Грешка е да се подценява пазарът, макар и в момента още да е в кризата. На България й липсват много години на плавно развитие, но през последните 20 години наваксва. Освен това е стабилна в макроикономически план, а това е добра перспектива.

Силен тренд е развитието на онлайн търговията. Как ще се отрази това на моловете?

- Действително интернет вече е част от играта. Част от начина, по който хората избират и купуват. Много търговци дават възможност да разгледаш продуктите им онлайн, но имат и приложения, които те насочват в кой техен магазин са налични въпросните продукти. Не мисля, че в близко бъдеще търговията ще се измести само онлайн. Още повече че шопингът за много хора не е само пазаруване, а и преживяване. Обичат да разглеждат, да общуват… Освен това не забравяйте, че еволюцията при моловете вече ги прави не само места за пазаруване, но и за кино, развлечения и преживяване за цялото семейство…