Колко различен може да е квадратният метър
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Колко различен може да е квадратният метър

Колко различен може да е квадратният метър

Измерването на един офис по различни методи може да доведе до сериозно отклонение в площта

18406 прочитания

© Мария Съботинова


Свикнали да мерим в килограми, часове или метри, днес дори не се замисляме, че тези мерни единици не съществуват в природата, а са изобретени, за да уеднаквят разбирането ни за тегло, време, разстояние или количество. И може би точно по тази причина бихме се изненадали, ако разберем, че квадратен метър офис или жилищна площ в София невинаги е равен на квадратен метър в Хонконг, Лондон или Марсилия. Вместо това може да е 1.14 кв.м. Или пък 1.25 кв.м. Или друго число.

Според базирания в Лондон международен регулатор на професионалистите по недвижими имоти (от оценители до строителни специалисти) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) използването на различни подходи за измерване на площта на един офис етаж от 10 хил. кв. фута (оригинално използваната мерна единица) може да даде отклонение от 2400 кв. фута, или 24% от максималния размер (виж инфографиката). Говорим за разлика от една четвърт в площта на един и същ имот. И за съответстващата разлика в неговата стойност.

Причината не е, че в някои страни все още трябва да смятаме на ръка колко квадратни метра са 1465 кв. фута (136.1 м2), макар че и това само по себе си е затруднение. Въпросът е какво влагаме в мерните единици, когато ги прилагаме при измерване на сгради. Дали да включим пространството, заето от стените и колоните, или само действително използваемата площ? Дали да превърнем изразените в проценти идеални части от общите части в квадратни метри и да ги прибавим към застроената площ (която от своя страна включва и външните, и вътрешните стени)?

Въпрос на гледна точка

Метричната система е създадена по ред причини, една от които е да улесни търговията, като установи единни мерки за количеството на стоките и правата на собственост. На пръв поглед всичко е ясно. Но влезем ли в детайлите, не е точно така. И това е нещо, което може да потвърди всеки купувач на жилище, който се е опитвал да сравни офертите и цените. И вероятно недоумява защо апартамент с една спалня, който струва 45 хиляди евро, излиза 714 евро на м2 (ако включим в площта и тази на стени, общи части, тераса и т.н.) и 918 евро на м2 без тях (примерът не е реален, но е типичен).

За обичайния участник на пазара, който ще купи и продаде апартамент не повече от два-три пъти в живота си, това може би не е съществен проблем. При еднаква крайна цена няма значение дали цената на квадратен метър ще е по-ниска или по-високата. На пазара обаче има и други участници и при техните сделки тези разлики може да са от решаващо значение.

Купувачи или инвеститори

Най-активният инвеститор в имоти в Европа за 2013 г. - Axa Real Estate, според класацията на професионалното списание PropertyEU е придобил активи на стойност 2.8 милиарда евро и е продал активи на стойност 3.2 милиарда евро.

Такива компании използват средства на свои довереници, институционални инвеститори като пенсионни фондове, застрахователи, компании за инвестиции в дялов капитал. Работят под надзора на национални или международни финансови регулатори, често в повече от една юрисдикция, и са задължени да действат максимално прозрачно. Макар че отчитат активите и задълженията, приходите и разходите си в парични единици, всяка сделка има и конкретни физически измерения, които дългосрочно влияят върху финансовата стойност на активите им.

Част от тези инвеститори са по-толерантни към поемане на рискове в търсене на по-високи норми на доходност. Подобен инвеститор може да реши да влезе в развиващ се пазар, на който международните стандарти не се прилагат и няма много съвременни сгради, съответно конкуренцията е ниска. Да предположим, че придобие офис сграда, отдадена под наем на един наемател – например банка, на текущ пазарен наем на квадратен метър на база разгъната застроена площ (сбора от застроените площи на всички етажи на сградата, измерени по външните им очертания). Макар че това рядко е пазарна практика, в този пример целият имот се ползва от един наемател и за него може да е приемливо да плаща общ наем за всички площи, независимо дали са коридори, технически или офис помещения.

Към момента на изтичането на неговия договор обаче е възможно предлагането на съвременни площи да е по-голямо и пазарната практика да се промени. В случай че наемателят се премести, при отдаването на площите на нови клиенти собственикът ще трябва да се съобрази с пазарните условия и да отдава на база чиста използваема офис площ и евентуално добавка за общи части (начислявана като процент върху чистата площ). Не е задължително площите, изчислени по този начин, да съвпадат с площите в началото. И невинаги това ще може да се компенсира с по-висок наем на квадратен метър или с добавка за общите части.

В София в момента например начисляваните наеми за използване на общите части на сградите рядко надхвърлят 15%. Тоест дори една сграда да има по-обширни и представителни фоайета, лобита или етажни коридори, конкуренцията ограничава максималната добавка за общи части, която може да бъде начислена на наемателите. Паричните потоци от наеми и стойността на имота се променят не поради промяната на неговите характеристики, а поради промяната в начина на измерване, която влияе върху способността му да генерира приходи. Купил си 2000 кв.м преди пет години, а днес продаваш или отдаваш абсолютно същата сграда, но с площ 1800 кв.м. Къде се е изпарила разликата? Никъде. Просто гледаме същия имот с други очила.

"Несъответствията по отношение на това как се измерва площта единствено могат да доведат до още по-големи изкривявания в стойностите и определянето на площите като цяло", казва Рамси Традос от бразилското подразделение на инвеститора в молове Westfield в Сау Паолу, Бразилия.

Бизнес потребители

Освен международните инвеститори има и мултинационални компании, които ползват офис, търговски или индустриални и логистични площи на различни континенти. Това може да са глобални ИТ компании или фармацевтични гиганти, автомобилни производители, доставчици на транспортни услуги или търговски вериги.

За последната група разходите за имоти са съществено перо и фактор за рентабилността на бизнеса. Затова техните мениджъри отчитат продажбите си на база квадратен метър. Как обаче биха могли да сравняват квадратурите, ако те са измерени по различен начин на различните пазари? Може би не е случайно, че в търговските центрове и в България отдаваемата площ е равна на използваемата площ на отделния магазин.

Мултинационалните компании обикновено поддържат отдели, които се грижат за ползваните имоти и администрирането на договорите. Част от техните отговорности е да осигурят съответствие между ползваните площи и изискванията на компанията. Друга обаче е да гарантират, че разходите не са твърде раздути. Във всеки случай е необходимо общоприето разбиране за това как се измерват и остойностяват площите.

"Аз, а и колегите ми от други големи глобални бизнеси, или трябва да конвертираме площите в индивидуалните ни мерни единици, или да търпим неадекватните сравнения на ябълки с круши, което влияе отрицателно на способността на една компания да взема добри бизнес решения", казва Джулиан Лайън, мениджър на европейските недвижими имоти на General Motors.

През очите на кредиторите

Липсата на единни практики при определяне на площите на недвижими имоти влияе и на банките. Една банка обикновено финансира строителството или придобиването на имот на основата на неговата пазарна стойност. По време на живота на кредита трябва периодично да оценява текущата пазарна стойност на този имот, за да държи под контрол риска да не получи обратно парите си.

За целта банките прибягват до услугите на лицензирани оценители. Най-разпространените методи за оценка са този на пазарните аналози, при който се пресмята на каква стойност би се продал даденият имот при сравнение с подобни на него имоти, и приходният - който капитализира нетния годишен приход от имота. И в двата случая единното разбиране за площта има съществено влияние върху стойността. Как да определим пазарни аналози, ако достоверността на техните площи е под въпрос? Може ли разгънатата застроена площ да бъде основа за оценка на бъдещите приходи от наем?

Международни стандарти

За да адресира тези въпроси, пазарът в развитите икономики разчита на саморегулацията. Има редица действащи стандарти, които повече или по-малко са възприети и в международен мащаб. Например американският стандарт BOMA за офиси или RICS Measurement Standards се прилагат или поне могат да бъдат приложени и в България. Тяхното използване внася яснота в отношенията между наемател и наемодател и подобрява отчетността на инвеститорите и техните кредитори. Това обаче не решава проблема на международните компании, които отчитат площите си по RICS във Великобритания или BOMA в САЩ. Не отстранява и риска пазарът да преминава от единия към другия стандарт в различни периоди от време с всички последствия и разходи за собствениците и наемателите.

Затова представители на водещи международни и национални организации и регулатори в сектора се срещнаха през май 2013 г. във Вашингтон с цел да започнат изработването на общ глобален стандарт. Те формираха Коалиция за международни стандарти за измерване на недвижими имоти (International Property Measurement Standards Coalition), в която към края на март 2014 г. влизат 35 организации. Предварителният текст на международния стандарт за измерване на офис площи е завършен и съгласуването му приключи на 4 април 2014 г. Очаква се той да влезе в действие от юни. След това коалицията ще се съсредоточи върху стандартите за жилищни и търговски имоти.

Освен че прилагането на единни световни стандарти за измерване ще улесни управлението на глобални портфейли от имоти, то ще подобри и прозрачността. А както неколкократно каза глобалният директор "Оценки" на RICS Бен Елдър на инициираната от Forton първа българска конференция под егидата на организацията през април, там, където прозрачността на пазара се увеличава, рисковете намаляват, а стойността на активите нараства. Ако пазарът възприеме единен стандарт, намалението на площта на един отделен имот всъщност ще има положителен ефект върху неговата стойност в дългосрочен план.

* Авторът е пазарен анализатор във Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония и част AG Capital.

Свикнали да мерим в килограми, часове или метри, днес дори не се замисляме, че тези мерни единици не съществуват в природата, а са изобретени, за да уеднаквят разбирането ни за тегло, време, разстояние или количество. И може би точно по тази причина бихме се изненадали, ако разберем, че квадратен метър офис или жилищна площ в София невинаги е равен на квадратен метър в Хонконг, Лондон или Марсилия. Вместо това може да е 1.14 кв.м. Или пък 1.25 кв.м. Или друго число.

Според базирания в Лондон международен регулатор на професионалистите по недвижими имоти (от оценители до строителни специалисти) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) използването на различни подходи за измерване на площта на един офис етаж от 10 хил. кв. фута (оригинално използваната мерна единица) може да даде отклонение от 2400 кв. фута, или 24% от максималния размер (виж инфографиката). Говорим за разлика от една четвърт в площта на един и същ имот. И за съответстващата разлика в неговата стойност.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    oyh53308658 avatar :-|
    oyh53308658

    Така е при Капитал -изъм-а
    "Всеки по- Ниски тавани и все по-Високи цени"
    цитат от в-к Капитал- по темата- С какво се характеризира съвременното строителство

  • 2
    izabell avatar :-P
    izabell

    Всеки има въпрос на гледна точка,факт:)

  • 3
    z_zafirov avatar :-|
    The_Curious

    Интересна е и темата за таксите, които се събират при прехвърляне на имот; това обезмисля честата смяна на имот и е препъни-камъка на пазара в БеГе-то според мен.

  • 4
    the_core avatar :-|
    The Core

    "Колко различен може да е квадратният метър?"

    Отговор: НИКОЛКО!

    Всичко написано би трябвало да има по-друго заглавие!
    Например: "Елементарна теория на грубата измама!"

    ПП: Има и виц по темата:

    В еврейско училище:
    -Деца, колко е 5х5?
    - 30...32...36...42....
    _Е, е, е.. деца,.. 5х5 е 25...26... най-много 27....

  • 5
    tom_sawyer avatar :-|
    Tom Sawyer

    Баси тъпотията. Направо в литри да вземат да измерват, така ще са на ебати далаверата.

  • 6
    daria_vip avatar :-|
    daria_vip

    "Несъответствията по отношение на това как се измерва площта единствено могат да доведат до още по-големи изкривявания в стойностите и определянето на площите като цяло",''

    Като купувате имот с вас е хубаво да има строителен инженер адвокат и зидар за да получите най добрата цена
    Другите продажби на имот у нас са
    ИЗМАМА от категорията на
    А Б С О Л Ю Т Н И Т Е !!!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK