Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
6 25 апр 2014, 17:38, 17583 прочитания

Колко различен може да е квадратният метър

Измерването на един офис по различни методи може да доведе до сериозно отклонение в площта

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Свикнали да мерим в килограми, часове или метри, днес дори не се замисляме, че тези мерни единици не съществуват в природата, а са изобретени, за да уеднаквят разбирането ни за тегло, време, разстояние или количество. И може би точно по тази причина бихме се изненадали, ако разберем, че квадратен метър офис или жилищна площ в София невинаги е равен на квадратен метър в Хонконг, Лондон или Марсилия. Вместо това може да е 1.14 кв.м. Или пък 1.25 кв.м. Или друго число.

Според базирания в Лондон международен регулатор на професионалистите по недвижими имоти (от оценители до строителни специалисти) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) използването на различни подходи за измерване на площта на един офис етаж от 10 хил. кв. фута (оригинално използваната мерна единица) може да даде отклонение от 2400 кв. фута, или 24% от максималния размер (виж инфографиката). Говорим за разлика от една четвърт в площта на един и същ имот. И за съответстващата разлика в неговата стойност.


Причината не е, че в някои страни все още трябва да смятаме на ръка колко квадратни метра са 1465 кв. фута (136.1 м2), макар че и това само по себе си е затруднение. Въпросът е какво влагаме в мерните единици, когато ги прилагаме при измерване на сгради. Дали да включим пространството, заето от стените и колоните, или само действително използваемата площ? Дали да превърнем изразените в проценти идеални части от общите части в квадратни метри и да ги прибавим към застроената площ (която от своя страна включва и външните, и вътрешните стени)?

Въпрос на гледна точка

Метричната система е създадена по ред причини, една от които е да улесни търговията, като установи единни мерки за количеството на стоките и правата на собственост. На пръв поглед всичко е ясно. Но влезем ли в детайлите, не е точно така. И това е нещо, което може да потвърди всеки купувач на жилище, който се е опитвал да сравни офертите и цените. И вероятно недоумява защо апартамент с една спалня, който струва 45 хиляди евро, излиза 714 евро на м2 (ако включим в площта и тази на стени, общи части, тераса и т.н.) и 918 евро на м2 без тях (примерът не е реален, но е типичен).



За обичайния участник на пазара, който ще купи и продаде апартамент не повече от два-три пъти в живота си, това може би не е съществен проблем. При еднаква крайна цена няма значение дали цената на квадратен метър ще е по-ниска или по-високата. На пазара обаче има и други участници и при техните сделки тези разлики може да са от решаващо значение.

Купувачи или инвеститори

Най-активният инвеститор в имоти в Европа за 2013 г. - Axa Real Estate, според класацията на професионалното списание PropertyEU е придобил активи на стойност 2.8 милиарда евро и е продал активи на стойност 3.2 милиарда евро.

Такива компании използват средства на свои довереници, институционални инвеститори като пенсионни фондове, застрахователи, компании за инвестиции в дялов капитал. Работят под надзора на национални или международни финансови регулатори, често в повече от една юрисдикция, и са задължени да действат максимално прозрачно. Макар че отчитат активите и задълженията, приходите и разходите си в парични единици, всяка сделка има и конкретни физически измерения, които дългосрочно влияят върху финансовата стойност на активите им.

Част от тези инвеститори са по-толерантни към поемане на рискове в търсене на по-високи норми на доходност. Подобен инвеститор може да реши да влезе в развиващ се пазар, на който международните стандарти не се прилагат и няма много съвременни сгради, съответно конкуренцията е ниска. Да предположим, че придобие офис сграда, отдадена под наем на един наемател – например банка, на текущ пазарен наем на квадратен метър на база разгъната застроена площ (сбора от застроените площи на всички етажи на сградата, измерени по външните им очертания). Макар че това рядко е пазарна практика, в този пример целият имот се ползва от един наемател и за него може да е приемливо да плаща общ наем за всички площи, независимо дали са коридори, технически или офис помещения.

Към момента на изтичането на неговия договор обаче е възможно предлагането на съвременни площи да е по-голямо и пазарната практика да се промени. В случай че наемателят се премести, при отдаването на площите на нови клиенти собственикът ще трябва да се съобрази с пазарните условия и да отдава на база чиста използваема офис площ и евентуално добавка за общи части (начислявана като процент върху чистата площ). Не е задължително площите, изчислени по този начин, да съвпадат с площите в началото. И невинаги това ще може да се компенсира с по-висок наем на квадратен метър или с добавка за общите части.

В София в момента например начисляваните наеми за използване на общите части на сградите рядко надхвърлят 15%. Тоест дори една сграда да има по-обширни и представителни фоайета, лобита или етажни коридори, конкуренцията ограничава максималната добавка за общи части, която може да бъде начислена на наемателите. Паричните потоци от наеми и стойността на имота се променят не поради промяната на неговите характеристики, а поради промяната в начина на измерване, която влияе върху способността му да генерира приходи. Купил си 2000 кв.м преди пет години, а днес продаваш или отдаваш абсолютно същата сграда, но с площ 1800 кв.м. Къде се е изпарила разликата? Никъде. Просто гледаме същия имот с други очила.

"Несъответствията по отношение на това как се измерва площта единствено могат да доведат до още по-големи изкривявания в стойностите и определянето на площите като цяло", казва Рамси Традос от бразилското подразделение на инвеститора в молове Westfield в Сау Паолу, Бразилия.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Covid треска при наемите 1 Covid треска при наемите

Наематели отказват да плащат, заради форсмажор. Изходът зависи от готовността за взаимни компромиси и от реакцията на банките.

27 мар 2020, 3551 прочитания

Q&A: Дължим ли е наемът при форсмажор 1 Q&A: Дължим ли е наемът при форсмажор

Отношенията между наемодател и наемател са различни в зависимост от договора и вида обект. Затова двустранните преговори са добър вариант

24 мар 2020, 10800 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Булевард на мода

Столичната "Витошка" си връща имиджа на най-оборотна централна улица, но малките площи на магазините спират големите търговци да стъпят на нея

Още от Капитал
Колко ще продължи?

Има различни сценарии за край на здравната криза, всички с не особено далечен хоризонт

Режим домашен офис или какво разказват хората за живота в епидемия из Европа

Няколко души споделиха пред "Капитал" какъв е новият ритъм на живот в Испания, Англия, Австрия, Германия и Франция и какви са техните опасения за бъдещето

Шансът за дигиталното образование

Промяната към електронни образователни платформи трябва да ускори промяната на остарелите методи на преподаване

За маската на един лекар

Българската здравна система посреща най-сериозното си изпитание през последните десетилетия в недобра форма

Добри новини

За конструктивната журналистика и начините да намалим стреса от информационния поток

20 въпроса: Надежда Цекулова

Журналистката е в основата на сайт, който събира научни статии и ресурси на български за коронавируса

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10