С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
6 25 апр 2014, 17:38, 17250 прочитания

Колко различен може да е квадратният метър

Измерването на един офис по различни методи може да доведе до сериозно отклонение в площта

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Свикнали да мерим в килограми, часове или метри, днес дори не се замисляме, че тези мерни единици не съществуват в природата, а са изобретени, за да уеднаквят разбирането ни за тегло, време, разстояние или количество. И може би точно по тази причина бихме се изненадали, ако разберем, че квадратен метър офис или жилищна площ в София невинаги е равен на квадратен метър в Хонконг, Лондон или Марсилия. Вместо това може да е 1.14 кв.м. Или пък 1.25 кв.м. Или друго число.

Според базирания в Лондон международен регулатор на професионалистите по недвижими имоти (от оценители до строителни специалисти) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) използването на различни подходи за измерване на площта на един офис етаж от 10 хил. кв. фута (оригинално използваната мерна единица) може да даде отклонение от 2400 кв. фута, или 24% от максималния размер (виж инфографиката). Говорим за разлика от една четвърт в площта на един и същ имот. И за съответстващата разлика в неговата стойност.


Причината не е, че в някои страни все още трябва да смятаме на ръка колко квадратни метра са 1465 кв. фута (136.1 м2), макар че и това само по себе си е затруднение. Въпросът е какво влагаме в мерните единици, когато ги прилагаме при измерване на сгради. Дали да включим пространството, заето от стените и колоните, или само действително използваемата площ? Дали да превърнем изразените в проценти идеални части от общите части в квадратни метри и да ги прибавим към застроената площ (която от своя страна включва и външните, и вътрешните стени)?

Въпрос на гледна точка

Метричната система е създадена по ред причини, една от които е да улесни търговията, като установи единни мерки за количеството на стоките и правата на собственост. На пръв поглед всичко е ясно. Но влезем ли в детайлите, не е точно така. И това е нещо, което може да потвърди всеки купувач на жилище, който се е опитвал да сравни офертите и цените. И вероятно недоумява защо апартамент с една спалня, който струва 45 хиляди евро, излиза 714 евро на м2 (ако включим в площта и тази на стени, общи части, тераса и т.н.) и 918 евро на м2 без тях (примерът не е реален, но е типичен).



За обичайния участник на пазара, който ще купи и продаде апартамент не повече от два-три пъти в живота си, това може би не е съществен проблем. При еднаква крайна цена няма значение дали цената на квадратен метър ще е по-ниска или по-високата. На пазара обаче има и други участници и при техните сделки тези разлики може да са от решаващо значение.

Купувачи или инвеститори

Най-активният инвеститор в имоти в Европа за 2013 г. - Axa Real Estate, според класацията на професионалното списание PropertyEU е придобил активи на стойност 2.8 милиарда евро и е продал активи на стойност 3.2 милиарда евро.

Такива компании използват средства на свои довереници, институционални инвеститори като пенсионни фондове, застрахователи, компании за инвестиции в дялов капитал. Работят под надзора на национални или международни финансови регулатори, често в повече от една юрисдикция, и са задължени да действат максимално прозрачно. Макар че отчитат активите и задълженията, приходите и разходите си в парични единици, всяка сделка има и конкретни физически измерения, които дългосрочно влияят върху финансовата стойност на активите им.

Част от тези инвеститори са по-толерантни към поемане на рискове в търсене на по-високи норми на доходност. Подобен инвеститор може да реши да влезе в развиващ се пазар, на който международните стандарти не се прилагат и няма много съвременни сгради, съответно конкуренцията е ниска. Да предположим, че придобие офис сграда, отдадена под наем на един наемател – например банка, на текущ пазарен наем на квадратен метър на база разгъната застроена площ (сбора от застроените площи на всички етажи на сградата, измерени по външните им очертания). Макар че това рядко е пазарна практика, в този пример целият имот се ползва от един наемател и за него може да е приемливо да плаща общ наем за всички площи, независимо дали са коридори, технически или офис помещения.

Към момента на изтичането на неговия договор обаче е възможно предлагането на съвременни площи да е по-голямо и пазарната практика да се промени. В случай че наемателят се премести, при отдаването на площите на нови клиенти собственикът ще трябва да се съобрази с пазарните условия и да отдава на база чиста използваема офис площ и евентуално добавка за общи части (начислявана като процент върху чистата площ). Не е задължително площите, изчислени по този начин, да съвпадат с площите в началото. И невинаги това ще може да се компенсира с по-висок наем на квадратен метър или с добавка за общите части.

В София в момента например начисляваните наеми за използване на общите части на сградите рядко надхвърлят 15%. Тоест дори една сграда да има по-обширни и представителни фоайета, лобита или етажни коридори, конкуренцията ограничава максималната добавка за общи части, която може да бъде начислена на наемателите. Паричните потоци от наеми и стойността на имота се променят не поради промяната на неговите характеристики, а поради промяната в начина на измерване, която влияе върху способността му да генерира приходи. Купил си 2000 кв.м преди пет години, а днес продаваш или отдаваш абсолютно същата сграда, но с площ 1800 кв.м. Къде се е изпарила разликата? Никъде. Просто гледаме същия имот с други очила.

"Несъответствията по отношение на това как се измерва площта единствено могат да доведат до още по-големи изкривявания в стойностите и определянето на площите като цяло", казва Рамси Традос от бразилското подразделение на инвеститора в молове Westfield в Сау Паолу, Бразилия.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

"Резиденция Калина" е любимият ми проект, в който съм решил да остана "Резиденция Калина" е любимият ми проект, в който съм решил да остана

Инвеститорът д-р Христо Кусев за предизвикателството да предложиш на пазара нова концепция за селище от затворен тип

18 яну 2020, 526 прочитания

Каратисти в текстилна фабрика Каратисти в текстилна фабрика

"Албена" продаде бившия завод за памучни прежди "България 29". Купувачът "РС Билд" ползва за целта 9.5 млн. евро кредит от ЦКБ

17 яну 2020, 1712 прочитания

24 часа 7 дни

17 яну 2020, 3418 прочитания

17 яну 2020, 2884 прочитания

17 яну 2020, 2171 прочитания

17 яну 2020, 2096 прочитания

17 яну 2020, 1959 прочитания

Всички новини
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Булевард на мода

Столичната "Витошка" си връща имиджа на най-оборотна централна улица, но малките площи на магазините спират големите търговци да стъпят на нея

Още от Капитал
Два милиарда евро бонус за енергийния преход

България ще получи субсидия от ЕС, за да се справи с последиците от закриването на въглищните централи

Първи борсов тест за 2020

Интересът към предложените 14% от акциите на "Телелинк" в края на януари, ще е показателен за апетита на инвеститорите

Критична година за медиите

Предстои промяна на собствеността на eдна от двете най-гледани телевизии - bTV, промяна на медийния закон и избор на нов генерален директор за общественото радио

Най-печелившите взаимни фондове за 2019 г.

Българските инвестиционни схеми реализираха много успешна година, а чуждите борси са основният източник на печалби

Ново място: Sweet and Lemon

От сурови торти до сaндвичи с омлети и specialty кафе

20 въпроса: арх. Анета Василева

Част от платформата за архитектурна критика и публицистика WhАТА

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10