С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
6 25 апр 2014, 17:38, 17451 прочитания

Колко различен може да е квадратният метър

Измерването на един офис по различни методи може да доведе до сериозно отклонение в площта

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Бизнес потребители

Освен международните инвеститори има и мултинационални компании, които ползват офис, търговски или индустриални и логистични площи на различни континенти. Това може да са глобални ИТ компании или фармацевтични гиганти, автомобилни производители, доставчици на транспортни услуги или търговски вериги.

За последната група разходите за имоти са съществено перо и фактор за рентабилността на бизнеса. Затова техните мениджъри отчитат продажбите си на база квадратен метър. Как обаче биха могли да сравняват квадратурите, ако те са измерени по различен начин на различните пазари? Може би не е случайно, че в търговските центрове и в България отдаваемата площ е равна на използваемата площ на отделния магазин.


Мултинационалните компании обикновено поддържат отдели, които се грижат за ползваните имоти и администрирането на договорите. Част от техните отговорности е да осигурят съответствие между ползваните площи и изискванията на компанията. Друга обаче е да гарантират, че разходите не са твърде раздути. Във всеки случай е необходимо общоприето разбиране за това как се измерват и остойностяват площите.

"Аз, а и колегите ми от други големи глобални бизнеси, или трябва да конвертираме площите в индивидуалните ни мерни единици, или да търпим неадекватните сравнения на ябълки с круши, което влияе отрицателно на способността на една компания да взема добри бизнес решения", казва Джулиан Лайън, мениджър на европейските недвижими имоти на General Motors.

През очите на кредиторите



Липсата на единни практики при определяне на площите на недвижими имоти влияе и на банките. Една банка обикновено финансира строителството или придобиването на имот на основата на неговата пазарна стойност. По време на живота на кредита трябва периодично да оценява текущата пазарна стойност на този имот, за да държи под контрол риска да не получи обратно парите си.

За целта банките прибягват до услугите на лицензирани оценители. Най-разпространените методи за оценка са този на пазарните аналози, при който се пресмята на каква стойност би се продал даденият имот при сравнение с подобни на него имоти, и приходният - който капитализира нетния годишен приход от имота. И в двата случая единното разбиране за площта има съществено влияние върху стойността. Как да определим пазарни аналози, ако достоверността на техните площи е под въпрос? Може ли разгънатата застроена площ да бъде основа за оценка на бъдещите приходи от наем?

Международни стандарти

За да адресира тези въпроси, пазарът в развитите икономики разчита на саморегулацията. Има редица действащи стандарти, които повече или по-малко са възприети и в международен мащаб. Например американският стандарт BOMA за офиси или RICS Measurement Standards се прилагат или поне могат да бъдат приложени и в България. Тяхното използване внася яснота в отношенията между наемател и наемодател и подобрява отчетността на инвеститорите и техните кредитори. Това обаче не решава проблема на международните компании, които отчитат площите си по RICS във Великобритания или BOMA в САЩ. Не отстранява и риска пазарът да преминава от единия към другия стандарт в различни периоди от време с всички последствия и разходи за собствениците и наемателите.

Затова представители на водещи международни и национални организации и регулатори в сектора се срещнаха през май 2013 г. във Вашингтон с цел да започнат изработването на общ глобален стандарт. Те формираха Коалиция за международни стандарти за измерване на недвижими имоти (International Property Measurement Standards Coalition), в която към края на март 2014 г. влизат 35 организации. Предварителният текст на международния стандарт за измерване на офис площи е завършен и съгласуването му приключи на 4 април 2014 г. Очаква се той да влезе в действие от юни. След това коалицията ще се съсредоточи върху стандартите за жилищни и търговски имоти.

Освен че прилагането на единни световни стандарти за измерване ще улесни управлението на глобални портфейли от имоти, то ще подобри и прозрачността. А както неколкократно каза глобалният директор "Оценки" на RICS Бен Елдър на инициираната от Forton първа българска конференция под егидата на организацията през април, там, където прозрачността на пазара се увеличава, рисковете намаляват, а стойността на активите нараства. Ако пазарът възприеме единен стандарт, намалението на площта на един отделен имот всъщност ще има положителен ефект върху неговата стойност в дългосрочен план.

* Авторът е пазарен анализатор във Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония и част AG Capital.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Приходите на софийските молове "Сердика" и "Парадайз" са нараснали с над 8% 1 Приходите на софийските молове "Сердика" и "Парадайз" са нараснали с над 8%

В отчета на собственика им - южноафриканския NEPI Rockcastle, е записано, че търговският център в Пловдив ще е готов следващата есен

24 фев 2020, 2628 прочитания

От състезателните писти до строителство на супермодерни вили От състезателните писти до строителство на супермодерни вили

Пламен Кралев - бивш автомобилен състезател, баща на пет деца, бизнесмен и предприемач

21 фев 2020, 4521 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Булевард на мода

Столичната "Витошка" си връща имиджа на най-оборотна централна улица, но малките площи на магазините спират големите търговци да стъпят на нея

Още от Капитал
10 мита за еврото

Не, цените няма да се вдигат, курсът на лева няма да се променя и още няколко отговора на най-популярните заблуди за влизането в еврозоната

Шопинг в Ямбол

Двама бизнесмени от региона строят ритейл парк за 12 млн. лв. с финансиране от банка и еврофондове

Нов цигарен връх

Rothmans е на път да стане най-търсената марка на пазара

Отчети това

Как умните електромери могат да намалят сметките за ток

Моя страна, моя Южна Корея

Кратък гид към корейската нова вълна в киното

Нова книга: "Математика на живот и смърт" от Кит Йейтс

Истории за ключовата роля на математиката от съдебната зала до медицината и изборите ни в живота

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10