Булевард на мода
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Булевард на мода

Булевард на мода

Столичната "Витошка" си връща имиджа на най-оборотна централна улица, но малките площи на магазините спират големите търговци да стъпят на нея

Радостина Маркова
19427 прочитания

© Надежда Чипева


За всеки търговец има една ключова дума и тя е трафик. Големият поток от хора на дадена улица, край спирките на градския транспорт, в подлезите или в търговските центрове почти сигурно носи добри продажби и привлича интереса на наемателите на магазини. За много от големите търговци столичният бул. "Витоша" отново е такова място. След прашните месеци на ремонт и отлива на посетители към моловете сега главната търговска улица на София пак е жива, пълна с магазини и заведения и с целодневен поток от евентуални клиенти. Като се добави и фактът, че наемите вече са в по-разумни граници, е обяснимо защо представители на големи модни марки вече оглеждат за подходящи магазини по булеварда. За момента обаче – без особен успех, защото свободните помещения са твърде малки, за да покрият критериите им за площ. Макар и единични обаче, успешни примери има. След влизането на H&M миналата година в последните месеци на "Витошка" отвориха Sport Depot, магазините за обувки Punto, а United Colors of Benetton разшири позиции. Голямата интрига е около бившия магазин на Mango, но за момента новини няма.

Въпрос на престиж

След няколко години отсъствие Sport Depot се върна на бул. "Витоша". Този път като наемател на освободения магазин на Capasca на номер 60. Веригата за спортни стоки заема 300 кв.м, разпределени на три нива – с мъжки, дамски и детски продукти плюс туристическа секция.

Според изпълнителния директор на Sport Depot Мариана Анастасова мястото е отлично – с голяма витрина и сериозен поток от хора, като 20% от посетителите са чужденци. Намирането на добър магазин на централния булевард обаче остава трудна задача.

"Много дълго търсихме подходящо помещение като наем, като площ, като витрина... Преди да се спрем на този вариант, проучихме най-малко 4-5 обекта, включително бившия магазин на Mango", изброи Анастасова. За нея основният ефект от присъствието на големите марки на бул. "Витоша" е имиджов. По тази причина повечето искат да съчетаят присъствието си в моловете с това на търговската улица, макар и трудно да намират помещения. С подобен проблем се сблъсква и Анастасия Пеева, мениджър експанзия на веригата за обувки Deichmann. По думите й вече е оглеждала помещения на "Витошка", но нито едно не отговорило на критериите.

"Ние сме търговец на обувки, а това значи голям обем от кутии, които трябва да се разположат някъде. Нуждаем се от поне 450-500 кв.м, за да разгърнем концепцията си", обясни Анастасия Пеева. Според нея в момента на централния софийски булевард има само един магазин, който като площ покрива това изискване – пак става въпрос за освободения обект на Mango, чиято площ е 1050 кв.м. Неправилната му форма обаче отказала веригата.

Има и примери за напуснали търговци от централния булевард. От март емблематичният за марката Terranova магазин на ъгъла с ул. "Иван Денкоглу" вече е с нов наемател – United Colors of Benneton. Там на площ от малко над 200 кв.м е разположена детската колекция на Benetton, в съседен обект на номер 19 – останалите, а още един магазин има в частта на "Витошка" към бул. "Патриарх Евтимий". Така представителите на марката – MDL, са намерили начин да разширяват нейното присъствие на търговския булевард въпреки малките площи на обектите.

Ръководството на "Итал текс", която представлява Terranova, не бе открито за коментар. Според запознати обаче причините за освобождаването на обекта на "Витошка" е новата концепция на марката, която се разгръща на по-голяма площ (1000 кв.м търговска и складова част според сайта на Terranova) със специфичен интериор и отчетливи акценти върху отделните колекции. Подобно е оформлението на обектите на Terranova в моловете. Тези на търговските улици обаче по-трудно могат да бъдат приведени в съответствие и на много места, включително на бул. "Витоша" работеха като temporary store – магазин, който не отговаря на стандартите и визията на марката, но в него се продават нейни колекции. Пак според запознати представителите на Terranova продължават да оглеждат локации на търговски улици.

Още едно макар и по-малко разместване доведе пък нов търговец на бул. "Витоша" – на мястото на марката за бельо Seven Seconds до пресечката с ул. "Неофит Рилски" отварят магазините за обувки Punto. На друга интересна локация – кръстовището с ул. "Алабин", където преди беше магазин за обувки на Pepina M, също вече има нов наемател. Засега името е тайна. Според източници от пазара обаче има вероятност там да влезе верига за хранене, което ще е интересно предвид разположения на отсрещния ъгъл McDonald's.

Малко и малки

В най-силните си години бул. "Витоша" беше модна дестинация – място на бутици, високи цени и още по-високи наеми (виж карето). След това зоната до бул. "Патриарх Евтимий" стана пешеходна и много скъпи марки се изнесоха към ул. "Съборна". Частта от булеварда, отворена за автомобили, също запази наемателите в по-високия ценови клас.

Пешеходната зона обаче претърпя интересно развитие. Кризата сви оборотите на търговците, наемите станаха непосилни и много от тях предпочетоха моловете. За това допринесе и строителството на метрото, заради което "Витошка" месеци наред бе разкопана. Междувременно там се нанесоха ресторанти, кафенета, сладоледени къщи и след края на прахта и ремонтите с тях се върнаха и посетителите.

Отбелязвайки това развитие, Боряна Пенева от Colliers International смята, че булевардът отново става интересен за търговците.

"Допреди година и половина имаше отлив на наематели към моловете и към "Съборна", но това се промени. Всички големи имена в модата, обувките и спортните стоки сега търсят магазини на него", посочва тя.

Резултатът е, че миналата година свободните площи на "Витошка" намаляха наполовина – от 20% на 10%, а към момента от Colliers отбелязват едва 4-5 свободни магазина - основно малки помещения.

Проблем с малките площи отчита и Росен Генев от Forton, който също регистрира интерес към пешеходната зона от активно разрастващите се търговци. "Повечето обаче няма какво да наемат, защото се освобождават малки магазини. Освен това почти всички сгради на "Витошка" са паметници на културата, така че преправянето на площи е трудно или недопустимо. А и за собствениците е безсмислено да обединят три магазина в един, който ще им носи по-нисък наем на кв.м", посочва Росен Генев.

Като проблем консултантите посочват и високите наеми, искани от собствениците на част от обектите на търговската улица. Според тях някои още живеят в годините, когато централният софийски булевард беше без алтернатива за търговците. Тогава наемите често надхвърляха 80-100 евро/кв.м, докато в кризата паднаха в пъти и сега средната им стойност е 40 евро/кв.м.

"Вече не се търсят локации на всяка цена, защото моловете поеха голяма част от нуждите на ритейлърите. Много от тях смятат, че присъствието им там е достатъчно. Други търсят и магазин на "Витошка", но без компромиси", коментира Боряна Пенева. При това големите търговци не са склонни да заменят "Витошка" с някоя от пресечките или с друга централна улица като "Граф Игнатиев". Ако не намерят обект на "Витошка", просто се отказват да отварят на централна улица. Причините са различни. За някои - имиджови, за други - липса на големи свободни помещения и алтернативните локации.

Според Снежина Райчева от агенция "Галардо" обаче по-малките наематели са склонни на компромис. Някои от тях влизат с обекти в пресечките на метри от бул. "Витоша", където и наемите са наполовина. Нейните наблюдения също са за дефицит на свободни помещения на търговския булевард, като по-атрактивните обекти дори не излизат на пазара. Освободят ли се, веднага се появява наемател, най-често за заведение, коментира тя.

Кафене или магазин

Пъстрата собственост на магазините на "Витошка" не позволява там да се оформи регулиран микс от наематели, както в моловете. Затова от царство на бутици през последните години търговската улица залитна към заведенията. Причината броят им да се увеличава е превръщането на част от булеварда в пешеходна зона, което привлича поток от хора и позволява да се разположат маси на открито. Допринесе и фактът, че заведенията правят по-големи обороти от магазините и могат да плащат по-високи наеми. Това в комбинация с активността им като наематели създаде усещането, че бул. "Витоша" вече е много повече зона за хранене, кафе и развлечения, отколкото за обиколки по магазини.

От Forton, които отдават освободения обект на Mango на "Витошка", също отчитат основно запитвания от заведения за него. Според Росен Генев освен търговци от модния сегмент сред кандидатите за имота има и ресторанти, кафенета, вериги за бързо хранене, развлекателни обекти... Собственикът обаче още не е решил с кого да подпише договор, посочи той. Въпреки обрисуваната картина от консултантската компания продължават да смятат бул. "Витоша" по-скоро за търговска зона.

На същото мнение е и Боряна Пенева от Colliers. Тя цитира проучване на компанията от миналата година, което показва, че 44% от площите на "Витошка" продължават да са заети от магазини и едва 12% - от кафенета и ресторанти.

За разлика от преди обаче сега на бул. "Витоша" са представени основно модни марки от средния ценови клас и т.нар. бързооборотна мода. Редом с тях в пешеходната зона отвориха и много бижутерски магазини, магазини за бельо, обувки, голяма книжарница, а от миналата година и дрогерия на веригата Lilly.

С две думи, миксът от обекти на "Витошка" става все по-пъстър и отчетливо ориентиран към по-масовия потребител. Навлизането там на големи модни оператори, каквито има в централните търговски зони на повечето европейски столици, обаче ще се случи бавно. Макар интерес да не липсва.

 

Отново ръст

След спада от последните години бул. "Витоша" в София отново е сред първенците по ръст на наемните нива в Европа, показва проучване на Colliers от началото на годината. То обаче свидетелства по-скоро за възстановяване на цените, като средният наем на търговска площ на централната улица е 37 евро/кв. м. На второстепенните локации наемите остават без промяна – около 30 евро/кв. м. Докладът причислява софийския булевард към общата тенденция за ръст на наемите на магазини в европейските столици. Според него централните улици в над половината от тях са регистрирали поскъпване заради нарасналото търсене на площи от международни ритейлъри.

Най-скъпата улица в Европа остава лондонската Old Bond Street със среден наем от 908 евро/кв.м месечно и търсене, надвишаващо предлагането. В София според проучване на Colliers наемите на бул. "Витоша" са достигнали най-ниските си нива през 2012 г. и началото на 2013 г. Тогава цените паднаха до 30 евро/кв. м и се изравниха с тези в моловете. Сега Боряна Пенева от Colliers не изключва допълнително покачване на наемите заради възродения интерес. Според Росен Генев от Forton обаче това е малко вероятно и нивата ще останат по-скоро стабилни.

Въпреки пробива на H&M, който договори подоходен наем в размер на 11% от оборота за магазина си на бул. "Витоша", тази практика засега остава изключение за района. Според брокерите дори някои модни оператори да работят така с моловете, на централния булевард подписват договори за твърда сума на кв. метър месечно.

 

За всеки търговец има една ключова дума и тя е трафик. Големият поток от хора на дадена улица, край спирките на градския транспорт, в подлезите или в търговските центрове почти сигурно носи добри продажби и привлича интереса на наемателите на магазини. За много от големите търговци столичният бул. "Витоша" отново е такова място. След прашните месеци на ремонт и отлива на посетители към моловете сега главната търговска улица на София пак е жива, пълна с магазини и заведения и с целодневен поток от евентуални клиенти. Като се добави и фактът, че наемите вече са в по-разумни граници, е обяснимо защо представители на големи модни марки вече оглеждат за подходящи магазини по булеварда. За момента обаче – без особен успех, защото свободните помещения са твърде малки, за да покрият критериите им за площ. Макар и единични обаче, успешни примери има. След влизането на H&M миналата година в последните месеци на "Витошка" отвориха Sport Depot, магазините за обувки Punto, а United Colors of Benetton разшири позиции. Голямата интрига е около бившия магазин на Mango, но за момента новини няма.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

20 коментара
  • 1
    nefertiti_egipt avatar :-|
    Нефертити

    Ремонтът на Витошка не ми изглежда още да е завършил. Така си стои чакълът по витошка без да е асфалтиран.

  • 2
    virakocha avatar :-|
    EU defender

    Теранова си го спомням още в началото на 90-те все беше в Тотална ликвидация. Явно са били пророци :D

  • 3
    music_joker avatar :-|
    music_joker

    на кръствището с Алабин ще е наемател Burger King , на Александра груп.

  • 4
    music_joker avatar :-|
    music_joker

    бул.Витоша ще извърви още много път докато се оформи като концепция.Още след идващата зима поне 30% от заведенията ще затворят врати или ще сменят собствениците на бизнесът. В момента просто цари един голям оптимизъм. На практикака има 3 - 4 заведения с добра работеща концепция, всичко останало е на принципа : видяла жабата , че подковат коня и т.н.

  • 5
    wizard avatar :-|
    Wizard

    В магазин на Витошка, повече от 4 човека накуп вътре не съм видял. Знам за "имиджовите" там смешни системи. За мен лично, Витошка от тук натам, от търговска улица, ще бъде лайф-стайл улица, с кафета и кръчми. Това и е бъдещето. Така наречените марки, са си за моловете. Вижте централната във Виена, а за мен София е много близо до центъра на комунистическите парици. :-)
    С две думи - на Витошка - кафе, марките и парцалите - в моловете. И то категорично, а не ей така. Между другото, някой да запали багер и да изгребе грозния фонтан на Диков и Фандъкова, защото полудявам, всеки път когато се спъвам в него!!!

  • 6
    aek46312746 avatar :-|
    aek46312746

    ми не мисля че си прав... витошка може да е мн голяма конкуренция на МОЛовете.... кой ще се завре в тия гадни молове ако има същите магазини навън на въздух особено лятото.... според мен хората се умориха от тия молове... просто само там има такива магазини... доказателсвтото е магазина на зара и ХМ .. винаги си има хора там (на Витошка) Шопинга в комбинация с слънчево приятно време.. и кафенце след това... мн по-добре звучи от завиране в гаден претъпкан мол кошер... , който ти изцежда енергията за 0 време

  • 7
    the_core avatar :-?
    The Core

    ...почти всички сгради на "Витошка" са паметници на културата....

    Моля?
    Като гледам - на снимката и 5-те са "паметници" но на нещо друго....
    Очевидно - общината си е свършила работата добре - улицата изглежда ОК. Но сградите са ужас!

  • 8
    realismisthename avatar :-|
    realismisthename

    Ех, какъв кеф е да имаш 20 кв метра партер на Витошка, обречен на богатия до живот : ))

  • 9
    nikolay_uk avatar :-|
    Николов

    [quote#5:"Wizard"]Вижте централната във Виена, а за мен София е много близо до центъра на комунистическите парици. :-) [/quote]Ако говорите за Грабен-а или Кертнерщрасе там има и магазини, но, като цяло по-малки - напр. бижутерийни, часовникарски. В такива така или иначе не влизат много хора. Там оборотът се прави от малко, но платежоспособни клиенти. Друг е въпросът, че София отстъпва по платежоспособност.

  • 10
    kamatnaisura avatar :-|
    suroIkamatno

    Абе не знам къде я видяхте тази красота и тези "паметници на културата", но за разлика от Пловдив и Бургас, София(т.нар столица) няма 100 метра главна улица, която да мяза на нещо. Две или три години великата Софийска община, в която се наливат средства от цяла България, не може да оправи 500 метра улица и да и сложи едни турски плочки, та да заприлича малко от малко на главна улица. Бе пълен смях е всичко, по това си личи колко ни е смешна и страната....Витошка в момента е половината уж направена, половината е трамвайни линии, чакъл и дърт бетон. Смях!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK