Офис проектът на годината
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Офис проектът на годината

Infinity Tower

Офис проектът на годината

Кулата към мола на бул. "България" ще е най-голямата и почти единствената сграда висок клас, завършена през 2014 г.

Радостина Маркова
27508 прочитания

Infinity Tower

© Велко Ангелов


На точното място в точния момент. На пазара на имоти едва ли има по-работеща формула. Още повече когато златните години са минало и новите проекти трудно се вписват в графата "успешни".

Инвеститорите в офис сградата Infinity Tower явно улучиха момента. Кулата със стъклена фасада до Bulgaria Mall се появи във време, когато търсенето се събужда, а нови проекти почти няма. И очаквано привлече вниманието по два повода. Като единствената офис сграда от висок клас, завършена тази година. И като първи проект от доста време насам, в който още преди края на строителството бяха договорени с наематели близо 40% от площите.

Горният пример трудно може да е оптимистичен знак за целия офис пазар. Но показва, че във високия сегмент има търсене и успешни проекти.

На два булеварда...

За изнервените шофьори кръстовището на булевардите "България" и "Тодор Каблешков" в момента е поредното място на ремонт и ежедневни задръствания в столичния пейзаж. Инвеститорите в имоти обаче гледат от различна перспектива.

Районът е един от търсените на офис пазара в София, заобиколен от гъсто населени жилищни зони и с добре уреден градски транспорт. Ако добавим и близостта до Bulgaria Mall, повечето предпоставки за появата на голяма офис сграда изглеждат налице.

Така вероятно са виждали мястото и двете компании: MRP International и Salamanca Capital, които през 2006 г. обявиха планове да строят там мол и две офис сгради – кула и по-ниско тяло. Строителството обаче започна късно. Това на търговската част – едва през 2008 г., като в кризата спря и бе подновено след още три години. Така Bulgaria Mall бе открит едва в края на 2012 г. В същото време заради слабия наемен пазар плановете за офис сградите дълго бяха неясни, а известно време дори се обмисляше вместо тях да се строят жилища.

Според маркетинг директора на MRP International Брайън Търнър финалното решение за строеж на офис сградите е взето след договарянето на финансиране преди около две години. Приблизително по това време се появиха и първите сигнали за раздвижване на наемния пазар.

Все пак инвеститорите подходиха предпазливо и офисната част се строи на етапи – първо 19-етажната кула Infinity Tower с близо 20 хил. кв.м отдаваема площ, а след това – по-ниската 7-етажна част с около 12 хил. кв.м отдаваема площ.

Ева Димитрова, асет мениджър в MRP International, уточни, че изграждането на по-ниското тяло може да приключи в рамките на 9 до 12 месеца, тъй като част от обслужващите площи - например подземните паркинги, вече са готови. Стартът на строителството ще зависи от подписването на предварителни договори за наем, като стратегията е сградата да бъде отдадена на един или няколко големи наемателя. Тя уточни, че интерес от такива вече има.

От MRP International не коментираха финансовата част на проекта. Реализацията му от самото начало обаче започна с кредит от Уникредит Булбанк и Уникредит банк Аустрия с размер на главницата до 113.4 млн. евро. А според финансовите отчети на прекия инвеститор в проекта – дружеството "Мъркюри", след завършването на Bulgaria Mall е останала свободна част от договорения ресурс, която може да бъде използвана за следващ етап от проекта.

В точния момент...

Излизането на Infinity Tower на пазара съвпадна с момент на засилено търсене на офиси от аутсорсинг сектора. За по-малко от две години този тип дружества се превърнаха в основни клиенти на офис пазара редом с компаниите от фармацията, финансовите услуги, информационните технологии.

В масовия случай те търсят по няколко хиляди кв.м, разположени на един-два етажа, тип "отворено пространство", с отлична техническа обезпеченост, климатизация, лесен достъп и т.н. С две думи – места, където комфортно да работят стотици служители. А въпреки изобилието от офиси на софийския пазар малко сгради покриват тези критерии.

Един от първите наематели в Infinity Tower бе именно компания от аутсорсинг сектора - TELUS International Europe (доскоро CallPoint New Europe). Дружеството, чиито първи офис е в комплекса ETC на бул. "Цариградско шосе", сега нае още 3600 кв.м на бул. "България". Договорът за наем бе подписан в края на 2013 г. - два месеца преди въвеждането на Infinity Tower в експлоатация. С този и други договори офис проектът стана първият за последните 3-4 години, отдал площи под наем още преди завършването си.

Междувременно в него се пренесоха фармацевтична компания, както и козметичната Avon. Според Брайън Търнър сред наемателите има и дружества от финансовия сектор, но имената на повечето още не могат да бъдат обявени.

Два месеца след въвеждането на офис сградата в експлоатация предстои подписването на нови договори с наематели, с които заетостта ще достигне 70%. Плановете са до края на годината тя да бъде изцяло отдадена.

От MRP International не посочиха какви са наемните нива. Уточниха само, че са над средните за района. По информация на източници от пазара офис сградата се оферира на нива около 12-12.5 евро/кв.м, каквито са обичайните стойности при първокласните офис проекти по големите булеварди в момента.

Любопитен детайл е, че след влизането на TELUS сред наемателите в Infinty Tower едва ли ще се появи и някой от преките му конкуренти. Причината е, че заради недостига на служители дружествата в аутсорсинг сектора често привличат такива от конкурентни компании, а работата в обща сграда улеснява това. Затова много компании от сектора вече влизат под наем при условие в същата сграда да не бъдат отдавани площи на фирми със сходна дейност.

Според източници от имотния пазар явлението не е ново. Подобни ограничения налагаха и фармацевтичните фирми, които местеха офисите си през последните години. При тях обаче причините бяха по-скоро имиджови.

За пазара - предпазливо

Със своите 20 хил. кв. метра офиси Infinity Tower впечатлява на фона на анемичното офис строителство от последните години. Но бледнее спрямо гиганти като ETC и Megapark на бул. "Цариградско шосе", които заляха наемния пазар с десетки хиляди кв.м площи в най-тежките години на кризата.

По-ограничената площ според имотни консултанти също е причина офис кулата на бул. "България" да постигне впечатляваща заетост броени месеци след завършването й. Другата е слабата конкуренция – повечето първокласни офис сгради вече са запълнени, а нови големи проекти поне тази година не се очакват.

Единственият по-голям в строеж е Capital Fort (45 хил. кв.м офиси) на бул. "Цариградско шосе". От компанията инвеститор "Форт Нокс" обаче очакват разрешение за ползване най-рано следващата пролет. Сградата вече тества пазара с оферти за наем от 12-14 евро/кв.м, но източници от консултантските среди ги определят като трудно постижими дори при оживлението в момента.

Извън този и няколко по-малки строежа инвестициите в офиси са замрели. Според последния доклад на Forton към началото на годината в строеж са били 143 хил. кв.м – най-ниското ниво за последните 5-6 години. Много проекти са спрени заради липса на финансиране или напредват бавно. Други са завършени, но стоят празни по различни причини – труден достъп, проектантски грешки, високи наеми... Така въпреки усещането, че пазарът е залят от площи, качественото предлагане се свежда до малък брой сгради. А по данни на брокерските компании интересът на аутсорсинг сектора към България продължава.

Според Красимир Димитров от Source Real Estate Advisors от октомври насам има сериозно оживление на наемния пазар, а огледите и сделките не са спрели дори през традиционно слабите зимни месеци.

Станимира Пашова от Forton също отбелязва силни месеци за пазара, включително интерес за навлизане на нови компании. Нейната прогноза е, че първото полугодие ще е поне толкова силно, колкото това през 2013 г. Ако има ръст на наетите площи, той ще се усети през есента. Миналата година от Forton изчислиха наемния пазар на офиси на над 100 хил. кв.м, а очакванията са през тази нивата да останат поне същите.

Раздвоен пазар

Спадът на наемите и вълната от премествания през последните години очертаха рязък контраст на офис пазара. Обособи се висок сегмент с първокласни сгради, където се преместиха много работещи компании, както и повечето от новонавлизащите. Имотите, които покриват тези критерии (локация, техническо оборудване, комфорт, места за паркиране...) са малко, с нисък дял незаети площи. На другия полюс са старите офис сгради, попадащи в по-ниския клас Б. Те бяха основните потърпевши от вълната от премествания на наематели през последните години и много от тях останаха празни. Според консултантите единственият шанс на подобни проекти е да привлекат наематели с ниски цени и гъвкавост при преговорите. По данни на Source в централната част на София наемите на такива офиси вече са паднали до 5-6 евро/кв.м при стари нива от 8-10 евро/кв.м. Станимира Пашова от Forton отбелязва, че към тях се насочват ценово ориентирани наематели. Сред тях има и компании, които сега влизат на пазара и още го проучват. Те обичайно търсят кратки наемни договори и нисък наем, докато се ориентират как да развиват бизнеса си. Според статистиката на Forton при този тип офиси нивото на незаети площи все още е високо, докато в първокласния сегмент вече е паднало до 7.5%.

Въпреки това инвеститори в офис сегмента се опасяват от силната му зависимост от аутсорсинг-индустрията. Притесненията им са, че ако в даден момент тези наематели се насочат към друга страна трудно ще бъдат заменени с компании от друга индустрия и много проекти ще имат проблем със заетостта.

На точното място в точния момент. На пазара на имоти едва ли има по-работеща формула. Още повече когато златните години са минало и новите проекти трудно се вписват в графата "успешни".

Инвеститорите в офис сградата Infinity Tower явно улучиха момента. Кулата със стъклена фасада до Bulgaria Mall се появи във време, когато търсенето се събужда, а нови проекти почти няма. И очаквано привлече вниманието по два повода. Като единствената офис сграда от висок клас, завършена тази година. И като първи проект от доста време насам, в който още преди края на строителството бяха договорени с наематели близо 40% от площите.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

7 коментара
  • 1
    kamenlitchev avatar :-|
    Камбанка

    Добре уреден градски транспорт таратанци - ако не е трамвая се умира точно там. Всичко друго е на 10 минути пеша. Няма къде да се отиде в обедната почивка, самият МОЛ е плачевен. Единствено планината е плюс май май.

  • 2
    klingon avatar :-P
    KLINGON

    време за реклама :)

  • 3
    arax avatar :-|
    arax

    Как няма къде да идеш на обяд - отиваш "на Мол". То даже и трамвай няма в момента ;)

  • 4
    dragozow avatar :-|
    dragozow

    Има къде да ядеш, кеф ти мола, кеф ти отсреща Билла, в подлеза някакви Форнети. Живея наблизо и силно се съмнявам в процентите наети площи за офиси, повечето са празни, явно скъпи. Мола е гола вода откъм магазини или ако има нещо интересно в много скъпо. Хора има в Карфур и на последния етаж при манджите, киното не ме грабна. В ябълковия магазин на входа е само персонала. В района има огромно предлагане на офиси.

  • 5
    anton_mk avatar :-|
    Anton Kartselyanski

    За мен този мол е единствен досега, даващ по-различно и приятно светло и просторно интериорно пространство.

  • 6
    goodmood avatar :-|
    Ivaylo Bachvarov

    Че има маркетинг в статията - има, но истината е, че това е единствената добра сграда в района с големи площи. Наемът за паркоместа в сградата е много приемлив, с пускането на новите трамваи през юни и с добрата свързаност на линия 7 с метрото при Централна гара, на Сердика и при НДК, с автобусните линии (сещам се за 5 различни линии), с тролей 8, всъщност свързаността наистина никак не е лоша. Много по-добра от Сердика или Мегапарк и The Mall. От Инфинити планират и поскане на шатъл до по-лошо свързаните части на София. А самия търговски център е доста спокойно и приятно място. Най-вероятно това ще се промени щом се напълни сградата.

  • 7
    lolll avatar :-|
    Galina Slavova

    Молът е гола вода, но потенциала на района е много добър.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK