Парите или имота
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Парите или имота

Парите или имота

Със спада на лихвите по депозити инвестицията в жилище с цел доход от наем става все по-атрактивна

Радостина Маркова
41741 прочитания

© Мария Съботинова


Пари в банка или недвижим имот? На пазара естествено има и други инвестиционни продукти, но за повечето българи те са по-скоро неразбираема екзотика. И статистиката доказва, че масово изборът е заключен между тези две алтернативи за спестяване. През последните 4-5 години заради слабия имотен пазар везните бяха силно наклонени в полза на банковите влоговете. От година насам обаче картината е различна – спадът при лихвите по депозитите продължава, докато търсенето на жилища в големите градове се съживи, а цените се закотвиха около дъното.

В подобна ситуация хората със спестявания се замислят дали да не потърсят по-добра доходност за спящите в банката пари. А това вече се вижда и на жилищния пазар – големите агенции за имоти отчитат нарастващ дял на покупките с инвестиционна цел в София. Доколко това си струва, коментираме с представители на две от тях - "Адрес" и "Явлена", а със сайта moitepari.bg – банковата алтернатива: най-добрите депозитни оферти в момента. Разглеждаме два варианта за инвестиция – при спестяване от 50 хил. евро и от 300 хил. евро. Първият позволява покупка на жилище с една спалня в добър столичен квартал. Вторият дава избор между луксозен имот или комбинация от имоти в средния и в по-високия ценови клас. Ограничаваме алтернативите до жилищния пазар в София, тъй като е най-ликвиден и с най-стабилни перспективи.

Завръщащият се чар на имотите

Един от световните авторитети в инвестициите Уорън Бъфет казва, че печалбата се прави при покупката – постигнеш ли добра цена при нея после е лесно да продадеш. От тази перспектива моментът изглежда добър за инвестиция в жилище – данните на НСИ показват, че цените в София са се върнали на нивата от края на 2006 г., т.е. малко преди началото на бума, довел до прегряване на пазара. В същото време от началото на 2013 г. поне в столицата цените са стабилни с лек тренд към нарастване.

По мнение и на двете агенции инвестицията в жилище в момента би донесла по-висока доходност от депозитна сметка. Подходите им обаче са различни.

Изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов изхожда от правилото за 200-те наема (цената на един имот е тази, която може да се върне с между 180 и 220 наема). Така текущата доходност от жилище под наем би била около 5% годишно, а ако се приспаднат разходите – дори под това ниво (виж примера).

Дотук инвестицията е съпоставима като доходност с банковия депозит. Според Георги Павлов обаче потенциалът е в нарастването на продажната цена. "Докато парите на депозит се обезценяват от инфлацията, вложените в жилищен имот запазват покупателната си способност. Това е предимството на подобна инвестиция – съхранява стойността на парите", посочи той.

Думите му се подкрепят от съпоставка между поскъпването на имотите и натрупаната инфлация за изминалите 10 години – период, който обхваща и нарастване, и спад на цените. Данните на НСИ показват, че между 2004 и 2014 г. средната цена на жилищата в София се е покачила с малко под 63%, а инфлацията е 54%. Т.е. реалното поскъпване на жилищната площ (след инфлацията) за това време е близо 10% плюс 45-50% нетна доходност от наеми.

Управителят на "Явлена" Страхил Иванов оценява инвестицията в жилищен имот преди всичко през доходността от наеми, докато ръстът или спадът на продажните цени имат хипотетичен характер. Той също смята, че моментът е добър за вложение в жилище по няколко причини: наемният пазар се съживи, спадът на цените в София е преодолян, а с новото строителство на пазара вече има достатъчно голям избор.

Изчисленията на "Явлена" показват, че възвращаемостта през наеми за София в момента е около 15 години (т.е. 6-7% годишно). Страхил Иванов обаче уточни, че тя е пресметната на базата на брутни приходи, т.е. без да се приспадат разходи за данъци, прехвърляне на имота и т.н. По този начин се осигурява съпоставимост на изчисленията, тъй като в различните страни, дори населени места делът на тези разходи е различен. Ако те се приспаднат, възвръщаемостта се вдига на 17-18 години. Според Страхил Иванов, ако през това изчисление един имот се изплаща за повече от 20 години, не следва да се разглежда като инвестиционна алтернатива.

И няколко минуса

Въпреки че везните твърдо клонят към инвестицията в жилище, трябва да се имат предвид и някои недостатъци. Голямото предимство на банковия депозит е бързата ликвидност – парите могат да бъдат изтеглени за дни, докато продажбата на жилище може да отнеме месеци. Освен това инвестицията в имот изисква активно управление, а крие и рискове (неплатени сметки, щети, периоди без наематели...). Все пак при добро управление повечето от тези рискове могат да бъдат сведени до приемливи нива.

Друго предимство е наличието на депозитна гаранция. Така всъщност потенциалът за загуба е ограничен и имате само сигурен (макар и по-нисък) доход, докато при имотите остава рискът от нов спад на цените. Важен момент е и хоризонтът на инвестицията - ако очаквате, че може в близките години да ви се наложи да ползвате спестяванията си, депозитът може и да е по-изгоден, защото доходността от имота може да се изяде от транзакционните разходи при покупки и продажби.

Банковите депозити имат и данъчно предимство - за 2014 г. лихвите се облагат с 8%, като заявката е данъкът да намалява с по 2 процентни пункта през следващите години, докато изчезне. Има и продукти като детските влогове и безсрочните сметки, където и сега няма данък, но първите са обвързани със специални условия, а вторите като правило са с по-ниски лихви. Доходът от наем се облага с плоските 10%. Плаща се данък при покупката, както и годишно има разход за данък "Сгради" и такса "Смет".

Къде да инвестирам

Ключов момент при инвестицията в жилище е да се открие район с потенциал за ръст на цените и съответно с минимален спад в криза. През последните 4-5 години цените на жилищата в София не намаляха еднакво – за различните квартали спадът беше с 30% до 50% (виж картата).

Според "Адрес" това е добър ориентир за инвеститорите. Наблюденията на агенцията са, че най-голям спад имаше при кварталите в западна посока - "Люлин" и "Овча купел", също в центъра. Докато в източните и южните райони цените отбелязаха най-малък спад.

Според Георги Павлов и към момента "Младост" е добра възможност за инвестиция в жилище главно заради големите офис зони в близост – Бизнес парк София и бул. "Цариградско шосе". Въпреки спада на цените като перспективен квартал той оценява и "Овча купел".

Диана Антонова, главен брокер в "Явлена", обвързва инвестицията в жилище с двете основни групи наематели на софийския пазар – студенти и работещи, необвързани хора. Ако целта е имотът да се отдава като студентска квартира, трябва да е в близост до Студентски град и големите университети, като не е задължително да е ново строителство. В този случай панелен апартамент носи сходен наем с ново жилище, а може да се купи с 10-15% по-евтино. В дългосрочен план обаче новото строителство има по-голям потенциал за поскъпване, посочи тя.

При втория вариант – жилище за работещи хора без деца, подходящите райони са "Младост", южните квартали край бул. "България", както и тези около бул. "Тодор Александров". В този случай е добре да се инвестира в ново строителство, тъй като става въпрос за по-платежоспособни хора, които ценят комфорта. Недостатък е, че са по-мобилни и има риск от честа смяна на наемателите и повече разходи.

Струва ли си луксът

Ако изборът на имот при инвестиция от 50 хил. евро е в сравнително ясна посока, не така стоят нещата при налични 300 хил. евро. В този случай алтернативите са покупка на един луксозен имот или на няколко, но в различни ценови категории.

В луксозния сегмент изборът е между апартамент или къща в центъра на София, както и в затворен комплекс в южните райони. Според Георги Павлов тази инвестиция е по-лесно управляема в сравнение с алтернативната, която включва няколко имота. Недостатъците са по-ниската доходност и по-трудното намиране на наематели.

"Смисълът на инвестицията в луксозен имот е преди всичко да се съхрани стойността на парите. Не толкова да се печели от наеми", обобщи той.

От "Явлена" категорично подкрепят диверсификацията на риска. Според Диана Антонова най-добре е да се инвестира в портфейл от малки, но стойностни жилища на добри места. Те се отдават по-лесно, доходността е по-висока, а при нужда от пари едно от тях може да бъде продадено, докато останалите продължават да носят доход.

При капитал от 300-400 хил. евро Страхил Иванов препоръчва покупката на малко жилище в средния ценови клас, на друго в по-високия и на магазин в район с голям поток от хора. Подобен портфейл предполага устойчив паричен поток, дори в някой сегмент наемният пазар да е слаб.

От "Адрес" също посочват инвестицията в търговски площи като добър избор за хората с повече свободни пари. Предимството са по-дългосрочните наемни договори, но трудността е да се намери подходяща локация.

Лихвите ще падат

Намалението на лихвите по депозитите е тренд от 2009 г. и в момента те паднаха до такива нива, че вече са най-ниско доходната алтернатива, смята Иван Стойков, старши анализатор в сайта moitepari.bg. Според него натискът върху лихвите по спестяванията ще продължи още известно време, защото кредитирането е слабо и банковата система трупа ресурс с по-бърз темп, отколкото го отпуска. Това води до нарастващи разходи за лихви, докато стремежът на банките е да ги ограничат. Въпреки намаляващата доходност привлечените средства от населението и фирмите продължават да растат. Обяснението на Стойков е неясната икономическа среда, която води до натрупване на т.нар. аварийни фондове под формата на депозити и спестовни сметки. За физическите лица те са буфери при загуба на доход, при фирмите – за покриване на непредвидени разходи. Това обаче са неработещи пари и с намаляването на лихвите доходноста все повече ще се доближава просто до "достатъчно да покри инфлацията". 

Пари в банка или недвижим имот? На пазара естествено има и други инвестиционни продукти, но за повечето българи те са по-скоро неразбираема екзотика. И статистиката доказва, че масово изборът е заключен между тези две алтернативи за спестяване. През последните 4-5 години заради слабия имотен пазар везните бяха силно наклонени в полза на банковите влоговете. От година насам обаче картината е различна – спадът при лихвите по депозитите продължава, докато търсенето на жилища в големите градове се съживи, а цените се закотвиха около дъното.

В подобна ситуация хората със спестявания се замислят дали да не потърсят по-добра доходност за спящите в банката пари. А това вече се вижда и на жилищния пазар – големите агенции за имоти отчитат нарастващ дял на покупките с инвестиционна цел в София. Доколко това си струва, коментираме с представители на две от тях - "Адрес" и "Явлена", а със сайта moitepari.bg – банковата алтернатива: най-добрите депозитни оферти в момента. Разглеждаме два варианта за инвестиция – при спестяване от 50 хил. евро и от 300 хил. евро. Първият позволява покупка на жилище с една спалня в добър столичен квартал. Вторият дава избор между луксозен имот или комбинация от имоти в средния и в по-високия ценови клас. Ограничаваме алтернативите до жилищния пазар в София, тъй като е най-ликвиден и с най-стабилни перспективи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

27 коментара
  • 1
    smoothcriminal avatar :-|
    scmj

    С този мижав ръст на БВП от 1% малко трудно ще тръгнат цените нагоре.
    Да не забравяме, че дори в София заплатите вече не са такива, каквито бяха преди 5 години. Дори международните компании свалиха тавана на заплатите. Жалко, но факт.

  • 2
    pogled avatar :-|
    Григор Лилов

    Толкова наукообразна реклама не бях чел отдавна. Страхотно са посочили, че инвестицията в имот е трябва да се възвръща под срок от 200 месеца (16 години и 8 месеца). За това време депозит с капитализация на лихвите ще е излетял в небето.
    Самото правило за 200 месеца отдавна няма приложение. За белия свят наемът (чист приход след такси, данъци, разходи) трябва да възвърне капитала най-много до 6-7 години в престижен район и център и за не повече от 13-14 години в непрестижен, което дори в столицата ни е непостижима величина.
    Вторият фактор - поскъпване на имотите е абсурд. Не очаквам ръст на цените в някаква перспектива: кадърните и младите с по-висок доход емигрират, нацията намалява и застарява (т.е. спадане на доходи, висока смъртност, следователно повече свободен жилищен фонд с натиск върху цените), а приток на чужденци отвън не се предвижда. Цените на имотите донякъде ще се крепят само в столицата благодарение на вътрешната миграция - съсредоточаване на хора от провинцията в нея, но и това ще свърши с времето.

  • 3
    reckless avatar :-P
    Consumer

    Поредните бленувания на риалторите оформени като поръчкова статия.

  • 4
    dimitrov21 avatar :-|
    дурак

    [quote#0:"Теория е Практика"] Най-големите песимисти на Уол Стрийт купуват имоти в Манхатън.

    Нуриел Рубини, Джон Р. Тейлър и мениджърът на хедж фонд Джон Полсън,

    който успя да предвиди кога ще се пръсне жилищният балон, са сред наскоро закупилите жилища в Манхатън. Вероятно това е най-положителният признак за пазара на имоти в Манхатън от началото на финансовата криза през 2008 г., пише Ройтерс. [/quote]

    Мистър НуриелРубини - "доктор Смърт" купува - когато казва , иде страшно , НЕ купувайте
    ................................
    http://alfarss.net/1295430240.html
    ..............................
    датата на публикацията е 19.01.2011...

    същата история се случи и тук..говореха Едно а Правеха Друго

    след като са купили евтино ..Дойде време да продават Скъпо

    нещата се променят , за едни добре , за други.........по-малко

  • 5
    finland avatar :-|
    Finland

    "Пари в банка или недвижим имот? На пазара естествено има и други инвестиционни продукти, но за повечето българи те са по-скоро неразбираема екзотика."

    Защо не напишете някоя статия, някой материал по тематиката? Един път в интернет търсих информация относно доверените / взаимни фондове и се изумих, колко малко информация има!

  • 6
    dnevniklive avatar :-|
    dnevniklive

    Доходите от работна заплата през първото тримесечие на 2014 г. средно на лице от домакинство са 663 лв., което е с 10% повече спрямо същото тримесечие на миналата година. Най-голям дял при формиране на общия разход на домакинствата имат разходите за храна и жилище (енергия, горива, вода и др.) - 50.6% от всички разходи.

    Какви апартаменти за 300 000 евро обсъждате? В една и съща държава ли живеем?

    Публикувано през m.capital.bg

  • 7
    dnevniklive avatar :-|
    dnevniklive

    "Данните на НСИ показват, че между 2004 и 2014 г. средната цена на жилищата в София се е покачила с малко под 63%, а инфлацията е 54%. Т.е. реалното поскъпване на жилищната площ (след инфлацията) за това време е близо 10% плюс 45-50% нетна доходност от наеми."

    След като така изчерпателно анализирахте НСИ защо изпуснахте да добавите, че пак по данни на НСИ в страната ни има ДЕФЛАЦИЯ от близо 3 години?

    Публикувано през m.capital.bg

  • 8
    frank_ninov avatar :-|
    Нинов

    В България вече 96% от населението живее в собствено жилище.
    За какво му е човек да си купува още или да живее под наем?

  • 9
    frank_ninov avatar :-|
    Нинов

    Много са заинтересованите страни, бленуващи за покачване на цените на жилищата, започвайки с банки, посредници, строителни фирми, както и за строителни материали, машини & оборудване, адвокати , нотариуси... както и самите собственици на жилища - с една дума на цялото българско население му се иска цените да се качват.
    Все едно да имаш картина на Пикасо и да научиш, че днес са продали подобна на твоята за €100млн. <- тази новина ще те зарадва,нали?

  • 10
    bestbuy avatar :-|
    За да останат ХОРА в България.

    Пак започнха облъчването наште хора от Агенциийте.. купувай народе., че м=комисионни трябват..


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK