Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Дълго руско лято

Очакванията за силен спад на интереса към имотите по българското Черноморие не се оправдават

Радостина Маркова
22059 прочитания

Не дали, а с колко. Така звучеше отговорът на въпроса ще доведе ли украинската криза до спад на имотния пазар по Черноморието тази година. Руснаците са основни купувачи на жилища по южното крайбрежие и разривът между Москва и Запада заедно с призивите за инвестиции в Крим внесоха тревожна нотка в този сегмент през пролетта. Мнозина очакваха кризата в голямата политика да направи обикновените хора по-несигурни и сделките да спрат или поне да намалеят. Началото на лятото обаче успокои нещата. Спад на руските сделки има, но такъв се наблюдаваше още миналата година (виж графиката). А в основата му извън политическата нестабилност са фактори като нарастващата конкуренция на имотните пазари в Южна Европа и забавянето на руската икономика. Тази година прогнозите са по-скоро за задържане на руските сделки по Черноморието и лек спад в цените на жилищата заради обезценяването на рублата.

Без песимизъм

След като миналата година броят на новорегистрираните руски купувачи по Черноморието падна под 10 000 (виж графиката), тази година едва ли ще е по-различна.

От една страна, оценките са, че пазарът вече мина върховите си нива като сделки. От друга, кризата в Украйна и патриотичните призиви да се инвестира в Крим доведоха до временно стъписване сред руснаците, купуващи втори дом в чужбина.
"Кризата в Украйна със сигурност доведе до спад в интереса на руските купувачи към чужбина. Девалвацията на рублата, политическата несигурност и опасенията от негативно отношение към руснаците – всичко това притеснява", коментира Филип Березин, главен редактор на сайта за продажба на имоти в чужбина prian.ru. Според него в резултат някои хора отлагат тези покупки, а други дори се отказват. Влияе и отзвукът от различни събития в руската преса. "Новините, че в България е поруган паметникът на съветската армия, или проблемите около "Южен поток" създават негативна нагласа сред някои групи", обобщава той. Въпреки това неговата оценка е, че ако има спад на интереса към България, той е незначителен и за масовия купувач страната остава предпочитана дестинация. Сходна картина рисува Никола Стоянов, управляващ съдружник в агенция "Бългериан пропертис". Според него информацията в руските медии често е със силен пропаганден елемент и директно влияе на пазара на имоти. Ефектът обаче е краткотраен и нагласите лесно се променят.
"Когато Путин спечели президентските избори през 2012 г., например се усети рекордно търсене на имоти от руски граждани в Европа. Тогава политическата обстановка се нормализира, хората се успокоиха и започнаха да купуват", посочи Стоянов. Този ефект явно бе уловен и от статистиката на регистъра БУЛСТАТ, в който през 2012 г. бяха вписани рекорден брой нови руски купувачи на имоти по Черноморието – близо 12 хил. души (виж графиката). И обратното. Сега руснаците живеят в политическа нестабилност, рублата се обезценява, а икономиката им върви към нулев ръст или спад. Нормално е да има отдръпване от имотния пазар, посочва Стоянов. Според него отлив на купувачи се е усетил през пролетта, но от няколко седмици пазарът по Южното Черноморие се стабилизира и отново има сделки. Сходни с миналогодишните нива на руски сделки отчитат и в нотариални кантори в Несебър, които обслужват района между Равда и Слънчев бряг. Големи инвестиционни компании като "Грийн лайф" също започнаха пролетта с притеснения около ефекта от украинската криза. След изложенията на български имоти в Москва обаче дадоха положителна прогноза за пазара по Южното Черноморие.
"За средния руснак България е добър избор за покупка на имот и за почивка. Той е прагматичен човек, търси слънце, спокойствие, ниски цени... Дори да се повлияе от политически настроения, това е временно", обобщава Никола Стоянов. В тази посока е и мнението на Горян Върбанов, директор на агенция New Estate. Той определя купувачите на имоти в България като проевропейски настроени и в този смисъл не гледа на тях като на извадка за нагласите в руското общество.

"Те ни възприемат като западна държава и шансът да продължим да привличаме интереса им е да сме част от ЕС", смята Върбанов. Неговата оценка също е, че руските покупки на ваканционния пазар тази година ще запазят нивата си от миналата.

Между Крим и Испания

След няколко години на интензивни инвестиции в България е очаквано сред руските купувачи да настъпи умора. Отчитат я както руските анализатори като Филип Березин, така и от българските агенции по Черноморието като "Явлена".

Влияе и конкуренцията на Гърция и Испания, където цените на имотите паднаха. За кратко – и призивите за инвестиции в Крим, които отклониха по-патриотично настроените руснаци от чуждите пазари. "Имахме клиент, който реши да продава имотите си в България, за да инвестира в Крим. Отиде там, видя, че няма какво да купи, а цените са двойно по-високи, и се върна", обобщи Горян Върбанов. Според него полуостровът не може да се състезава с България и като ниво на предлаганите имоти, а строителството е "като в Бургас през 80-те години".
Никола Стоянов от "Бългериан пропертис" също отчита, че много руснаци, които са планирали покупки в България, Гърция или Турция, временно са спрели търсенето с идеята да купят в Крим. "За тях е близък пазар, без визи, езикова бариера и с по-лесен достъп до кредити", обобщава той. И неговите наблюдения обаче показват, че имотите са двойно по-скъпи от българските, а като климат и плажове тук е по-добре. За сериозен спад на интереса към България не може да се говори и покрай намалението на цените на жилищата в Испания през последните две години, смятат от агенциите. Според Никола Стоянов испанските банки действително са залели пазара с жилища, придобити като обезпечения по необслужвани кредити. "В някои случаи цените паднаха до 50 - 60 хил. евро за жилище, но за тези пари в Испания не можеш да намериш добро качество и локация", обобщи той. Освен това разходите за живот, данъци и поддръжка на имотите там са по-високи, което също влияе при избора. Накратко: в ниския ценови клас българският пазар остава без конкуренция.

Евтино и слънчево

Извън политическите вълнения картината на имотния пазар по Черноморието сега не е много по-различна от предходни години. Според общото описание руските купувачи са най-често семейства с деца или хора на средна възраст, които търсят жилище за почивка, а в перспектива – и за старините си. Бюджетите им са в рамките на 20 - 40 хил. евро, в по-редки случаи - до 50 - 60 хил. евро. Малко руснаци търсят имоти над 100 хил. евро в България. Според Филип Березин те се насочват по-скоро към Южна Европа – Испания и Италия.

В девет от десет случая търсенето е по Черноморието, най-вече в южните райони. От "Бългериан пропертис" и New Estate посочват като най-предпочитан района около Равда, Несебър и Слънчев бряг. Въпреки че преобладава ваканционното строителство, много от имотите вече се ползват целогодишно, като Горян Върбанов отбелязва, че собственици на жилища в района идват да празнуват тук и Коледа. В ценови план обаче нещата не са оптимистични. Обезценяването на рублата удари по спестяванията на руснаците и се очаква това да доведе до корекция в цените на имотите. Горян Върбанов смята, че тя ще е около 5%, докато прогнозата на "Бългериан пропертис" е по-скоро за задържане на цените.
Натиск оказва и силният вторичен пазар в "Слънчев бряг", като цените се движат около 500 евро/кв.м по данни на New Estate и 600  - 700 евро/кв.м според "Бългериан пропертис". Новото строителство се предлага за 800 - 1000 евро/кв.м, като инвестициите продължават предимно в западната част на курорта. Според Никола Стоянов, за да привличат купувачи, предприемачите в района залагат на по-високо качество на изпълнение в сравнение с преди. Инвестира се във ваканционни комплекси с екстри като басейни със солена вода, СПА центрове, ресторанти. Някои дори поемат озеленяването на съседни общински терени. Други предприемачи като "Грийн лайф" виждат потенциал в градския пазар на жилища, включително в по-малки населени места като Поморие и Созопол.
В Бургас руски покупки също не липсват, но напоследък агенциите отчитат по-осезаемо руско присъствие на наемния пазар. Според управителя на местния клон на "Явлена" Стефка Томова има интерес от хора с професии, които им позволяват да работят от дистанция, например в IT бизнеса. Те се установяват в града със семействата си, като търсят качествени и обзаведени тристайни жилища с наем до 500 - 600 евро на месец. Редом с това обаче от агенциите отбелязват, че руснаците вече излизат на имотния пазар и като продавачи. За момента малка част от тях се разделят с имотите си, а причините са различни - промяна в семейно положение, смяна на жилище и др. Според Стефка Томова обаче има и случаи на разочаровани купувачи, най-вече заради липсата на сигурност. В немалко случаи, идвайки тук, руските собственици заварват имотите си разбити и ограбени, посочва тя.

Според нея това, както и липсата на качествени здравни услуги може да отблъсне по-възрастните руснаци от България, както вече се случи с британските купувачи. А това по нейна оценка е нелоша ниша не само при продажбите на имоти, но и при всички съпътстващи този пазар услуги.

 
Колко са собствениците 300 хил. постоянно пребиваващи руски граждани по Черноморието, които притежават над 500 хил. имота. Данните на руското консулство във Варна за пореден път взривиха имотния пазар, макар и неподкрепени с конкретни факти. Дори напротив. В статистиката на регистъра БУЛСТАТ, която обхваща чужденците, придобили собственост в България като физически лица, фигурират общо 55 хил. руски граждани. Това е числото на хората, купили имоти в областите Бургас и Варна (включително в самите градове) от 2006 г. насам. В най-северната част – област Добрич, също има покупки, но делът им е незначителен. Дори да се приеме, че част от тези хора са инвестирали в повече от едно жилище, общо притежаваните от тях имоти едва ли надхвърлят 100 хиляди. Остава недвижимата собственост на руски фирми, но и тя като брой едва ли е над имотите на руски граждани по морето. Още повече че по данни на брокерите над 70% от руснаците купуват именно като физически лица.

По изчисления на имотни агенции броят на притежаваните от руснаци ваканционни жилища по Черноморието не надхвърля 70 - 75 хил. В района на "Слънчев бряг" например грубо има около 40 хил. апартамента, като близо половината все още са на англичани. Числото отново е далеч под обявените 500 хил. руски имота. Заради липсата на точна и подробна статистика обаче едва ли някой може да каже точната бройка.

 

27 коментара
  • 1
    rosiraycheva50._ avatar :-|
    Роси

    Ниски цени,намерили сме с какво да се хвалим.

  • 2
    nedyalkodonev avatar :-|
    nedyalkodonev

    Няма разстояние между абзаците.

  • 3
    geordgeo avatar :-P
    Дългия

    Е аз зат'ва наблягам на руския, щото на доста места из нашето черноморие не мога да разбера в що за магазини влизам - всички надписи са само на руски... Алооо, местните, нас българите май много-много не ни тачите. Пък после що ходим по Гърция и Турция да плажуваме...

  • 4
    zumz avatar :-|
    zumz

    "и лек спад в цените на жилищата заради обезценяването на рублата"

    Ако спадът в продажните цени на имотите са реципрочни на спада на курса на рублата към USD/EUR - то става дума за 15-20 процента спад. 15-20 процента едва ли могат да се окачествят като "лек спад". Искрено се надявам да греша.

  • 5
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#4] от "zumz":

    Това явно го имаме вече за лек спад....

  • 6
    assidim avatar :-|
    assidim

    Всеки спад на купуване на жилища от " традиционните" руски купувачи е положителен в малко по-дългосрочен план - ще принуди брокерските агенции да са по-активни и изобретателни на други пазари, а строителите, надявам се, ще подобрят качеството на строителството...
    Няма нужда само руснаци да инвестират по Черноморието...никак не е здравословно ;)

  • 7
    whocares avatar :-|
    who cares

    ... "басейни със солена вода" - вие шегувате ли се (wtf). Да си докараш "лайняната" морска вода от Слънчев бряг до леглото - БЕЗЦЕННО ;-) Понякога, за да добиеш реална представа за нещата от живота, не е достатъчно да питаш - "Бългериан пропертис", Явлена... etc, а просто трябва да се разходиш "из градската, крайморска, джунгла - ала софийски кОмплекс.... Скидка... ра'иш ;-)

  • 8
    mi6ail1234 avatar :-|
    mi6ail1234

    До коментар [#7] от "who cares":

    Затова най-добрият избор на имот за руснаци е край градската част на Варна - няма високи хотели.Има ниски кооперации на 3-4 етажа и имаш изглед към морето.Самото море ти е с безплатен достъп.

  • 9
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    "Износът" на имоти е най-голямата глупост последните години. Реално превърнахме имотите си от активи в най-обикновена стока за спекула. Използвана единствено за продажба и 1-2 месеца евентуално на година от новите собственици.

    Имотите са основните активи в една държава и използването им само 10% на година.. води до супер неефективна икономика. Няма как една държава която си използва активите образно казано на 10-20% да се конкурира с други държави които използват активите си много повече.

  • 10
    frank_ninov avatar :-|
    Нинов

    До коментар [#7] от "who cares":

    Може пък солената вода да я правят от питейна вода + сол от мъртво море за €10/кг. ...знае ли се :)


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Завръщане на село

Завръщане на село

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK