Земя за подбрани
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Земя за подбрани

Земя за подбрани

Новите ограничения за покупка на земеделски масиви едва ли ще спрат купувачите с неясни капитали, но със сигурност объркват пазара

Радостина Маркова
6455 прочитания

© Юлия Лазарова


Българско дружество с най-малко петгодишна история и без офшорни компании сред собствениците си. Така изглежда възможният купувач на земеделска земя в страната след законовите промени, влезли в сила от началото на май. С тях депутатите въведоха ограничения като изискване за уседналост, декларация за произход на средствата и забрана земя да се притежава от фирми с офшорна регистрация. Реалната картина на пазара обаче е далеч по-пъстра от очертаната в закона и новите текстове очаквано внесоха напрежение. Сред нотариусите – заради неяснотата какви документи да изискват, сред купувачите – заради бумащината и несигурността, сред публичните компании – от очертаващите се санкции заради акционерната им структура.

Провалени сделки вече има. А на фона на задаващите се нови промени в закона за собствеността на земеделската земя много реални притежатели се питат дали и те няма да се окажат неизрядни.

Публични, но "грешни"

Когато група депутати от БСП внесоха в парламента промени в Закона за собствеността и ползването на земеделска земя, пазарът ги посрещна като "популистки" и "неработещи" текстове. Ограниченията в тях обаче "проработиха" в неочаквана посока. Оказа се, че забраната за придобиване на земеделска земя от дружества с офшорен капитал или с участие на чужденци извън ЕС е директен удар върху публичните компании. Много от тях притежават земеделска земя, но нямат право да контролират акционерния си състав, включително за наличие на офшорки в него. Така ако внесеното наскоро в парламента предложение за санкции бъде прието, от началото на 2015 г. десетки публични дружества ще подлежат на драстични финансови наказания.
Автор на текстовете е председателят на парламентарната комисия по земеделие Светла Бъчварова. В тях се дава срок на офшорните собственици да продадат земеделската си земя до началото на 2015 г., след което подлежат на санкция. За първо нарушение тя е 100 лв./дка, а при повторно – по 300 лв./дка, като ще се налага на всеки три месеца. В най-тежка ситуация са фондовете за земя (включително дружествата със специална инвестиционна цел – АДСИЦ) и земеделските компании, които се търгуват на борсата. Повечето са собственици на десетки хиляди, а най-големите – на стотици хиляди декари и в тази ситуация са изправени пред наказания за милиони левове. "Ние имаме над 1350 акционери, няма как да гарантираме, че сред тях в даден момент няма офшорни компании или дружества с чуждо участие", коментира директорът на най-големия АДСИЦ за земя "Адванс терафонд" Радослав Манолов. "Във всеки момент дребен инвеститор в Сингапур например може да придобие няколко акции от фонда и така да се окажем в нарушение", дава пример той. По думите му парадоксът е, че публичните дружества не могат да спазят закона за земеделската земя, защото противоречи на този за публичното предлагане на ценни книжа. Според борсовите правила прехвърлянето и търгуването с акции е свободно и така те не могат да влияят на акционерния си състав.
Директорът на "Агрия груп" Емил Райков също е притеснен от новите рестрикции. Акционери в холдинга са над 500-600 компании и физически лица и няма как постоянно да се следи дали сред тях няма чужди лица или офшорни фирми. В същото време притежаваната от групата земеделска земя (близо 58 хил. дка след последните сделки) предполага сериозни санкции при нарушение. Според Емил Райков логиката на законодателя очевидно е да се избегне участието на капитали с неясен произход на пазара на земя, но текстовете се нуждаят от сериозно прецизиране. Неговото предложение е забраната за офшорни акционери да важи само за мажоритарните собственици на публични дружества. Четири бизнес организации вече изпратиха свои искания за промени в закона преди седмица. Сред тях е и Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България (КРИБ). Те залагат по-генерално решение: ограничението за офшорните капитали да не важи за публични дружества, търгувани на българската борса или на тези в ЕС и страните от Европейското икономическо пространство. Според наблюдатели на пазара недостатък на подобно решение е, че отваря врата за офшорни компании към пазара на земя чрез регистрацията на публични дружества. От друга страна - не се ли намери изход от ситуацията, описаните санкции може да предизвикат сериозни сътресения на борсовия пазар.

Пред "Капитал" Светла Бъчварова потвърди, че частта със санкциите в закона за земеделската земя ще бъде прецизирана между първо и второ четене в парламента и тогава ще се търси решение на проблема с публичните дружества. За момента обаче не е ясно кога предлаганите от нея текстове ще влязат в пленарна зала.

Нотариален кошмар

Проблемите на пазара на земя всъщност далеч не се изчерпват с ограниченията за офшорния капитал. Според анализ на адвокатската кантора CMS Cameron McKenna те са резонни, докато същото не може да се каже за останалите текстове, например тези изискващи уседналост на купувачите. Според новите разпоредби в закона за земеделската земя право на собственост могат да придобиват само фирми, регистрирани в България преди повече от пет години. Ако това условие не е налице, техните собственици трябва да са пребивавали в страната за същия период от време. Юристи смятат, че това лишава от правото да притежават земя българи, които живеят в чужбина и като цяло всички отсъствали от страната повече от 6 месеца за година (според изискването за постоянно пребиваване).
Текстовете противоречат и на конституцията, която предвижда български граждани да придобиват земя без ограничения. С този мотив върху текстовете бе наложено и вето от президента, но депутатите ги прегласуваха. Реално обаче проблемите на пазара на земя се усетиха, когато текстовете влязоха в сила и се наложи купувачите да доказват уседналост и произход на средствата. Според управителя на сайта за продажба на земя niva.bg Антон Андонов липсата на практика е довела до сериозно объркване, а на места и до отказ на нотариуси да изповядват сделки, които не са по новите изисквания. "Проблемът е, че съдиите по вписванията, а и самите нотариуси често интерпретират по различен начин текстовете на закона и изискват различен набор документи", обясни той. И даде пример със сделки, при които от фирмите купувачи е изисквано копие от последния заверен баланс, за да се докаже произход на средства. Собственикът на варненската агенция "Мирланд" Мирослав Йорданов също описва ситуация, при която нотариуси се консултирали помежду си какви документи да искат, за да спазят закона. Според него новите текстове не работят на институционално ниво. "Самите нотариуси са объркани, особено в малките населени места. По-лесно е да не приемат сделка, ако се притесняват за документите, отколкото да я приключат с проблеми…", обобщава Йорданов.
Нотариус Велин Майсторов от Девня също смята, че объркване сред колегите му има и Нотариалната камара вече е започнала разяснителни семинари по темата. Разработила е и образци на необходимите декларации. Те са два типа – за произход на средствата при физическите лица и за уседналост. Произходът на средства при фирмите се доказва с извлечения от банкови сметки. Юристът обаче определя новите ограничения при покупка на земя като политически популизъм, който лесно може да бъде заобиколен. Най-лесният начин е земята да се прехвърли на фирма с "история", т.е. с регистрация над 5 години и впоследствие тя да бъде придобита от досегашния собственик. По негово наблюдение обаче коректните фирми трудно биха прибегнали до подобни схеми. Дава пример с компания с немски собственик, която купува и управлява земеделски земи в североизточната част на страната."Дружеството е изрядно, изповядва сделките на реална стойност, плаща данъци... Сега собственикът спря да купува и се чуди какво да прави", посочва Майсторов.

В сегашната ситуация слаба активност в сделките проявяват и фондовете за земя. При тях проблемът е, че няма как да гарантират отсъствие на офшорни компании или на чужди акционери в структурата си, т.е. формално също са в нарушение.

Пазарни (д)ефекти

Според брокери и юристи, ако целта на вносителите е да изчистят пазара на земя от капитали с неясен произход, определено са закъснели. Най-силните години на високи печалби от бързото поскъпване на земята минаха. В момента търсене има, но предлагането е слабо и сделките са малко.
От niva.bg определят ценовите нива до момента като стабилни, с лек ръст от около 7% спрямо миналата година. За първите пет месеца от сайта отчитат средна цена на първичен пазар (малки наследствени парцели) от 709 лв./дка, а за окрупнени площи или портфейли от имоти – 1154 лв./дка. Брокери обаче се опасяват новите ограничения при сделките със земя и очакваните санкции за нарушителите да не залеят пазара с оферти за спешни продажби. Според тях по темата силно се спекулира и някои големи играчи вече отправят оферти към компании с офшорни или чужди капитали да изкупят портфейлите им. Самите те също в много случаи са с нагласата да се изтеглят от пазара заради несигурната среда.

Според Мирослав Йорданов от "Мирланд" ако има подобна вълна от сделки, тя ще се усети наесен, когато реколтата е прибрана и пазарът на земя е най-активен. Той също описа цените за момента като стабилни, но не изключи спад, ако пазарът бъде залят от оферти за продажба.

Радослав Манолов от "Адванс Терафонд" обаче смята, че ако някое дружество е оформило добър портфейл от земеделски имоти, едва ли ще се раздели толкова лесно с него. Според него по-скоро ще има вълна от преструктуриране на собствеността, за да се избегнат евентуалните санкции. Малка част от играчите обаче реално ще излязат от пазара.

Българско дружество с най-малко петгодишна история и без офшорни компании сред собствениците си. Така изглежда възможният купувач на земеделска земя в страната след законовите промени, влезли в сила от началото на май. С тях депутатите въведоха ограничения като изискване за уседналост, декларация за произход на средствата и забрана земя да се притежава от фирми с офшорна регистрация. Реалната картина на пазара обаче е далеч по-пъстра от очертаната в закона и новите текстове очаквано внесоха напрежение. Сред нотариусите – заради неяснотата какви документи да изискват, сред купувачите – заради бумащината и несигурността, сред публичните компании – от очертаващите се санкции заради акционерната им структура.

Провалени сделки вече има. А на фона на задаващите се нови промени в закона за собствеността на земеделската земя много реални притежатели се питат дали и те няма да се окажат неизрядни.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

5 коментара
  • 1
    today avatar :-|
    today

    Сега с парите, завлечени от вложители и държавни дружества от сметките в КТБ, ще изкупят земята.
    Deja vu! И пак същите бяха на власт!

  • 2
    cinik avatar :-|
    cinik

    До коментар [#1] от "today":

    От всички отрицателни човешки качества, все пак наглостта си остава една класа отгоре. Може би, защото поведението "гледа те в очите и продължава" включва всичките си сетива.
    ***
    По този начин се проведе акцията със слънчевия балон. Абе хора, вие луди ли сте, вижте какво става? Кой ще го плаща това....Не, няма проблеми, всичко е по канон, ЕС го иска, няма как да се спре, всичко е сметнато точно, бум-прас-тряс готови сме - няма връщане назад, дай 10 пъти пазрната цена. Накрая падна правителството

    ***
    По този начин се проведе акцията с АЕЦ Белене. Абе хора, и без Белене има излишъци от мощности, недейте така. Не, този доклад не е верен, другият не отчита правилно, ето на референдумът народът каза..бум-бам-тряс...Накрая същата работа както със слънчевия балон
    ***
    По същия почин се разви и акцията с парите на държавните дружества...Абе хора, смърди работата, недейте така...Не, това е атака на Костов, това е атака на Прокопиев....Те дават най-високи лихиви, след най-прозрачния търг....Днес вече можем да кажем, че работниците от тези мастодонти могат наръце да носят Прокопиев, защото ако беше останало старото положение, сега всичките им оборотни пари щяха да са блокирани. Нямаше да имат и стотинка на разположение - ни за заплати, ни за сметката за тока, ни за телефон...

    ****

    По същия начин се източва и НЕК. 1 млрд. загуба. Хора, моля ви, това е ден до пладне работа. Не, това е атака на Костов, Капитал, от тъмните среди в орбитата на ГЕРБ...Резултатът е предизвестен.

    ****
    По същия начин "Южен поток" . Абе хора, не усещате ли накъде пуши коминът, недейте така...Ще стане беля голяма. Нещо ще изгърми тука...Не, не и не. Ние решително и смело, парламентарната група на БСП застава категорично...
    ****

    Пенсионните фондове на работниците. Същата работа. КФН следи изкъсо, всичко е наред, няма преливане към свръзани лица
    ***
    БДЖ, Топлофикация София, Софийски автотранспорт, ВМЗ Сопот, ТЕРЕМ, Летище София, РВД - няма функция болд, да го изпиша дебело- но навсякъде едно е и също. Или затъват, или ако работят добре - опашката да ги бастисат е оттук до луната и всеки министър бива обсипан с неморални предложения в тази посока. Най-късно в рамките на следващия "ребаланс на парламента" изредените дружества ще изгърмят завинаги....
    ****

    По същия начин ще стане и с НОИ и 1-ния милион псевдоинвалиди, които изяждат средствата за истински страдащите. По същия начин община София накрая може и да закрие града, неспособна да се справи с местата за детски градини, паркирането по тротоарите и потопа от трошки на трупчета, зарязани през 20 метра.

    ****
    ****

    Обединяващото във всичките случаи е наглостта. Абе хора, недейте така, пред очите ни го правите, не е на добре цялата работа, лоши работи се говорят за вас, внуците ви ще си сменят фамилиите заради вас, за да не ви берат срама... Не, не, не...Ей, че нагли копелета...



  • 3
    today avatar :-|
    today

    [quote#2:"cinik"]По същия начин се източва и НЕК. 1 млрд. загуба.[/quote]

    Какъв 1 млрд, задълженията на НЕК вече са към 5 млрд, очаква се сега да се увеличат още заради водената от управляващите и "независимата" ДКЕВР политика. Освен това е възможно на арбитража в Париж за Белене да ни праснат неутойки към 1,5 млрд лева, с което дълга на НЕК по размер става колкото активите, и ще последва замяна на дълг срещу собственост.
    Тия интриги си ги въртят дългосрочно, и целта е заграбване на собственост - активите в енергетиката, земеделските земи, курортите, ако е останало още някое атрактивно държавно предприятие защо да не го прилапат?
    Тази държава с активната помощ на БСП и ДПС никак не отива на добре, и няма логика земеделските земи да са изключение.

  • 4
    nefertiti_egipt avatar :-|
    Нефертити

    Да се маха това правителство, че то иначе няма да се оправи държавицата. Само крадът и влачат, че и хората завличат в тинята.

  • 5
    fener avatar :-|
    Firefly

    До коментар [#4] от "Нефертити":

    Буквално!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Зелени и на покрива

Зелени и на покрива

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK