С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
12 4 юли 2014, 18:00, 9802 прочитания

И банки, и строители вече искат да знаят истинската цена

Оценките на имоти

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Илюстрация

Авторът е мениджър "Оценки и инвестиционни услуги" в Colliers International
Пазарната оценка на един актив, и по-конкретно – недвижим имот, показва на каква стойност той би могъл да бъде разменен между две страни, които желаят да сключат сделка при нормални пазарни условия. Най-често оценките се използват за счетоводни цели, при взимане на вътрешнофирмени решения, както и в случаите на преговори между две страни, които не могат да се споразумеят за цената на определен имот. Естествено при отпускането на банкови кредити, обезпечени с недвижим имот, също се изготвя оценка на конкретния актив.
През последните 3-4 години запитванията от клиенти, свързани с подготовка на оценителски доклади, бяха най-често за целите на счетоводното отчитане, тъй като активността при ипотечното кредитиране, особено на по-големи проекти, спадна.

През изминалите 12 месеца обаче в България станахме свидетели на все повече случаи, при които две страни не могат да стигнат до окончателно съгласие относно цената на имот и назначават независим оценител, който да даде становище. Като резултат от това повишено търсене можем да твърдим, че се доближаваме до добрите пазарни практики на държавите от ЕС, където ползването на подобни оценителски услуги е масово.


Клиентите на услугата

Компаниите и частните лица, които имат нужда от пазарна оценка, са тези, които притежават, придобиват или смятат да продават недвижим имот. Натрупаният при нас опит е най-вече с международни компании и инвестиционни фондове за недвижими имоти.

Заради кризата от последните години банковите институции също станаха основен клиент за пазарни оценки, тъй като се наложи да се сдобият с голям брой активи. Но България все още изостава спрямо другите държави от ЕС по отношение активността на банките при оценяването на портфолиата от жилищни недвижими имоти. В повечето европейски държави е практика и се изисква по закон портфолиата от ипотеки на кредитните институции да се оценяват ежегодно от независим оценител по международно приетите стандарти.



За съжаление у нас това все още не е масова практика и немалка част от банките оценяват външно само единични активи. Един от рисковете, които крие този подход, е, че в немалък брой случаи балансовите числа на съответните имоти се оказват по-високи от техните пазарни стойности. Това води след себе си трудности при продажбата на тези активи и те често престояват дълго време в банката. В тази връзка е важно да споменем, че през последната година банковите институции започнаха да актуализират тези стойности и съответно да ги реализират чрез продажба.

Защо е нужна независима оценка

Пазарната оценка е необходимо да бъде направена от независим оценител, защото по този начин се гарантира нейната обективност. Най-простият пример, който може да бъде даден в тази насока, е, че за един външен оценител е много по-лесно да покаже и аргументира значителен спад от 20-30% в стойността на актив на годишна база, отколкото за който и да било вътрешнофирмен експерт.

По отношение на взаимодействието между банки и оценители смятаме, че е изключително важно банковите институции да станат по-отворени към външни оценки. Това е единственият начин, по който може да се гарантира, че активите, които те притежават, са обективно и пазарно оценени в съответствие с добрите международни практики. На този етап има банки, които дори и за единични активи, при които обаче заемът е огромен, не използват услугите на външни оценители, което е в разрез с международните бизнес практики.

Тенденциите на пазара

През последните 12 месеца виждаме много засилена активност на пазара на оценки от страна на земеделските фондове. Доскоро пазарът на земеделска земя в България бе силно сегментиран и имаше много на брой малки собственици. Това все още е така, но през последните година-две картината започна да се променя. В този сегмент ставаме свидетели на все по-засилено окрупняване на имоти, навлязоха и международни инвеститори. Това е добър сигнал, защото показва, че все още има потенциал за развитие на земеделския сегмент. Важно е да споменем, че това е секторът, в който цената на активите отбелязваше траен ръст през последните 5 години въпреки кризата и забавянето на икономиката. В тази връзка очакваме тенденцията да продължи, тъй като в България цената на декар е значително по-ниска, отколкото в съседни държави.

Друга тенденция, която отчитаме от началото на годината, е засилване активността на строителите, които се нуждаят от бизнес планиране и проучване (feasibility and marketability studies). Този тип проучвания показват до каква степен един проект може да бъде реализиран на пазара, както и на какви цени. Това дава възможност на съответния инвеститор да прецени дали конкретна инвестиция е оправдана на този етап.

Тази повишена активност е много добър сигнал за раздвижване на пазара и нещо, което очакваме да се засили като тенденция. Причината е, че на този етап отчитаме явен недостиг на качествен продукт в два от сегментите на недвижимите имоти – жилища и офиси. И при двата е налице стабилно, покачващо се търсене, а новите и качествени проекти намаляват.

Може да се каже, че в някаква степен търсенето страда поради липсата на подходящ продукт. Това важи с пълна сила за инвестиционния пазар на имоти, където фактът, че добрите проекти са рядкост, прави привличането на нови фондове трудно.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Бъдещият софийски жк "Галакси" 8 Бъдещият софийски жк "Галакси"

Срещу необявена цена "Галакси инвестмънт груп" стана собственик на най-големия парцел за строителство в рамките на София

6 дек 2019, 6851 прочитания

Най-динамичните строителни компании: От кота 150% и нагоре Най-динамичните строителни компании: От кота 150% и нагоре

Дружествата от сектора отчитат поредна много добра година, а държавата и общините са основните източници на финансиране

4 дек 2019, 6549 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
City Center Sofia вече е с нов собственик

Молът до "Хемус" е придобит от базирания в Лондон фонд Revetas

Още от Капитал
Да пазиш традицията "Под Балкана"

Животновъдната ферма на семейство Кулови край Карлово е затворила целия цикъл на производство

Четиримилиардната алтернатива

Годината е рекордна за взаимните фондове, като те са сред малкото инвестиции, които бият инфлацията, макар да има и доста на загуба

Къде е еко-то в данъка за колите

Новите данъчни идеи на София се мотивират със замърсяването на въздуха, но реално нямат връзка с това

Доставянето на чиста енергия е по-лесно от съхранението й

Намаляването на емисиите зависи от узряването на технологиите за съхранение на енергия

Звуковата терапия на Стейси Кент

What a Wonderful World: певицата за нуждата да имаме споделени преживявания в кризисно време

Кино: "Болка и слава"

Алмодовар вълнуващо за спектакъла на живота и корените на творчеството

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10