На пазар за проблемни имоти

Малко добри и повече лоши новини. С такива резултати и нагласи пазарът на бизнес имоти преполови годината.

Добрите новини са, че движение не липсва, макар и основно около проблемни активи. Последният пример бе продажбата на City Center Sofia. Предшестваха я тази на хотел "Родина" и влизането на банката кредитор в старозагорския "Парк мол", макар и последното да не означава сделка. Все пак тези промени говорят, че пазарът се прочиства и за част от затъващите в необслужвани задължения проекти има шанс да заработят нормално. Оптимистична нотка внесоха и няколко сделки със строителни парцели, основно за реализация на жилищни и офисни проекти.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

От месец насам обаче лошите сигнали зачестяват – политическа криза, намаляване на кредитния рейтинг на страната, банкова паника... А с тях и коментарите за пазара вече са в съвсем различни посоки – от оптимистично очакване, че тези кризи няма да повлияят на инвеститорските решения, до мненията, че и малкото купувачи, оглеждащи активи в България, ще изчакат със сделките поне до изборите наесен.

Спасители в мола

За първия столичен мол City Center Sofia (CCS) новините тази година изглеждат добри. В средата на юни търговският център бе продаден от американската компания Heitman на фонда Revetas Fund I, управляван от базираното в Лондон дружество Revetas Capital Advisors LLP. Купувачът е специализиран в придобиване и управление на т.нар. подценени активи (distressed assets) и влизането му в търговския център бе изтълкувано като знак, че трупащият задължения проект може да тръгне в нова посока.



Продажбата трудно може да се нарече инвестиционна сделка. Консултантската компания MBL CBRE я определя по-скоро като придобиване на проблемен имот, каквито не липсваха на пазара през тази и миналата година (сходен пример миналата година бе "Панорама мол" в Плевен).

Директорът "Капиталови пазари" в MBL CBRE Владислав Христов очерта две ключови характеристики на този тип сделки – покупната цена се договаря директно с банката кредитор и новият собственик встъпва в непогасения кредит, след като той бъде преструктуриран и размерът му - сериозно намален.

Макар и за момента от Revetas да не дават подробности около сделката за софийския мол, тя вероятно е договорена именно по тази схема. От придобиването му от Heitman през 2008 г. за 101.5 млн. евро приходите на City Center Sofia трайно намаляват и през миналата година са паднали до 8.8 млн. лв. В същото време инвестиционният кредит от 64 млн. евро за сделката, отпуснат от Уникредит банк Аустрия, почти не е обслужван. Пет години по-късно, към края на 2013 г., задълженията към нея остават 117.3 млн. лв. (близо 60 млн. евро). В тази ситуация не е учудващо, че банката отдавна търсеше инвеститор, който да вкара свеж капитал в City Center Sofia и да увеличи приходите му чрез промяна на концепцията и по-ефективно управление.

Каквито и промени да започне новият собственик Revetas, те ще отнемат време. Според експерти – поне година-две, като междувременно City Center Sofia трябва да продължи да работи. Ако бъде намерена вярната формула и молът стабилизира приходите си до заложените от инвеститора нива, вероятно ще се търси изход от вложението. Прогнозите са това да стане след три до пет години, но за момента собственикът не дава информация и по този въпрос.

Нищо по-хубаво от лошите кредити

Подобно на предходни години и тази за момента се разписва на пазара на бизнес имоти основно с продажби заради необслужвани задължения и основно с български купувачи (първото изключение от години бе именно сделката с Revetas). Чисто инвестиционни сделки – покупки на отдадени под наем бизнес сгради с цел доходност, през първата половина на 2014 г. почти липсваха.

Сред малкото изключения бе продажбата на сграда 1Б в "Бизнес парк София". Тя бе купена от "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ за 2.5 млн. евро. Обявената от фонда доходност бе 9%, което е близко до очакваните нива от консултантските компании.

Нов собственик от януари има и магазинът на веригата "Техномаркет" на бул. "Цариградско шосе" в София заедно с прилежащия към него парцел и още един в съседство. Купувач е дружеството "Капитал форт", инвеститор в едноименната офис сграда на първа линия на булеварда и свързано с компанията "Форт Нокс" (виж карето), но при условие за 4-годишно право на ползване на земята и сградата от продавача "Глориент инвестмънт БГ".

Иначе, сред по-големите транзакции през периода бе тази за хотел "Родина", който бе придобит за 25 млн. лв. от дружество, свързано с Людмил Стойков. Сделката мина през частен съдебен изпълнител заради непогасени задължения към ОББ.

Също заради необслужван заем от 24.4 млн. евро тази пролет Уникредит Булбанк пое управлението и на старозагорския "Парк мол", свързан със собственика на "Александра групхолдинг" Стефан Минчев. Формално промяна в собствеността за момента няма, но мярката се тълкува като стъпка в тази посока.

Относително активен през периода бе пазарът на строителни парцели. От Forton преброиха пет по-големи сделки в този сегмент и отбелязаха като положителен факт завръщането на строителните предприемачи на пазара редом с търговските вериги и логистичните компании. Според агенцията вече не са изключение сделките за парцели с цел реализация на офисни или жилищни проекти – два пазара, към които през последните година-две интересът на купувачи и наематели постепенно се завръща. Подобна тенденция при парцелите отбелязаха и от Colliers International.

И двете компании дават сходни числа за обема на сделките с бизнес имоти през първото полугодие. От Forton ги изчисляват на общо 25.6 млн. евро, а от Colliers – на 26 млн. евро. И в двете числа сделката за City Center Sofia не е включена, тъй като официална цена за момента няма, а и договорката е по-скоро за встъпване в дълг.

• 1
• 2
• Следваща страница » "Ваканция за инвеститори"