С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
12 юли 2014, 17:40, 14383 прочитания

На пазар за проблемни имоти

Пазарът на бизнес сгради, макар и болезнено, се прочиства

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Малко добри и повече лоши новини. С такива резултати и нагласи пазарът на бизнес имоти преполови годината.

Добрите новини са, че движение не липсва, макар и основно около проблемни активи. Последният пример бе продажбата на City Center Sofia. Предшестваха я тази на хотел "Родина" и влизането на банката кредитор в старозагорския "Парк мол", макар и последното да не означава сделка. Все пак тези промени говорят, че пазарът се прочиства и за част от затъващите в необслужвани задължения проекти има шанс да заработят нормално. Оптимистична нотка внесоха и няколко сделки със строителни парцели, основно за реализация на жилищни и офисни проекти.


От месец насам обаче лошите сигнали зачестяват – политическа криза, намаляване на кредитния рейтинг на страната, банкова паника... А с тях и коментарите за пазара вече са в съвсем различни посоки – от оптимистично очакване, че тези кризи няма да повлияят на инвеститорските решения, до мненията, че и малкото купувачи, оглеждащи активи в България, ще изчакат със сделките поне до изборите наесен.

Спасители в мола

За първия столичен мол City Center Sofia (CCS) новините тази година изглеждат добри. В средата на юни търговският център бе продаден от американската компания Heitman на фонда Revetas Fund I, управляван от базираното в Лондон дружество Revetas Capital Advisors LLP. Купувачът е специализиран в придобиване и управление на т.нар. подценени активи (distressed assets) и влизането му в търговския център бе изтълкувано като знак, че трупащият задължения проект може да тръгне в нова посока.



Продажбата трудно може да се нарече инвестиционна сделка. Консултантската компания MBL CBRE я определя по-скоро като придобиване на проблемен имот, каквито не липсваха на пазара през тази и миналата година (сходен пример миналата година бе "Панорама мол" в Плевен).

Директорът "Капиталови пазари" в MBL CBRE Владислав Христов очерта две ключови характеристики на този тип сделки – покупната цена се договаря директно с банката кредитор и новият собственик встъпва в непогасения кредит, след като той бъде преструктуриран и размерът му - сериозно намален.

Макар и за момента от Revetas да не дават подробности около сделката за софийския мол, тя вероятно е договорена именно по тази схема. От придобиването му от Heitman през 2008 г. за 101.5 млн. евро приходите на City Center Sofia трайно намаляват и през миналата година са паднали до 8.8 млн. лв. В същото време инвестиционният кредит от 64 млн. евро за сделката, отпуснат от Уникредит банк Аустрия, почти не е обслужван. Пет години по-късно, към края на 2013 г., задълженията към нея остават 117.3 млн. лв. (близо 60 млн. евро). В тази ситуация не е учудващо, че банката отдавна търсеше инвеститор, който да вкара свеж капитал в City Center Sofia и да увеличи приходите му чрез промяна на концепцията и по-ефективно управление.

Каквито и промени да започне новият собственик Revetas, те ще отнемат време. Според експерти – поне година-две, като междувременно City Center Sofia трябва да продължи да работи. Ако бъде намерена вярната формула и молът стабилизира приходите си до заложените от инвеститора нива, вероятно ще се търси изход от вложението. Прогнозите са това да стане след три до пет години, но за момента собственикът не дава информация и по този въпрос.

Нищо по-хубаво от лошите кредити

Подобно на предходни години и тази за момента се разписва на пазара на бизнес имоти основно с продажби заради необслужвани задължения и основно с български купувачи (първото изключение от години бе именно сделката с Revetas). Чисто инвестиционни сделки – покупки на отдадени под наем бизнес сгради с цел доходност, през първата половина на 2014 г. почти липсваха.

Сред малкото изключения бе продажбата на сграда 1Б в "Бизнес парк София". Тя бе купена от "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ за 2.5 млн. евро. Обявената от фонда доходност бе 9%, което е близко до очакваните нива от консултантските компании.

Нов собственик от януари има и магазинът на веригата "Техномаркет" на бул. "Цариградско шосе" в София заедно с прилежащия към него парцел и още един в съседство. Купувач е дружеството "Капитал форт", инвеститор в едноименната офис сграда на първа линия на булеварда и свързано с компанията "Форт Нокс" (виж карето), но при условие за 4-годишно право на ползване на земята и сградата от продавача "Глориент инвестмънт БГ".

Иначе, сред по-големите транзакции през периода бе тази за хотел "Родина", който бе придобит за 25 млн. лв. от дружество, свързано с Людмил Стойков. Сделката мина през частен съдебен изпълнител заради непогасени задължения към ОББ.

Също заради необслужван заем от 24.4 млн. евро тази пролет Уникредит Булбанк пое управлението и на старозагорския "Парк мол", свързан със собственика на "Александра групхолдинг" Стефан Минчев. Формално промяна в собствеността за момента няма, но мярката се тълкува като стъпка в тази посока.

Относително активен през периода бе пазарът на строителни парцели. От Forton преброиха пет по-големи сделки в този сегмент и отбелязаха като положителен факт завръщането на строителните предприемачи на пазара редом с търговските вериги и логистичните компании. Според агенцията вече не са изключение сделките за парцели с цел реализация на офисни или жилищни проекти – два пазара, към които през последните година-две интересът на купувачи и наематели постепенно се завръща. Подобна тенденция при парцелите отбелязаха и от Colliers International.

И двете компании дават сходни числа за обема на сделките с бизнес имоти през първото полугодие. От Forton ги изчисляват на общо 25.6 млн. евро, а от Colliers – на 26 млн. евро. И в двете числа сделката за City Center Sofia не е включена, тъй като официална цена за момента няма, а и договорката е по-скоро за встъпване в дълг.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Още едни желаещи да строят небостъргач в София 1 Още едни желаещи да строят небостъргач в София

Група пловдивско-джебелски строителни предприемачи с планове за 90-метрова сграда в "Дружба 2"

19 юли 2019, 7097 прочитания

Лек спад в сделките с индустриални имоти през полугодието на 2019 г. Лек спад в сделките с индустриални имоти през полугодието на 2019 г.

В района на София има търсене, в Южна България то е предимно на малки площи, а в Северна очакват магистралата

14 юли 2019, 2480 прочитания

24 часа 7 дни

Кариерен клуб: Финанси »

Кой спечели конкурса за стипендии на ARC Academy

Петимата финалисти ще получат 50% от стипендията за магистърската програма "Реклама и бранд мениджмънт"

"Кариерен кошер" привлича обратно българите с опит и образование от чужбина

Събитието на 4 септември се очаква да събере над 1500 висококвалифицирани кандидати

"Юбер България" помага на студенти за първата им среща с работодатели

Компанията организира две лекции преди кариерния форум във Факултета по математика и информатика на СУ "Св. Климент Охридски"

Да си изградиш професия

В Института по строителство на Santa Fe College са едни от най-перспективните специалности във Флорида

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
Първият мол в западна София отваря през септември

Mega Mall ще е сред малкото в София с директна връзка с метростанция

Канабисът ли е новият bitcoin

Легализацията в Канада и САЩ създаде пазар за милиарди. Инвестицията обаче е все още доста рискова, но интересна

Напрежението около Кипър: Газ, санкции и геополитика

Конфронтацията между Анкара и Никозия е лоша новина за възможността за алтернативни доставки за Европа, включително за България

"Съгласие" купи животозастрахователния портфейл на "Дженерали" (коригирана)

Сделката е сключена в началото на декември, след като италианската компания обяви, че в България ще се съсредоточи само върху общото застраховане

Кредитор продава рециклиращите машини на Пламен Стоянов-Дамбовеца

Оборудването е струвало около 10 млн. лв. при покупката му, а сега се предлага за около половината

Чичо Томасовата България

Американският писател Томас Макгонигъл за спомените от НРБ и романа си за Никола Петков

Бързи, смели, бременни

За остарелите представи и новите проучвания, които доказват ползите от физическата активност и по време на беременността