Спасители в мола

За първия столичен мол City Center Sofia (CCS) новините тази година изглеждат добри. В средата на юни търговският център бе продаден от американската компания Heitman на фонда Revetas Fund I, управляван от базираното в Лондон дружество Revetas Capital Advisors LLP. Купувачът е специализиран в придобиване и управление на т.нар. подценени активи (distressed assets) и влизането му в търговския център бе изтълкувано като знак, че трупащият задължения проект може да тръгне в нова посока.

Продажбата трудно може да се нарече инвестиционна сделка. Консултантската компания MBL CBRE я определя по-скоро като придобиване на проблемен имот, каквито не липсваха на пазара през тази и миналата година (сходен пример миналата година бе "Панорама мол" в Плевен).

Директорът "Капиталови пазари" в MBL CBRE Владислав Христов очерта две ключови характеристики на този тип сделки – покупната цена се договаря директно с банката кредитор и новият собственик встъпва в непогасения кредит, след като той бъде преструктуриран и размерът му - сериозно намален.

Макар и за момента от Revetas да не дават подробности около сделката за софийския мол, тя вероятно е договорена именно по тази схема. От придобиването му от Heitman през 2008 г. за 101.5 млн. евро приходите на City Center Sofia трайно намаляват и през миналата година са паднали до 8.8 млн. лв. В същото време инвестиционният кредит от 64 млн. евро за сделката, отпуснат от Уникредит банк Аустрия, почти не е обслужван. Пет години по-късно, към края на 2013 г., задълженията към нея остават 117.3 млн. лв. (близо 60 млн. евро). В тази ситуация не е учудващо, че банката отдавна търсеше инвеститор, който да вкара свеж капитал в City Center Sofia и да увеличи приходите му чрез промяна на концепцията и по-ефективно управление.

Каквито и промени да започне новият собственик Revetas, те ще отнемат време. Според експерти – поне година-две, като междувременно City Center Sofia трябва да продължи да работи. Ако бъде намерена вярната формула и молът стабилизира приходите си до заложените от инвеститора нива, вероятно ще се търси изход от вложението. Прогнозите са това да стане след три до пет години, но за момента собственикът не дава информация и по този въпрос.

Нищо по-хубаво от лошите кредити

Подобно на предходни години и тази за момента се разписва на пазара на бизнес имоти основно с продажби заради необслужвани задължения и основно с български купувачи (първото изключение от години бе именно сделката с Revetas). Чисто инвестиционни сделки – покупки на отдадени под наем бизнес сгради с цел доходност, през първата половина на 2014 г. почти липсваха.

Сред малкото изключения бе продажбата на сграда 1Б в "Бизнес парк София". Тя бе купена от "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ за 2.5 млн. евро. Обявената от фонда доходност бе 9%, което е близко до очакваните нива от консултантските компании.

Нов собственик от януари има и магазинът на веригата "Техномаркет" на бул. "Цариградско шосе" в София заедно с прилежащия към него парцел и още един в съседство. Купувач е дружеството "Капитал форт", инвеститор в едноименната офис сграда на първа линия на булеварда и свързано с компанията "Форт Нокс" (виж карето), но при условие за 4-годишно право на ползване на земята и сградата от продавача "Глориент инвестмънт БГ".

Иначе, сред по-големите транзакции през периода бе тази за хотел "Родина", който бе придобит за 25 млн. лв. от дружество, свързано с Людмил Стойков. Сделката мина през частен съдебен изпълнител заради непогасени задължения към ОББ.

Също заради необслужван заем от 24.4 млн. евро тази пролет Уникредит Булбанк пое управлението и на старозагорския "Парк мол", свързан със собственика на "Александра групхолдинг" Стефан Минчев. Формално промяна в собствеността за момента няма, но мярката се тълкува като стъпка в тази посока.

Относително активен през периода бе пазарът на строителни парцели. От Forton преброиха пет по-големи сделки в този сегмент и отбелязаха като положителен факт завръщането на строителните предприемачи на пазара редом с търговските вериги и логистичните компании. Според агенцията вече не са изключение сделките за парцели с цел реализация на офисни или жилищни проекти – два пазара, към които през последните година-две интересът на купувачи и наематели постепенно се завръща. Подобна тенденция при парцелите отбелязаха и от Colliers International.

И двете компании дават сходни числа за обема на сделките с бизнес имоти през първото полугодие. От Forton ги изчисляват на общо 25.6 млн. евро, а от Colliers – на 26 млн. евро. И в двете числа сделката за City Center Sofia не е включена, тъй като официална цена за момента няма, а и договорката е по-скоро за встъпване в дълг.

Ваканция за инвеститори

За пазара на бизнес имоти годината започна с положителни очаквания.

От една страна, големи консултантски компании като Forton за пръв път от години регистрираха интерес от чуждестранни инвеститори към българския пазар. Основната причина бе намаляващата доходност от подобни сделки в Полша и Чехия и сигналите за изместване на фокуса към Унгария, Румъния и България (в тази последователност).

Въпреки натрупването на негативни фактори с политическата криза и банковите проблеми от компанията за момента запазват умерен оптимизъм за пазара и потвърждават очакванията си до края на годината да бъдат приключени сделки с бизнес имоти за 130 млн. евро при 66 млн. евро през миналата.

Една от най-големите сделки, чиито финал изглежда близък, е тази за "Кемпински хотел Зографски" при стойност около 50 млн. евро.

Георги Киров, директор "Инвестиционни и консултантски услуги" в Colliers, също отбеляза, че първоначалните очаквания на компанията са били пазарът на бизнес имоти да приключи със сходен обем сделки като миналата година. В основата на тази прогноза той постави стрес тестовете от Европейската централна банка, заради които много банки бързаха да изчистят балансите си от натрупаните лоши активи и се очакваше да са по-отстъпчиви в преговорите и цените.

Той обаче посочи и фактори, които влияят негативно. Например слабата ликвидност на българския пазар, която означава, че ако чужд инвеститор влезе в имотна сделка, при планираното излизане от инвестицията след три до пет години трудно ще намери купувач за своя актив. По същата причина банките не кредитират придобивания в България, а пазарът е доминиран от местни купувачи.

"Показателно е, че и двете големи хотелски сделки до момента (Radisson Blu и Hilton - бел. ред.) бяха финансирани със собствен капитал", посочи Георги Киров. Според него това е и причината за ниските обеми на пазара на бизнес имоти.

Прогнозата на Colliers обаче е, че заради политическата криза и опасенията за стабилността на банковата система сделките с бизнес имоти тази година ще са под нивото от предходната. Според Георги Киров чужди инвеститори, които са обмисляли покупки на имоти, след сигналите за проблеми са се отдръпнали и това ще продължи най-малко до изборите наесен.

"Инвеститорите навън гледат репортажи за страната и логически не могат да вържат нещата. Ако гледат статистиката, нещата в България изглеждат добре, затова и страната успя да пласира емисия дълг при сравнително ниска доходност. Има растящи сектори като туризма, аутсорсинг бизнеса, влизат производства от автомобилната индустрия В същото време се развихря банкова криза, политическата картина не е стабилна и това притеснява инвеститорите в имоти", обобщи той.

Сходни очаквания има и Владислав Христов от MBL CBRE. Консултантската компания също отчете засилена активност на банките на имотния пазар, които още в началото на годината са започнали да търсят реализация на придобити от обезпечения имоти. Извън полето на проблемните активи обаче от MBL CBRE оценяват позицията на чуждите инвеститори по-скоро като "предпазливо изчакване".

"Сега дори такива, които имат желание и възможност да купуват, предпочитат първо да видят в каква посока ще се развие настоящата политическа нестабилност", прогнозира Владислав Христов.

По отношение на проблемите в банковата система неговата оценка е, че доскоро сериозните инвеститори не са виждали причини за безпокойство. Дори напротив - именно доверието в стабилността на системата и макроикономическата стабилност са били сред основните причини за интерес към България.

Сега определено ще трябва време доверието да се възстанови.