Вписани тайни
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Вписани тайни

Вписани тайни

Кабинетът "Орешарски" ограничи достъпа до имотни актове с внесена на тъмно промяна в правилник

Радостина Маркова
12597 прочитания

© shutterstock


След като шест години е притежавал апартамент в Слънчев бряг, англичанинът Джон Д. решава да го продаде. Намира се купувач и сделката върви към финал. За да бъде приключена обаче, се налагат няколко проверки. Например справка по нотариален акт, която да докаже, че Джон е действителният собственик на продаваното жилище. Както и проверка за тежести, т.е. дали върху имота има възбрани, ипотеки и др. Доскоро това бяха рутинни процедури. Решение на кабинета "Орешарски" от 23 юли, дни преди да предаде властта, обаче създаде преграда. Става въпрос за въведената с правителствено постановление забрана Агенцията по вписванията да издава незаверени копия на вписани актове. С други думи, достъпът до имотните партиди вече се ограничава само до собствениците или нотариално упълномощени от тях лица.

Забраната е въведена с промяна в Правилника за вписванията, като мотивите са, че така ще се пресекат имотните измами. За момента обаче единственият ефект е, че се бавят, затрудняват и оскъпяват проверките при имотните сделки. А без тях рискът от измами става повече от реален.

Проблем за всички

Макар и горният пример да е в сегмента на ваканционните жилища, проблемът с проверките е валиден за целия имотен пазар.
Горян Върбанов от агенция New Estate дава пример с нотариалните актове - обичайна практика е преди даден брокер да предлага имот за продажба, да се увери, че продавачът е действителен собственик и няма скрити съсобственици. Това лесно може да се докаже с нотариален акт, но немалка част от англичаните с имоти в курортите не пазят документите си за собственост и разчитат само на имотния регистър. Така ако те не са на място и не са упълномощили адвокат да ги представлява, проверката дали са действителни и единствени собственици на продавания имот става невъзможна. Трудна задача се оказва и проверката за тежести. От New Estate дават пример с имот в нова жилищна сграда, ипотекирана по време на строителството. Честа практика е след завършването на такива строежи и погасяването на част от заема банките да заличават частично ипотеките. Справка върху кои от апартаментите още има тежести обаче и в този случай вече може да направи само собственикът или негов пълномощник. "С новите разпоредби на практика се оказва, че можем да правим проверки на имоти само като ангажираме собствениците с документи на място. А повечето ни клиенти са хора, които живеят в София, в чужбина…", дава пример и Христо Цветков, управител на варненския клон на агенция "Явлена". Според него крайният ефект от въведената забрана е много сериозно неудобство за гражданите и фирмите, което пречи на нормалната подготовка и приключване на сделките с недвижима собственост. "Подобна мярка не е функционална. А съм скептичен доколко препятства измамите с имоти", обобщава Христо Цветков.
На същото мнение е Снежана Тодорова, главен юрист в агенция "Адрес недвижими имоти". Според нея всеки купувач трябва да има възможност за пълна проверка на имота, който придобива, а с промяната в Правилника за вписванията това се затруднява. "Приветстваме правната сигурност на собствениците, но това не може да бъде за сметка на купувачите", коментира Тодорова. Тя посочва и друго слабо място в новата практика. Забраната за издаване на незаверени копия е пречка при проследяване на историята на даден имот, тъй като дори сегашният собственик няма достъп до по-стари документи при предишни собственици. Това пък е проблем при проверките за тежести, тъй като при подготовката на удостоверенията вече не може да се приложат всички предходни документи за имота, а само да се посочат. На практика това означава да се издирват в архива и да се описват актове, което освен че отнема време, е и по-несигурно като практика.
Забраната за издаване на незаверени копия затруднява и сделките с бизнес имоти, които и без това през последните години са трудни. А правната сигурност е един от ключовите проблеми за чуждите инвеститори на пазара на имоти. Според Христо Асенов от MBL CBRE липсата на достъп до документите по дадена имотна партида пречи при т.нар. финансово-правен анализ (due diligence), който задължително предшества покупките на големи активи. В тези случаи потенциалните кандидати не могат да проучат интересуващия ги имот без нотариално заверено пълномощно от собственика. Без достъп до актовете за собственост назад във времето няма как да се установи и цената, на която е придобиван имотът.

"Пазарът трябва да е прозрачен", категорични са от агенцията.

Един текст, различни практики

Оказва се, че ограничаването на достъпа до документите в Имотния регистър създава основно неудобства, включително заради различните практики в страната. Например във Варна копия от документи се предоставят само на собственици или на адвокати с пълномощни, сходна е практиката в Бургас. В Пловдив копия могат да получат само собственици и нотариуси, изброяват от "Адрес".   За момента само в София режимът е облекчен и се издават копия и извън този кръг от лица. За да предотвратят объркването, от Агенцията по вписванията пуснаха указания, че съгласно новите разпоредби могат да се правят устни справки по партидите и при желание от страна на клиентите - да се разпечатват на хартиен носител срещу заплащане по действащата тарифа за таксите. Заради промяната в Правилника за вписванията обаче достъпът до самите документи остава ограничен. Представител на Агенцията по вписванията обясни, че от нейна страна не е излизало подобно предложение за промяна в нормативната уредба, но след като тя е факт, трябва да се спазва. От Министерство на правосъдието също коментираха пред "Капитал", че се планира скорошно изменение на Правилника за вписванията и връщане на стария режим за достъп до документите по имотните партиди. Това ще стане с ново правителствено постановление, като в момента се събират становища по темата.
Срещу спорния текст има и жалба във Върховния административен съд, внесена от Сдружение за оптимизиране на правосъдието и администрацията (СОПА). "За свободното издаване на незаверени копия от вписани актове няма законово ограничение, като това обстоятелство е ноторно и се потвърждава от досегашната практика. Нормативната уредба не предвижда възможност Министерският съвет да въвежда такова ограничение с подзаконов нормативен акт, поради което въвеждането му е нищожно", аргументират се от сдружението. На фона на тези реакции изниква въпросът как и с какви мотиви е внесена подобна промяна. Проверка на СОПА показва, че текстът със забраната за издаване на незаверени копия от имотни документи не фигурира в проекта за промени в Правилника за вписванията, качен за обществено обсъждане в портала за обществени консултации на Министерски съвет и на сайта на Министерство на правосъдието, посочи Юлиян Чолаков от сдружението. Спорният текст се появява едва на правителственото заседание, когато ексминистърът на правосъдието Зинаида Златанова предлага за гласуване проекта за постановление. Самата Златанова не отговаряше на стария си мобилен номер.

Фактът, че текст, ограничаващ достъпа до вписани актове в Имотния регистър, е внесен на тъмно, предизвиква и немалко подозрения за истинската цел на промяната. Макар и маскирана под обичайния в тези случаи претекст "защита от имотни измами", по-вероятно е тя да е свързана с прикриването на обстоятелства около големи имотни сделки, тъй като граждани и неправителствени организации вече нямат достъп до нотариалните актове и няма да видят цената. Подозренията за момента гравитират около обезпеченията по кредитния портфейл на КТБ, но затварянето на регистъра със сигурност върши работа и при други сделки.

След като шест години е притежавал апартамент в Слънчев бряг, англичанинът Джон Д. решава да го продаде. Намира се купувач и сделката върви към финал. За да бъде приключена обаче, се налагат няколко проверки. Например справка по нотариален акт, която да докаже, че Джон е действителният собственик на продаваното жилище. Както и проверка за тежести, т.е. дали върху имота има възбрани, ипотеки и др. Доскоро това бяха рутинни процедури. Решение на кабинета "Орешарски" от 23 юли, дни преди да предаде властта, обаче създаде преграда. Става въпрос за въведената с правителствено постановление забрана Агенцията по вписванията да издава незаверени копия на вписани актове. С други думи, достъпът до имотните партиди вече се ограничава само до собствениците или нотариално упълномощени от тях лица.

Забраната е въведена с промяна в Правилника за вписванията, като мотивите са, че така ще се пресекат имотните измами. За момента обаче единственият ефект е, че се бавят, затрудняват и оскъпяват проверките при имотните сделки. А без тях рискът от измами става повече от реален.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

10 коментара
  • 1
    e_mil avatar :-P
    tamada

    "Нормативната уредба не предвижда възможност Министерският съвет да въвежда такова ограничение с подзаконов нормативен акт, поради което въвеждането му е нищожно..."

    Докъде я докарахме, а? Вече и корумпираните политици ги мързи да си извършат измамата както трябва. :)

  • 2
    today avatar :-|
    today

    Казано накратко, кабинетът Олигарски съсипа държавата.

  • brokersofia

    Комунягите пак не са го доизмислили. Аз съм брокер, който работи в София и клиентите ми са предимно купувачи. Няма как мой клент да остави капаро на който и да е било собственик на недвижим имот преди аз да съм проверил цялата история на имота и да съм прегледал всички предишни нотариални актове. Ок можем да се ограничим да прегледаме историята само за десет години назад, защото това е максималния давностен срок за всякакви претенции към имота от трети лица, но това за мен не е достатъчно. Защото ако са водени дела дори преди 15 години за този имот аз ще искам да съм наясно спора от какво естество е бил и кой е имал претенции към имота - роднина ни е бил, съсед ли има голямо значение, защото ако примерно мой клиент иска да си купи къща в Драгалевци и настощия и собственик е имал дългогодишни дела с комшията с когото делят една ограда аз бих искал да знам какъж е бил спора, защото се оказва през години е важно да знаеш съседа ти по ограда колко е луд и имаш право на избор да не му бъдеш съсед никога. Казуси има един милион, но подобно ограничение е в минус за всички. Ами как да се пазаря за цената на даден имот ако преди това съм поискал (аз съм представител на потенциалния купувач) пълномощно от собственика да му проверя документите, защото ако има нещо, което не е ок да не се пънем да борим цената? А как да проверя историята на имота за поне десет години назад ако настошщия собственик притежава имота от 6 години? Трябва да издиря по-предишния собственик да го помоля да ми направи пълномощно да му погледна нотариалния акт с койт е продал имота на настощия собственик!?!?! Пълно безумие. Господа моля не гласувайте за тези ляво ориентирани некъдърници, защото от тях както за пореден път стана ясно хубаво няма да види никой...

  • 4
    concord avatar :-|
    concord

    До коментар [#3] от "brokersofia":
    Еми и вие брокерите ще трябва с нещо да си заслужите тези 3% процента комисионно ,което лапате от въздуха за присвоени обяви с копирани текстове и откраднати снимки от чужди обяви на Ч.Л. , но посочени от вас на по-ниска цена за да излизат на по високи позиции в търсачките ....

    Е вече не е толкова лесно и евтино ,както преди да лапаш от въздуха и да не носиш никаква отговорност/вече визирам наемите/....Най паразитната професия с 99% сив сектор ,брокерите без трудови договори и осигуровки но с огромно желание да се намърдат в чужди сделки без някой да ги е молил за това!

  • 5
    yurukov avatar :-|
    Боян Юруков

    Къде се събират становища по темата? Някой може ли да даде контакти?

  • 6
    osudeni_dushi avatar :-|
    osudeni_dushi

    Естествено, че имат какво да крият.
    Те за нищо не си мърдат гъз.вете, освен ако няма полза или далавера.

  • 7
    brokersofia avatar :-|
    brokersofia

    До коментар [#4] от "concord":

    concord Явно нямаш никакъв опит с брокери или той се изчерпва с обаждане по обяви в нета за наемане на квартирки. Когато човек не е вещ по една тема е по-добре да замълчи. Затрудненията с агенция по вписванията пречат на всички по трасето - продавачи, купувачи и брокери и от това няма печеливши има само губещи и ако има доволен в подобна схема то той явно нито продава, нито купува, нито посредничи, а само "хейтва".

  • 8
    skitnikapozemqta avatar :-|
    skitnikapozemqta

    Смятйте колко далаверки с имоти са направили досега тези, които наистина стоят зад това решение..

  • 9
    vnu1410073572376161 avatar :-|
    Дора Манолова

    Не виждам разлика в това да ти предоставят незаверено копие от акт и сканираното/снимано от клиента такова. Това е заобикаляне на закона, който пък закон е прогласил като основен принцип на вписванията, тяхната публичност. Но всъщност основният проблем е друг-нямаше да има нужда от копията, ако съществената информация от вписаните актове намираше място в книгите по вписвания/имотен регистър няма-това е само част от име на закон/ЗКИР/ и наименование на структура в агенцията по вписванията/, като това се случваше с гаранция за вярност, точност и подреденост на същата. Така нар."удостоверение за тежести" следва да ни дава цялата информация, от която имат нужда купувачи, кредитори, брокери и т.н. Но това може да се случи само, ако съдържаща се в него информация е вярна,точна, пълна и подредена. В момента за едно лице и един имот могат да се създадат много на брой партиди, програмният продукт на агенцията по вписванията/ИКАР/ не кореспондира със законодателството, дори в някои модули му противоречи-подрежда данните за актове, имоти, лица по "свои" правила,служителите на агенцията по вписванията обработват информацията без върху тяхната дейност съдиите по вписванията да имат задължение да упражняват контрол и да следят за законосъобразност при обработката на прехвърлянето на данни от вписан акт в информационната система. Така се стига до множество грешки и пропуски в данните в информационната система, пренесена след това в издаваните удостоверения. Всъщност в коментираните поправки на правилника по вписванията се съдържа и норма, която "прогласява" информационната система, електронния регистър, програмните продукти за имотни партиди за нелегитимни-пар.40 изисква същите да се въведат и поддържат по ред, определен със заповед на министъра на правосъдието, каквато заповед до настоящия момент не съществува.

  • 10
    dondomat avatar :-|
    dondomat

    Колкото и вредни да бяха Олигарски и компания, мисля че тази поправка е правилна и нужна. Всички писъци които прочетох нагоре са вятър работа. Единствения на когото могат да потрябват тези справки е СОБСТВЕНИКЪТ !!! А всички страдалци ,които си мислят че им трябват, трябва да ги поискат именно от него - негово величество - СОБСТВЕНИКЪТ.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK