Най-старото обединение в Париж е това на търговците от "Шан-з-Елизе". Наемателите на емблематичната улица се сдружават през далечната 1860 г. и дълго време влияят върху всички аспекти от нейното битие – облик, събития, работно време на магазините и др. Ако търговците на софийския бул. "Витоша" имаха думата, днес той би бил съвсем различен. Вероятно значително по-консервативен за промени, по-придирчив към наематели и защо не – все още отворен за автомобили.

Това обаче не е така, а през последните години най-популярната софийска търговска улица преживя редица промени – превръщането й в пешеходна зона, прокопаването на метрото, ремонтите, оттеглянето на скъпите брандове, спадът на наемите, завземането на все повече площи от кафенета и ресторанти... Обобщаваме ги в няколко тенденции, които макар и пред очите ни, но бавно и затова почти незабележимо преобразяваха търговския булевард през последните години.

Завръщането на минувачите

Кризата и свитите доходи на купувачите, строителството на метрото и последвалият дълъг "прашен" период, мол-вълната в София... За "Витоша" това се оказа лоша комбинация. Заради строежа на подземната железница месеци наред булевардът беше негостоприемно място с тесни пасажи за преминаване. И потокът от минувачи секна.

Междувременно моловете се наложиха като места за пазаруване и търговската улица опустя. Данните на консултантската компания Colliers показват, че най-критична е била 2010 г., когато делът на свободните магазини се е повишил до 17% при едва 2% от площите на булеварда през предходната година. Самите търговци също си спомнят този период. "Огражденията около строежа на метрото пречеха на клиентите да стигнат до магазина и това съчетано с ниската покупателна способност даде отражение върху продажбите ни", обобщава представител на модна марка, която присъства на булеварда от години. Когато периодът на ремонтите приключи и обновяването на две-трети от бул. "Витоша" бе факт обаче картината се промени.

По-приветливият облик и превръщането на търговската улица в пешеходна зона доведе до отваряне на нови заведения, те привлякоха посетители и в резултат търговците се връщат. Метрото също допринесе за това. Представителят на цитираната по-горе модна марка сега отбелязва: "Спирката в близост до магазина улеснява придвижването на клиентите, а отскоро работим и с удължено работно време."

Улицата на заведенията

Тенденцията "Витоша" все повече да се превръща в зона за заведения се усети преди близо две години. Дотогава кафенетата на бул. "Витоша" се брояха на пръсти, а по време на ремонтите оредяха съвсем. След края на строителните дейности и спирането на автомобилното движение обаче там се настаниха известни марки като сладоледените салони Afreddo, Raffy, фреш-барове, кафенета, вериги за хранене като Wok to Walk, популярни заведения – отскоро на улицата е първият за столицата ресторант от веригата "Щастливеца". В топлите дни потокът от хора не секва и това се отчита и от наемателите. "През лятото клиентите са значително повече в салона ни на бул. "Витоша", а през зимата – в обекта ни в The Mall", казва управителят на Afreddo.

Очевидно и бизнесът на конкурентната Raffy на булеварда върви, след като собствениците поетапно разшириха приземния етаж и наеха втори за тераса бар. "Разширението не беше планирано, дължи се изцяло на увеличаването на клиентите", обясниха от заведението. Макар и разходката по бул. "Витоша" да оставя впечатление, че заведенията вече са основни наематели, статистиката сочи обратното. Според Colliers все още преобладават търговците на дрехи и обувки, които заемат 42-46% от общата площ. Тази на заведенията е едва 13-15%, макар и с външните маси да изглежда, че са превзели булеварда. Останалото са обекти за различни услуги – аптеки, дрогерии, оптики, книжарница, банки, мобилни оператори и др.

Топ търговците

Първият знак, че бул. "Витоша" отново е интересен за модните търговци, бе отварянето на магазин на Zara в частта срещу Съдебната палата. Три години по-късно H&M отвори в бившия салон на Уникредит Булбанк на търговската улица. Появата на Zara и H&M бе знакова, тъй като за първи път световни модни марки директно стъпиха на бул. "Витоша". Към обекти на централната улица гледат и други големи оператори, но няма подходящи помещения. "Ако се предлага магазин над 500-600 кв.м, той най-често е на няколко нива и това ограничава ритейлърите да развият концепциите си. Те искат да отварят т.нар. представителни магазини (flagship) на булеварда, каквато е практиката по света", коментира Боряна Пенева от Colliers.

Възможен изход намери представителят на Benetton – MDL, който откри няколко обекта на булеварда, включително специализиран с детски колекции. Според Росен Генев от консултантската компания Forton причина големите световни марки първо да стъпват в моловете е, че там могат да постигнат по-добри наемни условия. Впоследствие обаче повечето поглеждат и към търговската улица.

Средната ръка

Влизането на световни марки, насочени към масовия потребител, е ефект на още едно явление на бул. "Витоша" - оттеглянето на луксозните магазини за сметка на по-достъпната мода. Бутиците за дрехи и обувки започнаха да напускат булеварда още след затварянето му за коли преди години. Сега повечето са позиционирани в частта след бул. "Патриарх Евтимий", където клиентите им могат да паркират, както и в карето на улиците "Леге" и "Съборна".

Самият бул. "Витоша" постепенно се превърна в пъстра смесица от заведения и магазини в различни ценови категории – редом с популярните брандове от средния клас на улицата навлязоха и редица търговци, които разчитат основно на ниските цени. По изключение позиции на булеварда запазиха по-стари наематели като DIKA, която е там от средата на 90-те, докато други като Capasca освободиха площите (сега на мястото е Sport Depot).

Ценови промени

Във времето преди моловете "Витошка" беше без конкуренция в София като наеми. За магазин на булеварда се чакаше на опашка, а нива над 100 евро/кв.м бяха нормално явление. Трансформацията на района обаче каза думата си и в това отношение - за последните пет-шест години спадът на наемите е в пъти. Пазарът се стабилизира едва през последната година с връщането на живота по булеварда.

Така средно месечно за квадрат търговска площ на "Витошка" сега вече се плащат 38 евро/кв.м (виж графиката), а свободните магазини намаляха до осем (три от тях от дълго време са без наемател). Макар и малко, не липсват и атрактивни оферти като за мястото на бившия магазин на Mango. За момента е ясно, че с директното си стъпване на българския пазар испанската марка няма да наеме обратно обекта. От посредника по сделката Forton обаче коментираха, че най-вероятно новият наемател отново ще е моден ритейлър.

Преглед на оригинала