Новите дрехи на булеварда
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Новите дрехи на булеварда

Новите дрехи на булеварда

Как столичната "Витошка" от символ на лукса се превърна в зона за заведения и достъпен шопинг

Сирма Пенкова, Радостина Маркова
15513 прочитания

© Надежда Чипева


42 до 46% от търговските площи на бул. "Витоша" са заети от търговци на дрехи и обувки. На заведенията се падат 13-15%
38 лв. на квадратен метър е средният наем на централния столичен булевард.

Най-старото обединение в Париж е това на търговците от "Шан-з-Елизе". Наемателите на емблематичната улица се сдружават през далечната 1860 г. и дълго време влияят върху всички аспекти от нейното битие – облик, събития, работно време на магазините и др. Ако търговците на софийския бул. "Витоша" имаха думата, днес той би бил съвсем различен. Вероятно значително по-консервативен за промени, по-придирчив към наематели и защо не – все още отворен за автомобили.

Това обаче не е така, а през последните години най-популярната софийска търговска улица преживя редица промени – превръщането й в пешеходна зона, прокопаването на метрото, ремонтите, оттеглянето на скъпите брандове, спадът на наемите, завземането на все повече площи от кафенета и ресторанти... Обобщаваме ги в няколко тенденции, които макар и пред очите ни, но бавно и затова почти незабележимо преобразяваха търговския булевард през последните години.

Завръщането на минувачите

Кризата и свитите доходи на купувачите, строителството на метрото и последвалият дълъг "прашен" период, мол-вълната в София... За "Витоша" това се оказа лоша комбинация. Заради строежа на подземната железница месеци наред булевардът беше негостоприемно място с тесни пасажи за преминаване. И потокът от минувачи секна.

Междувременно моловете се наложиха като места за пазаруване и търговската улица опустя. Данните на консултантската компания Colliers показват, че най-критична е била 2010 г., когато делът на свободните магазини се е повишил до 17% при едва 2% от площите на булеварда през предходната година. Самите търговци също си спомнят този период. "Огражденията около строежа на метрото пречеха на клиентите да стигнат до магазина и това съчетано с ниската покупателна способност даде отражение върху продажбите ни", обобщава представител на модна марка, която присъства на булеварда от години. Когато периодът на ремонтите приключи и обновяването на две-трети от бул. "Витоша" бе факт обаче картината се промени.

По-приветливият облик и превръщането на търговската улица в пешеходна зона доведе до отваряне на нови заведения, те привлякоха посетители и в резултат търговците се връщат. Метрото също допринесе за това. Представителят на цитираната по-горе модна марка сега отбелязва: "Спирката в близост до магазина улеснява придвижването на клиентите, а отскоро работим и с удължено работно време."

Улицата на заведенията

Тенденцията "Витоша" все повече да се превръща в зона за заведения се усети преди близо две години. Дотогава кафенетата на бул. "Витоша" се брояха на пръсти, а по време на ремонтите оредяха съвсем. След края на строителните дейности и спирането на автомобилното движение обаче там се настаниха известни марки като сладоледените салони Afreddo, Raffy, фреш-барове, кафенета, вериги за хранене като Wok to Walk, популярни заведения – отскоро на улицата е първият за столицата ресторант от веригата "Щастливеца". В топлите дни потокът от хора не секва и това се отчита и от наемателите. "През лятото клиентите са значително повече в салона ни на бул. "Витоша", а през зимата – в обекта ни в The Mall", казва управителят на Afreddo.

Очевидно и бизнесът на конкурентната Raffy на булеварда върви, след като собствениците поетапно разшириха приземния етаж и наеха втори за тераса бар. "Разширението не беше планирано, дължи се изцяло на увеличаването на клиентите", обясниха от заведението. Макар и разходката по бул. "Витоша" да оставя впечатление, че заведенията вече са основни наематели, статистиката сочи обратното. Според Colliers все още преобладават търговците на дрехи и обувки, които заемат 42-46% от общата площ. Тази на заведенията е едва 13-15%, макар и с външните маси да изглежда, че са превзели булеварда. Останалото са обекти за различни услуги – аптеки, дрогерии, оптики, книжарница, банки, мобилни оператори и др.

Топ търговците

Първият знак, че бул. "Витоша" отново е интересен за модните търговци, бе отварянето на магазин на Zara в частта срещу Съдебната палата. Три години по-късно H&M отвори в бившия салон на Уникредит Булбанк на търговската улица. Появата на Zara и H&M бе знакова, тъй като за първи път световни модни марки директно стъпиха на бул. "Витоша". Към обекти на централната улица гледат и други големи оператори, но няма подходящи помещения. "Ако се предлага магазин над 500-600 кв.м, той най-често е на няколко нива и това ограничава ритейлърите да развият концепциите си. Те искат да отварят т.нар. представителни магазини (flagship) на булеварда, каквато е практиката по света", коментира Боряна Пенева от Colliers.

Възможен изход намери представителят на Benetton – MDL, който откри няколко обекта на булеварда, включително специализиран с детски колекции. Според Росен Генев от консултантската компания Forton причина големите световни марки първо да стъпват в моловете е, че там могат да постигнат по-добри наемни условия. Впоследствие обаче повечето поглеждат и към търговската улица.

Средната ръка

Влизането на световни марки, насочени към масовия потребител, е ефект на още едно явление на бул. "Витоша" - оттеглянето на луксозните магазини за сметка на по-достъпната мода. Бутиците за дрехи и обувки започнаха да напускат булеварда още след затварянето му за коли преди години. Сега повечето са позиционирани в частта след бул. "Патриарх Евтимий", където клиентите им могат да паркират, както и в карето на улиците "Леге" и "Съборна".

Самият бул. "Витоша" постепенно се превърна в пъстра смесица от заведения и магазини в различни ценови категории – редом с популярните брандове от средния клас на улицата навлязоха и редица търговци, които разчитат основно на ниските цени. По изключение позиции на булеварда запазиха по-стари наематели като DIKA, която е там от средата на 90-те, докато други като Capasca освободиха площите (сега на мястото е Sport Depot).

Ценови промени

Във времето преди моловете "Витошка" беше без конкуренция в София като наеми. За магазин на булеварда се чакаше на опашка, а нива над 100 евро/кв.м бяха нормално явление. Трансформацията на района обаче каза думата си и в това отношение - за последните пет-шест години спадът на наемите е в пъти. Пазарът се стабилизира едва през последната година с връщането на живота по булеварда.

Така средно месечно за квадрат търговска площ на "Витошка" сега вече се плащат 38 евро/кв.м (виж графиката), а свободните магазини намаляха до осем (три от тях от дълго време са без наемател). Макар и малко, не липсват и атрактивни оферти като за мястото на бившия магазин на Mango. За момента е ясно, че с директното си стъпване на българския пазар испанската марка няма да наеме обратно обекта. От посредника по сделката Forton обаче коментираха, че най-вероятно новият наемател отново ще е моден ритейлър.

42 до 46% от търговските площи на бул. "Витоша" са заети от търговци на дрехи и обувки. На заведенията се падат 13-15%

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

22 коментара
  • 1
    enterfornone avatar :-|
    enterfornone

    А Фандъкова забрави да довърши ремонта...

  • 2
    gradu6kata.bie avatar :-|
    Мале, малеее....

    Малее, малеее, каква статия.
    Почти да повярваме:
    1. Витошка е точен израз на БГ икономика, която се крепи на кръчмарската гилдия. Но ако пиеш едно кафе, ще разбереш за какво иде реч...
    2. Витошка е гъчкана от велосипедисти, които както знаем се грижат за пешеходците, да не би да могат да ходят спокойно...
    3. За чистотата да не говорим: минава "брат.чедките", събират едрите буклуци и толкоз...А повръщаното, разлятото от пияниците се оставя на гълъбите...
    4. Най-хубавото е, че несполучливия бивш фонтан стана хубаво място за пързаляне на най-малките 1-2 годишни дечица
    5. Поне да бяха довършили довършителните работи, а те го зарязаха до Солунска, и към центъра си е селско лустро на макадам...

  • 3
    smoothcriminal avatar :-|
    scmj

    София имаше нужда от една такава дълга и добре изглеждаща пешеходна улица. Дано да остане така за дълго!

  • 4
    izabell avatar :-|
    izabell

    "Витошка" трябва да е пешеходна чак до "Южен парк" и... засега липсват малки площадчета.

  • 5
    daaam avatar :-|
    daam

    На мен ми харесва Витошка

  • 6
    badmf avatar :-|
    badmf

    Като чета коментарите разбирам, че София тотално е превзета от селото.
    Нужда от "чаршия" изпитват само люде, населявали провинцията, където въпросния обект се е ползвал за да се покаже местния еснаф, разхождайки вечер новите си тоалети, за да предизвика завистта на простолюдието.
    Витошка вече не е нито риба, нито рак. Не може да се каже, че е пешеходна, защото на места широкия иначе булевард се стеснява до 3-4 метра, заради масите и столовете на заведенията. За архитектурата и материалите на ремонтираната му част изобщо няма да отварям дума, защото тя може да се харесва само на хора с твърде нисък критерий за красота.
    Липсата на велоалеи пък предизвиква омраза от въпросния еснаф. За него е неизвестно, че столицата е строена от римляни, а центърът й е кръстопът и Витошка се явява важна транспортна артерия.
    Както и да е. След като емигрантите от село станаха повече от софиянци, включително и в управлението на града, нормалните софийски дришльовци, като мен, ще трябва да търпим.

  • 7
    wyg53365051 avatar :-|
    Българофилъ

    Обновената част на бул. Витоша от "Аптека" към Съдебната е точно копие на всяка една провинциална търговска улица. А оная цица, на която се пързаляли децата е мозъчният онанизъм на някой бавноразвиващ се братовчед на Петър Диков. А от статията разбирам, че пешеходната част на Витошка била затворена след ремонта. "След края на строителните дейности и спирането на автомобилното движение обаче там се настаниха известни марки като сладоледените салони...". Може ли да попитам автора дали паметта му го лъже или просто не е стъпвал в центъра преди да я разкопаят тази улица? Автомобилното движение и преди си беше забранено, като изключим колите със специален режим, но те и сега могат да си минат. Единствено трамваят не може да мине, защото по тия хлъзгави павета му е трудно.

  • 9
    demokoko18 avatar :-|
    demokoko18

    Нали всички си давате сметка, че няма абсолютно никакво значение дали си роден в София или не ? По-важното е отношението... Ако сме доказали едно нещо , то е че никой няма едноличен монопол върху простотията :)

    За мен лично Витошка е в пъти по-добре отколкото преди 15 години , да кажем. Фонтанът е грозен, но пък има вело-алеи ( поне в не-ремонтираната част ). Друг е въпросът, че 80% от тях са окупирани от кафета и свободно блуждаещи пешеходци.

  • 10
    goschko avatar :-(
    goschko

    Голям брой барове и кафенета са превзели бившата търговска улица улицата (което е хубаво), но Raffy е превзело и велоалеята, и почти целите релси на трамвая - доста отвъд тротоарното си право и за сметка на всички не-клиенти на заведението (което определено не е нито хубаво, нито цивилизовано, нито говори за кой знае какво уважение към гражданите на София и техните гости).


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK