Третата възраст на една бивша фабрика
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Третата възраст на една бивша фабрика

Третата възраст на една бивша фабрика

Или как на типичен индустриален терен в София може да изникне луксозен хоспис

Радостина Маркова
16369 прочитания

Когато преди 15 години Джордж Тсагарис купува базата на бившето държавно дружество "Програмни продукти и системи", със сигурност не е предполагал за какво ще използва имота след време. Дълги години в сградите в столичния квартал "Овча купел" работеше текстилната фабрика на гръцкия бизнесмен. След като производството замря, фирмата на Тсагарис "Пангеа" се насочи към консултантските услуги, а имотите бяха отдадени под наем. С течение на времето обаче най-ценният актив на "Пангеа" се оказаха не сградите, а земята под тях. В основата са лечебната минерална вода в района и идеята да се използва този ресурс, като се изгради на мястото на бившите производства център за възрастни хора заедно с голям болничен и хотелски комплекс. Проектът е готов и вече са в ход преговори за финансирането му. Ако приключат успешно, до 2-3 години в западната част на София може да се появи уникален като замисъл и комбинация от площи комплекс, който да проправи път на инвестициите в имотни проекти, свързани с медицинския туризъм и грижата за възрастни хора. Според Тсагарис ниша има.

Потенциал на възраст

Навсякъде в развитите страни се отделя специално внимание на поколението на бейби-бума. Около родените между средата на 40-те и 60-те години от години се оформя цяла индустрия от услуги, обобщава Джордж Тсагарис. Описва ги като хора, които навлизат в пенсионна възраст, отгледали са децата си, много от тях са сами и искат да водят независим живот - да почиват, да се забавляват, да спортуват, да са заобиколени от приятели и хора със сходни интереси и в същото време да са на място, където ще се грижат за тях.

Така по модела на комплексите и селищата за възрастни хора в Западна Европа и САЩ той решава да инвестира в подобен проект и в България. Идеята му е да изгради хоспис и луксозен апартаментен хотел за хора над 65 години, насочен основно към западните пазари, като предложи аналогични услуги, но на цени в пъти под техните. Дава пример с Германия, където пакет с всичко необходимо за живот в подобен комплекс за възрастни хора започва от 5000 евро на месец, докато в този в "Овча купел" цената ще е около 1100 евро.

За проекта си Джордж Тсагарис разполага с достатъчно земя - парцелът в "Овча купел" е малко над 20 000 кв.м. Пространството стига за реализация на различни проекти - предприемачът не крие, че е обмислял да изгради университетска база с апартаментна част за чужди студенти, като са водени разговори с китайското правителство. За по-традиционни решения като жилищно строителство не се е замислял, защото по думите му "в София много жилища се построиха и много стоят празни".

След като идеята за апартхотел и хоспис за възрастни хора придобива очертания, възлага проектирането на арх. Георгий Станишев. С готовата визия се обръща към Sortis Real Estate, част от консултантската група Sortis, за разработване на бизнес план.

Консултантите също имат идеи за развитие на проект в тази сфера и допълват концепцията с рехабилитационна болница, 4-звезден хотел и голям балнеоцентър, който да използва ресурсите от минерална вода. Управителят на групата Sortis Мартин Паев посочи, че през последните години са разглеждали най-малко 5-6 проекта за изграждане на хосписи и домове за възрастни хора, но никой не е бил на подходящ терен. По думите му имотът на Джордж Тсагарис в "Овча купел" отговаря на няколко условия - предлага минерална вода и е в рамките на голям град с достъп до забавления, удобства и при нужда до здравни заведения.   

"Разработихме концепция, която включва взаимно допълващи се площи и услуги. Идеята е те да функционират в синергия и едновременно с това да се реализират икономии от мащаба", обясни Паев. Така например балнеоцентърът ще обслужва както болничната и хотелската част, така и апартхотела, а ще бъде достъпен и за външни посетители. В същото време, ако замисълът бе останал само на ниво "грижа за възрастни хора", изграждането и поддръжката на басейни едва ли би било финансово оправдано. Разширяването на кръга от потенциални потребители обаче дава възможност в концепцията да влязат три басейна, ресторант, СПА зона, фитнес център и др. Предвиден е и денонощен център за спешна помощ.

Проект с мащаб

Целият комплекс ще е с разгъната застроена площ от 58.9 хил. кв.м. Най-голяма част ще заема резиденцията за възрастни хора, която ще включва 390 апартамента и стаи в три сгради (виж визуализацията). От тях 349 апартамента ще се обитават от хора, които сами или с малко помощ могат да се справят с ежедневни ситуации като обличане, хранене, излизане, но не се нуждаят от медицинска помощ. Останалата част от леглата ще са в дом за медико-социални грижи с 42 места.

Друга част от площите са предвидени за 4-звездния СПА хотел със 110 стаи, който ще бъде даден за управление на чуждестранна верига. Той ще включва и конферентна част, което ще позволи да съчетава различни видове туризъм.

Третият елемент - рехабилитационната болница, ще има 96 стаи, всяка с по едно легло плюс второ за придружител. Тя ще предлага болнични грижи в близка до хотелска среда. В обособена част от сградата на болницата ще бъде разположен и СПА центърът с минерална вода и възможности за различни процедури.

Според Мартин Паев инвестицията в рехабилитационната болница ще позволи да се развива т.нар. медицински туризъм, при който почивката се съчетава с лекарски услуги. На тази база той вижда "Пангеа център" като конкурент на центрове за рехабилитация от типа на Карлови Вари в Централна Европа, които също привличат западни посетители с висок клас база и услуги, но на по-ниски цени. За България проучванията показват, че повечето рехабилитационни центрове са морално и физически остарели и на практика не могат да се конкурират във високия ценови клас.

Облекчение при разработването на западните пазари дава и влязлата в сила през октомври 2013 г. европейска директива, която допуска трансгранично финансиране на медицински услуги в рамките на ЕС. На тази база консултантите на "Пангеа център" очакват по-лесно да привличат и клиенти от Германия и скандинавските страни, включително чрез договаряне с местни здравни фондове. Сред ключовите пазари е и руският, където финансирането на рехабилитация и почивки е често срещана социална придобивка.

Джордж Тсагарис допълни, че интерес към апартхотела вече са заявили организации, специализирани в услугите за възрастни хора в различни европейски страни и САЩ. Заради по-високия стандарт, който предлага, обаче проектът е насочен към не повече от 5% от българите над 65 години. В таргет групата влизат пенсионери, работили в чужбина и получаващи европейски пенсии, също хора с реституирани имоти, както и такива със собствен бизнес.

И доста милиони в евро

Проект, зад който стоят добър бизнес план и сигурни пазари, трудно ще остане без финансова подкрепа. При "Пангеа център" на базата на планираните приходи от различни услуги в бизнес плана е заложена вътрешна норма на възвращаемост на капитала между 20 и 25%, а очакваното възвръщане на инвестицията е за около 8 години от началото на оперирането на комплекса. Според Мартин Паев подобни нива са конкурентни при реализацията на проекти на имотния пазар.

Въпросът с финансирането обаче още е висящ, тъй като преговорите с потенциални инвеститори не са приключили. Джордж Тсагарис обясни, че общата сума на за проекта ще е 40.8 млн. евро. От тях земята се оценява на около 6 млн. евро, а български и чужди банки са готови да финансират между 50 и 60% от сумата при конкурентни лихвени нива.

"В момента преговаряме с частни инвеститори, които да осигурят останалата част от средствата", посочи предприемачът. Неговите очаквания са тези разговори да приключат до няколко месеца, като от тях ще зависи и стартът на строителните работи. Плановете са заедно с подготовката на идеен проект и всички разрешителни строителството да приключи в рамките на три години.

Инвеститорът предвижда изход от целия проект след време, но не и продажба на отделни имоти. Това важи и за апартаментната част, където ще има само опция за наем. Целта е по този начин да се гарантира доброто управление на площите, като договорката е то също да бъде поето от дружество от Sortis Group.


10 коментара
  • 1
    arax avatar :-|
    arax

    Ясно - Станишката и тук е замесен....

  • 2
    mapto avatar :-|
    mapto

    Дано се появи функционираща минерална баня в София!

  • 3
    kamendc avatar :-|
    Камен

    Такова уплътнение като на снимката е забранено навсякъде освен в Манхатън.
    Че тези баби и дядовци с бастуните няма ли да искат да се разходят, да поседнат на пейчица, да подишат въздух? То въздух и пейки в комплекса няма, само сграда до сграда виждам, закривайки си слънцето една на друга.
    Толкова ли не могат да го направят някъде извън града това, където има пространство? На бастуните София за какво им е, на тях природа им трябва.

  • 4
    wyg53365051 avatar :-|
    Българофилъ

    До коментар [#2] от "mapto":
    А, дано. Само в радиус от 2 километра имаше цели ДВЕ. Ако не се лъжа, в Горна баня още си бачка, но не съм се интересувал. Тези в Овча купел и Княжево отдавна не работят. Дали защото бяха много евтини, тъй като бяха предназначени най-вече за старите и болните? Ами то на една баня не и трябва чак такава поддръжка, след като водата извира безплатно и на правилната температура. Но като всичко общинско и държавно и там е имало какво да се обърка.

    До коментар [#3] от "Камен":

    Като изключим сградите на самия проект, които надничат една в друга, самата част на квартала е по-спокойна и разредена. А за какво им е София мога да ти кажа. На 3 спирки с трамвай номер 5 и започваш да катериш Витоша. В същото време старите хора обичат да се разхождат и из града, хващат си същия трамвай в обратната посока и отиват в центъра да разглеждат музеи, театри, колко са зле младите и т.н.

  • 5
    ivpetr avatar :-|
    ivpetr

    Tova niama da stane.

  • 6
    dealer avatar :-|
    Ivan Banev

    1100 евро на калпак на месец - ще е е*а си ВИП-аджийския старчески дом - ще доразпърдяват по пейките пенционери като Любен Гоцев,Гиньо Ганев,Иван Костов и ред друга ДС измет пенсионери

  • 7
    korektor avatar :-|
    korektor

    300 евро квадрата!!! евала...

  • 8
    ivo_ivanov avatar :-|
    ivo_ivanov

    Никой не мисли да изгражда фабрики в тази държава и да прави производство. Проекта ми изглежда като правителствения център на 4_ти километър :)

  • 9
    kokov avatar :-|
    коков

    Архитект Станишев за пенсионера Костов.

  • 10
    adrianaczer avatar :-|
    adrianaczer

    авторката да се запознае с понятието хоспис, защото много е объркала нещата с това заглавие !!!!!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK