На долните етажи на чуждия интерес
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

На долните етажи на чуждия интерес

City Center Sofia - с нов собственик и с ново име

На долните етажи на чуждия интерес

Пазарът на бизнес имоти расте, но движен от местни купувачи и продажби заради дългове

Радостина Маркова
17152 прочитания

City Center Sofia - с нов собственик и с ново име

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


На пръв поглед оживлението е налице. Данните на консултантската компания Forton показват сделки с бизнес имоти за близо 100 млн. евро през деветмесечието – с 60% повече спрямо същия период на предходната година. Според статистиката най-активни са купувачите на строителни парцели и търговски площи, но не липсват и сделки за офис сгради плюс една за хотел (виж таблицата).

Детайлен разрез на пазара обаче показва по-различна картина. Макар и сделките да растат, тенденциите се запазват: слаб интерес от големи чужди инвеститори и преобладаващи продажби заради необслужвани задължения. Доколкото има инвестиционни покупки – на активи, които носят доход от наеми, те са в офис сегмента. Добрите новини са, че пазарът започва да се прочиства от проблемните имоти, а при сегашните ценови нива повече предприемачи виждат смисъл и от покупки на терени за строителство.

Голямото прочистване

Стремежът на банките да изчистят портфейлите си от лоши кредити остава основен двигател на пазара на бизнес имоти. Показват го и сделките тази година. Пореден пример видяхме през септември, когато дружество, свързано с Уникредит Булбанк, придоби старозагорския "Парк мол". Търговският център стана собственост на "УКТАМ България" срещу 25.7 млн. лв., след като от пролетта е под контрола на банката заради кредит от 24.4 млн. евро. Продажбата ще покрие частично задълженията на бившите собственици (първоначален инвеститор бе "Александра груп") и ще позволи да се търси работеща концепция за мола.
Подобно развитие през последните месеци имаше и при друг слабо работещ мол – City Center Sofia (преименуван на Park Center), който бе придобит от фонд на базираната в Лондон Revetas Capital. И до тази сделка, която е за най-скъпия актив за деветмесечието, се стигна заради просрочие по дълг, също към Уникредит Булбанк. В случая със City Center Sofia нямаше плащане между продавач и купувач, а бе договорено преструктуриране и намаляване на задълженията към банката (60 млн. евро към края на 2013 г.), след което новият собственик да поеме обслужването им. По тази причина някои консултанти като Colliers не включват сделката в общия обем продажби на бизнес имоти. От компанията отчитат сделки за 74 млн. евро за деветмесечието, което се разминава с числата на Forton. Независимо от това тенденцията е ясна – голяма част от сделките на този пазар са именно продажби на обезпечения по необслужвани кредити. В категорията попадат много молове, но не липсва активност и в други сегменти – например продажбата на хотел "Родина" от частен съдебен изпълнител в началото на годината.

При офис площите също се срещат сделки заради просрочия по кредити. Такава бе продажбата на бизнес центъра XS Tower, чието изграждане бе финансирано от Юробанк България. Първоначално собственик на бизнес центъра до околовръстното шосе в района на "Резиденшъл парк София" бе гръцка компания, но впоследствие той бе придобит от имотно дружество, свързано с банката кредитор. Миналия месец сградата стана обект на втора сделка. Купувач е телекомуникационната компания "ИТА инженеринг", която най-вероятно ще премести там офиса си.

Време за покупки

Друга видима тенденция през годината е силният интерес към строителни терени. От Forton отбелязват 13 транзакции за общо 29.1 млн. евро, или 30% от пазара. Най-голямата бе тази за имота за нереализирания мол "Форум София" срещу "Бизнес парк София". Теренът от 164 дка бе придобит за 12.6 млн. евро от две компании на казахстански инвеститори - "Монотео капитал мениджмънт" и "Алатау трейд груп". Новите собственици обаче още обмислят какъв проект да реализират на мястото. По-големи сделки за периода бяха и тези, при които инвеститорът в офис сградата Capital Fort на бул. "Цариградско шосе" придоби съседни парцели заедно с магазин на "Техномаркет" с планове за по-нататъшно строителство.
Според изпълнителния директор на Forton Михаела Лашова търсенето на терени е основно за строителство на жилища и офиси, тъй като и в двата сегмента има раздвижване. Освен това след завършването на Capital Fort следващата година на офис пазара не се очертават близки големи проекти. Данните показват активни покупки и при търговските площи – както на земя за строителство на такива, така и към придобиване на сгради от наемателите им. Тенденцията е основно при big-box (магазини тип "хале") обектите, ползвани от търговци на храни, мебели, "направи си сам" магазини и др. От Forton я свързват и с промените на тези пазари през последните години.

"Повечето от тези бизнеси вече са доминирани от български компании, а те предпочитат да са собственици на имотите си. Освен това да купиш big-box магазин в момента е много изгодно, защото пазарът е в стагнация и собствениците нямат много алтернативи", коментира Михаела Лашова. Според нея тази тенденция ще се запази и през следващата година.

Единични примери

Това, което отчетливо продължава да липсва на пазара на бизнес имоти, са чуждите инвестиции. Той остава доминиран от български купувачи, а сделките се финансират основно със собствени средства, което ограничава обема. Единствените инвестиционни продажби (с цел доходност от наеми) за деветмесечието се очертаха в офис сегмента, като и там единичните транзакции не надминават 5-6 млн. евро. Сред примерите са двете сделки на "ФНИ България" АДСИЦ за поетапно придобиване на голяма офис сграда в "Бизнес парк София". В края на август се смени и собствеността на офис сграда до Bulgaria Mall. Кулата с лице към бул. "Тодор Каблешков" бе собственост на компанията за фасадни конструкции "Кристиан Нейко". През август тя  апортира сградата в дружеството "СПС тауър", след което го продаде на предприемача Спас Шопов. Стойността на апортираните имоти е 6.74 млн. лв. Участниците в сделката не коментират, но според източници от пазара новият собственик вероятно ще пусне офис площите – около 9000 кв.м, под наем. Преди това ще трябва да изпълни довършителните работи, тъй като сградата е на груб строеж с монтирана фасада.
Като цяло наблюденията и на Forton, и на Colliers показват, че в момента интересът на големите чужди фондове и компании в Централна и Източна Европа е насочен главно към Румъния и Унгария. Според Георги Киров, директор "Инвестиционни и консултантски услуги" в Colliers, и на двата пазара за деветте месеца са реализирани сделки за по над 400 млн. евро, което е знак за висока инвестиционна активност. Като основна причина за изместването на интереса към тях той посочва ръста в цените на първокласните имоти в Чехия и Полша и намаляващата доходност. Анализите на Forton показват същото, макар и в началото на годината очакванията да бяха, че редом с Румъния и Унгария и нашият пазар може да привлече чужди инвеститори. Политическата нестабилност и недобрите макроикономически показатели на страната обаче обърнаха картината. Според Георги Киров от Colliers причината страната да остава извън фокуса на големи инвеститори е и липсата на адекватно предлагане на инвестиционни имоти. При много сгради, включително на офис пазара, се наблюдават сходни проблеми – с локацията, разпределението на площите, липсата на дългосрочни наемни договори, високи нива на дълг към банките...
От друга страна, перспективата пред първокласния сегмент офиси остава добра, включително заради тенденцията към лек ръст на наемите. Това дава основание на консултантите да очакват, че и в бъдеще потенциалният интерес за инвестиционни сделки ще е именно там.

Извън това прогнозите са, че до края на годината може да станем свидетели на няколко по-малки продажби, също на офисни и хотелски площи.

На пръв поглед оживлението е налице. Данните на консултантската компания Forton показват сделки с бизнес имоти за близо 100 млн. евро през деветмесечието – с 60% повече спрямо същия период на предходната година. Според статистиката най-активни са купувачите на строителни парцели и търговски площи, но не липсват и сделки за офис сгради плюс една за хотел (виж таблицата).

Детайлен разрез на пазара обаче показва по-различна картина. Макар и сделките да растат, тенденциите се запазват: слаб интерес от големи чужди инвеститори и преобладаващи продажби заради необслужвани задължения. Доколкото има инвестиционни покупки – на активи, които носят доход от наеми, те са в офис сегмента. Добрите новини са, че пазарът започва да се прочиства от проблемните имоти, а при сегашните ценови нива повече предприемачи виждат смисъл и от покупки на терени за строителство.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK