За моята сграда и външното й управление
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

За моята сграда и външното й управление

За моята сграда и външното й управление

Или с какво точно се занимива фасилити мениджмънтът и как този пазар стигна обем от 4 млрд. лв.

9077 прочитания

© shutterstock


Авторът е управител на "Гео фасилитис"

Качественото строителство изисква сериозна инвестиция. Но макар и да е силно капиталоемко, най-значимите разходи по една сграда са други. Доказано е, че поддръжката на имот през целия му жизнен цикъл превишава като инвестирани средства тези за строителството му поне четири пъти.

Как да се управлява ефективно този процес, а и влаганите в него пари, е фокус на цяла индустрия, позната като фасилити мениджмънт. Терминът придобива все по-голяма популярност в бизнес средите, а пазарът на този тип услуги се разраства през последните години – както в България, така и в европейските страни.

Ползите от фасилити мениджмънта могат да се усетят в няколко посоки. Административните разходи са вторите по големина след тези за персонал в много компании (основно в сферата на услугите), но това отваря и широки възможности за оптимизация. И именно тук е ролята на фасилити мениджмънта.

Какъв е този бизнес

Навлизането на термина фасилити мениджмънт в бизнеса е свързано с промяната на парадигмата, че ако сами извършваме дадена дейност, това излиза по-евтино. В много случаи е точно обратното.

Ефектите от избора на професионалист идват през икономия от мащаба и по-висока продуктивност на собствените служители, тъй като те могат да се концентрират върху основната си дейност и да не мислят дали лампата свети, дали е топло/студено и т.н.

Именно защото фасилити мениджмънтът е начин на мислене, можете да чуете различни дефиниции за него. Те обаче не означават, че професионалистите в тази област имат кардинално различно виждане по темата. Разликите са в изказа, но не и в принципите – управление на множество дейности, които трябва да осигурят комфорт на ползвателите на сградите, да удължат техния експлоатационен живот и да оптимизират разходите (съответно и приходите) от управлението им.

Много хора асоциират тези дейности със "сградна поддръжка", но тя е много повече. А именно: интегриран управленски подход, който включва всички аспекти от експлоатацията на една сграда. Включително и сградното поддържане, но не само. В ежедневието си специалистите се сблъскват с най-различни казуси, които изискват компетенции по право (договори за наем, с подизпълнители и др.), финанси (бюджети, разходи през жизнения цикъл, периоди на откупуване и др.), информационни технологии (ИТ инфраструктура, софтуери за управление на процеси и т.н.), управление на активите (отдаване под наем/наемане, покупко-продажби и др.), енергийна ефективност и мениджмънт, безопасност на средата и действия при извънредни ситуации, обслужване на клиенти и много други.

Интересно да се отбележи е, че не само англоезичните страни припознават термина фасилити мениджмънт. Примери за това са фасилити мениджмънт асоциациите в Близкия изток, Бразилия, Румъния, Унгария, Япония, което доказва недостатъчността на термина сградно поддържане.

Обемът на пазара

Пазарът на фасилити услуги в България се оценява на 4 млрд. лв. за 2013 г. според проучване, представено на 9-ата международна фасилити мениджмънт конференция в България. Данните са на Петер Пришъл, изпълнителен директор на Reality Consult. Неговата методология разглежда обема на пазара, нивото на аутсорсинг услуги, сградния фонд, сградите в строеж, както и броя на доставчиците на услуги.

Според проучването по ниво на аутсорсинг в сектора България е наравно с държави като Полша, Унгария, Чехия, Словакия. Със своите 36% (1.4 млрд. лв.) дял на изнесените към фасилити мениджмънт компании услуги нашата страната има сериозна преднина спрямо повечето в региона. При тях аутсорсингът в сектора е едва 20 до 25%.

За по-черногледите ще допълня казаното от самия Пришъл: "Ако данните ви се струват грешни, то те са грешни за всички 16 страни, тъй като е ползвана една и съща методология."

Друго проучване, направено от Българска фасилити мениджмънт асоциация, показа, че 43% от компаниите, предоставили данни, управляват площи между 100 и 250 хил. кв. м. Това означава, че секторът е все по-зрял и с все по-големи участници. За съжаление то не събра достатъчно анкетирани, за да представи по-пълна картина на пазара.

80% сходства

За да е наистина ефективно управлението на една сграда, консултациите със специалист по фасилити мениджмънт трябва да започнат още при проектирането. Така някои проблеми могат да бъдат избегнати още на чертеж, като това спестява неимоверно много средства на по-следващ етап.

Сградите, независимо от това дали са офисни, търговски, индустриални, развлекателни или публични (болници, общини, детски градини и училища и т.н.), в голямата си част са сходни. Смята се, че 80% от дейностите на фасилити мениджърите в една сграда са приблизително еднакви, независимо от предназначението. Само останалите 20% са специфични.

Колкото и странно да изглежда, между мол и летище, има невероятно много сходства в това отношение. И при двата типа площи има големи общи пространства, които изискват машинно почистване, големи стъклени фасади с еднаква нужда от поддръжка, ескалатори, асансьори, подаване на свеж въздух, което при големи обеми изисква сериозна техника, заведения за хранене със своите нужди от снабдяване и т.н.

Сходна е картината при болниците и хотелите, дори ако изключим факта, че в някои части на Европа болниците предлагат грижа на хотелско ниво. Все пак ако оставим настрани разграничението, че едните са лежащо болни, а другите лежащо почиващи, нуждите от поддръжка на хотелите и болниците са идентични – климатизация, почистване, осветление и т.н. Разликата, или 20-те процента при болниците, идва от спецификата на почистването, справянето с опасни отпадъци и др.

Примерите показват, че концепцията на фасилити мениджмънта може да бъде прилагана без особени изменения, стига, разбира се, собственикът на сградата да разбира ползите. За съжаление и тук частният сектор се очертава като по-добър стопанин, тъй като преобладаващата част от сградите под управление в България са именно такива.

С общи усилия на гилдията се опитваме държавата да чуе нашия глас и да започне да мисли по-систематично върху управлението и на своя, нашия, сграден фонд, както това се случва в развитите икономики на Европа, към какъвто стандарт се стремим и ние.

 

Колко струва услугата

Ползвателите на различни типове сгради свързват разходите за фасилити мениджмънт с т.нар. service charge (такса обслужване). Тя може да е фиксирана като определена сума на кв. метър, което е по-редкият вариант. При него се заплаща между 2 и 4 евро/кв. м за офис площ в зависимост от типа сграда и услугите, които влизат в таксата. При търговските центрове таксата е по-висока заради по-големите общи пространства и обема за вентилация. По-често се работи с т. нар. плаваща такса, по-позната като системата open book – има предварителен бюджет, но в края на годината се прави рекапитулация. При преразход над бюджета се доплаща и обратното, връщат се пари при спестяване. От тези такси фасилити компанията реализира приход за услугата по управление. Той може да се формира на база процент от управлявания бюджет - най-често около 10%, или като фиксирана сума на кв. метър от площта на управляваната сграда. В договора за фасилити мениджмънт може да бъдат предвидени стимули за качество на услугата и/или икономии и съответно глоби в обратния случай. В държавите с развит пазар на този тип услуги, цената се определя на базата на точкова система, която оценява колко добре се е справила фасилити компанията през годината.
Авторът е управител на "Гео фасилитис"

Качественото строителство изисква сериозна инвестиция. Но макар и да е силно капиталоемко, най-значимите разходи по една сграда са други. Доказано е, че поддръжката на имот през целия му жизнен цикъл превишава като инвестирани средства тези за строителството му поне четири пъти.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

4 коментара
  • 1
    ivailoa avatar :-|
    Ivailo Asparouhov

    Цитираната сума от 4 млрд. Лв. е меко казано неточна (силно преувеличена). Това е 5% о БВП. Няма никаква логика. Проверете си числата.

    Публикувано през m.capital.bg

  • 2
    imar avatar :-|
    imar

    За втори път подобна статия. Някаква специална причина?

  • 3
    zaiko1 avatar :-|
    zaiko1

    Нашият човек да не е акционер?

  • 4
    ppancho avatar :-?
    ppancho

    Надявам се посочената сума на кв.м.да е на годишна база.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK