Оцеляване за великани
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Оцеляване за великани

Оцеляване за великани

Зад блестящите фасади на моловете се крият спадащи приходи и загуби

Радостина Маркова
15849 прочитания

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


Собствениците на молове са смели хора. Така ги определи наскоро представител на ритейл бизнеса и макар да не уточни какво има предвид, мнозина се досещат.

На пазар, където за пет-шест години конкуренцията свали наемите наполовина, а привличането на големи търговци изисква сериозни инвестиции, сметките трудно излизат. Особено ако в тях фигурира и погасяване на кредит от десетки милиони евро.

Затова не е чудно, че повечето търговски центрове в София са с намаляващи приходи и на загуба, след като се разплатят с банките. И, по общо мнение, са тотално неликвидни в момента. Интерес за придобиване на столичен мол не е имало от 2011 г. насам, когато Mall of Sofia бе купен от Europa Capital. Естествено, ако не броим сделката за City Center Sofia тази година, но тя беше по-скоро последен шанс за спасение на търговския център с цената на преструктуриране и отписване на банкови задължения.

Нивото на моловете в левове

Отварянето на нови молове през последните две години се отрази на вече работещите не само като поява на нови конкуренти. По-неприятно за тях беше сериозното намаление на наемите и практиката ключови търговци да влизат, без да плащат базова рента, а само плаващ наем като процент от оборота. Моделът навлезе с големи вериги, като Zara и H&M, но се пренесе и при други ключови наематели. По-малките търговци също са със силни позиции в преговорите, тъй като спадът на наемите и при тях е пазарен факт.

"Големият проблем дойде, когато започнаха да отварят търговските центрове след Bulgaria Mall. Те започнаха да предлагат само подоходен наем на големите си наематели, защото в противен случай рискуваха да останат празни. Сега представителите на търговските марки очакват и от нас намаление, тъй като на други места плащат по-малко", обобщава картината представител на търговски център, пожелал името му да не се споменава. Отделно от това заради падналите приходи търговците често се договарят наемите им да не се индексират, което допълнително влошава резултатите на моловете.

Ефектът от това е, че всички от работещите молове в София приключиха 2013 г. със спад на приходите, включително на тези от наеми (пак графиката). Обяснението навсякъде е общото намаление на цените на пазара, което се отразява при предоговаряне на условията с наематели или при подписването на нови договори.

"Естествено е, като има по-голямо предлагане на търговски площи, то да окаже негативно отражение на наемните цени", коментираха от мениджмънта на Serdika Center. Според финансовия отчет за миналата година приходите от дейността на мола са намалели с близо 4% до 29.3 млн. лв., главно покрай спада на наемите. Това е най-слабото движение надолу в сравнение с останалите молове, а от ръководството на Serdika Center коментираха, че запазват едни от най-високите наемни нива на пазара, тъй като търговците успяват да направят добри обороти и печалба в мола. За тази година прогнозата е приходите да се задържат на досегашните си нива.

Близка е картината при Mall of Sofia, който отбеляза спад на приходите с около 8% до 21.5 млн. лв. през 2013 г. и по оценки на мениджмънта си също отбелязва относително слабо понижение на наемните нива в рамките на 10-12% през последните години.

По-видимо е намалението при The Mall, където постъпленията от наеми паднаха с 11%. И най-забележимо при City Center Sofia - с цели 33%, но при него повлия и отливът на наематели. За останалите два проекта - Bulgaria Mall и Paradise Center, още няма база за сравнение, тъй като работят едва от миналата година.

По всеобща оценка проблем за моловете освен спада на наемите е и събираемостта.

Планирано и реално

Спадът на приходите се отразява и върху възможността на търговските центрове да обслужват финансовите си задължения. С изключение на Serdika Center след покриване на разходите по кредитите си останалите софийски молове са приключили 2013 г. на загуба, а резултатът от предходни години не е по-различен.  

Заради трудното обслужване на задълженията си тази пролет собственикът на The Mall - Assos Capital, договори и споразумение за разсрочването им с банките кредитори.  

Според Асен Лисев, управляващ директор на консултантската компания MBL CBRE, в основата на тези резултати са прекалено оптимистичните разчети при планирането и изграждането на повечето молове.

"Плащано е скъпо и прескъпо за земята, а и цялостният бюджет за строителството е планиран и разходван на база непостижимо високи наеми или заетост на магазините. Друг проблем е високото ниво на дълг, който инвеститорите са взимали и който им е отпускан от банките", обобщи той.

Резултатът най-често е, че след като търговският център отвори приходите от дейността му не са достатъчни за погасяване не само на главницата, но дори и на лихвите. В такъв случай започват преговори за преструктуриране на заема, като се разчита банката да напасне финансовите разходи към размера на събраните наеми, посочи Лисев.

По думите му, ако ситуацията не се подобри, следват по-активни действия на банката, за да минимализира загубите си. Последната фаза е изнасяне на актива на публична продан или смяна на собствеността - развитие, до което тази година стигна City Center Sofia. Търговският център бе придобит от Revetas Capital и в момента се планира как да се върне на пазара, включително и след мащабна инвестиция в ремонт.

Извън придобиванията на проблемни активи сделки на пазара на търговски центрове трудно може да се очакват, тъй като в повечето случаи ще са на загуба.  

"В някои случаи пазарната стойност на моловете е по-ниска от размера на кредита, а в други - не достатъчно висока, за да възвърне вложения от инвеститора капитал. Търсене също липсва, защото с покупката на мол си купуваш проблеми", обобщи Асен Лисев.

Според него сделки са възможни само при наличие на купувачи, които имат много добър опит в сегмента или успеят да постигнат достатъчно ниска цена, за да рискуват парите си. Такива обаче, особено при по-големите проекти, е малко вероятно да се появят.

 

Колко носи квадратният метър

Извън изявления от типа "ние сме най-добрите" обективните критерии за сравнение между софийските молове се базират на приходи, продажби на търговците и брой посетители. За да има съпоставимост, най-добре е тези числа да се гледат на квадратен метър. На анкета на "Капитал" до мениджърите на молове обаче отговориха само двама от тях - на City Center Sofia и Mall of Sofia. От първия търговски център отчетоха, че средно на ден през него минават 14 000 посетители, а от втория - между 20 000 и 22 000. Съотнесено към търговската площ, това показва, че Mall of Sofia (22 000 кв.м) е с най-добри показатели в това отношение - почти един посетител на квадратен метър дневно. При City Center Sofia той е около 0.6 души на кв.м, като трафикът вероятно идва основно от магазина на "Пикадили" на подземния етаж, сочен като най-успешния за веригата като цяло.

За останалите молове показателят посетител на кв.м дневно е твърдо под единица, тъй като по оценки на пазара никой от тях не реализира 50-60 000 посещения средно на ден, които да са съотносими с квадратурите им.

По-интересен е въпросът какъв е размерът на средната покупка в търговските центрове, тъй като високият трафик не означава непременно и добри продажби за търговците. Такива данни предоставиха единствено от City Center Sofia. Според поръчано от тях проучване на Gfk от началото на 2013 г. средната месечна покупка в мола е 135 лв. Числото е около 2.5 пъти над тези на конкурентни проекти, но с уговорката, че се дължи на голямата тежест на супермаркета на "Пикадили" при покупките в мола. Изследването е само сред посетители, които са пазарували.

По-добра съпоставимост има при приходите от наеми на кв.м търговска площ за година. С добри резултати е The Mall - 513 лв./кв.м, като числото вероятно е и по-високо, тъй като Carrefour е собственик на магазина си в мола. С над 570 лв. на кв.м е Serdika Center, но там приходите на дружеството идват и от офисната част към мола. Сходна е картината при Mall of Sofia, където приходите от наеми също включват и кулата Sofia Tower. При Bulgaria Mall този показател е малко над 350 лв., а при Paradise Center - 259 лв. И при двата обаче резултатите от миналата година не са показателни, тъй като работиха с непълен капацитет, а вероятно и с неизтекли гратисни периоди за част от наемателите. Освен това молът на бул. "Черни връх" и "Сребърна" няма и пълна година, тъй като отвори през март.

Автор: Вихър Ласков

Собствениците на молове са смели хора. Така ги определи наскоро представител на ритейл бизнеса и макар да не уточни какво има предвид, мнозина се досещат.

На пазар, където за пет-шест години конкуренцията свали наемите наполовина, а привличането на големи търговци изисква сериозни инвестиции, сметките трудно излизат. Особено ако в тях фигурира и погасяване на кредит от десетки милиони евро.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

18 коментара
  • 1
    today avatar :-|
    today

    А кой ги би по главите да строят толкова молове?

  • 2
    vunyo avatar :-|
    vunyo

    Пране, пране...
    С накисване, без накисване, важното е да се изперат парите

  • 5
    misho73 avatar :-|
    misho73

    До коментар [#2] от "vunyo":

    "Пране, пране... С накисване, без накисване, важното е да се изперат парите"

    Переш пари с обект, който официално е на загуба? Само ти и Кирето от В вход знаете как точно става тази магия ... Мистериозния български акъл! А аз се чудех как Презерватива и Бялата Златка печелят избори ...
    Ама е хубаво да се изходиш юнашката във форума, а? Точно след теб още един го е напънало яко ...

  • 6
    nelo69 avatar :-|
    nelo69

    До коментар [#5] от "misho73":

    Не бе, Васко от вх А :)

  • 7
    2.5 avatar :-?
    2.5

    Да се не надява човек, че Сердика Център вади такива резултати?!
    Но какво се чудим, мигар ръганицата в жилищното строителство предшествана от бизнес-парковете не беше същата...
    Отчетите по-догодина ще бъдат доста любопитни!

  • 8
    vvlestat avatar :-|
    Лизандер Проески

    До коментар [#5] от "misho73":

    Мише, прането е в несъществуващите разходи по време на строежа. Затова моловете стават все по-големи. След това всичко е втора цедка. И ти май си проспал урока...

  • 9
    rosko1306 avatar :-|
    rosko1306

    До коментар [#1] от "today ;)":

    Същият, дето ги бие по главите да строят толкова хотели и да сипват още и още бетон..........

  • 10
    misho73 avatar :-|
    misho73

    До коментар [#8] от "Лизандер Проески":

    Пране на пари - преобразуването на печалба, натрупана по незаконен път в такава, която от данъчна и законова гледна точка да е неукорима. Така собственика на парите може спокойно да си купи яхта и вила, без да изпада в трудната ситуация да му бъдат конфискувани от данъчните и да бъде разследван по-нататък.
    Следователно говорим за ПРИХОДИ. А не за разходи. Ако говорим за пране на пари. От надути разходи се интересуват най-вече корумпетата, било те държавни чиновници или частни корумпета, каквито в БГ Господ наспорил също.
    Кое точно съм проспал? Укриваш разходи, от което печалбата ти става все по-трудно обяснима?!? Говорим за ПРАНЕ, нали?

    "... Законите в България позволяват на всеки да запише, че купува недвижимо имущество с ниска данъчна оценка, а след дни или месец – да го продаде на много по-висока (дори в пъти) цена. Това веднага води до печалба - тоест, чисти пари, които може да се декларират, без значение реално за колко е купено и впоследствие продадено въпросното имущество. Тоест, по документи може да изглежда, че си го купил евтино, продал си го много скъпо, а на практика да няма разлика в сумите. С такава измислена печалба лесно се оправдават незаконни приходи. ..."

    http://e-vestnik.bg/7690 - ето за 15 секунди изваждам леко четиво. Има и по-тежки, ако се интересуваш.
    Твоята теория би имала смисъл при ПРОДЖАБА на мола, а не в трупането на загуби. А става ясно че интерес към покупка няма.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK