Свещеният храм на търговците
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Свещеният храм на търговците

Свещеният храм на търговците

Ако има идеален момент за предоговаряне на по-изгодни условия за присъствие в моловете, той е сега

Паулина Михайлова
15764 прочитания

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


"Моят дом се нарича молитвен дом, а вие го обърнахте на вертеп от разбойници." Така, поне според евангелието, казал Исус, докато гонел търговците и гневно преобръщал масите, на които се продавали атрибути за задължителните жертвоприношения в храма му в Йерусалим. Извън странната логика защо църквата се гневи на продавачите, а самата тя настоява за безплатно агне от верующите, от векове търговците всъщност не скърбят за чуждия храм и предпочитат собствените си - пазари, базари, пешеходни улици, търговски центрове. Най-свещеният от тях безспорно е молът - дворец на шопинга, Мека на разточителството, мечта на всеки продавач. Нищо чудно, че при отварянето на първите молове в София търговците бяха готови на всичко, за да влязат вътре. Още по-малко е чудно, че когато гигантските храмове станаха много, търговците усетиха, че е време да се пазарят - нали всъщност това работят.

Ако изобщо има идеален момент за договаряне на максимално изгодни условия в договорите с моловете, той е сега. За сравнително кратко време - осем години, в София големите търговски центрове от два станаха осем. И ако в началото на инвазията им (която услужливо за тях съвпадна с розовия период преди кризата) този бизнес беше "на продавачите", сега е точно обратното - на купувачите. Наемите падат, условията се предоговарят, обвързващите клаузи в договорите по-скоро носят бонуси за наемателите, отколкото да ги товарят с трудно изпълними ангажименти, а към по-утвърдените марки доскоро арогантните стопани на молове са принудени да приемат ролята на ухажори с всички последствия от това.

Колко струва конкуренцията

За точен ценоразпис на наемите в моловете не може да се говори. Нито пък за такъв в който и да било мол поотделно - всичко е въпрос на преговори, позиции на двете страни и местоположение и тип на обекта. Затова и няма как да се сметне с точност с колко са намалени наемните нива, откакто конкуренцията върлува в техния сектор. Спад обаче при всички положения има и той варира по думите на самите участници на този пазар от 10 до 40% спрямо четири години назад.

Разбира се, преди да се стигне дотук, се мина през болезнения и за двете страни етап, в който моловете се опитваха да удържат нивата на наемите и да принудят обектите да ги плащат, прилагайки съответните клаузи в договорите си с тях. Движенията в тази посока, разбира се, се оказаха безрезултатни, цените паднаха, миксът от наематели се смени, а в много от случаите новопоявилите се търговци завариха по-изгодни условия.

Като цяло типовете наеми в моловете са два: подоходен (процент от оборота) - понякога с минимален праг, и стандартен - в евро на квадратен метър. Отделно се плаща т.нар. service charge - такса за поддръжка на мола, която обикновено е 5-6 евро на квадрат, плюс комуналните разходи - основно ток. Най-широко разпространен е моделът със стандартния наем.

В самите договори често все още присъстват точките, че те се сключват за пет или десет години и при прекратяването им от страна на търговеца той дължи наемите до края на периода. На практика обаче почти никой от моловете няма желание да се позовава на тях, защото опитът до момента е доказал, че лесно се заобикалят - доста от търговците наемат площи в моловете през специално създадени за целта дружества, които лесно могат да бъдат "изпразнени". С една дума, ако някой иска да затвори обекта си в даден търговски център, нищо не го спира да се изнесе оттам, без да плаща неустойки, а въпросното дружество, дори да бъде осъдено, ще се окаже собственост например на безработен без никакво имущество и с 10 подобни фирми.

Практиката (не че е лоялна) заедно с конкуренцията всъщност излекува моловете от иначе обяснимото им желание просто да рентиерстват със затворени за спадовете в бизнеса очи.

Почти отсъства (или лесно се прекратява) вече и практиката да се сключват договори, предвиждащи редовна годишна индексация на наемите нагоре. Моловете, разбира се, предпочитат дългосрочните ангажименти - обичайно пет години, максимум с възможност за предсрочно прекратяване след три години и половина с шестмесечно предизвестие. Но пък рядко дори опитват да договорят поетапен ръст на наема.

"В един от моловете влязохме в добрите за тях времена на цена 40 евро на квадратен метър, а няколко години по-късно, при вече срутен от кризата пазар, се оказахме с наем 65 евро на квадрат", разказа търговец, пожелал компанията му да не се цитира. "Просто отидох при тях и им казах, че си тръгвам. Три часа по-късно се обадиха с нова оферта", добави той.

С две думи - моловете вече отдавна не действат от позицията на силата. Клаузата, която е останала навсякъде, е тази с конфиденциалността. Затова, макар и много от търговците да разказаха подробно за отношенията си с моловете, предпочитат имената им да не са публични.

От 0 до 2000 евро

Типовете наематели от гледна точка на съдържателите на молове са три. Първо - ключовите клиенти: кино (ако има), супермаркет, магазин за техника, както и мегаголемите и утвърдени модни марки, които обичайно заемат огромни площи (от порядъка на Inditex с всичките му брандове и H&M). Те са must have (трябва да имаш) за мола, защото буквално са магнит за клиентите и ги водят в търговския център, ако трябва от другия край на града или даже на страната.

Второ - търговците "средна ръка" - няма значение дали са представители на луксозни или масови марки дрехи, обувки, козметика, бельо. Също телекоми, банки, застрахователни офиси и други услуги. И трето - малките наематели, които заради типа на бизнеса си предпочитат така наречените киоски. Разликите при определянето на наемите за тези три типа търговци са огромни - от нула до 2000 евро.

Каква точно е логиката?

За мола присъствието на най-търсените марки дрехи (при обувките лидерството не е така отчетливо) е просто задължително - заради тях клиентите влизат в него. С размножаването на въпросните проекти за всеки от тях "кукичката" за купувачи става още по-необходима. Затова и международните гиганти като съзвездието марки около Zara и H&M получават магазините си без наем за определен гратисен период, понякога и с ангажимент от страна на мола да инвестира в оборудване и подготовка на обекта по изисквания на ритейлъра. След изтичане на гратисния период пък наемът е подоходен, тоест процент от оборота.

Какъв е самият процент, влиза в графата конфиденциалност и за двете страни. Параметрите му обаче със сигурност не тежат на обектите. Според данни за приходите и печалбите на търговците на дрехи на дребно, с които "Капитал" разполага, ако чистите маржове на печалба в сектора варират около 2-8, до 10% от оборота, то за марките на Inditex те са над 12%, до над 20%.

За H&M такива данни няма, но официалните съобщения от компанията говорят за постоянни ръстове на приходите, като този за деветмесемието на 2014 г. например е 42% спрямо същия период на миналата година. Очевидно има защо световните модни гиганти в масовия сегмент да са в силната позиция при разговорите си с шестия например мол в провинциална на фона на европейските столици София.

Вторият тип наематели всъщност са най-много - като се започне от магазините за дрехи и обувки, през мобилните оператори до бижутерите. Наемните нива, които споделят самите представители на компаниите, са различни, но средно варират около 30 евро на квадратен метър плюс 5-7 евро такса за обслужване. Опити за включване на общи части в квадратурата, за която се плаща, все още има, но се преодоляват сравнително лесно.

"В по-оборотните молове наемът ни е около 40 евро на квадрат, а в по-малко посещаваните падат до 25 евро", каза мениджър на голям ритейлър, пожелал анонимност. Показателно е, че пак по данни на търговците в началото на голямата приливна вълна на молове един от тях - "София сити сентър", е държал наеми от 70 евро на квадрат за този среден тип наематели.

"Като цяло новите молове се опитват да държат наемите в нашия сегмент равни на тези във вече работещите", разказа друг търговец. "При преговори обаче те проявяват гъвкавост, която впрочем вече е факт и при старите молове", добави той. "В един от центровете, където имаме магазин, от създаването му досега са се сменили наемателите на 70% от магазините. На единия етаж само пеимат сме тези, които имаме обект от самото начало. Всички останали са нови, и за съжаление към тях условията са по-добри спрямо към отишлите си."

"При отварянето на Paradise Center попитах за обект там и поискаха 60 евро на квадрат, при положение че на останалите места плащам 25 - 30 евро. Опитват с наемни нива от 2006 г., но при отказ вече са доста сговорчиви", разказа друг собственик на среден по размер ритейлър.

Третият тип наематели, най-малките, практически плащат най-много.

"Тъй като големите марки са важни за човекопотока, а моловете държат на голямата посещаемост, от тях приходите от наем са най-ниски. И ние сме тези, които трябва да "поправим отчета" на собственика на мола, който в крайна сметка иска добри приходи", каза наемател на киоски. Обикновено "тарифата" за тях е най-висока и най-трудно подлежаща на преговори - между 1300 и 2000 евро за помещение или количка по средата на коридора с размер 9-10 квадрата.

На кината и развлекателните площи за голям приход от наеми не се разчита. Те обаче са важни за онзи показател, по който мениджърите на молове мерят помежду си своята категория. Що се отнася до заведенията, наемите там варират от 15 до 20 евро на квадрат.

Кой е по-по-най

Всъщност бизнесът в моловете е подобен на система от скачени съдове - малките наематели зависят от потока хора, който големите осигуряват, те не могат все пак да са сами там, а молът трябва някак си да балансира между интереса си от високи наеми и доволството на търговците, за да не си тръгнат. Все пак най-големият кошмар за един мол са празните пространства.

Самите търговци признават, че за успеха на обектите им в различните молове голяма роля играе поведението на мениджърите на търговските центрове. Първо - доколко гъвкаво е то при промени в потреблението. Най-вече склонни ли са на компромиси, предоговаряне на условията, временни отстъпки, изчакване за наемите и т.н. И второ - как реагират при намаление на потока от потенциални клиенти, организират ли различни събития за увеличението му и т.н.

"През 2010 г. имахме спад на оборотите от порядъка на 60%. Тогава между 35 и 50% от приходите ми отиваха за наем. Ако в този момент няма гъвкава реакция на мола, просто напускаш", каза един от търговците, с които "Капитал" се свърза.

"В миналото например Mall of Sofia беше сред центровете, които отказваха преговори за промяна на условията. Сега там нещата са променени и мениджмънтът е склонен на корекции в договорени условия. Много от търговците, които вече не са там обаче, просто няма да се върнат", твърди представител на утвърдена марка. Масово колегите му посочват като най-несговорчиво и в момента ръководството на The Mall.

Самите наематели, които имат обекти във всички или повечето молове, нямат класация за най-успешен търговски център според приходите на собствените си обекти. Те са и различни според сезона и според типа търговец. И все пак най-много от тези, с които "Капитал" разговаря, поставят начело Serdika Center и Mall of Sofia - като съотношение оборот на квадратен метър към наемна цена на квадрат.

Доколко разпределението на силите търговец срещу рентиер ще се промени скоро? Едва ли - нито се очертава рязко забогатяване на софиянци, нито пък масово закриване на търговски площи, нито откриване на нови гиганти. Таке че не забравяйте. Преговорите с мол за наем на помещение се водят като тези с китайски продавач на месингови фигурки в подножието на Великата стена. Той започва от 1000 долара, вие държите на 10. И така, докато не се срещнете някъде.

"Моят дом се нарича молитвен дом, а вие го обърнахте на вертеп от разбойници." Така, поне според евангелието, казал Исус, докато гонел търговците и гневно преобръщал масите, на които се продавали атрибути за задължителните жертвоприношения в храма му в Йерусалим. Извън странната логика защо църквата се гневи на продавачите, а самата тя настоява за безплатно агне от верующите, от векове търговците всъщност не скърбят за чуждия храм и предпочитат собствените си - пазари, базари, пешеходни улици, търговски центрове. Най-свещеният от тях безспорно е молът - дворец на шопинга, Мека на разточителството, мечта на всеки продавач. Нищо чудно, че при отварянето на първите молове в София търговците бяха готови на всичко, за да влязат вътре. Още по-малко е чудно, че когато гигантските храмове станаха много, търговците усетиха, че е време да се пазарят - нали всъщност това работят.

Ако изобщо има идеален момент за договаряне на максимално изгодни условия в договорите с моловете, той е сега. За сравнително кратко време - осем години, в София големите търговски центрове от два станаха осем. И ако в началото на инвазията им (която услужливо за тях съвпадна с розовия период преди кризата) този бизнес беше "на продавачите", сега е точно обратното - на купувачите. Наемите падат, условията се предоговарят, обвързващите клаузи в договорите по-скоро носят бонуси за наемателите, отколкото да ги товарят с трудно изпълними ангажименти, а към по-утвърдените марки доскоро арогантните стопани на молове са принудени да приемат ролята на ухажори с всички последствия от това.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    intergalactic avatar :-|
    intergalactic

    30-40 евро ми се струва твърде висока цена.

    Публикувано през m.capital.bg

  • 2
    ktbnakude avatar :-|
    .......

    [quote#1:"intergalactic"] 30-40 евро ми се струва твърде висока цена. [/quote]

    вероятно си права ,

    не забравяй обаче ,че стоките се продават мин. със 150 % надценка

    не забравяй ,че и бензинът е скъп...
    затова протестираме срещу цените с Автопоход...
    т.е Купуваме за да протестираме

    не забравяй ,че МОЛ-овете са Пълни , когато и да отида в почивен ден....тълпа

    не забравяй обаче ,че ресторанитте са пълни , хотелите по морето ,в планината...

    животът си тече , въпреки нашите разбирания
    .........
    м-у другото и аз мисля че цитираният наем е висок...
    но останалите 99.9 % го приемат

  • 3
    hitrata_svraka avatar :-P
    Хит®ата Св®ака ;)

    Ииииии нека изнудването да започне СЕГА!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK