Руско отстъпление от Черно море
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Руско отстъпление от Черно море

Руско отстъпление от Черно море

Най-масовите купувачи на ваканционни жилища свиха търсенето си с 30-50%, а вече има и желание за продажба

Радостина Маркова
21834 прочитания

Когато менютата в ресторантите, рекламите на витрините, дори брошурите на супермаркетите са на руски, ясно е кои са най-чаканите клиенти и на местния имотен пазар.

За Южното Черноморие руснаците остават такива, но вече далеч не с размаха отпреди години. Конфликтът с Украйна, обезценката на рублата и очакваната рецесия на руската икономика доведоха до сериозен спад и при руските сделки по българското крайбрежие.

Според брокери и инвеститори през последните месеци продажбите на ваканционни жилища по Южното Черноморие са намалели с 30% до 50% спрямо същия период на миналата година, а повечето от тях нямат добри очаквания и за следващата година. Нещо повече - на места досегашните купувачи на ваканционни имоти вече са с намерения да продават.

За имотния пазар на юг от Слънчев бряг и Свети Влас това едва ли е краят - не и с мащабите на фиаското след изтеглянето на британците през 2008 г. Със сигурност обаче спадът на руските сделки няма с какво да бъде компенсиран, а някои инвеститори ще го усетят болезнено.

Ваканционен удар

На морето есенните месеци обичайно са време за продажби. Смята се, че след като през лятото руснаците са почивали и оглеждали имоти, наесен се връщат като купувачи.

Тази година обаче е различна. От септември агенциите за имоти и инвеститорите отбелязват значителен спад на сделки и огледи.

Според управителя на агенция New Estate Горян Върбанов ако през годината продажбите на руския пазар са намалели средно с 20%, за последното тримесечие спадът ще е 35%. Управителят на бургаската агенция "Омега" Диана Иванова отчита с 50% по-малко сделки. Сходни числа дават и инвеститори във ваканционни проекти.

"Ако разделим годината на две, до септември имаше отлив, но като цяло сделките вървяха. През последните два месеца обаче пазарът буквално замря", обобщи управител на голяма компания, която строи ваканционни комплекси в Слънчев бряг.

Според него икономическите проблеми на Русия водят до спад не само на българския, но и на други ваканционни пазари в Европа, където основни клиенти са руските купувачи. "Ваканционният пазар е обвързан с психологическата нагласа, че утре ще е по-добре. А за руснаците това трудно може да се каже в момента", коментира предприемачът.

Той и останалите участници на пазара търсят конкретните причини за руския отлив в девалвацията на рублата, която от началото на годината загуби над 30% от стойността си. Също в санкциите от и към Русия, които ограничават пътуванията и затрудняват сделките на руски граждани в чужбина.

Според главния редактор на руския сайт за продажби зад граница prian.ru Филип Березин спадът на рублата намалява бюджетите на руските купувачи - ако преди няколко месеца те са разполагали за покупки с еквивалент на 30 000 евро, сега имат 20 000 евро. Това води до отказ от сделки или до опити да се предоговори цената.

Руснаците, които вече имат имоти в България, също търпят загуби, защото слабата рубла увеличава разходите им за поддръжка. Годишната такса за жилище с една спалня в курортен комплекс е около 400 евро (8-10 евро/кв.м). Доскоро този разход не беше проблем, защото се равняваше на една руска пенсия. Сега обаче е пенсия и половина и не е ясно какво ще стане с рублата през следващите месеци, коментират посредници.

Заради поскъпналите самолетни билети за някои собственици вече е проблем и идването до България. За други, които пътуват с коли, такъв се явява преминаването през Украйна. Горян Върбанов от New Estates добавя като проблем и кредитите, които част от руснаците обслужват за доплащане на ваканционно жилище или на друг имот.

Така някои от доскорошните купувачи отново са на пазара, но вече

В ролята на продавачи

Макар и явлението да не е така масово, както при англичаните преди 5-6 години, все пак по оценка на New Estates офертите от руснаци през последните месеци са нараснали с 20%. Диана Иванова от "Омега" също вижда тенденция в тази посока, но най-вече при хора с два-три имота, които ограничават разходите си.

Други участници на пазара обаче не очакват вълна от продажби основно заради ниските цени и загубите, които собствениците ще понесат.

"От една страна, продажбата в момента е неизгодна, от друга хората не знаят какво да правят с получените пари", коментира Филип Березин от prian.ru. Според него купувачи за имотите си зад граница търсят предимно хора с финансови проблеми или тези, които не могат да покриват поддръжката им. "В България обаче тези разходи не са толкова високи и повечето собственици по-скоро търсят начин да отдадат жилищата си под наем, за да ги обслужват", смята той.

На подобно мнение са от "Лагуна турс", която управлява имотите в "Диневи ризорт" в Свети Влас. Управителят на компанията Цена Канариева посочи, че за момента няма вълна от руски продавачи отчасти и защото пазарът е надолу. Тя очаква финансовите проблеми да доведат по-скоро до интерес за отдаване под наем, като до момента собствениците да са ползвали имотите си основно за личната си почивка.

Никола Стоянов, управляващ съдружник в "Бългериан пропертис", също смята, че при проблемите с рублата и руската икономика повечето руснаци гледат на имотите си зад граница по-скоро като начин да съхранят капитала си и едва ли ще ги продадат.

На сходно мнение е и собственикът на инвестиционната компания "Грийн лайф" Николай Пехливанов. "Продали сме над 1200 апартамента в Созопол на руски граждани. Нито един не съм чул да търси купувач за имота си заради кризата", коментира той. И неговото мнение е, че през следващата година по-скоро ще видим активен наемен пазар на ваканционни имоти по Черноморието.

Ефектът при покупките ще е в изчезването на най-ниския сегмент от руския пазар - хора, които търсят имоти за 10-15 000 евро, както и на най-високия - купувачите с бюджети от над 100 000 евро. При първите причината е, че слабата рубла прави покупките невъзможни. При вторите - тъй като гледат на имотите си зад граница основно като бизнес и инвестиция и за тях България по принцип не е много интересна.

Потърпевши и не толкова

По общо мнение най-засегнати в новата ситуация на руския пазар ще са ваканционните жилища, където доскоро над 90% от купувачите бяха руснаци. При градските имоти картината е далеч по-спокойна - през последната година те привлякоха интереса на руските купувачи заради по-евтината поддръжка и възможността за целогодишно обитаване. Освен това не само в Бургас, но и в градове като Созопол и Поморие има търсене и от български клиенти.

Отдръпването на руснаците по-скоро ще е проблем за десетки нови апартаментни сгради и комплекси в района на Слънчев бряг и Несебър, както и в крайградските зони на юг.

Според Диана Иванова от "Омега" най-рискови са комплексите, които са ориентирани изцяло към руския пазар. Тя ги описа като "проекти с помпозна архитектура и големи квадратури", чиято реализация ще е трудна, защото не са по вкуса на купувачи от други пазари. Нейните очаквания са това да доведе до вълна от междуфирмена задлъжнялост и проблеми в секторите на строителството и услугите.

Притеснението на брокери и инвеститори е и в друга посока - никой не вижда достатъчно силна алтернатива на руския пазар. През последните години има покупки от Беларус и Казахстан, украинците също са сравнително активни, има и сделки с поляци, леко се завръщат и англичаните... По оценка на Горян Върбанов от New Estate засега този интерес частично компенсира спада на руските покупки по Черноморието. Никой от изброените пазари обаче не е така масов и с потенциал да осигури по няколко хиляди сделки годишно, за да си струва да се инвестира в реклама и участия в изложения на него.

Не липсват обаче и мнения, че отливът на руски интерес е временно явление.  

"Пазарът е леко раздрусан, но не мога да кажа, че търсенето е тотално спряло", смята Николай Пехливанов от "Грийн лайф". Той припомни, че и през 2009 г. е имало подобна криза - спад в цената на нефта и обезценка на рублата. Година по-късно обаче тя бе преодоляна и руският интерес към Черноморието се върна.

Никола Стоянов от "Бългериан пропертис" също припомня този период и смята, че хората в Русия като цяло са свикнали на чести промени в обстановката и в собственото си икономическо положение. "За последните години бяхме свидетели на резки промени в настроенията на руските купувачите както в посока надолу, така и нагоре. При предишната криза през 2009 г. цялата година продажбите на имоти на руския пазар бяха минимални, но само година по-късно напълно се възстановиха и следващите години бяха рекордни като интерес", отчете той.

Неговата прогноза е, че търсенето от руски купувачи в рамките на 20 до 40 хил. евро по Южното Черноморие ще се запази и следващата година, макар и при намален брой сделки.

Независимо дали смятат, че спадът на руските покупки е временен или траен, всички са съгласни за едно: за имотния пазар на морето 2015 г. ще е трудна. А твърде вероятно и не само тя.

Какви са цените



При средна цена около 600 евро/кв. м апартаментите в Слънчев бряг се очертаха като най-масов избор за руските купувачи на ваканционния пазар през последните години. Според статистиката на "Бългериан пропертис" тази година те са плащали средно по 35 000 евро, което е достатъчно за покупката на жилище с една спалня в комплексите на по-задна линия в курорта. В тези на първа линия там цените остават над 1000 евро/кв. м. По данни на агенцията аналогични са средните цени на кв. м в Бургас, където сделки се сключват за 600 - 700 евро/кв. м. Реално обаче покупката на по-качествен имот в центъра или в крайморските части на града изисква бюджет от поне 65 000 евро. Според агенцията с такива средства разполагат руски купувачи, които не търсят ваканционни имоти, а искат да се преместят трайно в страната и търсят жилища в големите градове - София, Варна, Бургас. По нейни данни интересът към такива сделки през последната година расте, макар и да е малък на фона на покупките на ваканционния пазар.

Когато менютата в ресторантите, рекламите на витрините, дори брошурите на супермаркетите са на руски, ясно е кои са най-чаканите клиенти и на местния имотен пазар.

За Южното Черноморие руснаците остават такива, но вече далеч не с размаха отпреди години. Конфликтът с Украйна, обезценката на рублата и очакваната рецесия на руската икономика доведоха до сериозен спад и при руските сделки по българското крайбрежие.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

38 коментара
  • 1
    the_shadow avatar :-P
    The Shadow
    • -12
    • +141

    "Според Диана Иванова от "Омега" най-рискови са комплексите, които са ориентирани изцяло към руския пазар. Тя ги описа като "проекти с помпозна архитектура и големи квадратури"

    Тоест тип комплексарска цигания.

  • 2
    daskal1 avatar :-P
    daskal1

    До коментар [#1] от "The Shadow":
    Тъкмо се бях наканил да купя нещо по-евтино там :-(

  • 3
    heatseeker avatar :-P
    heatseeker

    Въх... Ушаков ли беше, как му беше името, се обръща в гроба си! Няколко турски гемии потопил, а сега наследниците му по дъното - та към Турция :)

  • 4
    antipa avatar :-|
    D-r D

    Ако се опитаме да се отдръпнем от комплексарското възприятие на заобикалящото, ще видим, че платените от руснаци/украинци и т.н милиони евра за имоти в България са инвестиция, която стимулира производството, търговията, изграждането на инфраструктура, откриването на нови работни места.
    В Бургаско хиляди електротехници, строители, фаянсаджии, водопроводчици, дограмаджии, ОиВ монтажници, търговци на строителни материали,железарии, детски градини, квартални магазини и пр. си хранят семействата покрай руските заселници.

    Що зе ксенофобско мислене е, че онзи, който ни плаща стоката/услугата е лош, защото е руснак?!
    Като се дръпнат руснаците, кой ще насели празните апартаменти?
    Кой ще осигурява заетост на армията обслужващи?

    Веспасиан беше казал крилатата фраза "парите не миришат".
    Явно у нас сега тя не важи...

  • 5
    gost22 avatar :-|
    gost22
    • -14
    • +147

    До коментар [#4] от "D-r D":
    "...
    Що зе ксенофобско мислене е, че онзи, който ни плаща стоката/услугата е лош, защото е руснак?!
    Като се дръпнат руснаците, кой ще насели празните апартаменти?
    Кой ще осигурява заетост на армията обслужващи? ..."

    Лош е защото не плаща, а защо няма пари вече е за политическа тема. Англичаните също дойдоха и си тръгнаха. А кой ще осигури заетост... швейцарците си гласуваха, такива курортно-инвестиционни имоти да са до 20% от застроената площ в селището. Първо ще има наддаване заради свитото предлагане и ще дойдат винаги хора с пари (или бързо ще ги заменят други с много пари), а и самото селище няма да е 90% зависимо от приходящите... Хич не са тъпи тези с лилавите крави. Ние сме тъпи и алчни, че си убиваме бреговата ивица с масовост на безценица. Море и суша без опасни животни (дори акулите са мезе), летища, секуларна държава, ЕС порядки, прилични планини и ... вместо да сме "евтината Швейцария" ние сме "тоалетна"... от нашия акъл идва проблема, а не от руснаците дето Путин ги цака в момента...

  • 6
    karen_walker avatar :-|
    karen_walker

    Това е добра новина. Искаме в България повече европейци, а не азиатци.

  • 7
    rupe221 avatar :-|
    rupe221

    Това е началото на една голяма криза , която се задава . Агенциите признават за проблем ,но всячески се мъчат да го игнорират и смекчат . Ще крият истината до последният възможен момент . В момента на Банско е срив невероятен , за 25 000 евро ,спокойно можете да купите двустаен в комплекс . Но само ще се набутате , колко са хората свободни и готови да хвърлят хиляди за подръжка и данъци ,и да карат ски по 3 месеца непрекъснато при карти от 55лв на ден . Комплексите изградени около Разлог буквално се рушат , купувачи и на 100 евро просто няма . На морето тенденцията сега започва , единият проблем е , че купуваш нещо на хартия от 80 квадрата , а реалната му площ е не повече от 50 кв м . Другото е общи части , поддръжката е между 14-18 евро на кв м , съвсем не е 6-8 евро Тоест 80 кв по средно 16 евро , говорим за 2500 лв годишно хвърлени само за да могат определени фирмички на строителни предприемачи да оцеляват охолно на гърба на балъците купили някаква смешна маломерна кутийка . Данъците са отделно . В крайна сметка и колко можете да я ползвате тази кутийка , максимум месец ако работите . Я пробвайте да я дадете под наем през останалото време на тримесечният сезон . Дори само едни пияници да настанят там и всичкото обзавеждане отива на кино ,заедно с врати стени и какво ли не .Виждал съм апартаменти с изпотрошени бани и стаи само след едни подобни наематели . Напили се руснаците , изпотрошили всичко и накрая си заминали . Ходи ги търси по чужбина . А не са и само руснаците , тук идват основно бедняци заради евтиния алкохол и това им е основното занимание . Никой не пази нищо , след това сте вътре отвсякъде . Пък и май само с парите които давате годишно по тази кутийка , която се скапва от целогодишната влага по морето бихте могли да ходите където поискате , да виждате различни места и никой да не ви гони непрекъснато нещо да му плащате .Да отбележим ,че масово се строи по морето с итонг , който е по евтин , но е хидроскопичен и поглъща влагата . В резултат след година -две , така е овлажнен , че мухала ви става постоянен спътник и ви се струва най нормалното явление в света .

  • 8
    aha avatar :-(
    aha

    Началото на края на мутробарока като стил и начин за преживяване! След като направиха всичко възможно да отвратят българите от родното черноморие и да го окепазят толкова пошло, е дошло времето на корекцията. Затворени плажни ивици, бетон на 5 метра от плажа (да сме със сигурност на 1-ва линия дори ако не са нашите на власт), отвратителна пътна настилка, липса на отходна система и всякави екстри със заплащане доведоха до пълен бойкот на туристическата услуга по черноморието на всички хотели построени след 90 година. Единствените изключения са няколкото all inclusive комплекса с достатъчно идейно управление. Да се надяваме че ще има бежанци да ги запълнят и европески програми за инфраструктурата, иначе всичко ще се превъне в сметище. И още нещо, винаги ме е учудвало как варненци и бургазлии смятат че всики са им длъжни за въздуха, пясъка и водата. Може би е очакване за съчувствие от несгодите през дъгата есен, зима и пролет...

  • 9
    daskal1 avatar :-P
    daskal1

    До коментар [#4] от "D-r D":

    Докторе, парите продължават да не миришат. Много от изказванията тук са чисто ей така, както казваше една от бабите ми "на аба", т.е без съдържание. В конкретния случай ще продадем с преголямо удоволствие на "руски азиати" или "мръсни араби" и ще се кланяме. Познат синдром отрепетиран през вековете, приказваме си в сянката на анонимните интернетни псевдоними, реалността диктува съвсем различно поведение.

  • 10
    info111 avatar :-|
    info111

    До коментар [#7] от "rupe221":

    И аз виждам нещата по подобен начин. Вече стана ясно, че поради по-ниските цени на енергоносителите в руския бюджет постъпват с по 140 милиарда долара по-малко на година. Ао се калкулира в рубли по сегащния курс на сриващата се рубла, това са мисля около 7.5 трилиона рубли по-малко на година. И никой не знае още колко ще продължава кризата на Путин със света (защото дайте да не се лъжем - колкото и да се опитват да лъжат и манипулират и Путин, и обкръжението му, и мекеретата им, вкл. в България, това не е война на Путин срещу Европа или САЩ, това не е конфликт между Русия и САЩ или някакви различия между Русия и Европа и/или европейски сили или закони - ТОВА СИ Е ТОТАЛНО ОТХВЪРЛЯНЕ НА ВОЙНСТВЕНИТЕ И ТИКВЕНИШКИ АМБИЦИИ И ПРОСТОТИИ, БАБАИТЩИНА МАФИЯ НА ПУТИН И КЛИКАТА МУ ОТ ЦЕЛИЯ СВЯТ),..та ако пресметнем в руби, това означава около 7.5 ТРИЛИОНА рубли по-малко в руската икономика, ПО ДНЕШНИЯ КУРС НА СРИВАЩАТА СЕ РУБЛА. Или по около 1000 долара на човек, ако разделим сумата на руснак. Разира се това не са точни, а приблизителни сметки и това не са директно парите, които НЕ влизат д джоба на руснака (а в бюджета), НО В РУСИЯ ФОРМАТА НА УПРАВЛЕНИЕ Е ДИКТАТУРА И ПУТИН И ВЪРХУШКАТА МУ СА НАЛОЖИЛИ ТАКАВА ИКОНОМИКА И БИЗНЕС СРЕДА, ЧЕ ТЕ ЗАВИСЯТ ИЗКЛЮЧИТЕЛНО И ОСНОВНО ОТ ДЪРЖАВАТА, РЕСУРСТИТЕ В РУСИЯ (които мафията приватизира), и ...ОГРОМНАТА КОРУПЦИЯ И МАФИОТИЗАЦИЯ!
    Всъщност най-големите критики на безобразията и непрекъснатите лъжи на Путин дори и не дойдоха от американски представители - кой ли не го критикува - вкл. в очите, и не изрази несъгласие - вкл. и държавните ръководители или представители на Австралия, Канада, Англия, Германия, ЕС,...
    Умишлено описвам всичките тези неша и цифри, които на някои може да им се сторят отвлечени и несвързани, или без пряка връзка с темата, за да разбере който иска и може, че нещата са наистина сериозни и съвсем обективни, и да не разчита на късмет или скриване на главата в пясъка...
    Не искам да съм лощ пророк, но ако има сериозно отслабване в продажбите на имоти и някакаво замиране на цените, предполагам, то това точно е ситуацията преди "затишието пред буря", тоест втроата фаза на този цикъл - започването на спадането на цените, което през 2008 год. се превърна в един момент в срив.

    Дори и ако игнорираме всичко по-горе, или предположим, че някак си нещата ще се развият по по-оптимистичен вариант, аз лично - и мога и да бъркам - смятам, че има немалка възможност светът да влезе в нова рецесия през следващите от 6 месеца до 1 година. Но това е една друга тема - имам предвид за причините.
    Мисълта ми е, че трябва всички на тези пазари, или които зависят от тях, или които искат да влязат ДА СА ОСОБЕНО ПРЕДПАЗЛИВИ С ПАРИТЕ СИ ТАМ!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK