На практика това е един от редките случаи, когато имаме win-win ситуация, обобщава Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални площи" в консултантската компания Forton.

Той и колегите му от 2-3 години търсят решения за имотите, които големите търговски вериги освобождават, оптимизирайки площите си. Работят по подобни сделки в София, Монтана, Русе, Димитровград Във Видин вече приключиха такава за магазина на "Техномаркет" в промишлената зона на града.

До няколко месеца веригата за техника ще се премести на по-централна локация в дунавския град, а на нейно място влиза текстилната компания "Слам клоудинг", част от германската група Seth GmbH. Така магазинът на "Глориент инвестмънт БГ" става производствена база с нов наемател и перспектива след три години при добро развитие да бъде придобит от него.

Собственикът на мрежата bgsklad.bg Симеон Митев също работи по подобни сделки в градове като Пловдив, София и Бургас. В морския град например търговската база на бивша верига за строителни материали и оборудване в момента се предлага под наем, разделена на по-малки складови площи и шоуруми.

Подобен процес тече и в покрайнините на София, където част от бившия магазин на Roda (също в търговския парк на "Глориент инвестмънт БГ") вече е заета от полския търговец на едро с авточасти Inter Cars. За останалите площи се преговаря с други наематели, като Владимир Гюрджиев отбелязва интерес основно за градска логистика.

Според Симеон Митев към този и други подобни имоти има интерес и от дружества, които се занимават с архивиране и дигитализиране на информационните масиви на различни институции. Такъв тип наематели се нуждаят от големи, модерни и добре оборудвани площи в рамките на града, но без претенции за представителност.

Подобна е картината и при бившия магазин Tempo в ритейл парк "Средец" зад Централна гара. Първият и единствен хипермаркет под този бранд отвори в София, докато веригата "Пикадили" бе част от сръбската "Делта макси груп" и бе закрит малко след като те бяха придобити от белгийската Delhaize.

Решението на белгийците остави голяма неизползвана площ - от близо 16 000 кв.м търговска и складова част на Tempo свободна доскоро бе над половината. На останалата част се разположиха магазини на "Пикадили" и "Техномаркет". Сега и в този проект има раздвижване - на 2000 кв.м веригата за облекла LC Waikiki отваря аутлет, а са в ход преговори за подобен формат и с мебелен магазин.

Според Ангел Велев от управата на търговския парк цените, които плащат новите наематели, са с около 30% по-ниски в сравнение с магазина на Tempo, за който договорът бе на 8.5 евро/кв.м. Но пък алтернативата е тези площи да стоят празни.

По наблюдения на Владимир Гюрджиев от Forton разликата в наемните нива за една и съща площ, ползвана за търговия и за складови и производствени цели, може да стигне и два пъти. Така например, ако наемите на големи магазини тип "хале" в регионалните градски центрове се движат между 6 и 10 евро/кв.м, то в алтернативния случай падат до 3-4 евро/кв.м. И той обаче определя смяната на типа наематели като оптимално решение за тези площи при сегашната ситуация на пазара.

Търси се склад

Консултантските компании определят интереса към бившите хипермаркети като резултат и от друга тенденция - липсата на модерни площи за бизнеса. По техни наблюдения както в София, така и в други градове расте търсенето на по-големи площи за търговски операции, складиране и леки производства. Запитванията най-често са за 1000 до 2000 - 3000 кв.м, като в някои случаи се гледа и опция за разширение.

В основата на това търсене са както ориентирането на чужди компании от шивашката промишленост, производството на авточасти и други към България, така и доброто развитие на отделни дружества в търговията и логистиката. Повечето търсят готови площи, които ще им позволят максимално бързо да започнат бизнес. Такива обаче няма.

"От началото на кризата в складове за отдаване под наем не е инвестирано и недостигът на такива имоти на пазара вече осезаемо се усеща", коментира Симеон Митев.

Владимир Гюрджиев добавя и липсата на т.нар. brownfield - стари производствени или складови площи, които могат да бъдат преустроени за нуждите на нов бизнес.

Принципно такива имоти са първото нещо, което навлизащите чужди компании търсят. По думите на Гюрджиев обаче у нас старите фабрики са в такова състояние, че обновяването им струва колкото ново строителство, а в някои случаи е невъзможно.

На този фон построените през последните 5-10 години хипермаркети са модерни, изградени със съвременни материали и технологии, оборудвани с нужните климатични и спринклерни системи Предлагат големи пространства с добри отстояния между колоните, които позволяват гъвкаво и оптимално използване на площите.

При по-големите имоти практиката е разделянето им на части от по 2-3 хил. кв.м и отдаване на различни наематели. Така според Симеон Митев собствениците разпределят по-добре риска площите да останат празни.

Според Владимир Гюрджиев недостатък на бившите магазини е височината. Тъй като са строени за търговия, повечето не могат да предложат търсените в складирането 10-12 метра. В подобни случаи обаче може да се ползват за леки производства.

Като предимство на тези имоти той посочва местоположението - обичайно са в рамките на градовете и в близост до големи жилищни райони, което ги прави лесно достъпни и като места за работа.

Като цяло обаче очакванията са това да остане нишов пазар, тъй като предлагането на подобни преустроени площи не е голямо. В София подобни големи търговски имоти, които могат да бъдат използвани за други цели, се броят на пръсти. В останалите градове картината не е по-различна. Но пък добрата новина е, че много от тези имоти сега имат шанс за нова реализация, вместо да стоят като рушащи се паметници на някогашните потребителски навици.