Жилищата през 2015 г.: Повече сделки на сходни цени
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищата през 2015 г.: Повече сделки на сходни цени

Жилищата през 2015 г.: Повече сделки на сходни цени

Слабото съживяване на имотния пазар ще е в София и няколко големи града

22628 прочитания

© мария съботинова


Ако планирате покупка на жилище, шансовете за добра сделка не са в миналото. Дори напротив - 2015 г. започва с комбинация от подобряващи се условия по ипотечните кредити и стабилни цени. Тенденцията прелива от миналата година, която приключи с повече сделки и ипотеки в София и слаб, но траен ход на цените нагоре. Подобна е картината в още 3-4 по-големи и икономически активни градове, докато в останалите нищо не обещава раздвижване.

На този фон прогнозата на агенции за имоти и строителни компании е тази година ръстът на сделките в големите икономически центрове да продължи, а цените да останат стабилни. Заради застоя в доходите и ограничения избор на качествени имоти, ако има покачване на цените, то ще е в рамките на 4-5%.

Картината сега

За жилищните пазари в София и големите градове 2014 г. приключи с пореден ръст на сделките (виж таблицата). За последното тримесечие в столицата той е 12.3% в сравнение със същия период година по-рано, а увеличението при ипотеките е 30%. Сходна, макар и с по-слабо покачване е картината във Варна и Пловдив.
По-различна е тя в Бургас, където сделките продължават да намаляват за поредно тримесечие - в края на годината с близо 18%. Местните агенции за имоти също отбелязват 8-10% спад на запитванията основно заради отлива на руски купувачи. Морският град обаче е сред тези с висок ръст на ипотеките (31% за последното тримесечие), което показва устойчиво местно търсене. Такива са и наблюденията на управителя на агенция "Форос" Добромир Ганев, според когото сега се възстановяват жилищните пазари в градовете с работещи икономики и приходящи жители в резултат от вътрешната миграция. "Във Варна този поток е по-силен в сравнение с Бургас, защото към нея се насочват хората от целия Североизток, който е икономически зле. В сравнение с него близките до Бургас областни центрове като Ямбол и Сливен са по-живи", обобщи Ганев.
Макар и в различна степен, растящата активност на жилищните пазари в София и големите градове бе факт през миналата година. Причините са няколко. Спадът на цените спря (в столицата НСИ отчита лек ръст седем поредни тримесечия) и много купувачи, които отлагаха сделки, се връщат на пазара. В същото време намаляващите лихви по депозитите превърнаха инвестицията в имот в по-доходоносна алтернатива на парите в банка. Според "Адрес недвижими имоти" и "Явлена" това в комбинация със стабилните цени и наеми е върнало покупките на жилища с инвестиционна цел. Делът им обаче е малък - 10-15% от сделките.

По обща оценка изплащането на гарантираните депозити от КТБ поне за момента не е стимул за повече сделки с жилища, както се очакваше.

Новите ипотеки

Завръщането на жилищните кредити в имотните сделки обаче е видима тенденция от миналата година, която се очаква да продължи и тази. Ако първоначално се купуваше със спестени пари, през последните две тримесечия Агенцията по вписванията отчита ръст на ипотеките с по 20-30% в големите градове.
Според Диана Антонова, главен брокер в агенция "Явлена", раздвижването при ипотечните кредити се усеща от пролетта на 2014 г. "Нараства не само броят на сделките с ипотеки, но и делът на кредита в крайната покупна цена на имотите", обобщи тя. Изпълнителният директор на дружеството за кредитни консултации "Кредит център" Тихомир Тошев също отбелязва по-високо търсене на ипотечни заеми заради активния жилищен пазар и подобряващите се условия на банките. Според статистиката на "Кредит център" миналата година разходите по обслужване на ипотечен кредит са намалели с 0.5 до 0.75 процентни пункта, като годишният процент на разходите (ГПР) за различните банки се е движел между 6.25 и 7%. Прогнозата е, че тази година условията ще продължат да се подобряват и тя ще приключи с ГПР между 5.9 и 6.75% по жилищните заеми. Според кредитните консултанти ръстът на ипотеките е реален, а не от рефинансиране на стари задължения. "Вярно е, че със законовите промени и отпадането на таксата за предсрочно погасяване имаше и хора, които рефинансираха задълженията си от други банки. Но по наши наблюдения 75% от учредените през последните месеци ипотеки са по новоотпуснати кредити", коментира Тошев.

Неговата прогноза е, че тази година делът на рефинансирането ще намалее още до 10-15% от пазара. Причината е, че много банки реагират и понижават лихвите по стари кредити при конкурентна оферта. В такива случаи предоговарянето често е по-добра опция пред по-дългото и по-скъпо рефинансиране.

От стабилност до ръст

Очакванията тази година са за умерен ръст на сделките и цените на имотите в големите градове. Благоприятните фактори са изброените по-горе, но има и възпиращи - слабият ръст на икономиката и доходите, както и малкият избор на пазара. За някои строителни предприемачи, като управителя на "Идея билдингс" Ивайло Митев, здравословното покачване на сделките за София е с 3% до 6% годишно. Това са и очакванията му тази година предвид невисокия ръст на икономиката и на покупателната способност.
Макар да нормализира пазара обаче, спадът на цените на имотите в кризата сви предприемаческата активност и новото строителство рязко намаля. По данни на НСИ през последните три години в София са завършени общо под 1000 нови жилища, докато преди 2009 г. годишно са били над 3000. Сега за деветте месеца на 2014 г. разрешение за ползване в столицата са получили едва 165 къщи и апартаменти. На фона на вече построеното предлагането изглежда голямо, но изборът на качествени имоти - като функционалност, използвани материали и локация, е ограничен. Диана Антонова от "Явлена" отбелязва като масов проблем при жилищата в по-стари сгради лошо поддържаните общи части и нуждата от ремонт и саниране, което задържа и цените им. Според нея в София има търсене за качествено ново строителство в диапазона 45-55 000 евро за двустайни жилища и 70-80 000 евро за тристайни, но предлагането е малко. Това е спирачка за по-сериозен ръст на сделките и цените и според "Явлена" поскъпване на жилищата тази година едва ли ще има. Собственикът на строителна компания "Делар" Аспарух Делев също не очаква повече от едноцифрен ръст на сделките с жилища в София, макар и търсенето да нараства. При новото строителство то води до изравняване между офертни и продажни цени, докато преди още с обаждането клиентите получаваха 10% отстъпка. Прогнозата на предприемача обаче е, че тази година новите жилища едва ли ще поскъпнат с повече от 3-4%. В същото време от няколко месеца има осезаем ръст на започваните нови сгради, но те ще са на пазара най-рано след 1-2 години.

Най-оптимистична е прогнозата на "Адрес". На базата на тенденциите от предишната година от агенцията очакват 15% до 18% повече продажби на имоти в София, както и по-кратки срокове за сключване на сделки. Към края на 2015 г. цените на жилищата ще са със 7 до 9% по-високи от сегашните, очакват от агенцията.

Автор: Капитал

Ако планирате покупка на жилище, шансовете за добра сделка не са в миналото. Дори напротив - 2015 г. започва с комбинация от подобряващи се условия по ипотечните кредити и стабилни цени. Тенденцията прелива от миналата година, която приключи с повече сделки и ипотеки в София и слаб, но траен ход на цените нагоре. Подобна е картината в още 3-4 по-големи и икономически активни градове, докато в останалите нищо не обещава раздвижване.

На този фон прогнозата на агенции за имоти и строителни компании е тази година ръстът на сделките в големите икономически центрове да продължи, а цените да останат стабилни. Заради застоя в доходите и ограничения избор на качествени имоти, ако има покачване на цените, то ще е в рамките на 4-5%.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

29 коментара
  • 1
    dimitrov21 avatar :-|
    дурак

    всеки първокурсник по финанси знае-
    увеличаването на сделките води до увеличаване на цените

    хубавото е , че е само в големите градове..

    провинцията става привлекателна за живот
    .........
    моя позната търси отпреди 2014 да купи на обещаните ниски цени..

    но събра горчив опит !

    казвах й -
    "колкото по-рано купиш - толкова по-евтино ще купиш"

    но алчността е лош съветник

  • 2
    kukuband avatar :-(
    kukuband

    Кои са тези "София и няколко големи града"...имаше опити да се бутнат нагоре цените на наемите, а от там и продажбите да дръпнат леко...да ама НЕ ...нищо не обещава раздвижване, добре че поне цената на горивото пада, та да обикаляме повече за лудо :)

  • 3
    ambrazurchik avatar :-|
    Амбразурчик

    през 2013 , когато започна поскъпването на жилищата - подобни статии правеха по 10 000 импресии , форумът имаше по 50 - 60 коментара , което пък означаваше сл:

    хората действ. бяха повярвали ,- че ще има Имоти/Подаръци ;) и реагираха бурно на всеки опит да не се случи обещаното !

    под тази публикация обаче няма кликове , явно поскъпването вече е прието и никой не реагира !
    колкото до това-накъде са цените..всеки има мнение!
    Ето мнението на Нуриел Рубини - мистър Смърт ,

    който КУПУВА апартамент през януари 2011 -
    когато Трябва да идва Апокалипсиса ;):
    ...........
    http://www.investor.bg/novini/122/a/nai-golemite-pesimisti-na-uol-striit-napazaruvaha-apartamenti-v-manhatyn-111168/
    .........

    Закъснелите и упоритите ще Изгорят здраво
    Някой винаги Спи и пропуска момента

  • 4
    non_party avatar :-P
    СОРОСОИДЕН ИЛЮМИНАТ

    Хехехе, прегладнелите брокерчета изпълзяха от клоаките, където се бяха наврели 5-6 години и си въобразяват, че пак ще ударят кьоравото :) Написано им е ясно, че повишение на цените на практика няма, но тези нещастници си знаят своето - сънуват просото като едни гладни пернати и безмозъчни същества :) Няма да има бум както през 2005-2007 г., защото вече народът изтрезня и разбра, че потокът от милиони чужденци, дето ще купуват кимезарници, няма да се потече в обозримо бъдеще към България
    !

  • 5
    ambrazurchik avatar :-P
    Амбразурчик

    в пост Nо 4 е написано как се прави Маркетинг
    (т.е. проучване на потребителските Нагласи)
    ако никой не реагира-значи всички са приели неизбежното Поскъпване ;)

    ти пък си написал как се злобее..но злобата НЕ купува жилище-трябват Пари и акъл
    ................
    Българинът няма финансова култура и взема правилно решение само тогава-когато Няма избор , когато е до стената ,а това време Дойде

    глупостта трябва да се наказва

  • 6
    dimitrov21 avatar :-|
    дурак

    До коментар [#2] от "kukuband":

    ==========
    за другия живот ще знаеш:

    Купува се евтино , когато Никой не купува
    Продава се скъпо когато Всички купуват
    ........
    това е масова психология,не аритметика ,че всички да знаят ;)
    някой е сложил линк в пост 3 , това е истината...
    за това пророците са купили пред 2011 -за да няма конкуренция и цените да са ниски
    -------
    хората са като овцете-"преписват" един от друг и после заедно в кюпа
    имам апартаментче като за теб -но Вече за 1100 евро/кв;) ,
    огледите започнаха през пролетта на 2014 при 850 евро/кв

    времето работи за Мен , очаквам те ;)

  • 7
    llq17382290 avatar :-|
    llq17382290

    До коментар [#6] от "овчинников":

    Е, советская овца, огледи от пролетта досега и още не си го продал ! Най-добре си го наври отзад !

  • 8
    krasi_kara avatar :-|
    krasi_kara

    Я, отново интересна статия за имоти изпъстрена с думичката "ще".

    Ами, да изкоментирам и аз подобаващо тогава - "Ще, ще...".

    И да, съгласен съм, че колкото по-рано купиш, толкова по-добре. Най-ранните, откъм 2008-2009 година наример, са си много добре наистина. Е, София е осеяна с (полу) празни кооперации и офис сгради, но те всичките са уорън-бъфетовци и ще държат позициите си по 20-30 и повече години.

  • 9
    dimitrov21 avatar :-P
    дурак

    [quote#7:"llq17382290 "] Е, советская овца, огледи от пролетта досега и още не си го продал !

    Най-добре си го наври отзад ! [/quote]

    с оглед последното ти изречение.....
    нормална реакция на озлобен човек !!

    не съм продал ,
    защото купувачите още мислите че можете да се пазарите ,
    не сте узрели , че вятърът духа Срещу вас ,

    КТБ ви "помогна" ;) ,
    "Капитал" продължава да Ви "помага" да зреете

    Аз пък Вдигам Цената.. времето работи за Мен
    Един купувач ще спечели

    останалите "купувайте" по форумите евтино ;)

  • 10
    tcx23375286 avatar :-|
    tcx23375286

    Когато брокерите от Адрес се събудиха от мокрия сън обляни в студена пот какво стана?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK