Офисният гигант идва
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Офисният гигант идва

Първоначално заявената инвестиция само в строителство и довършителни работи бе близо 60 млн. евро, но с проектирането и земята стойността се е вдигнала с 20 - 30%

Офисният гигант идва

Най-високата сграда - Capital Fort, на "Цариградско шосе" още това лято ще е готова да промени пазара на бизнес площи в столицата

32762 прочитания

Първоначално заявената инвестиция само в строителство и довършителни работи бе близо 60 млн. евро, но с проектирането и земята стойността се е вдигнала с 20 - 30%

© мария съботинова


Най-високата сграда в страната, а вероятно и една от най-скъпите, ще бъде завършена през лятото. Със своите 126 метра новият първенец Capital Fort подобри рекордните до момента 104 метра на хотел "Родина".

Небостъргачът (поне за местната реалност) на столичния бул. "Цариградско шосе" обаче не просто променя пейзажа, а и размества офисния пазар. Освен че ще предложи внушителните 42 хил. кв.м, сградата се оказва и сред малкото от висок клас, които ще бъдат завършени тази година. Така новият гигант, поне за кратко, ще е почти монополист в предлагането на големи свободни площи.

Късметът за инвеститора е, че през последните години наемният пазар се съживи и почти няма предлагане на качествени офиси, а ценовите нива леко се повишиха. Близо 15% от площите в сградата вече имат предварителни договори за наем, а очакванията на собствениците са до края на годината сградата да бъде отдадена изцяло.

Софийската офисна крепост

Capital Fort вече е на финала на строителството му - в средата на годината се очаква да получи разрешение за ползване, а дотогава ще текат довършителни работи. Изграждането започна през 2010 г. след близо година проектиране и още една за оформяне на документи и вадене на разрешителни.

Инвеститорът в сградата - "Форт Нокс", е специализиран в търговия с метали и е един от първите и най-големи инвеститори във ваканционни комплекси на българското Черноморие. Според финансовия отчет за 2013 г. "Форт Нокс" има почти 27 млн. лв. приходи и печалба от 5.3 млн. лв. Съдружници в компанията с равни дялове са Станислав Пархоменко, Георги Иванов и дружеството "Вариант София" на украинците с български паспорти Игор и Владимир Кукий.

През 2007 г. фирмата купи близо 15 дка с лице към столичния булевард "Цариградско шосе" от "Мис 69". Стойността на сделката според Имотния регистър е 12.7 млн. лв. Наличието на метростанция на 50 м от обекта, както и фактът, че по протежението на булеварда се оформя зона от административни и търговски сгради, дадоха предимство на локацията.

През 2014 г. компанията стана собственик и на други имоти в района. Придоби разположения в съседство на Capital Fort магазин на "Техномаркет", както и парцели с обща площ над 37 000 кв.м. Втората сделка – за терен от 12 682 кв.м и склад от 502 кв.м върху него, е с "Метро кеш енд кери". Цена по двете сделки не е вписана, но според пазарни оценки стойността на земите и сградите се изчислява на около 10 млн. евро. Според запознати сделката е с далечна перспектива, най-вероятно за строителство на още офиси.

Бизнес сградата на "Форт Нокс" е изградена със собствени средства. За разлика от масовия инвестиционен модел тук не се търси продажба и изход от вложението след завършването на имота, а дългосрочно управление. Затова е избран именно офисният сегмент, където според собствениците пазарната перспектива е по-дългосрочна в сравнение например с търговските площи или ваканционните имоти.

Проектанти са Atkins в партньорство с българското студио "A и А архитекти", в чието портфолио влиза и "Бизнес парк София".

От "Форт Нокс" не коментираха финансовата част на проекта. Първоначално заявената инвестиция само в строителството и довършителните работи бе близо 60 млн. евро. По различни оценки заедно с проектирането и земята сградата е излязла с 20 - 30% отгоре. Самото строителство се оскъпява и от голямата височина, която налага използване на високоустойчиви и негорими материали, както и на допълнителни системи за безопасност. Сградата е и в процес на сертификация по британския стандарт за екологични сгради BREEAM.

На пазара в точния момент

Излизането на Capital Fort на пазара съвпадна с момент на засилено търсене на офиси от секторите на аутсорсинга и IT услугите. Интерес има основно от дружества, които търсят разрастване, и в по-слаба степен от компании, които сега навлизат на пазара.

Очакванията са около 95% от офисната площ на Capital Fort да бъде наета от аутсорсинг фирми.

По информация от компанията инвеститор наемните нива са в широк диапазон - в рамките на 10 - 16 евро/кв.м според разположението, големината на площите и продължителността на договорите. Подобни цени са над средните за пазара към момента, които за първокласни сгради по големите булеварди са 10-12.5 евро/кв.м. Предвид слабото предлагане обаче не е изключено в конкретния случай да бъдат постигнати и по-високи стойности.

Въпреки това сметките показват, че инвестицията няма да се изплати бързо. При средните за пазара наеми към момента и пълна заетост на площите оптимистичната прогноза е за възвръщане на вложените в Capital Fort средства за 13 до 18 години.

Рисковете на растежа

Със своите 42 000 кв. метра офиси Capital Fort може да утоли част от глада за строителство от висок клас в този сегмент. Конкуренцията е слаба – повечето първокласни офис сгради вече са запълнени, а очакваните нови проекти тази година са само два, и то значително по-малки от Capital Fort. През второто полугодие на пазара ще излезе офис сградата SPS Tower до Bulgaria Mall, която смени собственика си миналата година и ще предложи 10 000 кв.м офис площ. Освен нея се очаква и завършването на Сграда 1 в комплекса "Търговски център Европа" с 8000 кв.м офиси.

Ограничено предлагане, съчетано с търсене, което запазва темповете си от края на миналата година, са основните характеристики на офис пазара към момента, коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" в консултантската компания Forton. По нейни данни това води до лек ръст на наемите, но резки промени не се очакват. Тенденцията е за все по-малко отстъпки от страна на наемодателите, а договорите се сключват на максимално близки до офертните цени. Очакванията на Пашова са за умерено нарастване в търсенето и предлагането на офис площи.

"Като реакция на доброто търсене, растящо всяка година, идва размразяването на големи проекти като City Tower на площад "Македония". Строежът вече е възобновен и се очаква през 2017 г. сградата да бъде в експлоатация", каза тя. Проектът до сградата на КНСБ е за две свързани сгради, като едната ще има 19, а другата 8 етажа с обща РЗП над 53 хил. кв.м. Инвеститор в сградата е гръцка компания - "ГЕК Терна груп", чийто основен бизнес е строителството.

Има и други малки и средно големи проекти, които са придобити през миналата година и се очаква строителството им да се поднови.

Притеснение сред инвеститорите обаче буди тенденцията основните наематели в офис сегмента да са IT и аутсорсинг дружества. Причината е, че тези компании са мобилни и при растящата цена на труда в тази област лесно могат да решат да преместят бизнеса си в по-евтини дестинации. Според Николай Неов, мениджър "Офис площи" MBL CBRE, подобно решение силно би засегнало офисния пазар именно заради голямата му зависимост от аутсорсинг сектора.

Ако обобщим - проектите за нови офиси са размразени заради засилило се търсене. Но всяка година пазарът се доминира от един голям обект. През миналата това беше 19-етажната кула Infinity Tower с близо 20 хил. кв.м отдаваема площ, която се намира до Bulgaria Mall на едноименния булевард. Тази година гигантът се казва Capital Fort. Догодина шампионът ще е гръцката кула на площад "Македония".

От "Бурж ал Араб" до "Цариградско шосе"

Проектантът на Capital Fort е сред най-големите архитектурни бюра в света. Сред най-емблематичните сгради, дело на международната компания, са 304-метровият седемзвезден хотел "Бурж ал Араб" в Дубай, както и високият 204 метра Световен търговски център в Бахрейн, който използва революционна технология за самозахранване с енергия от вятъра. Архитектурното бюро е планирало дубайското метро. Atkins са проектирали инфраструктурата за олимпийските и параолимпийските игри в Лондон през 2012 г. и са отговорни за трансформацията на олимпийския парк Queen Elizabeth в туристическа дестинация.

Най-високата сграда в страната, а вероятно и една от най-скъпите, ще бъде завършена през лятото. Със своите 126 метра новият първенец Capital Fort подобри рекордните до момента 104 метра на хотел "Родина".

Небостъргачът (поне за местната реалност) на столичния бул. "Цариградско шосе" обаче не просто променя пейзажа, а и размества офисния пазар. Освен че ще предложи внушителните 42 хил. кв.м, сградата се оказва и сред малкото от висок клас, които ще бъдат завършени тази година. Така новият гигант, поне за кратко, ще е почти монополист в предлагането на големи свободни площи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

18 коментара
  • 1
    arax avatar :-|
    arax

    Прание...на украински метали...

  • 2
    jujo_si avatar :-|
    jujo_si

    Ще стават колосални задръствания за да минеш от метро обратно в софия, дори сега е много зле, после какво ще става .....

  • 3
    bodhidharma94 avatar :-|
    bodhidharma94

    Грозотия! Харесвам симетрични ,правоъгълни сгради.

  • 4
    petergriffin avatar :-|
    petergriffin

    До коментар [#3] от "bodhidharma94":

    Естетическото възприятие е субективно нещо.И в архитектурата е така.

    И аз харесвам прави линии и минимализъм, но тази сграда не е "грозотия".Има своите достойнства, строителството е качествено и клони по скоро към емблематичните сгради на столицата.

  • 5
    antubis avatar :-|
    antubis

    Красиви са сградите, на удобно място с метро. Предвид, че собственикът на сградата иска да е дългосрочна инвестиция и ще се вълнува от удобствата на наемателите, сигурно ще се погрижи и да няма задръствания и да се стимулира използването на метро.

  • 6
    bodhidharma94 avatar :-|
    bodhidharma94

    До коментар [#4] от "petergriffin":

    На мен ми изглежда тумбеста и цинична. Като мола Сердика - някакво отвратително грамадно пльоснато нещо насред панелките и неизмазаните къщи. Май това ще се превърне във Българският Монпарнас. Ревем колко е грозен паметника пред НДК защото е несиметричен, но такива грозотии като това считаме за модерно, та нали е небоСТЪРГАЧ.

  • 7
    georgi_ch avatar :-|
    georgi_ch

    До коментар [#3] от "bodhidharma94":

    Като панелките от ком-време? :)
    Burj al Arab в ОАЕ, Freedom Tower в НЙ, Gherkin в Лондон, Trump Tower в Чикаго, Torre Agbar и W в Барселона и небостъргачите в Мадрид са все различни от правоъгълници и паралелепипеди , но са готини. Тази в София не съм я виждал, но на мен разчупена и/или асиметрична архитектура ми допада.

  • 8
    bodhidharma94 avatar :-|
    bodhidharma94

    До коментар [#7] от "georgi_ch":

    Сградите във Хонконг са същите! А те не са комунисти!

  • 10
    bodhidharma94 avatar :-|
    bodhidharma94

    До коментар [#7] от "georgi_ch":
    Хахаха, сградата в Геркин е класирана като един от най-грозните небостъргачи в света, редом със Рьогьон в Северна Корея, който всъщност е много по-красив.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Устойчив на вируси

Устойчив на вируси

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK