Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
1 22 мар 2015, 16:08, 8042 прочитания

Асен Лисев: Пазарът на имоти в България още е тънък, но дава добри възможности

Европа е добра инвестиционна дестинация, половината от сделките са с американци, казва упралвяващият директор на MBL CBRE

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
"Капитал" организира за втора поредна година Wealth management forum. Целта на събитието е да бъде полезен ориентир за това как да изберем подходящата за нас инвестиция и как най-ефективно да управляваме парите си. На 12 март чуждестранни и български водещи експерти представиха актуални данни за основните видове инвестиционни инструменти и направиха прогноза какво да очакваме през 2015 г. През тази седмица "Капитал Daily" представя презентациите на всички участници. След Йоаким Хагман, Цветослав Цачев, Ивайло Пенев, Симон Фасдал и Михаил Атанасов продължаваме с Асен Лисев, управляващ директор, MBL CBRE, с презентация "Недвижимите имоти като инвестиция – състояние и перспективи" (със съкращения).
За непрофесионалисти по-добрият вариант е да инвестират на вторичния имотен пазар.
В началото искам да споделя една много добра формула за диверсификация на портфейл, която зная и от мой приятел, стар евреин: "Половината си богатство винаги го държа в твърда валута, половината в злато и половината в недвижими имоти." Мисля, че формулата е добра и пожелавам на всеки от вас богатството му да се състои от поне три половини.

Защо имоти


Недвижимите имоти предоставят добра защита от спад в цената. На какво се дължи това? На няколко техни характеристики. Можете да ги застраховате лесно, земята под сградите също има стойност, дори и те да бъдат унищожени, може да им направите промяна в предназначението и не на последно място може лесно да намерите финансиране за тях, тъй като банките с удоволствие кредитират сделки с недвижими имоти и те са любимото им обезпечение. Историческият анализ показва, че имотите са и добра защита срещу инфлацията.

Освен това предлагат и добра географска диверсификация - лесно можете да ги закупите в различни градове, области на страната и дори във всяка държава или континенти. Често, когато купуваме недвижим имот, купуваме и експозиция към някаква индустрия -  ако закупите магазин на главната улица, в който наемател е телеком, ще имате експозиция към телеком;  ако закупите офис сграда, в която работят западни фирми, които аутсорсват дейността си тук, до голяма степен сте изложени на рисковете, на които са изложени тези чужди компании. Но не и на български, специфични пазарни рискове. Защо? Бизнесът на тези наематели не зависи от икономиката на България, те изнасят продукта си навън, това, което ги е привлякло при нас, и това, което е важно за тях, е работната заплата да е на приемливо ниво, данъчната система, разбира се, да е добра и да имат къде да работят. Така, когато си купувате офис сграда с наемател немска софтуерна компания, вие имате една добра експозиция към IT сектора в Германия. Широк диапазон от рискови профили можете да намерите в различните недвижими имоти. От много рискови, каквито са например покупките на земя за строителство, до по- малко рискови, каквито са готови сгради, с наематели, които генерират стабилен доход и са подсигурени с дългосрочни договори за наем. Историческите данни показват, че имотите покaзват много добра доходност (виж графиката). По отношение на размера на пазара в Европа за 2014 г. е имало сделки за почти 250 млрд. евро и това са инвестиционни сделки, т.е. бизнес сгради, които генерират доход.

Тънкият български пазар



В България пазарът е, както можете да се сетите, доста по-тъничък, тъй като не е много богата държава, но за наша радост стават сделки с недвижими имоти и пак казвам, тук са представени бизнес имоти, генериращи доход. В тези изчисления не влизат инвестициите в земеделска земя, които са значителни, за поне 100 млн. на година, не влизат инвестициите в земя за строителство, не влизат инвестициите в жилищни имоти с цел отдаване под наем, ваканционни имоти и т.н. Това са само бизнес имоти – офис сгради, търговски центрове, хотели и индустриални сгради. Освен това Европа остава атрактивен пазар за чужди инвестиции - над половината от имотите през миналата година са купени от американски инвеститори.

На първичния пазар директно можете да закупите недвижим имот и да се възползвате от неговите доходи - наем или аренда, и също така от увеличението на стойността му. Тук са различните видове имоти: жилищни, бизнес сгради и земя, в която можете да инвестирате. Индиректно също може да инвестирате в недвижими имоти. Има няколко плюса, единият от тях е, че може да си купите малък дял в нещо, което е голямо - акции в имотни компании или фондове, които се търгуват на борсата, ипотечни облигации или дългови инструменти на дружества с експозиции към имоти.Притежаването на имоти в повечето случаи е свързано с полагане на грижи по управлението. Като изключим земеделската земя, където нещата изглеждат много лесни и някои други видове активи, трябва да се обърне внимание, че през 5 до 10 г. той се нуждае и от капиталов ремонт. Затова за неспециализирани инвеститори препоръчителният е вторичният пазар, където си купувате дялове от дружества, които се грижат за имотите.

Примерни инвестиции в имоти

Търговски център

- Средна стойност: 20-150 млн. евро
- Средна доходност: 9-11%
- Средносрочни договори за наем (3-10 г.)
- Слаби до добри гаранции
- Експозиция към макроикономиката на страната
- Управлението на имота е предизвикателство
- В България няма публично търгувано дружество

Възможни инвестиции: добре работещ мол в София, провинциален мол, придобит от банка, мол за дострояване, мол за репозициониране.

Търговски сгради
- Средна стойност на актива: 100-350 хил. евро
- Средна доходност: 4-10%
- Кратко- или средносрочни договори за наем (1-5 г.)
- Слаби до добри гаранции
- Експозиция към различни индустрии (банки, телекоми, търговия)
- Управлението на имота е сравнително лесно
- Възможност за създаване на портфейл от имоти

Офис сгради
- Средна стойност на актива: 2-15 млн. или 80-100 млн. евро
- Средна доходност: 9-11%
- Средносрочни договори за наем (3-5 г.)
- Сравнително добри гаранции
- Експозиция към различни индустрии
- Експозиция към чужди икономики
- Управлението на имота изисква специалист

Бензиностанции
- Средна стойност на актива: 1-2 млн. евро
- Средна доходност: 7-9%
- Дългосрочен договор за наем
- Много добри гаранции
- Експозиция към пазара на петролни продукти
- Лесно управление на имота

Източник: MLB CBRE



  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

НАСП дари 100 000 лева за подпомагане на болниците в битката срещу коронавируса НАСП дари 100 000 лева за подпомагане на болниците в битката срещу коронавируса

Въпреки негативното отражение върху жилищния сектор, членовете на Националната асоциация на строителните предприемачи дават своя принос в борбата с COVID-19

7 апр 2020, 1065 прочитания

Все повече молове дават наемна ваканция за периода на карантината Все повече молове дават наемна ваканция за периода на карантината

Плаща се наем само за времето, в което търговските центрове са били отворени, а сервизната такса остава дължима

6 апр 2020, 3739 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Институционалните инвеститори ще увеличат вложенията си в имоти през 2015 г.

Още от Капитал
Бизнес на градус

Моментният недостиг на спирт вече изглежда преодолян, като по складовете има над 4 млн. литра. Цената на литър спирт обаче е 3 пъти по-висока отпреди пандемията

Пат в туризма

Хиляди туроператори трябва да върнат на клиенти си суми за провалени почивки, които обаче са предплатени към партньори

Може ли България да надбяга вируса

България използва времето, спечелено от социалната изолация, за минимални подобрения в здравната система и планира да въведе софтуер за следене на заразени и нарушители на карантини. Засиленото тестване все още не се случва

Глобалната рецесия изглежда неизбежна

Коронавирусът инфектира както търсенето, така и предлагането по света

Инстатерапията на Беловски

Художникът Станислав Беловски смесва световната история и българските теми на деня в колажите си

Всички в кухнята

Как да пазаруваме, какво да готвим и откъде да черпим кулинарно вдъхновение

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10