Асен Лисев: Пазарът на имоти в България още е тънък, но дава добри възможности

"Капитал" организира за втора поредна година Wealth management forum. Целта на събитието е да бъде полезен ориентир за това как да изберем подходящата за нас инвестиция и как най-ефективно да управляваме парите си. На 12 март чуждестранни и български водещи експерти представиха актуални данни за основните видове инвестиционни инструменти и направиха прогноза какво да очакваме през 2015 г. През тази седмица "Капитал Daily" представя презентациите на всички участници. След Йоаким Хагман, Цветослав Цачев, Ивайло Пенев, Симон Фасдал и Михаил Атанасов продължаваме с Асен Лисев, управляващ директор, MBL CBRE, с презентация "Недвижимите имоти като инвестиция – състояние и перспективи" (със съкращения).

За непрофесионалисти по-добрият вариант е да инвестират на вторичния имотен пазар.

В началото искам да споделя една много добра формула за диверсификация на портфейл, която зная и от мой приятел, стар евреин: "Половината си богатство винаги го държа в твърда валута, половината в злато и половината в недвижими имоти." Мисля, че формулата е добра и пожелавам на всеки от вас богатството му да се състои от поне три половини.

Защо имоти

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Недвижимите имоти предоставят добра защита от спад в цената. На какво се дължи това? На няколко техни характеристики. Можете да ги застраховате лесно, земята под сградите също има стойност, дори и те да бъдат унищожени, може да им направите промяна в предназначението и не на последно място може лесно да намерите финансиране за тях, тъй като банките с удоволствие кредитират сделки с недвижими имоти и те са любимото им обезпечение. Историческият анализ показва, че имотите са и добра защита срещу инфлацията.

Освен това предлагат и добра географска диверсификация - лесно можете да ги закупите в различни градове, области на страната и дори във всяка държава или континенти. Често, когато купуваме недвижим имот, купуваме и експозиция към някаква индустрия -  ако закупите магазин на главната улица, в който наемател е телеком, ще имате експозиция към телеком;  ако закупите офис сграда, в която работят западни фирми, които аутсорсват дейността си тук, до голяма степен сте изложени на рисковете, на които са изложени тези чужди компании. Но не и на български, специфични пазарни рискове. Защо? Бизнесът на тези наематели не зависи от икономиката на България, те изнасят продукта си навън, това, което ги е привлякло при нас, и това, което е важно за тях, е работната заплата да е на приемливо ниво, данъчната система, разбира се, да е добра и да имат къде да работят. Така, когато си купувате офис сграда с наемател немска софтуерна компания, вие имате една добра експозиция към IT сектора в Германия. Широк диапазон от рискови профили можете да намерите в различните недвижими имоти. От много рискови, каквито са например покупките на земя за строителство, до по- малко рискови, каквито са готови сгради, с наематели, които генерират стабилен доход и са подсигурени с дългосрочни договори за наем. Историческите данни показват, че имотите покaзват много добра доходност (виж графиката). По отношение на размера на пазара в Европа за 2014 г. е имало сделки за почти 250 млрд. евро и това са инвестиционни сделки, т.е. бизнес сгради, които генерират доход.

Тънкият български пазар



В България пазарът е, както можете да се сетите, доста по-тъничък, тъй като не е много богата държава, но за наша радост стават сделки с недвижими имоти и пак казвам, тук са представени бизнес имоти, генериращи доход. В тези изчисления не влизат инвестициите в земеделска земя, които са значителни, за поне 100 млн. на година, не влизат инвестициите в земя за строителство, не влизат инвестициите в жилищни имоти с цел отдаване под наем, ваканционни имоти и т.н. Това са само бизнес имоти – офис сгради, търговски центрове, хотели и индустриални сгради. Освен това Европа остава атрактивен пазар за чужди инвестиции - над половината от имотите през миналата година са купени от американски инвеститори.

На първичния пазар директно можете да закупите недвижим имот и да се възползвате от неговите доходи - наем или аренда, и също така от увеличението на стойността му. Тук са различните видове имоти: жилищни, бизнес сгради и земя, в която можете да инвестирате. Индиректно също може да инвестирате в недвижими имоти. Има няколко плюса, единият от тях е, че може да си купите малък дял в нещо, което е голямо - акции в имотни компании или фондове, които се търгуват на борсата, ипотечни облигации или дългови инструменти на дружества с експозиции към имоти.Притежаването на имоти в повечето случаи е свързано с полагане на грижи по управлението. Като изключим земеделската земя, където нещата изглеждат много лесни и някои други видове активи, трябва да се обърне внимание, че през 5 до 10 г. той се нуждае и от капиталов ремонт. Затова за неспециализирани инвеститори препоръчителният е вторичният пазар, където си купувате дялове от дружества, които се грижат за имотите.

Примерни инвестиции в имоти Търговски център - Средна стойност: 20-150 млн. евро - Средна доходност: 9-11% - Средносрочни договори за наем (3-10 г.) - Слаби до добри гаранции - Експозиция към макроикономиката на страната - Управлението на имота е предизвикателство - В България няма публично търгувано дружество Възможни инвестиции: добре работещ мол в София, провинциален мол, придобит от банка, мол за дострояване, мол за репозициониране. Търговски сгради - Средна стойност на актива: 100-350 хил. евро - Средна доходност: 4-10% - Кратко- или средносрочни договори за наем (1-5 г.) - Слаби до добри гаранции - Експозиция към различни индустрии (банки, телекоми, търговия) - Управлението на имота е сравнително лесно - Възможност за създаване на портфейл от имоти Офис сгради - Средна стойност на актива: 2-15 млн. или 80-100 млн. евро - Средна доходност: 9-11% - Средносрочни договори за наем (3-5 г.) - Сравнително добри гаранции - Експозиция към различни индустрии - Експозиция към чужди икономики - Управлението на имота изисква специалист Бензиностанции - Средна стойност на актива: 1-2 млн. евро - Средна доходност: 7-9% - Дългосрочен договор за наем - Много добри гаранции - Експозиция към пазара на петролни продукти - Лесно управление на имота Източник: MLB CBRE