Инвестиция с двор
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Инвестиция с двор

Платежоспособните клиенти в София и около града търсят предимно наскоро построени къщи или празни парцели

Инвестиция с двор

Интересът към къщи във и около София връща предприемачите към този сегмент на пазара

24509 прочитания

Платежоспособните клиенти в София и около града търсят предимно наскоро построени къщи или празни парцели

© НАДЕЖДА ЧИПЕВА


Стандарт:

450

хил. евро са най-ниските цени за къща в комплекса Sofia Park Villas.

Къщичката с пушещия комин, зелената поляна и цветята отпред може и да е типична детска рисунка, но не и само детска мечта. Напротив. Въпросът е само доколко човек е пораснал достатъчно, за да си я позволи, особено ако живее в София. Интересът към покупка на къщи във и около столицата по данни от пазара е устойчив. А това кара част от предприемачите, макар и предпазливо, да се връщат към този сегмент.

За голям ръст на вложенията към момента няма как да се говори - нито при единичните проекти, нито при тези за комплекси от затворен тип, към каквито е ориентирано част от търсенето. Далеч не толкова отдавна строителни предприемачи рискуваха с подобни мащабни проекти в годините на бума и след това не можаха да ги продадат. Сравнително ниската покупателна способност в страната също не е катализатор на тази ниша в сектора, а в добавка - факт е, че липсват традиции за поддържане и споделяне на общи площи със съседите. Което допълнително затруднява управлението на такива комплекси, а резултатът е, че голяма част от къщите в тях вече са на вторичния пазар.

Въпреки предпазливостта и на купувачи и на строители обаче на хоризонта се задават нови проекти.

На юг от смога

За разлика от пазара на апартаменти, който определено се раздвижи в последните месеци предимно в столицата и в някои големи градове, интересът към къщите не е чак толкова категоричен. Въпреки това някои агенции, като "Лукс имоти" например, отбелязват двукратен ръст в търсенето на по-скъпи къщи в сравнение с кризисните 2009 - 2012 г. "Интересът го има и той е отчетлив", отбелязва Никола Стоянов, управляващ партньор в агенцията. "Друг е въпросът дали на пазара има достойни оферти, които са адекватно ценообразувани, за да отговарят на характеристиките на имота. Предлагат се достатъчно много домове, строени преди 10 и повече години по тогавашните стандарти. Тези имоти обаче вече са остарели и морално, и физически (да не говорим за подсигуряване със системи за енергийна ефективност и автоматизация на процесите - т.нар. умна къща). Затова тяхното комфортно обитаване изисква тотален ремонт и оборудване. Това означава  допълнителни разходи за новия собственик, а оттам - за сключване на сделка с такъв имот трябва атрактивна цена." Поради този факт заможните клиенти в София търсят места, които са наскоро застроени, или купуват къщи в затворени комплекси, каквито вече се срещат в столицата и страната. Основните райони, в които се търсят луксозни постройки, традиционно са тези в полите на Витоша – Драгалевци и Бояна. В по-малка степен интерес се наблюдава и към Симеоново, Бистрица и Панчарево, отбелязва агенцията. Други клиенти пък предпочитат да купуват парцели, за да строят наново. В резултат свободните места в споменатите квартали вече са на привършване, а цените им растат. В бъдеще тенденцията в този сегмент ще се запази: предлагането ще бъде слабо, а цените ще се повишават, сочи анализът на "Лукс имоти". Като важен фактор за пазара на парцели от агенцията посочват и достъпното вече банково финансиране за покупка и строеж на къща, като има специални ипотечни продукти, насочени именно към изграждане на еднофамилен дом.

Традиционното предпочитание към малка къща с лесен достъп до града също остава актуално. "Ако човек търси качествено построен тристаен апартамент (100 - 150 кв.м) в южните и източните квартали на София, обикновено попада на затворени комплекси със стартови цени от 115 хил. евро. Там обаче често се оказва, че думата качество е преувеличена, а и се налагат допълнителни разходи за обслужване. Така покупката на новопостроена къща до 200 кв.м с малък двор и гараж, но в малко по-отдалечен край на столицата и с цена, близка до тази на тристаен апартамент в града (115 - 130 хил. евро), изглежда много по-съблазнителна", споделя купувач, придобил къща с ипотечен заем тази година.

В по-високия сегмент къщи от 600 - 700 хил. евро с минимум един декар двор търсенето също е доста силно, казва Весела Илиева, директор на агенция Unique Estates, Самостоятелните домове обаче все по-често отстъпват позицията си на затворените комплекси. Приоритет е обектът все пак да има двор от 400 -500 кв.м, а клиентите най-често са хора с мениджърски позиции, със семейства с няколко деца, казва Илиева. Някои от тях се пренасят от апартамент в къща в затворен комплекс, защото разчитат на сигурността на охраната, добрата инфраструктура и площадките за децата. Предлагането на подобни затворени комплекси обаче е ограничено. "Вече препродаваме къщи от изградените преди време, но има сериозен глад за нови добри проекти", коментира Илиева. "Постоянно правим срещи с инвеститори и очакваме да започнат строителство, но те са предпазливи и все още проучват пазара", допълва тя.

Риск на части

Колебанието на строителите, особено когато става въпрос за големи комплекси, е обяснимо. Като предупредителен знак за тях стоят примерите на  проекти, преминали през сериозни финансови проблеми. Затова някои предпочитат постепенното изграждане. Донякъде подобна е концепцията за луксозно селище в Бистрица на "К енд К инженеринг". Планът е комплексът да бъде на терен от 30 дка, върху който да бъде изградена цялата прилежаща инфраструктура, а след това да се раздели на малък брой парцели (не повече от девет), където фирмата да построи по индивидуални проекти къщите на купувачите. "Въпреки заявения интерес обаче сделки все още няма", коментира Весела Илиева от Unique Estates. Tодор Кавръков, пропърти мениджър във фирмата, обясни, че тъй като сградите в комплекса попадат в най-високия ценови сегмент, възможните купувачи са ограничена група хора, затова и инвеститорите не очакват бърза реализация на всички парцели.

"Все повече хора предпочитат да живеят в такова жилище. Това обаче е въпрос на култура, която трябва да се възпита и да стане всеобщо позната", коментира Ивайло Митев, управител отдел продажби на строително-инвестиционната компания Idea Buildings. Фирмата планира изграждането на осем къщи в комплекс на 10 км от София в полите на Люлин планина, с. Мало Бучино. Според Митев въпреки интереса към такива проекти концепцията на комплексите все още не е наложена в България. "Това, което наблюдавам, е, че хората продължават да възприемат имота си зад входната врата. Често нямат нагласа да поддържат общите части или да плащат за поддръжката им." Друг проблем, който се наблюдава във връзка с по-големите обеми на строителството, е, че някои комплекси се получават некачествени. По подобни причини страхове имат не само инвеститорите, но и купувачите. "Запитвания за комплекси има, но хората трудно вземат решение", коментира Илиев. Поради това Idea Buildings ще построи една-две демонстрационни къщи, а не целия комплекс наведнъж. Освен това компанията ще предложи няколко варианта в различни обеми на сградите, за да успее да удовлетвори нуждите на различни типове клиенти. Очакванията на фирмата са да продаде къщите на около 1000 евро/ кв.м. Австрийската инвестиционна компания "Робул" поглежда пазара по-оптимистично. Дружеството, чиято най-голяма имотна инвестиция е офис комплексът Megapark, започва строителство на селище с еднофамилни къщи край Банкя под името "Банкя резиденс". Проектът е разделен на два етапа с по 20 къщи. През последните месеци "Робул" е изградила инфраструктурата (вода, ток, улица от обекта до главната), а вече започва строежа и на две мострени къщи. "Получихме банково финансиране за първите 20 къщи, при условие че продадем седем от тях на зелено. Засега сме продали пет, паралелно вече изграждаме мострените къщи и очакваме съвсем скоро да започнем строителството и на останалите", съобщи изпълнителният директор Чавдар Стефанов. Цената на къщите ще е около 1100 евро/ кв.м с включен парцел, който може да бъде 750 или 1200 кв.м в зависимост от това на кой проект ще се спре купувачът. Компанията, която има опит в управлението на офис сгради, ще отговаря и за поддръжката на обекта, цените за която ще бъдат в рамките на 80 - 100 лв. на месец.
Уверени, че ще има пазар за такива комплекси, очевидно са и чуждестранните инвеститори. Голямата новина отпреди месеци е започването на нов проект от казахстанските компании - "Монотео капитал мениджмънт" и "Алатау трейд груп", представлявани от бившия изпълнителен директор на Colliers в България Атанас Гаров. Комплексът Sofia Park Villas е разположен на ключово място в близост до Residential Park Sofia, Business Park Sofia и новостроящия се Sofia Park. Той ще включва 35 еднофамилни къщи от три типа, строителството на които вече започна. Според имотните агенции цените в комплекса започват от 450 хил. евро.

Така, макар и с далеч по-малко смелост от годините на бума, строителството започва да се възстановява. А дали интересът на купувачите ще доведе и до повече сделки зависи от научените уроци и решенията на предприемачите.

Стандарт:

450

хил. евро са най-ниските цени за къща в комплекса Sofia Park Villas.

Къщичката с пушещия комин, зелената поляна и цветята отпред може и да е типична детска рисунка, но не и само детска мечта. Напротив. Въпросът е само доколко човек е пораснал достатъчно, за да си я позволи, особено ако живее в София. Интересът към покупка на къщи във и около столицата по данни от пазара е устойчив. А това кара част от предприемачите, макар и предпазливо, да се връщат към този сегмент.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    evgenybg avatar :-|
    Oven

    Статията има 61 препоръки . . . а нито един коментар....
    Тук се казва, че мениджъри купуват такива къщи...
    Господа, не искам да развалям позитивната новина.
    Добре платени мениджъри има в западни компании, които имат представителства у нас. Последните 7-8 години няма много нови фирми да са навлезли в БГ. ( изключение ИТ). Не разбирам как такива мениджъри, които явно им се налага и да пътуват много ще се изръсят 300-400 хил. евро за къща, като за тези пари могат да си купят апартамент в Виена или Берлин, а там как плащат за мениджъри не е истина...
    На мен не ми го побира главата... човек информиран за света да даде толкова паари за къща в БГ.....
    Плаче ми се за такива мениджъри....

  • 2
    ariella avatar :-P
    ariella

    Някой може ли да ми каже защо трябва да си купувам къща за 160 000 евро с отстъп 40 см от друга бетонена къща, постройка с аналогичен вид С абсолютно неугледно разположение и еднакво по разположение дворно място когато стотици хиляди бг къщи и десетки ,стотици бг села стоят обезлюдени и предлагат къщи от по 3 етажа и 1000 кв м.двор около гораза за около 2000 -5000 лв лв ?
    Финансовитве корифеи ако може да се включат и отговорят оценявам жеста :-)

  • 3
    kykyyy avatar :-|
    kykyyy

    До коментар [#2] от "ariella":

    Не ми се мисли какви катаклизми в сивата икономика ще настъпят, ако някой отговори обективно на този въпрос...

  • 4
    ristohristov avatar :-P
    Ристьо

    [quote#1:"ОVEN"] Статията има 61 препоръки . . . а нито един коментар....
    Тук се казва, че мениджъри купуват такива къщи... [/quote]

    и на мен ми направи впечатление , 9 000 импресии ,
    но без коментари

    отговорът е един:
    публикацията дойде като гръм от ясно небе за хората...вярващи в пропагандата

    колкото до "Къща с двор" около София.....това не е за "хората от Спирката"
    независимо че медиите успяха да ги "убедят" , че ще стане ;)

    преди това ги "убедиха" че може да се печели от депозити..
    ...........
    такива хора платиха на Джордан Белфорд по 800 лв ,
    да ги "отвори на далавера"

    офцете никога не свършват

    http://www.dnevnik.bg/analizi/2015/04/10/2510744_vulkut_v_stranata_na_ovcete_s_niski_standarti/

  • 5
    gorbi avatar :-P
    gorbi

    До коментар [#2] от "ariella":

    За 160 000 евро ще си купя малко село със землището и ще обявя независимост!

  • 6
    cinik avatar :-|
    cinik

    До коментар [#4] от "Афро...дизиак":

    Да си купиш къща извън града значи само едно нещо - да станеш шофьор на детето си. Дори инвеститорът сам да си организира транспорта, ще го приберат с икономическа милиция, защото няма лиценз за туроператор или не си спечелил конкурс за обслужване на "националната транспортна схема". Схемата изобщо не е предвидила, че в Мало Бучино може да има селище за работещите в София. А щом го няма в схемата, все едно няма и селище. Затапеният от свръхрегулации транспортен отрасъл ни връща във феодалния строй. Всичко извън крепостните стени на средновековния град е изоставено да се оправя само. Затова и имаме такива контрасти като София-Перник, В. Търново-Дебелец, Бургас-Айтос, Русе-Борово, Ст. Загора - Нова Загора. Градове, раздалечени на по 20 километра, а все едно 2 различни държави, ако не и континенти. Ако от Мюнхен те пуснат в Гархинг или от Виена в Баден, никога няма да разбереш, дали си в някой квартал или си напуснал града.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK