Доверието в имотите като инвестиция се завръща
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Доверието в имотите като инвестиция се завръща

Страхил Иванов

Доверието в имотите като инвестиция се завръща

Страхил Иванов, управител на агенция за недвижими имоти "Явлена"

14887 прочитания

Страхил Иванов

© ГЕОРГИ КОЖУХАРОВ


В момента най-ниската доходност от имоти е два пъти по-голяма от тази по депозитите.
Страхил Иванов е основател и управител на агенцията за недвижими имоти "Явлена" от 1992 г. Завършил е специалност "Технология на минното производство" във Висшия минно-геоложки институт, един от основателите на Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ) и е негов председател през 1996-1997 г. От 1994 г. до 1999 г. Иванов е председател на Националната секция на оценителите за недвижими имоти и член на УС на Асоциацията на бизнес оценителите в България. Учредител и член на управителния съвет на FIABCI - България. С него разговаряме за състоянието и тенденциите на пазара на недвижими имоти.

Свидетели сме на известно съживяване на имотния пазар. На какво се дължи това?

- Още през юли миналата година пазарът започна да става по-динамичен и това продължи до края й. През първите месеци на тази година имаме и ускорение - само в София има над 30% ръст на броя на сделките. Подобна тенденция се усети и в доста други градове на страната. Единият от факторите са депозитите. Допреди години имаше депозитен туризъм между банките - много клиенти взимаха парите си от една банка и ги прехвърляха в друга, където има по-висока лихва по депозитите. Сега обаче наблюдаваме излизане на пари от банките и навлизането им на пазара на недвижими имоти. Определено за това фактор беше и фалитът на КТБ.

Падането на лихвите по депозитите под 2% донесе изключително ниска доходност за вложителите в банките. Така доходността от банков депозит е два пъти по-ниска от най-ниската доходност от недвижими имоти в София, където тя е над 4%. От тази гледна точка хората започнаха да проявяват интерес към смяна на инвестицията и започнаха да търсят нови възможности. Това направи пазара по-динамичен и повлече след себе си и строителната активност. Строителите започнаха да търсят терени, за да строят апартаменти, като целта вече е продажба на зелено. Тези продажби вече са факт не само в София, но и в останалите части на страната, което в най-общия случай означава продажба в периода между разрешително за строеж и разрешение за ползване на сградата. Този процес доведе до инициирането на проектанти, на мебелното производство и въобще на всички участници по веригата.

Как се отразява тази динамика на цените? Какви са ценовите нива в отделните райони?

- Там, където пазарът е най-динамичен, цените се покачват. Все още сме в плато с тенденция към покачване на цените в София и в някои от големите градове, като всичко е въпрос на количество. Какво е количеството на имотите на пазара и какво е количеството на търсене от купувачите. Ако се наблюдават процесите в района на Докторския паметник например - преди четири месеца офертите там бяха 460, а в момента са 253. Имаме около 40% спад в броя на офертите в този район и това предполага и промяна в цените както за конкретния пример, така и в определени други квартали на София и в страната. В почти всички райони на столицата има промяна, но аз не бих разглеждал само районите, а и подрайоните, в които има интерес. В района на жк "Обеля" няма значително покачване, но частично има повишение на интерес и на цени в жк "Люлин". Подобна е картината и в района на "Младост", особено до метростанциите, също така в центъра и югоизточна София, където определено има покачване на интереса, много на брой сделки и частично покачване на цените.

Преимуществено се търсят нови сгради, построени след 2001 г., защото изискванията към строителството са по-различни. Търсенето е предимно за модерни сгради, в които обитателите са платежоспособни и могат да поддържат добър стандарт на околното пространство и на входа. Това не са само затворените комплекси, но и нови сгради с домофонни уредби, с поддръжка, охрана на входа, възможности за паркиране. Хората търсят по-добър стандарт. Това в никакъв случай не омаловажава старите сгради. Към тях, особено към сградите с история в централна градска част, продължава да има сериозно търсене. Продължава интересът и към панелните апартаменти. По отношение на тях, ако се реализира програмата за саниране, интересът ще се задържи, но само към санираните сгради. Иначе основното направление на инвестиционния интерес в София е центърът, южните и източните райони. В централната градска част, ако доскоро цените бяха между  900 и 1000 евро/кв.м, сега са над 1000 евро/кв.м. В района на Докторския паметник цените преди бяха 1300 - 1700 евро/кв.м, но вече се движат между 1700 и 2000 евро/кв.м. В жк "Младост" се наблюдават цените между 700 и 1000  евро/кв.м.

Кое е по-изгодно в момента - покупка или наем?

- В момента определено е по-изгодно да се наеме жилище. Но ако продължи тенденцията на повишен интерес и покачване на цените на апартаментите, тогава препоръката е хората да закупят недвижим имот. Ако те сега наемат и имат заделени средства и след две или три години цените пораснат с 20-30%, тогава за същата сума те няма да могат да купят тристаен апартамент, а двустаен. Тоест от перспективна гледна точка е по-добре сега да се купи имот. Но от гледна точка на днешната ситуация наемните цени са изключително ниски за апартаментите. Къде е компромисът? Ако имам желание или да наема, или да инвестирам в покупка на недвижим имот, бих сключил договор, който да е с непроменима цена в продължение на три години. Идеята е да впиша наемния договор в службата по вписвания и да знам, че за три години нямам никакъв проблем за този нает имот и цената му няма да ми се промени, при положение че наемите междувременно могат да се покачат. Това е подходящ вариант за родители, които искат да подсигурят жилище на своите ученици или студенти в столицата. Те обаче могат и да им купят недвижим имот, тъй като парите, вложени в жилището, могат да им донесат капиталова печалба от разликата в цените днес и след четири години, когато завърши студентът.

Относно продажбите на зелено - в какъв момент е най-удачно клиентът да закупи имот и какъв е рискът при сключването на такава сделка?

- Не бих разглеждал въпроса точно така. Според мен по-важен трябва да бъде изборът от коя строителна фирма бих купил. Лично аз бих сключил сделка със строителна фирма с доказан авторитет, която си завършва обектите, няма финансови проблеми, прави качествени, но и емблематични имоти. Дали търсеният имот да бъде емблематичен  или такъв, който ще бъде качествено направен за ползване и обитаване, е въпрос на избор в зависимост от средствата, които ще се вложат. Затова според мен не е важно какъв е етапът на завършеност, а от кого ще се купи.

Кои са основните характеристики на проектите, които в момента се предлагат от строителните компании?

- Бих разгледал проектите по зони - интересното е, че търсенето към центъра на София никога не спада. Строителните фирми и предприемачите обаче се сблъскват с проблеми в този район по отношение на изчистване на собствеността и възможностите за строителство в централната зона. Същото се отнася за добрите южни квартали като "Иван Вазов", "Лозенец", "Изток", "Изгрев". Това са добри райони, в които инвеститорите трудно намират подходящи терени, на които да започнат определени проекти. Много интересно е и че през последната година имаме завишен интерес към покупка на апартаменти за живеене в района под и над Околовръстното шосе. Но за мен това са частично рискови проекти, защото количеството на хората, които биха искали да си купят апартамент за живеене в района на Драгалевци и Симеоново, не е толкова значително. Затова, ако се направят няколко сгради там, не се знае дали няма да спре интересът и те да останат непродадени. Това, което трябва да направи всяка строителна фирма, е качествено маркетингово проучване по отношение на клиентската маса, по отношение на търсенето и конкуренцията, за да може да се индивидуализира проектът - колко да са големи апартаментите, колко паркоместа да има, какво трябва да е разпределението и разположението. Проектът трябва да се организира комплексно, така че клиентът да не може да откаже.

Каква част от покупките на пазара са с инвестиционна цел?

- Ако разглеждаме видовете инвестиции в имоти, бихме могли да ги разделим на няколко типа. Единият е "рентиерстването", тоест инвеститорът цели да получава доходност от имота. Друга част от инвестиционните покупки залагат на бъдещи ползи - инвестира се в свободно пространство, където да може да се построи бъдеща сграда. Има и една немалка част от купувачите, които инвестират с цел спекулативна продажба - тоест купуват сега, остават имота, без да се ползва, за определено време и очакват бъдещо покачване на цените. Доста са хората, които правят това и в момента, но една част от тях усещат и сигурността в недвижимите имоти. Тоест възвръща се доверието към имотите като инвестиционна възможност. Водещи в това отношение са апартаментите, защото те са отдаваемите под наем. Над 70-80% от инвестиционните сделки стават именно с апартаменти, защото те са най-бързо ликвидните в сравнение с къщи, етажи от къщи, магазини, парцели, земеделска земя.

Какви са очакванията ви за развитието на пазара?

- За София до края на 2015 г. очаквам ръстът на броя на сделките да бъде 20%, а над 35% да бъде увеличението на броя на ипотеките. Пазарът е изключително динамичен и най-важното в момента е да не спира. А това се случва тогава, когато се появят притеснения у хората, защото рисковете пред имотния сектор са невидими. Усещането на хората за риск води до отказ от инвестиции и отказ от наемане на обекти. В момента имаме една достатъчно добра среда и сигурност, която влияе много добре на пазара, и очаквам това да продължи.

През следващите две-три години предвиждам силно развитие на инвестиционния интерес към закупуването на къщи около София в ниския и средния ценови клас. Предприемачите обикновено се насочват към високия ценови сегмент с оглед на по-голямата печалба и поради това невинаги имат добра пазарна реализация във времето и като възвращаемост на инвестицията. Според мен именно къщите с по-ниски ценови нива ще бъдат новата пазарна ниша.

В момента най-ниската доходност от имоти е два пъти по-голяма от тази по депозитите.
Страхил Иванов е основател и управител на агенцията за недвижими имоти "Явлена" от 1992 г. Завършил е специалност "Технология на минното производство" във Висшия минно-геоложки институт, един от основателите на Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ) и е негов председател през 1996-1997 г. От 1994 г. до 1999 г. Иванов е председател на Националната секция на оценителите за недвижими имоти и член на УС на Асоциацията на бизнес оценителите в България. Учредител и член на управителния съвет на FIABCI - България. С него разговаряме за състоянието и тенденциите на пазара на недвижими имоти.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    jebidiah avatar :-P
    jebidiah

    Шъ поскъпват. Сега е момента :-)

  • 2
    nemakvonavi avatar :-|
    Nakom

    тоя си е оскубал мустака :-).
    Слушахме му бълнуванията от 2003та до 2010 , айде стига толкова.

  • 3
    nikolai1982 avatar :-|
    nikolai1982

    В момента си търся апартамент и в началото почнах с брокери,но много бързо се отказах понеже няма никакъв смисъл от тях.
    Копират ми всичките оферти от интернет и после ми ги изпращат да си избирам,това което си го мога и аз.
    Пълна пародия са всичките като се почне от най големите ,на които е представител господина и стигнем до леличките с тефтерчетата.
    Интернет ще ги убие -най просто ,като снимат някой имот -вкарваш го в Google maps - street view и така му намираш локацията и ако ти хареса ,питаш някой съсед за номера на собственика и брокерите ги елиминираш,като адвоката ти за елементарна сума ти изповядва сделката.
    Освен това тези брокери си позволяват да те товарят и със цената отгоре за да не можеш да разбереш колко ти иска собственика.
    Колкото до цените,тук няма стандарти и всеки си плеска каквито иска цени,въпрос на късмет е да си намериш това което търсиш,а новото строителство е пълен боклук всичкото,затова мой близък строител живее в панелка в Овча купел и то на последния етаж ,а може да си позволи всичко което иска .
    На имотния пазар в България всичко е една спекула и ако не си акула като тях изгаряш.
    Има известно поскъпване но може и да е сезонно сега ,не се знае още като дойде зимата ,дали няма пак да скърцат със зъби брокерите.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Устойчив на вируси

Устойчив на вируси

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK