Калоян Гроздев, директор "Продажби" на агенция Home2U
Казват, че на всеки въпрос истинският търговец отговаря с въпрос. Ако питате който и да е грък колко струва даден имот, отговорът със сигурност ще е: "Защо питаш?" Не защото всички гърци са родени търговци, а защото след въвеждането в последните години на редица различни данъци пазарът на недвижими имоти там се усложни значително. В зависимост дали купувате, продавате, декларирате пред данъчната служба или пред нотариуса отговорът на горния въпрос ще е различен.
Дали и какви ще са негативните последици за подобни сделки все още е трудно да се каже. Такива със сигурност ще има за тези, купили имот с инвестиционна цел, тъй като цените почти сигурно ще вървят надолу.
Горещо търсене на юг
Кризата и евентуалният спад на цените определено са гореща новина за търсещите имоти в Гърция. Но българите започнаха да се насочват на юг и постепенно да охладняват към Черноморието още преди страната ни да се присъедини към Европейския съюз. "Нашата компания се занимава с продажба на имоти в Гърция от две години, иначе интерес към тях наблюдаваме от близо пет години", коментира Калоян Гроздев, директор "Продажби" на агенция Home2U. "През 2015 г. обаче отбелязваме около 50% ръст на запитванията спрямо предходната година. Това се дължи най-вече на факта, че политическата среда в Гърция е нестабилна, което води до възможности за изгодни покупки", обяснява експертът.
Сериозен интерес от българите към южната страна отбелязват и други агенции, които активно обслужват този пазар. "Ние започнахме да предлагаме имоти в Гърция от 2007 г., като интерес още тогава имаше, но по-епизодичен", каза Никола Стоянов, управляващ партньор на агенция "Лукс имоти". Според него в последните години Северна Гърция е станала още по-интересна за българите и покупките на имоти там са се увеличили. "Масово хората започнаха да почиват само в Гърция, като в това число са не само заможни хора, но и средна и под средна класа. Не само цените на имотите, но и тези на туристическата услуга и ресторантите там паднаха и като цяло в последните две-три години южната ни съседка стана много достъпна за сънародниците ни от всички съсловия", коментира Стоянов.
Студио или българска вила
Освен спада на цените атрактивността на гръцките ваканционни имоти е обоснована и от особеностите на строителството там. "Висока етажност не е разрешена, поради което в Гърция няма да видите презастрояването, което има в България, Турция, в Испания", обяснява Стоянов. Най-често се предлагат редови къщички от по два етажа, закачени една за друга, които в Гърция наричат мезонети. Това е и най-търсеният формат за покупка на недвижимост. Характерното за пазара в Гърция е, че в цената не се включват общите части, дори и терасите. Сумата се калкулира на базата на реалната площ, каза той.
"Над 90% от сделките се сключват за имоти в северната част на Гърция - районите между Солун и Кавала. Атрактивен също е и остров Тасос", коментира Гроздев. Според него най-често покупките са в ценовия сегмент между 50 и 100 хил. евро за апартаменти или ваканционни къщи. "Не са изключение обаче и сделките за малки парцели, за между 10 и 30 хил. евро." Според консултантите по-голямата част от купувачите не гонят инвестиционна цел, а по-скоро покупка на втори или трети имот за почивка и удоволствие.
Плюсове и минуси
Някои от предимствата на Гърция в сравнение с българското Черноморие са очевидни - по-дългият летен сезон, ниските сгради и слабо застроеното крайбрежие. Кризата допринася за още положителни ефекти. Възможният сценарий с излизането на Гърция от еврозоната би могъл да доведе както отрицателни, така и благоприятни последици за българския купувач.
Една от основните разлики между българските ваканционни къщи и гръцките е фактът, че на юг те се отдават под наем за по-дълго и на високи цени. Според имотната агенция "Лукс имоти" търсенето на вили и апартаменти под наем през топлите месеци е много високо, а цените за цяла къща са около 1000 - 1500 евро на седмица. При евентуално връщане към драхмата и спад на цените обаче доходността от отдаване на имоти под наем би могла да спадне, тъй като, независимо че търсенето ще остане същото, приходите от наемите ще са по-ниски.
Стабилен интерес, нестабилна държава
Въпреки наличието на интерес към гръцките имоти сложната политическа и икономическа ситуация в страната няма как да не повлияе на имотния пазар в дългосрочен или средносрочен план. Засега обаче интересът очевидно продължава.
"Тази година натискът върху банковата система, неизвестността на изхода от преговорите с ЕС и дори вероятността за излизане на Гърция от еврозоната засилват интереса към имотите", коментира Елена Манченко, управител на "Агенция ЕЛ-ЕМ". Според нея обаче новите данъци, които Гърция е въвела, са принудили купувачите да се замислят дали имотът е правилната инвестиция.
Данъци в повече...
Макар и ясно очертани, в почти всички случаи данъците върху имотите в Гърция зависят от множество параметри, които могат да доведат до определено повишаване на платимия процент (виж карето). В сегашната кризисна ситуация в страната е много възможно гръцките власти да въведат още данъци върху недвижимите имоти, а според анализатори най-засегнати биха били собствениците на луксозни къщи.
Дори и това да не се случи, мнението на консултантите е, че най-добре е купувачите да искат помощ от експерти. "Моят съвет към собствениците на недвижими имоти в Гърция е когато дойде време да се плащат данъци, задължително да се обръщат към счетоводител", посочва Манченко.
...и още проблеми
Освен проблема с данъците има и някои други недостатъци на гръцките мезонети, които определено трябва да се вземат под внимание.
"Важно е да се знае, че в Гърция до неотдавна е имало доста неуредици в имотния кадастър и законите за собствеността върху недвижими имоти, поради което са се правили много машинации от страна на предприемачи и строители", предупреждава Стоянов. "Общо взето, има и незаконно строителство, което би могло да се узакони сравнително лесно. Това е така, защото, когато гърците са решили да се борят с тези практики преди години, те са дали възможност на всеки, който не е направил сградата си точно по правилата, да я узакони чрез плащане на глоба. Затова, когато човек купува имот в Гърция, той трябва много добре да направи проверки върху собствеността. Мога да кажа, че в България в това отношение сме малко по-уредени", обобщава Стоянов. Според него българите трябва задължително да работят с местен адвокат, когато купуват имот в Гърция, за да направи тези проверки и да защити интереса им.Лицето Х си купува апартамент в централен солунски квартал. Апартаментът има 100 кв.м жилищна площ и 35 кв.м помощна – гараж, общи помещения и т.н. Намира се на втори етаж и гледа към улицата. Изграден е от тухла през 2002 г. и договорената цена между купувач и продавач е 100 000 евро.
При покупката първо трябва да плати:
1. Хонорар на адвокат: за този апартамент хонорарът е 0.5% от стойността, или 100 000*0.5%=500 евро. Присъствието на адвокат при нотариалното изповядване на сделката е задължително за покупки над 11 738.81 евро в Солун.
2. Два процента нотариална такса: в нея се включва самата такса плюс вписване в имотния регистър на съответната община. Сумата за стандартен договор от шест страници в три екземпляра в нашия случай е 100 000*2%=2000 евро. Това включва нотариална такса, ДДС за сделката и вписване в регистъра.
3. Хонорар на брокера: ако купувате апартамент през брокер, неговият хонорар е 2% от реалната цена на апартамента, или 100 000*2%=2000 евро.
4. Данък за прехвърляне на имот: 3%. Върху тази сума се добавят и 3% общински данък. В нашия случай това прави 100 000*3%=3000 евро плюс 3000*3%=90 евро.
Годишният данък за този апартамент е сборът от: 2.9 евро за квадратен метър, умножен по коефициент 1.15 за възраст на сградата, умножен по коефициент 1.01 за гледка към улицата, умножен по коефициент 1.02 за етажа. Накратко това прави 325.41 евро за апартамента и 11.39 за останалата част, или общо 336.80 евро.
Следователно, за да се сдобие с апартамента в централен солунски квартал, лицето Х трябва да си приготви около 107 590 евро плюс 336.80 евро данък за всяка година.
*Цените леко се променят при различни параметри - квадратура, етаж, изглед, години на жилището. Този пример е валиден точно за посочените стойности и параметри.
По темата работи и Методи Герасимов
Калоян Гроздев, директор "Продажби" на агенция Home2U
1 коментар
Текстът е добър. Посочени са възможните "троянски коне" - пак гръцко изобретение :) Увеличаването на данъците върху имотите и на таксите при покупко-продажби на имоти следва да се смятат в кърпа вързани тъй като са в категорията на тези, които няма как да се избегнат и следователно държавата винаги ще си прибере парите. А с оглед на ситуацията в Гърция - това е едно от малкото гарантирани пера за приходи в бюджета. Именно поради тези съображения - посочено е и в статията - цените на имоти в Гърция ще продължат да падат поне още година-две-три тъй като в цената всеки потенциален купувач ще се опитва да индексира възможното увеличаване на данъците и таксите.