На имотния кантар
Заради спада на лихвите по ипотечните кредити балансът се променя и покупката на апартамент става по-изгодна от наема
Жилищният сектор често е арена за спекулации от различен тип, но най-вече когато става въпрос за вечната дилема да наема или да купя имот. Досега решението за покупка беше водено главно от пословичните традиции на българите, верни на притежанието на поне едно жилище - по данни на Евростат през 2013 г. 96% от българите живеят в собствен дом. В последната година обаче вече има и чисто икономическо потвърждение за подобна стъпка.
Лихвите по ипотечните кредити паднаха до ниво, при което крайната сметка сочи, че е относително по-изгодно да се закупи имот, вместо да се живее под наем. Все пак еднозначен отговор на този въпрос няма, тъй като везните се накланят и от доводите на консултантите по лични финанси. Според тях алтернативните начини за влагане на парите вместо заключването им в имот обикновено носят по-висока и сигурна доходност. Въпреки това в обстановката на стабилни цени и предвидим пазар дилемата поне засега изглежда по-лесно решима спрямо година по-рано.
Изкушаващата лихва
В полза на едната страна на дилемата - "покупка", голяма роля изиграха банките и значителният спад на лихвите през 2015 г. Според изпълнителния директор на "Кредит център" Тихомир Тошев в последните месеци сме свидетели на най-добрите оферти за кредитиране, като лихвите се движат в рамките на 4.75% до 5.8%.
"Спадът на лихвите през 2015 г. е значителен, което е силен мотиватор в посока покупка на собствен дом. Само година по-рано, в края на 2014 г., лихвите се движиха в рамките на 6-7%", коментира Тошев. Положителното въздействие на банковата политика отчитат и консултантите.
"Банките отново са отворени да финансират със сравнително добри условия", обяснява Даниела Симеонова, главен брокер "Ключови клиенти" в агенция "Явлена". Тя отбелязва, че кредитите все пак не се дават на всяка цена, но и не е толкова трудно да се вземат, колкото е било преди една-две години.
Според Тихомир Тошев пазарът е най-активен в четирите най-големи града на България – София, Варна, Пловдив и Бургас, където средно се теглят суми между 50 000 и 100 000 лева. Данните на "Кредит център" сочат, че през последните три месеца в София се вижда активизиране и в по-високия сегмент жилища – тристайни и четиристайни апартаменти, които се кредитират със суми между 100 000 и 160 000 лева.
"Обикновено желанието на купуващите имот е месечната вноска да е близка до размера на месечния наем на жилището, в което живеят, или да го надхвърля с не повече от 100 лева", коментира Тошев. Според него определено има активност от страна на живеещите под наем млади хора, които се замислят дали да не си закупят собствен дом.
"Има ясно очертана такава тенденция от началото на годината, когато се видя, че спадът на цените на недвижимите имоти в големите градове е приключил и те тръгват в обратна посока – нагоре. Това мотивира хората, които отдавна обмислят възможността за покупка на собствен дом, да разгледат идеята си отново и по-обстойно и да вземат крайно решение – да купят или да продължат да живеят под наем", коментира експертът. Поради това интерес към нов дом има и от купувачите, които имат жилище, но желаят да закупят по-голям и по-качествени имот, от тези, които купуват за децата си или с цел инвестиция. Последната също става все по-атрактивна, след като лихвите по депозитите паднаха рязко след затварянето на КТБ и вече офертите на повечето банки са за под 2% лихва, докато доходността от наем си остава от порядъка на 5% и нагоре.
По данни на "Кредит център" най-често месечните вноски се движат в рамките на 350–700 лева, а за по-големите жилища между 700 и 1100 лева. Самоучастието при по-малките жилища варира в рамките на 20–30%, а при по-големите апартаменти 30–40%. Статистиката сочи, че предпочитаният срок за изплащане на заема е около 20 години, като 70% от кредитите са за срок между 15 и 25 години.
Решение на дилемата
Докато през миналата година дилемата между наем и вноска по ипотечен кредит все още не е в полза на покупката, през 2015 г. при сравнително високо самоучастие (поне 50%) сметката за купуване на нов дом вече излиза (виж таблицата на "Явлена" и "Кредит център"). Дори и при 30% обаче двете опции са съпоставими, особено ако договорът е за по-дълъг период. Трябва да се направи уговорката, че лихвите не са фиксирани за целия период на един ипотечен заем и в някакъв по-късен период балансът може да се окаже различен. В по-малка степен обаче това важи и за наемите, които също могат да поскъпнат.
За различните видове апартаменти разликата между месечната вноска по кредита и плащания наем е различна, но например за покупката на тристаен тухлен апартамент в южните квартали, изплащан дори за 20 години, кредитът все пак е по-добра алтернатива.
За панелна гарсониера в близост до метрото вноската за изплащане на ипотечен кредит отново е по-изгодна от наемите. Донякъде причина за това е, че за наемане се търсят главно по-малки апартаменти, което вдига цените им. "Основното търсене под наем е за малки апартаменти - двустайни, с локация около метрото, като предпочитанията са за централни и източни станции", коментира Мая Иванова, мениджър "Наеми" в "Явлена". Според нея се повишават наемите на нови, модерно обзаведени апартаменти или ремонтирани стари тухли с добри общи части, основно дву- и тристайни.
При цените за покупка увеличение отново се наблюдава на имотите с разположение в близост до метрото. "То се превърна в притегателна сила и промени цените навсякъде", коментира Даниела Симеонова. Според нея най-търсени за покупка на жилище са южните райони, кварталите "Младост", "Лозенец" и традиционният център. По данни на консултантите в последната година повечето сделки са предимно за двустайни жилища, на цени около 60 000 евро. "През миналата година хората пристигаха с минимално количество събрани пари, но сега вече не е така", коментира Симеонова. Според нея хората може би имат повече средства или се престрашават да вземат и по-голям ипотечен кредит.
Въпреки изчисленията колко изгодни са месечните вноски за кредит или наем обаче и в двата случая трябва да се имат предвид съпътстващите допълнителни разходи. При покупка на жилище купувачът трябва да е готов да плати нотариална такса, местен данък при прехвърлянето, брокерска комисиона, както и средства за освежаващ ремонт и евентуално мебелировка. В допълнение собствеността е съпътствана и от разходи за поддръжка на общите части, ремонти и данъци. От друга страна, животът под наем също изисква допълнителни разноски като таксите за поддръжка на входа и дребните ремонти по жилището, които по правило също се поемат от наемателите. Смяната на квартирата също носи допълнителни разходи – за депозит, брокерска комисиона, преместване.
"Нашите наблюдения показват, че около 70% от обмислящите тази възможност взимат решение за покупка, а 30% се отказват да правят тази стъпка на този етап", коментира в заключение Тошев. Според него половината от отказалите се смятат да преразгледат това си решение след около една година, когато се надяват да бъдат по-подготвени за сделка.
"Обикновено отказите са в резултат на липсата на достатъчно спестявания, за да се покрият всички разходи за покупка на имот, пари за самоучастие и за належащи ремонти по закупувания имот", посочва Тошев. Проблем е и когато работодателят е в сивата икономика и осигурява служителя си на минималния праг за позицията му, както и когато клиентът има проблеми с обслужването на други кредитни продукти по време на кризата, което ограничава достъпа до кредитиране в момента.
С инвестиционна цел
Според консултантите по лични финанси обаче съществува и друг сценарий - когато клиентите имат възможност да бъдат гъвкави и решат да вложат част от средствата в алтернатива на имотите. Според Стойне Василев, собственик на smartmoney.bg, от чисто финансова гледна точка най-успешният ход би бил, ако човек реши да остане под наем и инвестира парите, които остават като разлика между наем и покупка (в случай че разполага с тях).
"За начинаещ инвеститор един добър портфейл би бил инвестиране на 50% от средствата в депозит, 25% в застраховка живот със спестовен характер и 25% в среднорисков взаимен фонд", коментира Василев. Той дава пример с двустаен тухлен апартамент в южен квартал на София с продажна цена от 67 200 евро, месечен наем 260 евро и срок за връщане на инвестицията около 22 години. Спрямо предходната година, когато "Капитал" прави аналогичен опит да претегли опциите за наем и покупка, цената на апартамента и наема леко са се повишили, но от друга страна, лихвите са малко по-ниски - около 6.5% средна лихва по данни от три големи банки.
Изчисленията на кредитния консултант сочат, че покупката на имот дори и само със собствени средства все още не е изгодна в дългосрочен план. Според него обаче българите все още не са отворени към алтернативните начини на инвестиране, като продължават да влагат парите си предимно в депозити. "Депозитите си остават най-предпочитаният начин за инвестиция, въпреки че според мен това е просто начин да запазиш парите си, а не да ги увеличиш, каквато е целта на една инвестиция", коментира Василев.
Когато имотът не е просто необходимост, а обект на инвестиция, от която се очаква доходност, експертът отново не смята, че покупката на жилище е най-изгодният вариант. "Инвестициите в жилища са по-високорискови", заключава анализаторът. Това е така, тъй като 95% от хората притежават собствено жилище, тоест 5% е пазарът на наемите, който макар и в София да изглежда голям, всъщност не е точно така.
"Купуването на имот или отдаването му под наем е бавен процес, което допълнително намалява доходността", пояснява Василев. Според него дори да искат да купят или да наемат, хората е хубаво да имат обективна представа за това колко е изгодно в дългосрочен план всяко от тези решения. "Покупката с 80-20% наистина носи голяма загуба (за жилище за собствени нужди)", обяснява Василев (виж таблицата). За тези, които купуват с цел инвестиция, експертът съветва да следят не само развитието на цената на имота, но и на какви нива може да се отдава под наем, как расте цената на сградата, квартала, района.
