С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Регистрация
18 30 окт 2015, 15:07, 12969 прочитания

На имотния кантар

Заради спада на лихвите по ипотечните кредити балансът се променя и покупката на апартамент става по-изгодна от наема

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
В последните месеци сме свидетели на изгодни оферти за кредитиране, като лихвите се движат в рамките на 4.75% до 5.8%.

Още по темата

Наем или ипотека

Отоговорът на вечната дилема винаги е бил труден, но ниските лихви отново я правят актуална

31 мар 2017

Tips & Tricks* при договорите за наем

Законът за задълженията и договорите съдържа лаконична уредба на този вид договори и оставя голяма част от уговорките на волята на страните

10 яну 2016

Измами ме, ако можеш

Какви са особеностите на forensic accounting и защо овладяването на тънкостите му е важно в съвременния бизнес свят

22 ное 2015

Естонската Arco Vara ще инвестира в нов жилищен проект в София

Комплекът ще се намира в жк "Дианабад" и ще се състои от три сгради с около 70 апартамента

28 окт 2015

Търсенето на жилищни имоти в големите градове леко се вдига

В Пловдив, Варна и Бургас през третото тримесечие са се сключили повече сделки спрямо година по-рано, показва анализ на Bulgarian Properties

26 окт 2015

Bulgarian Properties: За година жилищата в София поскъпнаха с 6%

Броят на сделките към края на деветмесечието е 20% по-голям, а средната цена доближава 800 евро/кв. м

15 окт 2015

"Моите пари": Спад на банковите лихви през септември

Кредитите поевтиняват, а с тях и условията по повечето депозити стават по-неблагоприятни

15 окт 2015

Пазарът на луксозни имоти се раздвижва през 2015 г.

Общият брой на сделките в сегмента от началото годината е с 35% по-голям от този през цялата 2014 г.

14 окт 2015
Жилищният сектор често е арена за спекулации от различен тип, но най-вече когато става въпрос за вечната дилема да наема или да купя имот. Досега решението за покупка беше водено главно от пословичните традиции на българите, верни на притежанието на поне едно жилище - по данни на Евростат през 2013 г. 96% от българите живеят в собствен дом. В последната година обаче вече има и чисто икономическо потвърждение за подобна стъпка.

Лихвите по ипотечните кредити паднаха до ниво, при което крайната сметка сочи, че е относително по-изгодно да се закупи имот, вместо да се живее под наем. Все пак еднозначен отговор на този въпрос няма, тъй като везните се накланят и от доводите на консултантите по лични финанси. Според тях алтернативните начини за влагане на парите вместо заключването им в имот обикновено носят по-висока и сигурна доходност. Въпреки това в обстановката на стабилни цени и предвидим пазар дилемата поне засега изглежда по-лесно решима спрямо година по-рано.

Изкушаващата лихва

В полза на едната страна на дилемата - "покупка", голяма роля изиграха банките и значителният спад на лихвите през 2015 г. Според изпълнителния директор на "Кредит център" Тихомир Тошев в последните месеци сме свидетели на най-добрите оферти за кредитиране, като лихвите се движат в рамките на 4.75% до 5.8%.

"Спадът на лихвите през 2015 г. е значителен, което е силен мотиватор в посока покупка на собствен дом. Само година по-рано, в края на 2014 г., лихвите се движиха в рамките на 6-7%", коментира Тошев. Положителното въздействие на банковата политика отчитат и консултантите.



"Банките отново са отворени да финансират със сравнително добри условия", обяснява Даниела Симеонова, главен брокер "Ключови клиенти" в агенция "Явлена". Тя отбелязва, че кредитите все пак не се дават на всяка цена, но и не е толкова трудно да се вземат, колкото е било преди една-две години.

Според Тихомир Тошев пазарът е най-активен в четирите най-големи града на България – София, Варна, Пловдив и Бургас, където средно се теглят суми между 50 000 и 100 000 лева. Данните на "Кредит център" сочат, че през последните три месеца в София се вижда активизиране и в по-високия сегмент жилища – тристайни и четиристайни апартаменти, които се кредитират със суми между 100 000 и 160 000 лева.

"Обикновено желанието на купуващите имот е месечната вноска да е близка до размера на месечния наем на жилището, в което живеят, или да го надхвърля с не повече от 100 лева", коментира Тошев. Според него определено има активност от страна на живеещите под наем млади хора, които се замислят дали да не си закупят собствен дом.

"Има ясно очертана такава тенденция от началото на годината, когато се видя, че спадът на цените на недвижимите имоти в големите градове е приключил и те тръгват в обратна посока – нагоре. Това мотивира хората, които отдавна обмислят възможността за покупка на собствен дом, да разгледат идеята си отново и по-обстойно и да вземат крайно решение – да купят или да продължат да живеят под наем", коментира експертът. Поради това интерес към нов дом има и от купувачите, които имат жилище, но желаят да закупят по-голям и по-качествени имот, от тези, които купуват за децата си или с цел инвестиция. Последната също става все по-атрактивна, след като лихвите по депозитите паднаха рязко след затварянето на КТБ и вече офертите на повечето банки са за под 2% лихва, докато доходността от наем си остава от порядъка на 5% и нагоре.


По данни на "Кредит център" най-често месечните вноски се движат в рамките на 350–700 лева, а за по-големите жилища между 700 и 1100 лева. Самоучастието при по-малките жилища варира в рамките на 20–30%, а при по-големите апартаменти 30–40%. Статистиката сочи, че предпочитаният срок за изплащане на заема е около 20 години, като 70% от кредитите са за срок между 15 и 25 години.

Решение на дилемата

Докато през миналата година дилемата между наем и вноска по ипотечен кредит все още не е в полза на покупката, през 2015 г. при сравнително високо самоучастие (поне 50%) сметката за купуване на нов дом вече излиза (виж таблицата на "Явлена" и "Кредит център"). Дори и при 30% обаче двете опции са съпоставими, особено ако договорът е за по-дълъг период. Трябва да се направи уговорката, че лихвите не са фиксирани за целия период на един ипотечен заем и в някакъв по-късен период балансът може да се окаже различен. В по-малка степен обаче това важи и за наемите, които също могат да поскъпнат.

За различните видове апартаменти разликата между месечната вноска по кредита и плащания наем е различна, но например за покупката на тристаен тухлен апартамент в южните квартали, изплащан дори за 20 години, кредитът все пак е по-добра алтернатива.

За панелна гарсониера в близост до метрото вноската за изплащане на ипотечен кредит отново е по-изгодна от наемите. Донякъде причина за това е, че за наемане се търсят главно по-малки апартаменти, което вдига цените им. "Основното търсене под наем е за малки апартаменти - двустайни, с локация около метрото, като предпочитанията са за централни и източни станции", коментира Мая Иванова, мениджър "Наеми" в "Явлена". Според нея се повишават наемите на нови, модерно обзаведени апартаменти или ремонтирани стари тухли с добри общи части, основно дву- и тристайни.

При цените за покупка увеличение отново се наблюдава на имотите с разположение в близост до метрото. "То се превърна в притегателна сила и промени цените навсякъде", коментира Даниела Симеонова. Според нея най-търсени за покупка на жилище са южните райони, кварталите "Младост", "Лозенец" и традиционният център. По данни на консултантите в последната година повечето сделки са предимно за двустайни жилища, на цени около 60 000 евро. "През миналата година хората пристигаха с минимално количество събрани пари, но сега вече не е така", коментира Симеонова. Според нея хората може би имат повече средства или се престрашават да вземат и по-голям ипотечен кредит.

Въпреки изчисленията колко изгодни са месечните вноски за кредит или наем обаче и в двата случая трябва да се имат предвид съпътстващите допълнителни разходи. При покупка на жилище купувачът трябва да е готов да плати нотариална такса, местен данък при прехвърлянето, брокерска комисиона, както и средства за освежаващ ремонт и евентуално мебелировка. В допълнение собствеността е съпътствана и от разходи за поддръжка на общите части, ремонти и данъци. От друга страна, животът под наем също изисква допълнителни разноски като таксите за поддръжка на входа и дребните ремонти по жилището, които по правило също се поемат от наемателите. Смяната на квартирата също носи допълнителни разходи – за депозит, брокерска комисиона, преместване.

"Нашите наблюдения показват, че около 70% от обмислящите тази възможност взимат решение за покупка, а 30% се отказват да правят тази стъпка на този етап", коментира в заключение Тошев. Според него половината от отказалите се смятат да преразгледат това си решение след около една година, когато се надяват да бъдат по-подготвени за сделка.

"Обикновено отказите са в резултат на липсата на достатъчно спестявания, за да се покрият всички разходи за покупка на имот, пари за самоучастие и за належащи ремонти по закупувания имот", посочва Тошев. Проблем е и когато работодателят е в сивата икономика и осигурява служителя си на минималния праг за позицията му, както и когато клиентът има проблеми с обслужването на други кредитни продукти по време на кризата, което ограничава достъпа до кредитиране в момента.


С инвестиционна цел

Според консултантите по лични финанси обаче съществува и друг сценарий - когато клиентите имат възможност да бъдат гъвкави и решат да вложат част от средствата в алтернатива на имотите. Според Стойне Василев, собственик на smartmoney.bg, от чисто финансова гледна точка най-успешният ход би бил, ако човек реши да остане под наем и инвестира парите, които остават като разлика между наем и покупка (в случай че разполага с тях).

"За начинаещ инвеститор един добър портфейл би бил инвестиране на 50% от средствата в депозит, 25% в застраховка живот със спестовен характер и 25% в среднорисков взаимен фонд", коментира Василев. Той дава пример с двустаен тухлен апартамент в южен квартал на София с продажна цена от 67 200 евро, месечен наем 260 евро и срок за връщане на инвестицията около 22 години. Спрямо предходната година, когато "Капитал" прави аналогичен опит да претегли опциите за наем и покупка, цената на апартамента и наема леко са се повишили, но от друга страна, лихвите са малко по-ниски - около 6.5% средна лихва по данни от три големи банки.

Изчисленията на кредитния консултант сочат, че покупката на имот дори и само със собствени средства все още не е изгодна в дългосрочен план. Според него обаче българите все още не са отворени към алтернативните начини на инвестиране, като продължават да влагат парите си предимно в депозити. "Депозитите си остават най-предпочитаният начин за инвестиция, въпреки че според мен това е просто начин да запазиш парите си, а не да ги увеличиш, каквато е целта на една инвестиция", коментира Василев.


Когато имотът не е просто необходимост, а обект на инвестиция, от която се очаква доходност, експертът отново не смята, че покупката на жилище е най-изгодният вариант. "Инвестициите в жилища са по-високорискови", заключава анализаторът. Това е така, тъй като 95% от хората притежават собствено жилище, тоест 5% е пазарът на наемите, който макар и в София да изглежда голям, всъщност не е точно така.

"Купуването на имот или отдаването му под наем е бавен процес, което допълнително намалява доходността", пояснява Василев. Според него дори да искат да купят или да наемат, хората е хубаво да имат обективна представа за това колко е изгодно в дългосрочен план всяко от тези решения. "Покупката с 80-20% наистина носи голяма загуба (за жилище за собствени нужди)", обяснява Василев (виж таблицата). За тези, които купуват с цел инвестиция, експертът съветва да следят не само развитието на цената на имота, но и на какви нива може да се отдава под наем, как расте цената на сградата, квартала, района.
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Крайният срок е
27 май!


Повече подробности на capital.bg/next

Остават броени дни до крайния срок за участие в конкурса за млади бизнес лидери Next Generation 2018!



“Капитал” и “Кариери” търсят активните, вдъхновени и вдъхновяващи мениджъри и предприемачи.

За да разкажем историите им.
И да ги наградим с EMBA стипендии от City College - международния факултет на The University of Sheffield.

Кандидатствай или номинирай Next Generation мениджър или предприемач!


Конкурсът се провежда с подкрепата на Trelleborg.

Прочетете и това

Инвестиции в Европа 2018: Любимци са офисите и складовете Инвестиции в Европа 2018: Любимци са офисите и складовете

Източна Европа отново е интересна, но купувачите на офиси, молове, складове са по-местни и екзотични

25 май 2018, 1932 прочитания

24 часа 7 дни

Кариерен клуб: Финанси »

Как да приобщим новия колега

Процесът е продължителен - започва още преди първия работен ден и не приключва непосредствено след края на обучителния период

На стаж в ЕС: къде, кога, как

Няколко по-малко известни институции на Европейския съюз и възможностите за стаж, които предлагат

Ела в клуба на Next Generation бизнес лидерите (видео)

Членове на журито на конкурса и финалисти през годините споделят защо и как

Как да накараш шефа да те слуша?

"Кариери" и Шефийлдският университет организират практически уебинар за ефективно представяне на бизнес казуси, предназначен за хора, които искат да "продадат" идеите си на своите ръководители, колеги или клиенти

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Имоти" Затваряне
Жилищният комплекс Winslow Gardens отново се строи

След смяна на инвеститора проектът в "Манастирски ливади" е смален, има повече зелени площи и ново име - "Елизиум"

Розови илюзии

Добрият климат и високите цени доведоха до свръхпроизводство в Долината на розите

От А1 до Я

"Мобилтел" смени името си. Но не само - ще предлага още спорт, музика, разплащания

"Агрия груп" купува производител на слънчогледово олио

Базираната в Лясковец "Кехлибар" ще е първата компания за преработка на слънчоглед в портфейла на холдинга

Миролио продаде дела си в "Булгартабак" за 26.6 млн. лв.

През фондовата борса бяха прехвърлени 7.22% от капитала, които отговарят точно на дела на италианския бизнесмен

Берлин, народе възродени

Тридневна серия събития Cyrillic sounds отбелязва 24 май в града

Нова услуга: Cook it

Още една опция за готвене без пазаруване

K:Reader

Нов и модерен инструмент, който пренася в дигитална среда усещането от четенето на хартия.

Прочетете целия вестник или списание без да търсите отделните статии в сайта.
Капитал, брой 21

Капитал

Брой 21 // 26.05.2018 Прочетете
Капитал PRO, Топ 5 от "Капитал": Темите, които можете да прочетете само тук

Емисия

СЕДМИЧНИКЪТ // 26.05.2018 Прочетете