Основният двигател са инвестициите в земя, в сегмента хотели и в ритейл сектора. Новост е, че чуждестранните инвеститори започват отново да поглеждат към България и през миналата година около половината от сделките са с международно участие.

Сделките на 2015 г.

Завършилата година имаше два ясни тренда - чести сделки по схемата дълг срещу собственост или за парцели. Затова и топ сделките на 2015 г. са тези за два големи терена (виж таблица). Първа инвестиционна банка (ПИБ) вече официално е собственик на земята и сградите на фалиралото "Кремиковци". Сделката е по схемата "дълг срещу собственост" и от имотния регистър се вижда, че прехвърлянето оценява огромния парцел от 8 хил. декара в индустриалната периферия на София на 138.6 млн. евро. Смяната има потенциал да раздвижи имотния пазар, тъй като новият стопанин планира продажба на придобивката си, като обяви, че вече преговаря с чуждестранни инвеститори. Дали сделки ще има още през тази година е трудно да се прогнозира, тъй като теренът на бившия комбинат все още не е изцяло разчистен от старите мощности.

Най-голямата кешова сделка на годината е теренът на завод "Балканкар - Средец". От втората половина на октомври той е собственост на турската компания Garanti Koza срещу 39 млн. евро. Въпросните 100 декара вече девет години са притежание на компания на братята Кирил и Георги Домусчиеви. Планът на новия инвеститор е да изгради четири гигантски кули от по над 50 етажа, а по средата - лагуна, в които ще бъдат вложени 1 млрд. евро.

Сред топ сделките за земя е и тази за парцел от 85 дка в района зад Централна гара в София, на който преди задълбочаването на кризата испанската строителна компания Riofisa възнамеряваше да изгради мащабен комплекс с жилища и търговски център. Теренът беше придобит срещу 10.2 млн. евро от дъщерна компания на испанската банкова група Sabadell за покриването на задължения на строителното дружество към финансовата институция.

Две от продажбите бяха и с индустриален фокус. Японският производител на пневматична техника SMC Industrial Automation купи 180 декара за нов завод в пловдивската зона "Марица". Друга сделка е тази за парцел от 65.6 дка в Плевен, който "Каменица" продаде на френската компания Malteries Soufflet за 2.6 млн. лв. През 2011 г. собствениците на пивоварната продадоха фабриката си за малц в Плевен на същата френска фирма, която е вторият по големина производител на малц в света и лидер в Европа.

Като продължение на сделките за търговски центрове, които се случваха активно през 2014 г., е и тази за мол "Марково тепе" в Пловдив. През февруари той беше придобит от строителната "Джи Пи груп". Сделката всъщност е за прехвърляне на вземането на дружеството "Марково тепе мол" от Инвест кредит банк по договор за заем от 45.8 млн. евро. Заради слаб пазар и силна задлъжнялост собствеността си смени и варненският мол Galleria. Купувачи пак са българи - част от инвеститорите във веригата "Сити клиник", а част от незавъртшения обек може да се превърне в болница.

Сред по-големите сделки за изминалите месеци е договорената продажба на незавършения софийски мол Plaza West, който ще стане мажоритарна собственост (89.4%) на гръцкия фонд за имоти NBG Pangаea срещу 23 млн. евро, след като бъде завършен и заработи.

Инвестиции в бъдеще време

Очакванията за инвестиционните сделки през 2016 г. са позитивни. До голяма степен причина за това е именно изчерпването на проблемните имоти и фактът, че вече във фокуса на купувачите попадат основно офис сгради и добре работещи търговски центрове в София и в големите градове.

"Преди години, когато говорехме за доходоносни активи, наемните нива в тях не оправдаваха реализирането на сделка, тъй като стойността на имота беше подценена спрямо сумата, която е финансирана, и спрямо тази, която е инвестирана в него", коментира Михаела Лашова. Според нея вече се наблюдава нова тенденция, а именно, че наемите - особено на офис пазара, се стабилизират и покачват. "В този сегмент стойността на активите вече надхвърля стойността на кредитите по тях и има смисъл за участниците на пазара да направят сделка", пояснява Лашова.

По данни на Forton процентът незаети площи в офис сегмента е нисък - около 4% при топ офисните проекти. Това дава комфорт и предизвиква интерес от чужди инвеститори да обмислят инвестиция. Силното търсене на офис площи под наем продължава, като и през 2016 г. ще остане движено от компаниите от IT и аутсоринг бизнеса. Това дава основание на консултантите да очакват и нови сделки в този сегмент.

Логистичният сектор също се развива положително. Там отново има много нисък процент на незаети площи и нови потенциални проекти, които тепърва започват да се развиват. "В региона през изминалата година се случиха няколко по-големи транзакции на логистични площи - в Румъния например влязоха нови логистични оператори. Очакваме, че те ще планират регионално разширение, което ще включва и България", прогнозира изпълнителният директор на Forton.

Секторът на търговските площи също се стабилизира през миналата година и експертите прогнозират инвестиционни сделки да се случат и там. По данни на консултантската компания, до 2015 г. наемните нива в сегмента са имали низходящ тренд, но сега всеки от работещите молове активно ги управлява и оптимизира микса от търговци с цел средният наем в обектите да се повиши и стабилизира. "Ако гледаме придобиването на един търговски център през приходите, които той генерира към днешна дата, най-вероятно построяването му е било доста по-скъпо отколкото цената за придобиване в момента", отбелязва Михаела Лашова.

При моловете все още има и доста обекти, придобити от кредиторите им - банки и лизингови дружества, които скоро могат да потърсят сделка. Но докато те са в в провинцията и цените биха били ниски, то в София са възможни и големи сделки. Най-възможен обект е Mall Sofia, където в близките години приближава изход на финансовия инвеститор. Точно фондовете с изтекъл хоризонт - обикновено 4-5 години, могат да се явят и продавачи в офис сегмента. Най-големият актив тук е "Бизнес парк София", като за него няма обявена сделка, но миналата година финансирането му беше предоговорено към една банка, което в сектора се разчете като подготовка за продажба.

В сегмента "Хотели" има ясен интерес от все повече оператори на пазара. "Тук по-скоро очакваме да има нови оператори, които да започнат изграждането на хотели в София, както и може би евентуално сделки с някои от съществуващите хотели в столицата", коментира Лашова.

По-добра доходност

Конкурентно предимство на България е по-високата доходност, която инвеститорите могат да постигнат при сделките си, в сравнение с тази на развитите европейски пазари. На тази база като цяло расте инвестиционният интерес към цяла Югоизточна Европа, стига регионът да запази икономическата и политическата си стабилност. По данни на Forton възможната доходност за чужди инвеститори, които биха купували топ активи като офиси в Румъния и Унгария, е от порядъка на 7%. Това означава, че ако подобен тип инвеститори дойдат в момента в България, те биха могли да направят по-добър марж. По изчисления на експертите в нашата страна доходността в сегмента на офисите е около 8%, в ритейл - 9%, а в логистика - около 10%.

От гледна точка на ликвидност очакванията са първият институционален инвеститор, който навлезе в страната, да доведе след себе и други. "В последните месеци на миналата година редица големи фондове, управляващи активи за милиарди, оглеждаха пазара в България, което е сериозна крачка напред", коментира Михаела Лашова. "Те разглеждаха конкретни възможности за инвестиции и очакваме в обозрим план много от тези възможности да се реализират."

До момента анализът на Forton показва, че през 2014 г. на пазара са били по-приоритетно български инвеститори, докато през 2015 г. местните и чужди купувачи са изравнили силите. На база на това консултантите прогнозират, че през 2016 г. трендът ще се обърне и чуждестранното представителство ще се увеличи. "Причините за това са, че през 2015 г. българските инвеститори влагаха средства в подценени активи, докато чуждите инвеститори - в земя с потенциал за развитие на проекти", уточнява Лашова. Според нея това е една положителна тенденция, а очакванията са през тази година у нас да влязат фондове с по-рисков профил, които да са готови да инвестират въпреки по-ниската ликвидност на пазара тук.

Оптимизъм и извън София

Интересна тенденция, започнала през 2015 г., е, че градовете в страната се развиваха паралелно със столицата. Има интерес както от наематели, така и от инвеститори в Пловдив, Варна, Бургас. "Това е тенденция, която във всички случаи е нова за пазара. По-рано всички бяха фокусирани върху София, но сега забелязваме, че и другите градове са част от инвестиционния интерес", коментира Лашова. В предишния цикъл на оживление в имотите отново всичко започна от столицата и когато интересът се пренесе и извън нея, това беше знак, че инвеститорите стават все по-смели.

"Очаквам по-голяма инвестиционна активност през 2016 г. Вече се работи по няколко съществени сделки, които не успяха да бъдат приключени през миналата година, а това са именно сделки за доходносни активи", заяви Михаела Лашова.

Преглед на оригинала

Преглед на оригинала