Околовръстно оживление

С растежа на всеки голям град, рано или късно, в него се обособяват нови зони, които се превръщат в притегателна точка за определени бизнеси и ангажираните в тях специалисти. Годината е 2001. Тогавашният кмет на столицата Стефан Софиянски и президентът на германската "Линднер груп" Ханс Линднер направиха първата копка на "Бизнес парк София". Развитието на прилежащия около комплекса район не беше скоростно, но в последните години се оформя като модерна зона в подножието на Витоша. Бизнес паркът, "Технополис", "Арена", Sofia Ring Mall, Decathlon, IKEA и "Резиденшъл парк София" са само част от стратегическите точки в района, който тепърва очаква още по-засилено развитие и перспективи. Постепенно големите парцели в района на Околовръстния път и бизнес комплекса се разпределиха и цялостният облик на зоната ще бъде завършен в близките няколко години.

Част от най-новите обекти, които ще изпълнят пейзажа на района, ще бъдат започнати или пуснати в експлоатация още през идните месеци. Сред най-значимите и големи проекти е многофункционалният комплекс Garitage Park, в който ще бъдат вложени 150 млн. евро, на "Гаритидж инвестмънт мениджмънт". Компанията на бившия изпълнителен директор на Colliers в България Атанас Гаров, в чиито проекти участват казахстански инвеститори, развива в района и жилищния комплекс Sofia Park Villas. Сред очакваните офис проекти в съседство пък е сградата "Камбаните" на "Фонд за недвижими имоти България", която ще бъде открита през юли.

Инкубатор за офиси и жилища

Развитието на Бизнес парка промени облика на района и постави началото на нов тип проекти в сектора на недвижимите имоти и транспорта. "С поетапното разгръщане на комплекса в района се оформи първата обособена офис зона в София, която и до момента е без аналог като собственост, мащаб, инфраструктура и синергия между различни видове площи – офисни, търговски, хотел, заведения за хранене и места за почивка", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton. Според нея наличието на подобен проект е повишило интереса на инвеститори и купувачи към "Младост" и е променило цялостната нагласа към района. Така от краен квартал на София той постепенно се доближи до имиджа и ценовите нива на южните райони. "Голям принос за подобряването на нагласата към бизнес зоната имаше и продължаването на метрото до "Бизнес парк София", както и инвестициите в цялостното развитие на инфраструктурата на района", посочва Пашова.

Бизнес паркът и зоната около него определено се превърнаха в квартала на IT и аутсорсинг бизнеса. Не само познати имена като Hewlett-Packard, но и множество други компании, работещи в тези сфери, се установиха в зоната. Въпреки че през последните четири години почти нямаше инвестиционна активност в нови офис проекти в този своеобразен клъстър, което бе характерно за офис пазара като цяло, през последната година това се промени. "Имаше придобиване на сгради, които бяха реконструирани и пуснати в експлоатация – например XS Tower в района от отсрещната страна на околовръстния път", коментира Станимира Пашова. "Бяха анонсирани и няколко проекта, чиято реализация предстои през следващите две-три години", разказа експертът.



Търсене на парцели за строителство край бизнес парка винаги е имало, тъй като районът е привлекателен с концентрацията на жилища и площи за бизнес. Някои собственици на вече функциониращи офис сгради планират изграждане на следващи етапи, но има и нови проекти. "Има интерес от предприемачи към отделни строителни терени в близост до комплекса, но по-големите сделки през последните години бяха основно от другата страна на околовръстния път, най-вече заради по-ниските цени на земята в района на "Камбаните" и вилна зона "Малинова долина", обясни Пашова. В резултат от тези покупки към момента повечето големи проекти в развитие са съсредоточени в този район. Именно там се намират и офис сграда "Камбаните" и Garitage Park, който също ще включва офисна част.

С опит в района

Започнатата през миналата година сграда "Камбаните" на "Фонд за недвижими имоти България" е един от най-новите проекти в зоната и ще влезе в експлоатация през юли. Дружеството е собственик на парцел с площ от 10.7 хил. кв.м, разположен в района на "Вилна зона Малинова долина – Бункера". След регулирането на имота през 2014 г. ФНИ започва проект за изграждане на многофункционална сграда от най-висок клас, покриващ критериите за зелени сгради. "Собственик сме на парцела отдавна, като преди време в съседство изградихме сградата, в която сега се помещава централата на HP", обясни управителят на фонда Тодор Брешков. "В този смисъл сградата "Камбаните" е продължение на експанзията ни в региона." Според Брешков районът е един от най-добрите за развитие на офис проекти: "имаме още терени под Околовръстен път, на които в бъдеще ще реализираме проекти, но засега нямаме конкретни планове". Очакванията на фонда са, наемателите да са подобни на тези в зоната - софтуерни компании и фирми от аутсорсинг сектора.

Офис център "Камбаните" получи разрешение за строеж в началото на 2015 г., а в края на април с първата копка беше даден официалният старт на проекта. Общата разгъната застроена площ на сградата ще бъде 13.5 хил. кв.м, от които отдаваемите офис площи ще са 10.1 хил. кв.м. Ще има ресторант и 215 паркоместа. Според първоначално изготвения бюджет стойността на строителните работи ще излезе около 15 млн. лв.

ФНИ е собственик и на сграда 1 в "Бизнес парк София" от септември 2014 г. "Имаме дългосрочни отношения с наемателите, така че не планираме да продаваме", обясни Брешков. Очакванията на фонда са, че не само бизнес зоната, но и целият район ще се развива, което определено е положително за проектите на ФНИ там. "Към момента заетостта в "Бизнес парк София" е почти 100%", потвърждава и Станимира Пашова. "Проектът продължава да се радва на сериозен интерес, текущите наематели се разширяват и ако изобщо може да се говори за текучество – то е поради факта, че няма достатъчно площи за всички желаещи да останат и респективно да наемат допълнителни площи", очертава експертът. Според нея управлението и поддръжката на бизнес парка остават на много добро ниво и се осъществяват инвестиции, които да гарантират отличното му функциониране.

Нова "Младост"

Освен движещата сила на офис пазарa IT индустрията има и друг неоспорим ефект върху пазара на недвижими имоти - платежоспособните служители са сред най-атрактивните групи наематели и най-честите купувачи на жилища. "След изграждането на "Бизнес парка" не само обликът, но и имиджът на "Младост" съществено се промени", коментира Ивайло Муцанкиев, мениджър на кантора "Младост" в агенция "Имотека". Районът се превърна в предпочитано място за покупка, съответно и за инвестиции. Построени бяха няколко големи комплекса от затворен тип, както и отделни традиционни сгради, които също за значителни по размер.

Зоните на строителство се определят от различни фактори, но най-вече от вида на проектите. "Големите жилищни комплекси от затворен тип се изграждат основно над Околовръстния път в района на местността "Камбаните", посочва Муцанкиев. "В същото време локацията на традиционните сгради се определя от фактори като комуникации, инфраструктура и степен на уреденост на средата." Според консултантите затворените комплекси са желани от гледна точка на начина на живот, който предлагат – уредена и сигурна среда, поддръжка и охрана, подходящи са за семейства с деца. От друга страна, традиционна сграда в близост до метрото е по-добро решение за семейства, чието ежедневие не е подчинено на придвижването с автомобил.

Всичко в едно за 150 млн. евро

Инвеститорите в Garitage Park определено вярват в първия сегмент клиенти, тъй като многофункионалният комплекс е поредният им проект от затворен тип в района след Sofia Park Villas. "Въвеждаме нови добри практики - от оформянето на една концепция за зона до реализацията й", коментира Атанас Гаров, управляващ партньор в Garitage Investment Management. "Проектът ни е мислен в цялост и комбинира различни функции, които се допълват и правят зоната интересна за всеки един от ползвателите на комплекса, но и на района като цяло", посочва Гаров. Концепцията на Garitage Park включва офиси, жилища, търговски площи, училище, спортни и развлекателни съоръжения. Мащабът на проекта е не по-малко внушителен от разнообразното му предназначение. Комплексът ще бъде разположен на площ от 165 дка (за сравнение теренът на "Бизнес парк София" е около 90 дка). Проектът ще предложи 95 хил. кв.м офиси, 60 хил. кв.м жилища, основно училище, 4500 паркоместа, спортен център с басейн, детски и спортни площадки, ресторанти и търговски площи. Планираната инвестиция в комплекса е 150 млн. евро - средства на инвеститорите и външно финансиране. В строителния процес на първия етап ще бъдат включени 1000 души. В завършения си вид Garitage Park има капацитет да отвори възможност за 10 000 работни места и около 300 жилищни единици.

Мащабният парцел от 164.4 дка срещу "Бизнес парк София" беше собственост на холандската компания Multi Corporation и австрийската Meinl European Land, които планираха да строят търговско-развлекателен център. Заради кризата и липсата на финансиране се отказаха от проекта и земята излезе за продажба. Така в средата на 2014 г. собственици на терена станаха две компании на казахстански инвеститори - "Монотео капитал мениджмънт" и "Алатау трейд груп", като и двете са представлявани от Атанас Гаров. Самият той също притежава малка част от акциите. Четвъртият акционер е дружеството "3 Ди ритейл мениджмънт". Сделката беше осъществена чрез покупка на дружеството - собственик на имота - "София парк". Цената не беше съобщена, но най-вероятно е била близка до натрупаните задължения на "София парк" към предишния собственик. В отчета на компанията за 2013 г. е посочено, че главницата по тях е в размер на 23.8 млн. лв. (12.2 млн. евро), т.е. това са разходите по придобиването и стопанисването на парцела.

"Тази локация дълго време беше пред погледа ни, тъй като в предишните ни ангажименти работейки за Colliers, сме имали контакт с предходни собственици на този парцел", обясни Давид Давидов, управляващ партньор в "3 Ди ритейл мениджмънт". "Първоначално имаше замисъл върху него да се изгради ритейл парк, следващите купувачи решиха да развиват търговски център, докато се стигна до момента, в който беше ясно, че тази идея вече не е добра. Развитието на района на "Бизнес парк София" и Residential Park Sofia ясно посочи накъде е логично да се развива и този терен - като комбинация от тези две функции или съжителство на офисни и жилищни площи по възможно най-добрия начин", коментира Давидов.

Строителството на комплекса ще протече в няколко фази. Първата ще започне през второто тримесечие на годината. Като част от нея ще бъдат построени две офисни сгради с площи от 18 хил. кв.м, цялото ниско жилищно строителство - 120 жилищни единици и целият подземен паркинг под първите три офис сгради и под жилищните. В следващ етап, независим от другите, ще бъде изградено училището с цялата съпътстваща инфраструктура. А в последващ етап ще бъдат изградени и по-високи офисни и жилищни сгради. Входове към комплекса ще има от Околовръстния път и моста при кино "Арена". "Отсега мислим как превантивно да решим потенциални проблеми, свързани с повишен трафик около комплекса, и ще предложим конкретни подобрения в точките на достъп до обекта - изграждане на кръгови движения и разширяване на улици около нашия терен", поясни Давидов.

Инвеститорите в Garitage Park развиват още един изцяло жилищен проект в близост до "Резиденшъл парк" - комплекс от еднофамилни къщи Sofia Park Villas. Основната разлика между двата комплекса е, че Sofia Park Villas ще предложи самостоятелни обекти, докато в Garitage park ще има и блокове с по 2-3 етажа и редови къщи.

По-голямата част от обектите в Sofia Park Villas вече са изградени на груб строеж, а една част от тях - и с доста напреднали нива на довършителни работи. Целта е целият комплекс от 34 еднофамилни къщи да бъде завършен напълно в края на август тази година и да излезе на пазара. В комплекса има два типа сгради, които основно се различават по квадратура. Едните са малко по-компактни с площ от 280 кв.м и средна цена около 370 хил. евро, а другите - по-просторни, около 330 кв.м и цени около 450 хил. евро. "Над 70% от обектите са със сключени предварителни договори, което за нас е един доста удовлетворителен резултат на този етап от строителството", коментира Давид Давидов. "Придобиваме увереност и за следващия проект (бел. ред. Garitage Park) - първо, че пазарът е в добра ситуация, но и че ние сме уцелили пулса му", добавя Атанас Гаров.