Дом, скъп дом
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Многофункционалният комплекс "Сан Стефано плаза" вече е на пазара, а цените са около 5000 евро/ кв.м

Дом, скъп дом

Пазарът на жилищни имоти от висок клас се събужда, което амбицира предприемачите да строят по-скъпи комплекси

23189 прочитания

Многофункционалният комплекс "Сан Стефано плаза" вече е на пазара, а цените са около 5000 евро/ кв.м

© Цветелина Белутова


Най-търсени са малките къщи в затворени комплекси и апартаменти с три спални.

Фразата "5000 евро на квадрат" звучи стряскащо не само за София, но и за повечето други големи европейски градове. И ако гледат средни нива, наистина числото изглежда космическо за всичко извън дузина места, водени от Монако, Лондон, Париж, Москва. Когато обаче става въпрос за висок клас жилища, тези нива започват да звучат по-приемливо и сигнал за раздвижването на пазара е именно готовността и на купувачи, и инвеститори да погледнат нагоре.

През 2015 г. консултантската компания Colliers отчита 25% ръст на сключените сделки в София във средния към висок клас имоти спрямо 2014 г. Агенция Unique Estates, която е специализирана за работа с луксозни жилища, отбелязва 30% ръст на сделките на годишна база.

"Миналата година успяхме да сключим шест сделки за над 1 млн. евро, а през 2014 г. само една, което определено е положителен сигнал за пазара", коментира Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates. Досега този тип покупки бяха изключение, но агенциите очакват появата на нови проекти от много висок клас да привлече интереса на най-заможните купувачи. Строителството на свръхлуксозни жилища от 5000 евро на кв.м набира скорост и предстои да разберем дали пазарът е готов да плати подобни цени.

Продажбата на апартаменти от толкова висок клас в един от дълго чаканите комплекси, "Сан Стефано Плаза", е започнала в началото на годината. С луксозен статут са и жилищните части на мултифункционални комплекси "Милениум център" на строителя НИКМИ и City Tower на гръцката GEK Terna. Те обаче ще излязат на пазара чак през 2017 г.

Засега луксозните жилища с такава цена все още не се възприемат като опция от повечето купувачи, но консултантите очакват до 1-2 години пазарът да се развие и "5000 на квадрат" да не звучи отблъскващо.

Високи предпочитания

Доказателство, че купувачите все още не са толкова смели в намеренията си за луксозна покупка е фактът, че сделките през миналата година са предимно в средния към висок сегмент. Сред най-търсените през 2015 г. имоти са малките къщи в затворени комплекси и апартаменти с три спални с цени в диапазона между 200 и 400 хил. евро. "Средната стойност на купените имоти през 2015 г. през нашата агенция е 308 хил. евро", коментира Весела Илиева. Според нея има минимален ръст на цените на най-скъпите имоти - около 0.06%, а покачването се определя като положително за общия пазар.

"През втората половина на годината отчетохме по-активно търсене на луксозни апартаменти", коментира управителят на агенция "Лукс имоти" Никола Стоянов. Според него по-малките къщи в затворени комплекси с около 400 кв.м двор са доста конкурентен избор, тъй като цените им се доближават до тези за скъп апартамент. Купувачите от средната класа също се интересуват от къщи в комплекси, но в периферията на София. Там качеството на имотите е високо, но заради отдалечената локация имотите са по-достъпни.

При наемите в луксозния сегмент също има търсене, а по данни на Unique Estates средните цени са около 800 евро на месец. "Пазарът на наемите е активен и вече не е рядкост да се търсят къщи под наем за 3000 - 5000 евро на месец", коментира Стоянов. Според него средната годишна доходност, която може да постигнат наемодателите на луксозни жилища, е около 5%. Потенциалните наематели търсят най-вече ново строителство. Затова не са редки случаите, в които предприемачите изграждат цял комплекс с цел отдаване под наем вместо продажба.

Специфика на сделките

Сред най-предпочитаните райони за покупка на луксозно жилище са южните квартали "Лозенец" и "Изток", идеалният център, "Драгалевци" и "Бояна". Изчерпването на добрите имоти в повечето от тях е и причината сделките сега да се случват по-бързо и с много малко отстъпки. "В резултат на това една луксозна къща вече би могла да се продаде за срок от 6 до 8 месеца, което беше непостижимо в последните години", посочва Весела Илиева. Недостигът в предлагането на качествен продукт и високите нива на търсене доведоха и до връщане на интереса към сделките на етап "в строеж" - 37% от всички реализирани продажби през 2015 г., обобщава доклад на Colliers.

Характерно за луксозните имоти е, че над 85% от тях се купуват за собствено ползване. За инвестиция са предпочитани предимно по-малките жилища. Специфично за високия клас имоти е, че около 70% от тях са купени с лични средства и само 30% с кредити, сочи статистиката на "Лукс имоти". Затова може да спомагат и спадащите лихви по депозити, които увеличават стимулите спящите спестявания да се вложат в нещо алтернативно. При обикновените имоти съотношението е 50 на 50.

Най-скъпият

Най-новият и скъп проект на пазара в луксозния сегмент всъщност е очакван още от 2005 г., а именно "Сан Стефано плаза", заради който тогава беше съборена рушащата се бирена фабрика на братя Прошек до сградата на БНТ. Малко след началото строителството му беше спряно заради съдебни спорове. Поради кризата и липсата на финансиране работата по комплекса беше подновена чак през 2012 г. от нов инвеститор - "Сан Стефано пропърти дивелопмънт". Фирмата е създадена през пролетта на 2005 г. с три акционера – компанията за търговия с цимент и други материали "Строй цем" (50%) и строителните фирми "Балканстрой" (35.5%) и "Бараж комплект" (14.5%). През 2012 г. едноличен собственик става швейцарското дружество "Еделвайс АГ", чиито партньори в България са "Геотехмин" и Цоло Вутов.

Многофункционалният комплекс вече е изграден и очаква до дни да получи разрешение за ползване. Проектът има 54 хил. кв.м разгъната застроена площ и включва над 110 апартамента, 40 луксозни търговски обекта, 7 офиса, учебен център с офисна част и 485 паркоместа. "Вече в ход е продажбата на 70 жилища, а останалата част ще се отдават под наем", обясни управителят на Unique Estates, които са ексклузивен консултант на комплекса. От агенция посочват активен интерес от купувачи, но не обявиха сключени сделки. Цените в проекта варират - според обявата на сайта на агенцията двустаен апартамент от 76 кв.м струва 391.6 хил. евро, а ателие от 98 кв.м струва 374.7 хил. евро без ДДС. Стойността на инвестицията не беше обявена. Възможно е именно големият размер на вложените средства да принуждава собствениците да продават толкова скъпо, въпреки че пазарът не изглежда готов за такива суми.

Според консултантите единствените конкуренти на "Сан Стефано плаза" ще бъдат жилищните части на "Милениум център" и City Tower, отново разположени в сърцето на столицата. По данни от пазара цените на квадратен метър там също достигат 4000 - 5000 евро, но още няма официални обяви за продажби.

 

Разнообразие в лукса

Докато в най-високия клас проектите са по-скоро единични, в средния към висок сегмент започнатите комплекси са доста и разнообразни. Alba Apartments в квартал "Изгрев" на инвеститора BLD е на етап "изкоп". Жилищният комплекс ще има 101 апартамента на цени от 86 до 179 хил. евро. Очаква се да получи разрешение за ползване през октомври 2017 г., а според прогнозите на инвеститора апартаментите ще бъдат продадени до тогава.

Сред новите комплекси на пазара е и намиращият се в полите на Витоша - Royal Park Residence. Парковият жилищен комплекс от затворен тип се състои от 7 сгради с 42 апартамента и 7 бутикови пентхауса. Цените за двустайни апартаменти започват от 280 хил. евро с включени две паркоместа и варират в зависимост от големината и вида на жилищата.

Сред важните изчисления, които купувачите трябва да направят, преди да се насочат към по-луксозен сегмент, обаче е и поддръжката, стойностите на която са около 200 - 300 лв. на месец в различните обекти.
Най-търсени са малките къщи в затворени комплекси и апартаменти с три спални.

Фразата "5000 евро на квадрат" звучи стряскащо не само за София, но и за повечето други големи европейски градове. И ако гледат средни нива, наистина числото изглежда космическо за всичко извън дузина места, водени от Монако, Лондон, Париж, Москва. Когато обаче става въпрос за висок клас жилища, тези нива започват да звучат по-приемливо и сигнал за раздвижването на пазара е именно готовността и на купувачи, и инвеститори да погледнат нагоре.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

12 коментара
  • 1
    fio41315648 avatar :-|
    fio41315648

    Бла, бла, бла..... бла. Ако имаше частица истина в написаното, щеше да има чужди инвеститори (спекуланти), които да движат процеса(под чужди, нямам предвид съветски), понеже те имат много повече ресурс от родните такива. Нооо незнайно защо отсъстват, или знайно, понеже родният пазар на недвижимо имущество е за търсачи на силни усещания. Всички приказки за пет и повече проценти доходност, могат да предизвикат единствено смях, а също и спомени за предния буум-бъст в сегмента, когато разни палавници обещаваха, не - гарантираха додходности от 14%. Всички помним как свърши голямото обещаване. Ако наистина имате желание и възможност да плащате космически суми за родната действителност, пробвайте с фиктивна обява за продажба и/или отдаване под наем, и ще ви се изясни доколко безумна е подобна инвестиция. Дори и за лични нужди да купувате, пак помислете добре, Виена е достатъчно близо и доходността, която ще получите там както и по-доброто качество на живот, може би си струват пътуването.

  • 2
    spalding avatar :-P
    spalding

    Искрено се разсмях от тази статия :)

  • 3
    yordanovmg avatar :-P
    yordanovmg

    390 000 € за 76 кв. м. е с общи части, нали? Иначе не може да е толкова изгодно!

  • 4
    djb95 avatar :-|
    djb95

    76 кв.м !!! За какъв лукс , за какви пет лева говорим. Купуваш си скъпа килия в центъра на София. Тотално сбъркани критерии. На подобно място , откъдето се вижда купола на Ал Невски наистина е скъпо разположение , но подобна квадратура няма нищо общо с понятието " лукс" . Плащаш близо милион за апартамент с 4 кв.м баня. Даже при бай Тошо нямаше такава мизерна квадратура в центъра на София. разгледайте площа на жилищата по Шипка и околните кооперации и вижте за какви квадратури и за какво разпределение става въпрос.Това си чисто печалбарски проект за продажба на първенюта с пари. 76 кв.м на Сан Стефано !!!

  • 5
    yts04475665 avatar :-|
    Georgi

    Майтап, на мястото с може би най-голямо замърсяване с фини прахови частици в БГ : 5000 евра, явно някой е решил да изпере парите на КТБ.

  • 6
    kpp avatar :-|
    Kiril Peychev

    Точно това архитектурно недоразумение ли дадохте за пример...

  • 7
    mnda avatar :-?
    mnda

    На най-замърсеното място... но все пак, не луд този който яде баницата (продава), а този който му я дава (купува в случая). Докато има балъци да купуват на тези цени, ще има и стрижещи, освен разбира се ако не става въпрос за препиране :)

  • 8
    pav4o01 avatar :-|
    Павел

    Съжалявам хората платили за тази статия :) За 391 000 евро може да се купи нова къща от 250кв.м. с 1000 кв.м. двор в Лозен или Бистрица или още по-добре за 400к евро се предлагат доста готини къщички в покрайнините на... Барселона, където не само е по-красиво от Орлов мост, ами и качеството на живот е по-високо.

  • 9
    nikolayrangelov avatar :-|
    Николай Рангелов

    [quote#8:"Павел"]Съжалявам хората платили за тази статия :)[/quote]

    Съжалявате хора, които ще получат по 5к (сигурно 4к, след пазарлък) евро за квадрат, който вероятно им е струвал 1/3 от тази сума като себестойност?
    Ей това е, българинът винаги ще намери грешка в плановете и на най-големите тарикати :)
    Теорията, че някъде си било по-изгодно да се купи имот, е заблуждаваща. Особено в този ценови сегмент. Просто има хора, които могат да си позволят и Центъра, и Бистрица, и Барселона. А и жилище за живеене се избира не само с разум.

  • 10
    cinik avatar :-|
    cinik

    Луксозен имот в София ми звучи като луксозен имот в Столипиново или Факултето. Каквито и месингови парапети на балконите, плочки Версаче в банята и абажури Армани в хола да има жилището, от балкона все ще се виждат камарите вехтории в остъклените балкони на комшиите от отсрещния блок, климатиците с тройка маркучи, привързани с миши опашчици и сателитните чинии по фасадата, изолирана във всички възможни цветове, според това кой е бил на промоция към датата на направа. Оттам насетне ще се качи на колата си от подземния гараж, ще мине през дупките и мотаещите се по асфалта пешеходци (понеже пък тротоарите са им заети от паркирали коли) и ще се забие в задръстването, където въздухът е точно толкова чист, колкото в китайски въгледобивен комплекс.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK