Първият истински небостъргач на София
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Първият истински небостъргач на София

Новият офис гигант ще се извисява над столичния булевард "Цариградско шосе"

Първият истински небостъргач на София

След като изгради най-високата сграда в страната, "Форт Нокс" има проект за нов 202-метров рекордьор - Sky Fort

Мария Иванова
96017 прочитания

Новият офис гигант ще се извисява над столичния булевард "Цариградско шосе"

© "А и А архитекти"


Темата накратко

- Строителството на първия български небостъргач може да започне още до края на 2016 г. Сградата Sky Fort ще се издигне на 202 метра височина и ще предложи 40 000 кв.м висококачествени офис площи, в които ще могат да работят около 3500 души.

- Инвеститор е компанията "Форт Нокс", която през миналата година приключи с реализацията на предишния си офис проект – сградата Capital Fort, която със своите 126 метра в момента е най-високата в София и в страната.

- Инвестицията в Sky Fort ще е почти 100 млн. евро, а строителството ще отнеме около пет години. То ще започне веднага след получаването на разрешително за строеж, за което вече са внесени документи в общината.
Инвестицията в офис гиганта на "Цариградско шосе" ще е почти 100 млн. евро.
Първият етап на проекта за Sofia Capital City
Източник: "А и А архитекти"
Sky Fort в числа
Автор: Капитал

Георги Иванов носи името на първия български космонавт, но не се вълнува особено от надпревари за високи постижения. Въпреки това преди няколко месеца спечели приз, а скоро вероятно ще надскочи постигнатия до момента резултат. Той е изпълнителен директор на компанията "Форт Нокс", която през 2015 г. завърши изпълнението на проекта си за изграждане на най-високата към момента сграда в България – офис кулата Capital Fort на столичния булевард "Цариградско шосе". Засега, защото дружеството вече е готово да започне следващия си проект – за небостъргача Sky Fort.

Sky is the limit*

Първият български истински небостъргач ще се издига на височина от 202 метра и ще бъде в непосредствена близост до Capital Fort. Така към вече пуснатите в експлоатация преди месеци 42 хил. кв.м офиси клас А след няколко години на пазара ще бъдат предложени още 40 хил. кв.м висококачествени офисни площи, в които ще могат да се настанят около 3500 служители.

Те ще бъдат разположени на 36 етажа, а общият брой етажи ще бъде 44, от които три ще са подземни – там ще бъдат изградени 855 паркоместа, а на терена ще има още 45 паркоместа за посетители. Общата разгъната застроена площ (РЗП) е 82 000 кв.м, от които надземната РЗП е 44 380 кв.м.

За разлика от Capital Fort, където има изградени и различни търговски площи като заведения, конферентен център, фитнес зали, салон за красота и други, в Sky Fort фокусът върху офисите ще е още по-ясно изразен. Освен работното пространство небостъргачът все пак ще разполага с кафене на партера и едно заведение, което ще е разположено на върха му, където ще има и панорамна площадка. Между заведението на върха и площадката за наблюдение ще има панорамен асансьор. В сградата ще има общо 19 асансьора, от които 4 ще свързват подземните етажи и партера, а 13 високоскоростни ще обслужват офисните етажи, ще има и един товарен и аварийно-спасителен.

Освен с първия си офисен гигант (поне според мащабите на местния пазар) инвеститорът "Форт Нокс" е известен и като един от първите и най-големи инвеститори във ваканционни комплекси на българското Черноморие, основно в региона на Слънчев бряг и съседните курорти. От това лято вече работи и първият му морски хотел – "Премиер форт" в Свети Влас. Компанията беше специализирана в търговия с метали, но по думите на мениджъра й от няколко години не работи в сектора, като се занимава предимно с друга търговия на световните борси. Съдружници във "Форт Нокс" с равни дялове са Георги Иванов, Станислав Пархоменко и компанията "Вариант София", която е собственост на украинците с български паспорти Игор и Владимир Кукий.

От останалите на пазара ги отличава инвестиционният им подход – търси се дългосрочно управление, а не продажба и изход от вложението, след като имотът бъде завършен. Това е и причината да бъде избран офисният сегмент, който има по-дългосрочна пазарна перспектива в сравнение с жилищните или търговските площи.

На пръв поглед за момента този сегмент изглежда с потенциал – разширяването на съществуващата дейност в страната на редица компании от IT сектора и аутсорсинга ги принуждава да търсят нови качествени офис площи, където да разположат бизнеса си. А заради недостига на такива все повече дружества са склонни да наемат и площи в строеж, коментира преди месец в редовния тримесечен анализ на пазара на бизнес имоти на Forton Станимира Пашова, която е мениджър "Офис площи" в консултантската компания. Данните на MBL|CBRE за второто тримесечие на 2016 г. също показват запазване на тенденцията за намаляване на свободните офис площи в столицата. Според анализа на дружеството към момента за отдаване под наем се предлагат едва около 9% от завършените площи в клас А сгради.

Въпреки това от "Форт Нокс" си дават сметка и за риска, който носи изборът на точно този сегмент, заради характерните особености на офисния пазар в страната в момента – доминиран от аутсорсинг компании, които са много мобилни и обикновено сключват по-краткосрочни договори за наем. В този смисъл на този етап трудно може да се говори и за очакванията за бъдеща реализация на обекта, обяснява Иванов.

На финалната права

И макар и преди около година бившият вече главен архитект на столицата Петър Диков да обяви, че София е готова за небостъргачи, издигането на толкова висока сграда не е било самоцел. Идеята е дошла от архитектите, които са предложили различни по височина и предназначение сгради, обединени в комплекс, който включва и парк с водна площ. Capital Fort и Sky Fort са две от общо трите сгради, предвидени за изграждане в първия етап на предложения проект за Sofia Capital City. Част от него изтече през седмицата в специализирания интернет форум SkyscraperCity, а първата поява беше на сайта на австралийската WindTech, която е правила част от тестовете на небостъргача.

Самият архитектурен проект е дело на българското студио "А и А архитекти", които си партнираха със световноизвестното проектантско бюро Atkins на фаза концептуален проект за Capital Fort. Българското студио е главен проектант и за Sky Fort и Sofia Capital City, без външен партньор.

Според изчисленията на инвеститора изграждането на небостъргача би трябвало да се вмести в бюджет малко под 100 млн. евро. Сходна сума беше вложена в Capital Fort. Самото строителство ще отнеме около пет години, като от "Форт Нокс" твърдят, че имат готовност да започнат веднага след получаването на разрешителното за строеж. Проектите вече са внесени за одобрение от Направление "Архитектура и градоустройство" към Столичната община и за издаване на разрешение за строеж. Срокът за произнасяне е до 1 месец, стига да не се изискват допълнителни уточнения.

"На финален етап сме, минали сме много други съгласувания", обяснява Ангел Захариев от "А и А архитекти". Той посочва, че проектът е готов от 4-5 месеца и в момента тече процесът по съгласуването му със съответните държавни и общински органи. Сред най-трудните за получаване е одобрението от службите по въздушния контрол, което по думите на Захариев вече е факт.

Със собствени сили

Както и при вече изградената офисна кула, финансирането на новия проект също ще е със собствени средства. Според последния финансов отчет на "Форт Нокс", публикуван в Търговския регистър, нетната печалба на компанията за 2015 г. е била 12 хил. лв. в сравнение с 2.3 млн. лв. година по-рано. В отчета за управлението през изминалата година се посочва, че собственият капитал продължава да нараства благодарение на неразпределени от предишни години печалби. Общо за периода 2010 - 2015 г. сумата им е над 34 млн. лв., показват данните от финансовите отчети.

За случване на мащабната си визия от няколко години "Форт Нокс" придобива различни имоти в района. През 2007 г. срещу 12.7 млн. лв. (по данни от Имотния регистър) бяха купени близо 15 дка с лице към "Цариградско шосе" от фирмата "Мис 69". Освен непосредствената близост до една от главните пътни артерии на столицата и вече оформящата се по протежението на булеварда зона от административни и търговски сгради сред съществените предимства на локацията е и наличието на план за метростанция на 50 м от обекта – макар и към онзи момент тя още да не е изградена.

Преди две години "Форт Нокс" сключи и още две сделки за други имоти в района. С едната стана собственик на разположения в съседство на Capital Fort магазин на "Техномаркет" заедно с парцели с обща площ над 37 000 кв.м. Той е купен от "Глориент инвестмънт БГ" в началото на 2014 г., като договорът предвижда продавачът да запази за 4 години правата за ползване на земята и сградата. Теренът ще има и лице на бъдещия пробив на бул. "Копенхаген", който ще свърже столичните квартали "Дружба" и "Младост". Другата сделка беше за парцел от 12 682 кв.м и склад от 502 кв.м върху него – те бяха купени от веригата "Метро кеш енд кери", която има магазин в близост. Официална цена не е вписана, но по пазарни оценки стойността на придобитите земи и сгради е около 10 млн. евро.

Бъдещият небостъргач ще е разположен върху терена, купен от "Метро", обяснява Иванов. И посочва, че върху земята от "Техномаркет" и останалите парцели в района, които "Форт Нокс" е купила, ще се строи на по-късен етап.

Фотогалерия: Първият софийски небостъргач

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Цялата галерия

План за още

Концепцията за Sofia Capital City предвижда на първия етап от реализацията освен Sky Fort и Capital Fort да бъде изградена още една офис сграда – East Fort, която ще е по-ниска (71 м), но с по-голяма разгърната застроена площ (53 000 кв.м). Идеята е тя да разполага с по-големи по площ офисни етажи, които да са подходящи за работни пространства от тип open space.

По информация на "Капитал" има и втори етап от проекта - той ще е за още три сгради, които ще бъдат обединени в общ комплекс. Идеята е две от тях да са жилищни, на по 35 етажа, като едната е предвидена за апартаментен хотел. Третата, която ще ги свързва, ще е осеметажна офис сграда, в която ще бъде изградена и детска градина, а на незастроената част от терена ще има спортни игрища и детски площадки.

Ключово за проектите ще е да отговарят на нуждите на наемателите. А те по думите на Иванов се променят много бързо, особено сега, когато компаниите са обърнати в много по-голяма степен към служителите си. "Фирмата иска служителите да се чувстват щастливи, а те се чувстват щастливи, когато получават много повече от това, което са очаквали и което са мечтали", посочва той. Ето защо новите сгради също ще разполагат с големи фитнеси и зали за различни спортни дейности като футбол и танци, а в самия комплекс ще бъдат изградени паркове и заведения, които да отговорят на очакванията на младите хора, които ще работят в офисите. "Тоест нашите сгради ще бъдат обърнати към служителите, за да могат фирмите да са щастливи и да идват при нас", казва инвеститорът.

* (от англ.) Небето е границата

Дебютният наемен сезон на Capital Fort

Строителството на Capital Fort (126 метра) започна през 2010 г. и през миналата година сградата беше отворена - едната част юли, а другата септември. В началото тя бе слабо запълнена, но постепенно към нея интерес проявиха различни IT компании и центрове за изнесени услуги. Сега офисният гигант е изцяло запълнен, а средният наем е 10-11 евро/кв.м, казват инвеститорите. Сред нанеслите се компании са IT фирмите Scale Focus и Apcom, международната компания за електронни разплащания PaySafe, технологичната компания Visteon.

От отчета на "Капитал форт" за миналата година трудно могат да се направят изводи, тъй като сградата се запълва към края на годината. Приходите от наеми са 1.9 млн. лв., но е посочено, че има доход от наем на други имоти (предходната година, когато Capital Fort още се е строил, постъпленията от наеми са били 860 хил. лв.). Дружеството завършва на малка загуба - 893 хил. лв., като обяснението е, че едва в края на годината започват да се натрупват приходи от наеми.
А архитектът е "А и А архитекти"

Главен проектант и на изградената, и на бъдещите сгради в комплекса Sofia Capital City е българската "А и А архитекти". Те са автори на обекти като детския музеен център "Музейко", сграда номер 5 и 8 в "Бизнес парк София", жилищния комплекс от затворен тип "Резиденшъл парк София" и др.

При дебютната сграда Capital Fort българската компания си партнира с едно от най-големите архитектурни бюра в света - Atkins, за концепцията на проекта. Сред най-емблематичните сгради в портфолиото на международното дружество са 304-метровият седемзвезден хотел "Бурж ал Араб" в Дубай, както и Световният търговски център в Бахрейн, който е висок 204 метра и използва революционна технология за самозахранване с енергия от вятъра. Atkins са проектирали и дубайското метро, както и инфраструктурата за олимпийските и параолимпийските игри в Лондон през 2012 г., като тяхно дело е и трансформацията на олимпийския парк Queen Elizabeth в туристическа дестинация.

Темата накратко

- Строителството на първия български небостъргач може да започне още до края на 2016 г. Сградата Sky Fort ще се издигне на 202 метра височина и ще предложи 40 000 кв.м висококачествени офис площи, в които ще могат да работят около 3500 души.

- Инвеститор е компанията "Форт Нокс", която през миналата година приключи с реализацията на предишния си офис проект – сградата Capital Fort, която със своите 126 метра в момента е най-високата в София и в страната.

- Инвестицията в Sky Fort ще е почти 100 млн. евро, а строителството ще отнеме около пет години. То ще започне веднага след получаването на разрешително за строеж, за което вече са внесени документи в общината.
Инвестицията в офис гиганта на "Цариградско шосе" ще е почти 100 млн. евро.
Първият етап на проекта за Sofia Capital City
Източник: "А и А архитекти"

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

18 коментара
  • 1
    pavelski avatar :-|
    pavelski

    И после да снимат филм с хеликоптери, които минават покрай небостъргачите, няма само в Лос Анджелис я.

  • 2
    kokoto2 avatar :-?
    kokoto2

    Небостъргачи се строят, когато земята стане много скъпа и стане изгодно да се строи на такава височина.

    Балон в цените на земята за строителство? Нова криза ли ни чака?

  • 3
    k_ avatar :-|
    k_

    До коментар [#2] от "kokoto2":
    Така е било в началото.
    Иначе небостъргачи се проектират и строят от амбиция да се покажеш, че си по-по-най.
    Иначе моето скромно мнение, е че небостъргачите в Сев. Америка са бита карта - тотална щета.
    Но в нашия балкански регион ще вървят поне следващите 20-30 години.
    Има лаг (провлачване) в развитието.
    Затова пожелаваме успех на инициаторите и дано до 5 години да го видим реализиран!
    Със сигурност ще си избият парите, защото май може да смятат по-сложни сметки от братя Илиеви от Кюстендил и изкукалите старчоци от Монтерей.
    Успех на начинанието!


  • 4
    kokoto2 avatar :-|
    kokoto2

    [quote#3:"k_"]...се проектират и строят от амбиция да се покажеш, че си по-по-най. [/quote]

    Много точно казано!

    Но, нека сложим небостъргача на кантара:

    Предимства: По-добра гледка от високите етажи. Приходи от "продажбата" на гледката на туристи. Спестява се земя за строителство.

    Недостатъци: Една висока сграда има по-голям процент от площите зает от асансьори - по висока цена на кв. метър. Хората, които работят вътре губят повече време за придвижване (времето е пари). Асансьорите както и системата за баланс на сградата срещу люлеене допълнително натоварват сметките за електричество. Влагат се повече материали в основната конструкция за да издържи голямата тежест на етажите. Евакуацията в случай на авариини ситуации е по трудна.

  • 5
    virgin avatar :-|
    Virgin

    Разбира се че разрешителните се вземат лесно.
    В екипа е и арх. Захариев - бизнес партньор на Плевнелиев и съпруг на министъра на правосъдието Екатерина Захариева.

  • 6
    jdj1455115687488426 avatar :-|
    Tikva Oranjeva

    На новите бизнес сгради не им се отварят прозорците. Не виждам нищо хубаво в тях.

  • 7
    sparti avatar :-|
    sparti

    Радва ме това слънце, греещо от север :)
    Дори ако построят несъществуващият булевард зад небостъргачите, това място го чакат адски задръствания.

  • 8
    mtp39371893 avatar :-|
    lubmil

    На две места в статия се споменава българското и австралийското архитектурни бюра, но няма нито една дума за строителните инженери - конструктори, които са проектирали сграда с такава височина в земетръсен район. Смятам това за пропуск в статията, тъй като постижението на инженерите не е по-малко впечатляващо от размера на инвестицията и сътрудничеството на българско арх. бюро с австралийско.

  • 9
    irons avatar :-|
    irons

    До коментар [#2] от "kokoto2":

    Съгласен съм с вас. Небостъргачите са скъпи и за строителство и за обслужване сгради. В "новите пазари", обаче се строят не заради логиката, а заради това, "да се покажеш".

    Нищо против сградата. 3Д-то е хубаво (всичко наоколо е направено наново), проектът изглежда добре. Чисто функционално, да сбъркаш функцията на небостъргач е трудно, защото са доста типови сгради като разределение. При тях, обаче, дяволът е в детайлите и изпълнението, също така - финансирането. Дано инвеститорите да се справят, защото никой няма интерес о тнедовършена сграда.

  • 10
    storm avatar :-P
    Storm Of Change

    Хората на Плевнелиев още колцентрове ли очакват да влезнат в България? Мислех си, че вече всички възможни са дошли у нас.

    И още въпроси:
    Къде точно ще се намира тая сграда? Как ще стигат тия 3500 служители на колцентрове до нея? Метро до там ще има ли? И като цяло - как очакват да я напълнят тая сграда с наематели след като "лошия кредит" (бившата централа на Алфа Банк на Цариградско, настояща нова бизнес сграда с едни от най-ниските цени за наем) стои незапълнена? Тоест, отчитат ли тия проектанти фактора с конкуренцията? Отчита ли се и фактора с все повече намаляващата свободна (и качествена) работна раъка? Какво си мислят тези хора, че като построят 100 000 кв. м. офисна площ, автоматично ще влезнат нови и нови западни компании у нас? Този проект е лишен от всякакъв смисъл...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Смелото IPO на Airbnb

Смелото IPO на Airbnb

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK